Die privatrechtliche Stellung behinderter Menschen im Wohnraummietrecht

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1 Die privatrechtliche Stellung behinderter Menschen im Wohnraummietrecht Von Georg J. Decker Duncker & Humblot Berlin

2 Einleitung 1. Teil Allgemeine Grundlagen 1 Der Begriff der Behinderung I. Allgemeine Behinderungsbegriffe 1. Der Behinderungsbegriff der World Health Organization (WHO) 2. Der Behinderungsbegriff in der Medizin 3. Der Behinderungsbegriff in der (Sonder-)Pädagogik II. Kategorisierungsmöglichkeiten 1. Art der Behinderung a) Körperliche Behinderung b) Geistige Behinderung c) Seelische/psychische Behinderung 2. Vorformen/verwandte Formen a) Ungünstige Persönlichkeitsmerkmale/Geringfügige Beeinträchtigungen b) Krankheit c) Chronische Krankheit d) Drohende Behinderung e) Altersbedingte Gesundheitseinschränkungen HI. Allgemeine juristische Behinderungsbegriffe 1. Der Behinderungsbegriff im Sozialrecht a) Der Behinderungsbegriff im Sozialgesetzbuch Neuntes Buch (SGB IX) b) Der Behinderungsbegriff in anderen sozialrechtlichen Vorschriften

3 2. Der verfassungsrechtliche Behinderungsbegriff in Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG a) Meinungsstand in Literatur und Rechtsprechung b) Stellungnahme 3. Der Behinderungsbegriff im Behindertengleichstellungsgesetz (BGG) 4. Der Behinderungsbegriff im Bürgerlichen Gesetzbuch 5. Der Behinderungsbegriff im Americans with Disabilities Act" (ADA) IV. Der Behinderungsbegriff im Mietrecht 2 Verfassungsrechtliche Grundlagen I. Der verfassungsrechtliche Schutz behinderter Menschen 1. Das spezielle Gleichheitsgebot, Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG a) Grundrechtsträger b) Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG als subjektives Abwehrrecht c) Objektive Geltungsdimension d) Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG als Leistungs- und Teilhaberecht 2. Der allgemeine Gleichheitssatz, Art. 3 Abs. 1 GG 3. Die Menschenwürde, Art. 1 Abs. 1,2 GG 4. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht, Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 GG 5. Das Sozialstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 1 GG II. Internationale Vorgaben zum Schutz behinderter Menschen HI. Der verfassungsrechtliche Schutz des Vermieters 1. Die Eigentumsgarantie, Art. 14 Abs. 1 GG 2. Die Privatautonomie, Art. 2 Abs. 1 GG IV. Der verfassungsrechtliche Schutz des Mieters 1. Die Sozialpflichtigkeit des Eigentums, Art. 14 Abs. 2 GG 2. Das Besitzrecht des Mieters als Eigentum i. S. v. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG 3. Das Sozialstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 1 GG V. Weitere themenrelevante Grundrechte im Wohnraummietrecht VI. Einwirkungen des Verfassungsrechts auf das Wohnraummietrecht 1. Die Einwirkung der Grundrechte auf das Privatrecht

4 2. Auswirkungen auf das Verhältnis von Privatrechtssubjekten im Wohnraummietrecht unter besonderer Berücksichtigung des Schutzes behinderter Menschen 3 Besonderheiten bei Willenserklärungen von und gegenüber behinderten Menschen I. Wirksamkeit von Willenserklärungen und geschäftsähnlichen Handlungen 1. Die behinderte Person als Erklärender 2. Die behinderte Person als Erklärungsempfänger a) Zugang der Willenserklärung bzw. der geschäftsähnlichen Handlung b) Wirksame Einbeziehung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in den Mietvertrag 3. Geschäftsunfähige behinderte Personen II. Gesetzliche Vertretung behinderter Personen im Wohnraummietrecht durch Betreuer 1. Voraussetzungen der Betreuerbestellung 2. Mögliche Aufgabenkreise des Betreuers im Wohnraummietrecht a) Wohnungsangelegenheiten b) Vermögenssorge c) Aufenthaltsbestimmung d) Zuweisung von konkreten Angelegenheiten 4 Die Haftung im Mietrecht I. Die Haftung zwischen den Mietvertragsparteien 1. Die Haftung des behinderten Mieters 2. Die Haftung des Vermieters II. Die Haftung im Nachbarschaftsverhältnis 1. Die Haftung zwischen Hausbewohnern 2. Die Haftung des Vermieters gegenüber Nachbarn des behinderten Mieters bzw. Familien- oder Haushaltsangehörigen HL Die Haftung des Betreuers 1. Die Haftung gegenüber dem Betroffenen 2. Die Haftung gegenüber Dritten

5 2. Teil Behinderungsspezifische Probleme im zeitlichen Verlauf eines Mietverhältnisses 5 Die Begründung des Mietverhältnisses I. Der Abschluß des Mietvertrags 1. Diskriminierung der behinderten Person a) Die Rechtslage bei Diskriminierung von behinderten Personen beim Vertragsabschluß aa) Schadensersatz bb) Geldentschädigung für immaterielle Schäden cc) Beseitigung und Unterlassung dd) Kontrahierungszwang b) Diskriminierungsschutz durch Umsetzung der EG-Richtlinien 2000/ 78/EGund2000/43/EG c) Gesetzlicher Diskriminierungsschutz de lege ferenda 2. Genehmigungspflicht für Betreuer bei An- bzw. Vermietung von Wohnraum, 1907 Abs. 3 BGB a) Anmietung von Wohnraum für den Betroffenen b) Vermietung von Wohnraum des Betroffenen II. Vorvertragliche Informationspflichten der Vertragsparteien 1. Warnpflichten 2. Wahrheitspflichten 3. Optimierungspflichten 6 Die Ausgestaltung des Mietverhältnisses I. Ausgestaltungsmöglichkeiten und ihre Relevanz für behinderte Personen 1. Mietverhältnisse auf unbestimmte und bestimmte Zeit 2. Verminderter Mieterschutz bei Mietverhältnissen i, S. d. 549 Abs. 2 u. 3, 573a BGB a) Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch, 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB b) Einliegerwohnraum, 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB c) Wohnraum für Personen mit dringendem Wohnungsbedarf, 549 Abs. 2 Ziff. 3 BGB

6 d) Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen, 549 Abs. 3 BGB e) Einliegerwohnraum, 573a Abs. 1 u. 2 BGB 3. Gebrauchsüberlassung an Dritte 4. Mietverhältnisse im Zusammenhang mit Dienstverhältnissen n. Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, 542 Abs. 2,575 BGB 1. Zulässige Befristungsgründe für den behinderten Vermieter a) Eigenbedarf, 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 BGB b) Umbauten, 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 2 BGB c) Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten, 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 3 BGB 2. Mitteilungspflicht des Vermieters, 575 Abs. 1 Satz 1 a.e. BGB 3. Die rechtliche Lage des behinderten Mieters m. Gebrauchsüberlassung an Dritte, 540,553 BGB 1. Erlaubnisfreie Gebrauchsüberlassung a) Familien- und Haushaltsangehörige b) Bedienstete/Pflegepersonen c) Besuch d) Vorübergehende, nicht vollständige Gebrauchsüberlassung 2. Erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung a) Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung, 540 Abs. 1 BGB b) Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung, 553 BGB (analog) aa) Berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung, 553 Abs. 1 Satz 1 BGB bb) Zulässige Versagungsgründe, 553 Abs. 1 Satz 2 BGB cc) Darlegungspflicht des Mieters c) Die rechtliche Lage des behinderten Untermieters IV. Werkwohnungen, 576 ff. BGB 1. Werkmietwohnung 2. Werkdienstwohnung 3. Geltung mietrechtlicher Vorschriften a) Werkmietwohnung

7 b) Werkdienstwohnung c) Schlußfolgerungen für behinderte Personen V. Inhaltskontrolle 1. Schutz behinderter Personen durch das Transparenzgebot, 307 Abs. 1 Satz 2 BGB 2. Schutz behinderter Personen durch 134 BGB 3. Schutz behinderter Personen durch die Generalklauseln der 138, 226, 242,307 BGB 4. Schutz behinderter Personen durch halbzwingende Vorschriften der 535 ff. BGB 5. Schutz behinderter betreuter Personen durch das Genehmigungserfordernis gem Abs. 3 BGB 7 Die Durchführung des Mietverhältnisses I. Vertragliche Rechte und Pflichten der Mietparteien 1. Vertragliche Pflichten des Vermieters a) Gebrauchsgewährungspflicht b) Fürsorgepflicht c) Verkehrssicherungspflicht 2. Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung durch den behinderten Mieter bzw. Familien- oder Haushaltsangehörigen a) Haustierhaltung aa) Haltung eines Blindenhunds bb) Tierhaltung aus gesundheitlich-psychischen Gründen cc) Unzulässigkeit der Tierhaltung durch behinderte Personen b) Lärmverursachung aa) Grundsätze bb) Lärmverursachung durch geistig/psychisch behinderte Menschen (1) Urteil des OLG Köln (NJW 1998,763 ff.) (2) Urteil des OLG Karlsruhe (DWW 2000,199 ff.) (3) Urteil des AG Bad Schwalbach (RdLH 1998, 80 f.) c) Berufliche Mitbenutzung des Wohnraums aa) Grundsätze bb) Berufliche Mitbenutzung des Wohnraums durch behinderte Mieter

8 d) Nutzung von Gemeinschaftsflächen aa) Grundsätze bb) Nutzung von Gemeinschaftsflächen durch behinderte Personen e) Installation von Parabolantennen aa) Grundsätze bb) Installation von Parabolantennen durch behinderte Mieter 3. Vertragliche Pflichten des behinderten Mieters a) Winterdienst aa) Verstoß gegen die vorvertragliche Rücksichtnahmepflicht, 241 Abs. 2,311 Abs. 2 BGB bb) Anfängliches Unvermögen, 275,311a, 326 BGB cc) Nachträgliches Unvermögen, 275,280,283,326 BGB b) Reinigungspflicht c) Schönheitsreparaturen aa) Auslegung hinsichtlich der persönlichen Verpflichtung des Mieters bb) Übertragung und Durchsetzbarkeit der Reparaturpflicht bei behinderten Mietern d) Obhutspflicht aa) Grundsätze bb) Zwangsweiser Zutritt des Betreuers zur verwahrlosten Wohnung n. Die Mängelgewährleistung, 536 ff. BGB 1. Vertragliche Berücksichtigung eines behinderungsgeeigneten Wohnungszustands 2. Gewährleistungsausschluß gem. 536b BGB 3. Fehlende vertragliche Berücksichtigung eines behinderungsgeeigneten Wohnungszustands 4. Umfang der Gewährleistungsrechte m. Behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen i. S. v. 554a BGB 1. Die rechtliche Situation vor Einführung des 554a BGB a) Bisherige Grundlage des Zustimmungsanspruchs zugunsten behinderter Menschen b) Die sog. Treppenlift-Entscheidung" des BVerfG c) Die Aufnahme des 554a BGB in die Mietrechtsreform

9 2. Behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen i. S. v. 554a Abs. 1 Satz 1 BGB a) Behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder Zugang zur Mietsache b) Bauliche Veränderungen c) Sonstige Einrichtungen d) Erforderlichkeit 3. Die Zustimmungsvoraussetzungen a) Der Kreis der berechtigten Personen b) Die Interessenabwägung gem. 554a Abs. 1 Satz 2,3 BGB aa) Berechtigtes Interesse des Mieters, 554a Abs. 1 Satz 1 BGB bb) Entgegenstehende Interessen des Vermieters, 554a Abs. 1 Satz 2 BGB cc) Berechtigte Interessen Dritter, 554a Abs. 1 Satz 3 BGB dd) Grundsätze der Interessenabwägung (1) Allgemeingültige Aussagen (2) Die Verwirklichung des Zustimmungsanspruchs durch Auflagen (3) Das Bestimmungsrecht des Vermieters (4) Die Berücksichtigung der Interessen Dritter c) Die Kostentragung d) Der Zustimmungsanspruch für behinderte Untermieter 4. Zusätzliche Sicherheitsleistung, 554a Abs. 2 BGB a) Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustahds b) Anforderungen an die Sicherheitsleistung gem. 554a Abs. 2 BGB 5. Die Mitbenutzung behindertengerechter Einrichtungen durch Nachbarn 6. Bewertung der gesetzlichen Regelung 8 Die Beendigung des Mietverhältnisses I. Genehmigungs- und Mitteilungspflichten des Betreuers bei Kündigung von Wohnraum 1. Genehmigungspflicht bei betreutem Vermieter, Abs. 1 Satz 1, 1812 Abs. 1 Satz 1,1821 Abs. 1 Ziff. 1 BGB 2. Genehmigungspflicht bei betreutem Mieter, 1907 Abs. 1 BGB 3. Mitteilungspflicht bei möglicher Beendigung des Mietverhältnisses, 1907 Abs. 2 BGB

10 n. Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, 573,574 ff. BGB 1. Das berechtigte Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung, 573 Abs. 1,2 BGB a) Schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten, 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB aa) Vertragspflichtverletzung bb) Keine Unerheblichkeit cc) Verschulden b) Eigenbedarf, 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB aa) Behinderungsspezifische Anwendungsfälle bb) Vermietung an Pflegepersonen (1) Zeitpunkt der Pflegebedürftigkeit (2) Pflegeperson c) Sonstige Gründe, 573 Abs. 1 Satz 1 BGB d) Begründung der Kündigungserklärung, 573 Abs. 3 BGB 2. Schutz der behinderten Person durch die bzw. trotz der Sozialklausel, 574 ff. BGB a) Das Widerspruchsrecht des Mieters, 574 BGB aa) Hältegründe für die behinderte Person (1) Fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen (2) Unzumutbarkeit des Umzugs (3) Behindertengerechte Modernisierungsmaßnahmen bb) Interessenabwägung b) Die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch, 574a BGB c) Die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen, 574c BGB 3. Die ordentliche Kündigung von Werkwohnungen, 576 ff. BGB a) Kündigung von Werkmietwohnungen, 576,576a BGB aa) Abweichende Kündigungsfristregelung, 576 BGB bb) Die Einschränkung des Widerspruchsrechts des Mieters, 576a BGB cc) Die Kündigung durch den Mieter b) Kündigung von Werkdienstwohnungen, 576b BGB in. Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses 1. Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

11 2. Die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, 543, 569 BGB a) Explizit geregelte Kündigungsgründe aa) Kündigung durch behinderten Mieter wegen Nichtgewährung oder Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache, 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 1 BGB bb) Kündigung durch Vermieter wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache durch behinderte Personen auf Mieterseite, 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 2 BGB cc) Kündigung durch behinderten Mieter wegen Gesundheitsgefährdung, 569 Abs. 1 BGB dd) Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens durch behinderte Personen auf Mieterseite, 569 Abs. 2 BGB (1) Behinderungsspezifische Anwendungsfälle (2) Nachhaltigkeit der Störung (3) Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung b) Die Generalklausel des 543 Abs. 1 BGB 3. Die außerordentliche Kündigung von Werkwohnungen a) Werkmietwohnung b) Werkdienstwohnung IV. Die rechtliche Lage des behinderten Untermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses V. Die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses 1. Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch Nachmietergestellung a) Vertraglich vereinbarte Nachmieterklausel b) Fehlende vertragliche Regelung 2. Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ohne Nachmietergestellung 9 Räumungs- und Vollstreckungsschutz I. Räumungsschutz, 721,794a ZPO 1. Das Verhältnis zu den Kündigungsschutzvorschriften des BGB 2. Die Bewilligung einer Räumungsfrist a) Beendigung des Mietverhältnisses trotz Mieterwiderspruchs b) Beendigung des Mietverhältnisses ohne (beachtlichen) Mieterwiderspruch c) Fristlose Beendigung des Mietverhältnisses oder Mieterkündigung

12 n. Vollstreckungsschutz, 765a ZPO 1. Das Verhältnis zu den Kündigungsschutzvorschriften des BGB und zum Räumungsschutz gem. 721,794a ZPO 2. Die Einstellung der Zwangsräumung Literaturverzeichnis Sachwortverzeichnis

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