Kurzexposé für ein Hotelprojekt am Airport Hamburg

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1 Kurzexposé für ein Hotelprojekt am Airport Hamburg Lage: Nordport Südportal / Niendorfer Strasse Norderstedt Kontakt: Immodentity e. K. Holger Herbst Rothenbaumchaussee Hamburg Tel: +49 (0) nordport@immodentity.com Seite 1

2 Gute Aussichten vom Hamburger Nordport Seite 2

3 Überblick Das Gewerbegebiet Nordport, liegt in unmittelbarer Nähe zum Hamburger Flughafen und ist in folgende Quartiere eingeteilt: Südportal World-Cargo-Center Logistik- und Dienstleistungs-Center Business Village Die EGNO (Entwicklungsgesellschaft Norderstedt mbh) veräußert im Gewerbegebiet Nordport/Südportal im Bereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 242 der Stadt Norderstedt ein Hotelgrundstück, ggf. in Kombination mit Büronutzung. Eine Markt- und Wettbewerbsanalyse kommt zu dem Ergebnis, dass der Standort für ein Hotel der drei vier Sterne Kategorie geeignet ist. Fakten zum Hotelvorhaben: Grundfläche: m² Nutzungsart: Hotelansiedlung, Mischnutzung in Kombination mit Büroflächen möglich Baurecht: Bebauungsplan 242 der Stadt Norderstedt Geschossigkeit: Bis zu 10 Geschosse möglich Das Grundstück wird im Rahmen einer EU-Ausschreibung Investoren zum Kauf angeboten. Seite 3

4 Makrostandort: Lage am Airport Hamburg in der Metropolregion Hamburg Hamburg ist Deutschlands zweitgrößte Stadt mit etwa 1,8 Millionen Einwohnern. In der Metropolregion Hamburg leben etwa 4 Mio. Menschen. Die Metropolregion Hamburg entwickelt sich positiv, zunehmend mehr Menschen ziehen in die Stadt oder ihr Umland. Auch im Tourismus verläuft die Entwicklung steigend; Hamburg verzeichnete auch in 2008 weitere Zuwächse im Tourismus: Es wurde in 2008 ein Gewinn von 4,4 % bei den Übernachtungen registriert. Seite 4

5 Makrostandort: Lage am Airport Hamburg in der Metropolregion Hamburg Insgesamt besuchten 4,1 Millionen Gäste die Hansestadt und produzierten 7,7 Millionen Übernachtungen. Das heißt, im siebten Jahr in Folge verzeichnet die Destination Hamburg Zuwächse. Hamburg positioniert sich als attraktives Städtereiseziel sowie als Tagungsstandort. Vor allem der Ruf Hamburgs als Musicalstadt (z.b. Tarzan/König der Löwen/Ich war noch niemals in New York) ist bundesweit gefestigt. Attraktionen wie der Hamburger Hafen (Tor zur Welt) die Alster, Hafencity inkl. Europas größte Modelleisenbahn im Miniatur Wunderland Hamburg sind weitere Anziehungsmagnete Im Tagungs- und Kongressmarkt werden jährlich ca Veranstaltungen, über 40 Messen und ca. 1,7 Mio. Besucher gezählt. Seite 5

6 Airport Hamburg Weiterhin entwickelt sich auch der Airport Hamburg HAM21 positiv. Vergangenes Jahr wurden mit der Airport Plaza und dem S-Bahn-Anschluss weitere Ausbaumaßnahmen, welche die Attraktivität des Flughafens weiter steigern, fertig gestellt. Übrigens liegt ein Teil der Landebahn auf Norderstedter Gebiet. In 2007 wurden etwa 12,7 Mio. Passagiere gezählt, das entsprach einem Wachstum im Vergleich zum Vorjahr von ca. 7 %. Zunehmend nutzen auch dänische Bürger den Airport Hamburg als Ausgangspunkt für ihre Reisen. Vor allem Flüge im Low Cost Bereich haben stark zugenommen. Direkt am Flughafen ist ebenfalls ein neues Hotelprojekt im Bau (Radisson SAS), dies ist allerdings einer anderen Sternekategorie zuzuordnen und steht von daher nicht im direkten Wettbewerb zu dem Hotelvorhaben im Nordport. Seite 6

7 Verkehrsanbindungen Flughafen Hamburg (Terminals): Öffentlicher Busverkehr: S-Bahnhof Hamburg Airport : U-Bahn-Anschluss Entfernung ca. 2 km Entfernung ca. 0,1 km Entfernung ca. 2 km Entfernung ca. 2 km A7/ BAB-Anschluss Schnelsen/Nord: Entfernung ca. 3 km Stadtzentrum Hamburg: Entfernung ca. 12 km Seite 7

8 Mikrostandort am Airport Hamburg Nördlich des Hamburger Airports, in ca. 5 Min. Autodistanz zu den Terminals, befindet sich der Top Büro- und Gewerbestandort Nordport. Der Nordport liegt direkt am Hamburger Flughafen im schleswig-holsteinischen Norderstedt. In unmittelbarer Nähe zum Nordport liegt das Gewerbegebiet Nettelkrögen, welches eine zusätzliche Nachfrage nach nahegelegenen Übernachtungsmöglichkeiten induziert. Seite 8

9 Mikrostandort am Airport Hamburg Die beiden Gewerbegebiete Nordport und Nettelkrögen umfassen etwa 170 Hektar und grenzen unmittelbar an das Stadtgebiet von Hamburg bzw. den Flughafen Hamburg (5 Autominuten entfernt) an. Aufgrund der zentralen Lage haben sich namenhafte Unternehmen wie Tom Tailor, World Cargo Center (WCC) - mit zur Zeit m² Büroflächen - sowie die CASIO Europazentrale im Nordport angesiedelt Der Nordport wird mit dem weiteren Ausbau des Bürostandortes Südportal noch stärker an Attraktivität gewinnen. Seite 9

10 Leuchtturm in der Metropolregion Der NORDPORT ist der prominente Gewerbestandort in der Metropolregion Hamburg und verfügt über außergewöhnliche Standortqualitäten: Büro, Gewerbe und Logistik auf 27 ha mit dem PKW A7 in 5 Minuten HH-City in 30 Minuten Hafen Hamburg in 35 Minuten erreichbar ideale ÖPNV-Anbindung modernes Hochgeschwindigkeits-Glasfasernetz wilhelm.tel und Vorwahl 040 Südportal Seite 10

11 Zu erwartende Nachfrage Der Anteil der Gäste in Hamburg liegt in den Bereichen Freizeit und Geschäftsreisen gleichermaßen bei 50 %. Aus diesem hohen Volumen (ca. 4 Millionen Gäste p. a.) kann das Hotelobjekt Nachfrage abschöpfen. Weiterhin kommen An- und Abreisende des Flughafens in Frage, die noch zusätzlich eine Übernachtung tätigen. Als weiteres Standbein für das Hotelprojekt wird der MICE - Bereich (Meetings, Incentives Conferences, Exhibitions), da die Erreichbarkeit zu Land und Luft optimal ist. Die Büro- und Gewerbegebiete in Norderstedt sind ebenfalls mit den daraus resultierenden Geschäftsreisen als Übernachtungsbringer zu betrachten. Seite 11

12 Bestehende und zukünftige Wettbewerber Der Hotelmarkt Hamburg konzentriert sich tendenziell auf die Innenstadt und angrenzende Gebiete. Die Achse zwischen Flughafen und Innenstadt profitiert zum einen von der positiven Marktsituation des Tourismus in ganz Hamburg, zum anderen auch durch den Wachstumsmotor Flughafen. Der Standort Nordport liegt am Airport Hamburg und gehört zu Norderstedt (Schleswig-Holstein), von daher spielt das Bettenangebot in Norderstedt eine nicht unerhebliche Rolle, von wesentlich größerer Bedeutung sind aber die Entwicklungen im Flughafenumfeld. Seite 12

13 Bestehende und zukünftige Wettbewerber Der Hotelmarkt im Umfeld des Airports ist durch eine heterogene Mischung von Budget bis 4- Sterne geprägt. Gerade in unmittelbarer Flughafennähe befinden sich einige Privathotels, die vom Standort am Airport profitieren. Der Hotelstandort Norderstedt besteht hauptsächlich aus inhabergeführten Hotels und familiengeführten Pachtbetrieben. Das erreichte Niveau ist für eine Stadt in dieser Größenordnung überdurchschnittlich, deutlich profitiert der Standort von der Flughafennähe (ca. 2 km Entfernung). Verglichen mit anderen Städten ist sowohl der Zustand als auch das Preisniveau deutlich über dem Schnitt. Dennoch ist Platz für ein weiteres Hotel, das professionell geführt wird. Derzeit sind vier weitere Planungen im Flughafenumfeld bekannt, und zwar in den unterschiedlichsten Kategorien. Direkt am Airport wird ein Radisson SAS Haus gebaut, das im 4- Sterne Segment angesiedelt sein wird. Weiterhin sind ein Airport Hotel, ein EURO Hotel Ohlsdorf sowie das EURO Hotel Bramfelder Chaussee in Planung bzw. bereits in Bau. Seite 13

14 Kennziffern für den Hotelbetrieb In Hamburg wurden in 2007 ca Hotelbetten registriert (amtl. Statistik). Im Zeitraum von 2000 bis 2007 stieg die Bettenkapazität um 25 % an. Städtevergleich Zimmerauslastung Die durchschnittliche Zimmerauslastung in 2007 lag (über alle Kategorien hinweg) bei 74,4 %, das war in Deutschland Rang eins, noch vor München und Berlin. Trotz des Kapazitätsausbaus konnte die Auslastung gesteigert werden. Die durchschnittlichen Zimmerpreise ebenfalls über alle Kategorien hinweg lagen in Hamburg bei 99. Damit steht Hamburg in Deutschland an vierter Stelle, nach München, Frankfurt/Main und Düsseldorf. Seite 14

15 Kennziffern für den Hotelbetrieb Der RevPAR lag in 2007 für Hamburg bei 73, dies ist innerhalb Deutschlands der zweithöchste Wert. Städtevergleich Zimmerpreis Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer liegt in Hamburg bei 1,83 Tagen. Dies erklärt sich aus dem hohen Anteil an Tagungs- und Städtereisenden. Der Anteil der ausländischen Gäste in Hamburg liegt bei ca. 22 %. Wobei dieser Anteil für das projektierte Flughafen-Hotel höher liegen dürfte. Seite 15

16 Angestrebtes Konzept Die Marktanalyse von Immodentity hat 3 unterschiedliche Hotelkonzepte ergeben. Folgende Varianten sind denkbar: Klassisches, mittelständiges Flughafenhotel im 3-Sterne Segment Mittelständisches Flughafenhotel mit Seminarkapazitäten im 3-Sterne plus Segment Seminarhotel im vier Sterne Segment Das Thema Wellness spielt für diesen Standort keine bedeutende Rolle, ein kleiner Spa- Bereich für Tagungsgäste dürfte völlig ausreichend sein. Auch eine kombinierte Nutzung aus Hotel und Büro ist denkbar. Seite 16

17 Nordport Impressionen - Nordport Towers im Südportal Im März 2009 war der erste Tower bereits komplett vermietet. Im April 2009 war der offizielle Baustart für den 2. Tower, den Blauen Turm. Der Rohbau ist bereits fast fertig gestellt. Bereits jetzt sind schon 45 % vermietet. Im 1. OG wird wieder ein Office Point eingerichtet, um der großen Nachfrage nach Einzelbüros gerecht zu werden. Seite 17

18 Mikrostandort Nordport: GARBE World-Cargo-Center Hamburg Auf einem ca m² großen Grundstück unmittelbar am Hamburger Flughafen ist das World-Cargo-Center entstanden. Auf dem Grundstück entsteht ein Logistikzentrum mit einer Gesamtfläche von ca m² Lagerfläche und ca m² Büro- und Sozialflächen. Der erste Bauabschnitt mit ca m² Hallenfläche und ca m² Büro- und Sozialflächen ist seit Ende 2007 fertig gestellt und weitestgehend vermietet. Seite 18

19 Nordport Impressionen - CASIO Europe Unternehmenszentrale Der Elektronikhersteller Casio beschäftigt derzeit in seiner im April 2009 eröffneten Europazentrale rund 370 Mitarbeiter. Die Bebauung am Casio-Platz 1 besteht aus einem Bürogebäude mit 6 Geschossen (insgesamt m²), einem Service- und Logistikzentrum ( m²) und einem Parkhaus mit 270 Stellplätzen. Seite 19

20 Nordport Impressionen - PrimeX-Logistikzentrum Rund m² moderne Logistikflächen und m² Büroflächen stehen Mietern wie dem Textilunternehmen Tom Tailor, M & M Aerospace und der weltweit tätigen Logistikfirma Logwin zur Verfügung. Das von IXOCON entwickelte Objekt wurde im Oktober 2007 von Union Investment Real Estate für seinen offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland erworben. Seite 20