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1 Besprechung: BGH VIII ZR 182/06, Urt. v (Dr. Bernhard Kreße) Diskussionstermin (Video/Chat): Dienstag, , Uhr Die Entscheidung betrifft einen mietrechtlichen Fall. Der Vermieter hatte eine Wohnung befristet vermietet; die Befristung wurde darauf gestützt, daß das Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden sollte. Allerdings kündigte die Mieterin, die unter Neurodermitis und Asthma litt, während der laufenden Mietzeit das Mietverhältnis fristlos wegen Schimmelpilzbefalls hinter ihrem Schrank und Bett; anschließend zog sie aus und zahlte keine Miete mehr. Der Vermieter verklagte die Mieterin daraufhin auf Zahlung der ausstehenden Miete bis zum Ende der Mietzeit; im Gegenzug verklagte die Mieterin im Wege der sogenannten Widerklage ( 33 ZPO) auf Rückzahlung der Kaution. Während des Prozesses stellte ein Sachverständiger fest, daß die Schimmelbildung nicht durch Baumängel verursachte worden war, sondern durch das geringe Raumvolumen der Wohnung zusammen mit dem Lüftungsverhalten der Mieterin. Schimmelbildung wäre vermeidbar gewesen, wenn die Mieterin bei Abwesenheit während des Tages vier Mal und bei Anwesenheit während des Tages sechs Mal gelüftet hätte. Bei Nutzung durch zwei Personen die Mieterin hatte die Wohnung zum Schluß mit ihrem Lebensgefährten bewohnt wäre es erforderlich gewesen, die Wohnung bei Abwesenheit während des Tages fünf Mal und bei Anwesenheit während des Tages zwölf Mal zu lüften. 1. Zunächst fällt in prozessualer Hinsicht auf, daß der Fall, bei dem es um einen verhältnismäßig geringen Streitwert (2.760,- ) ging, in letzter Instanz vom Bundesgerichtshof zu entscheiden war. Dies erstaunt deshalb, weil nach 23 Nr. 1 des Gerichtsverfassungsgesetzes (GVG) Streitigkeiten über Ansprüche, in denen es um höchstens 5.000,- geht, in erster Instanz von den Amtsgerichten verhandelt werden. Streitigkeiten aus Wohnraummietrechtsverhältnissen wie hier sind gemäß 23 Nr. 2 lit. a) sogar streitwertunabhängig in erster Instanz vor den Amtsgerichten 1

2 geltend zu machen. Gegen die Entscheidungen der Amtsgerichte ist gemäß 72 GVG Berufung zu den Landgerichten statthaft und bis zur ZPO-Reform 2001 war dann der Instanzenzug zuende: Gegen Berufungsurteile der Landgerichte war die Revision nach 542 ff. ZPO nicht zulässig; gegen Berufungsurteile der Oberlandesgerichte war sie nur statthaft, wenn der Streitwert ,- überstieg. Anders war und ist es bei Streitigkeiten, die in erster Instanz vor den Landgerichten verhandelt wurden: Die Berufung ging zum Oberlandesgericht, und die Revision sodann zum Bundesgerichtshof. Da aber nun Wohnraummietrechtsstreitigkeiten immer bei den Amtsgerichten anhängig gemacht werden müssen, gab es bis zur ZPO-Reform so gut wie keine wohnraummietrechtlichen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs und auch nur sehr vereinzelt Entscheidungen der Oberlandesgerichte, soweit sie ausnahmsweise angerufen werden und einen sogenannten Rechtsentscheid erlassen konnten. Mittlerweile allerdings ist die Zivilprozeßordnung dahin geändert worden, daß erstens der Mindeststreitwert als Zulässigkeitsvoraussetzung für die Revision abgeschafft wurde und zweitens unter bestimmten Voraussetzungen gegen jedes Berufungsurteil Revision eingelegt werden kann. Voraussetzung ist jedoch nach 543 ZPO, daß die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Rechtsfortbildung oder Sicherung der Einheit der Rechtsprechung eine Revisionsentscheidung erfordert. Die Revision im Zivilrecht geht anders als im Strafrecht auch dann, wenn die Eingangsinstanz das Amtsgericht war, nicht zu den Oberlandesgerichten, sondern gemäß 133 GVG stets zum Bundesgerichtshof. In den letzten Jahren ist der Bundesgerichtshof daher mit einer Vielzahl von Verfahren befaßt worden, und zu bestimmten Problemen (z. B. Schönheitsreparaturen) existiert mittlerweile eine ganze Anzahl höchstrichterlicher Entscheidungen. 2. Anspruchsgrundlage des Vermieters war 535 Abs. 2 BGB, wonach der Mieter dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten hat. Diese Verpflichtung trifft den Mieter, wie sich aus dem systematischen Zusammenhang mit 535 Abs. 1 BGB ergibt, natürlich nur während der Mietzeit. a) Grundsätzlich endet ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, gemäß 542 Abs. 2 BGB mit dem Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Unbefristete 2

3 Mietverhältnisse enden hingegen gemäß 542 Abs. 1 BGB mit der ordentlichen Kündigung. Hier jedoch war das Mietverhältnis befristet und die ordentliche Kündigung daher ausgeschlossen. Drei Begriffe sind hier zu klären: Kündigung ist der Begriff, der die einseitige Willenserklärung bezeichnet, mit der das Ende eines Dauerschuldverhältnisses festgelegt wird. Das Dauerschuldverhältnis wiederum ist das Gegenstück von dem auf eine einmalige Leistung gerichteten Schuldverhältnis. Schulbeispiel für letzteres ist der Kauf: Der Verkäufer muß die geschuldete Sache genau einmal übergeben und übereignen, der Käufer den Kaufpreis genau einmal bezahlen. Dauerschuldverhältnisse hingegen liegen vor, wenn ein dauerndes Verhalten oder wiederkehrende Leistungen geschuldet werden und der Gesamtumfang der Leistung von der Dauer der Rechtsbeziehung abhängt. So liegt es etwa bei der Miete oder beim Arbeitsvertrag: Der Vermieter überläßt dem Mieter dauernd die gemietete Sache, der Arbeitnehmer leistet jeden Tag aufs neue seine Arbeit; sowohl Vermieter als auch Arbeitgeber schulden ihrem Vertragspartner wiederkehrende Geldzahlungen. Da ein Vertragsende bei unbefristeten Dauerschuldverhältnissen nicht ersichtlich ist, bedarf es zu seiner Beendigung einer Willenserklärung, eben der Kündigung. Bei dem auf eine einmalige Leistung gerichteten Schuldverhältnis ist die Möglichkeit der Kündigung hingegen nicht erforderlich und rechtlich auch nicht möglich das Schuldverhältnis endet ja ohnehin mit dem Leistungsaustausch. Allenfalls kann, wenn die Voraussetzungen vorliegen, der Rücktritt, die Anfechtung oder der Widerruf erklärt werden. Die Kündigung des Dauerschuldverhältnisses wirkt ex nunc, sie wirkt also nicht zurück. Anders ist es ja beim Rücktritt, der Anfechtung und dem Widerruf; diese Gestaltungsrechte wirken ex tunc, so daß etwa empfangene Leistungen nach 346 ff. BGB (Rücktritt), 812 ff. BGB (Anfechtung) oder 357 Abs. 1 S. 1, 346 ff. BGB zurückzugewähren sind. Ordentlich bedeutet: ohne weitere Voraussetzungen, einfach so, nur aus dem Grunde, daß der Kündigende an den Vertrag nicht mehr gebunden sein will. Natürlich sind auch bei der ordentlichen Kündigung Fristen einzuhalten. Der Sinn hinter 3

4 der Regel, daß befristete Verträge nicht ordentlich, also allein aufgrund einer entsprechenden Willensentscheidung, gekündigt werden können, besteht im Bedürfnis nach Rechtssicherheit: Wer einen Vertrag auf eine bestimmte Zeit geschlossen hat, soll sich darauf verlassen dürfen, daß der Vertrag über diese Zeit eben auch besteht. Deshalb ist eine ordentliche Kündigung bei befristeten Dauerschuldverhältnissen nicht möglich; die Gewährung eines ordentlichen Kündigungsrechts ist auch entbehrlich, denn der Endzeitpunkt des Vertragsverhältnisses steht ohnehin fest. b) Keine Regel ohne Ausnahme: Gerade bei Dauerschuldverhältnissen kann es sein, daß die Parteien sich zerstreiten, daß ein Vertragspartner erhebliche Pflichtverletzungen begeht, so daß das Vertrauensverhältnis in einem Maße zerrüttet wird, das die Fortsetzung des Vertrages als unzumutbar erscheinen läßt. Es muß in solchen Fällen auch bei befristeten Verträgen möglich sein, sich vom Vertrag zu lösen, auch wenn das Ende der Frist noch nicht erreicht ist. Die Lösung vom Vertrag ist daher bei Vorliegen besonderer Umstände ausnahmsweise erlaubt, die sogenannte außerordentliche Kündigung statthaft. Doch auch bei unbefristeten Dauerschuldverhältnissen, die ja ordentlich kündbar sind, kann es sein, daß die Beachtung der Kündigungsfrist für einen Vertragspartner unzumutbar ist und er sich sofort, also fristlos, von dem Vertrag lösen können muß. Beispiel: Die Kassiererin im Supermarkt bestiehlt den Supermarktinhaber, der Mieter zahlt seine Miete über einen langen Zeitraum einfach nicht. Da die ordentliche Kündigung regelmäßig nur unter Einhaltung von Fristen möglich ist, ist die außerordentliche Kündigung fristlos oder, wenn der Kündigende es will ( zum Auszug gebe ich Ihnen eine Woche Zeit ) mit einer kürzeren als der gesetzlichen Frist möglich. Doch bedarf der Kündigende zu einer solchen Kündigung eines spezifischen Grundes. Mit anderen Worten: ordentlich ist die Kündigung, wenn sie einfach so aufgrund der autonomen Willensentscheidung des Kündigenden möglich ist; außerordentlich ist sie, wenn die Kündigung eigentlich überhaupt nicht (z. B.: befristetes Dauerschuldverhältnis) oder nicht so (z. B. unbefristetes Dauerschuldverhältnis, aber Einhaltung von Fristen erforderlich) erklärt werden kann, aber besondere Gründe vorliegen, die ausnahmsweise überhaupt eine Lossagung vom Vertrag oder eine Lossagung unter erleichterten Bedingungen rechtfertigen. 4

5 Der Begriff außerordentlich ist nicht mit fristlos gleichzusetzen. Es ist z. B. denkbar, daß die Frist für die außerordentliche Kündigung lediglich kürzer ist als diejenige für die ordentliche Kündigung. Der Fall des 544 BGB normiert sogar einen Fall der außerordentlichen Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist: Wurde ein befristeter Mietvertrag geschlossen, allerdings für eine Dauer von über dreißig Jahren, so kann der Vertrag trotz der nach 542 BGB grundsätzlich gegebenen Unkündbarkeit befristeter Verträge gekündigt werden. Für die Kündigung müssen aber die gesetzlichen Kündigungsfristen beachtet werden. Der befristete Mietvertrag von langer Dauer wird also dem unbefristeten gleichgestellt; dies endet aber nichts an der Rechtsnatur des Vertrages als befristeter Vertrag, so daß die Kündigung eine außerordentliche ist. b) Der Gesetzgeber hat in 314 BGB vorgesehen, daß alle Dauerschuldverhältnisse außerordentlich und fristlos gekündigt werden können, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Sowohl bei befristeten als auch bei unbefristeten Dauerschuldverhältnissen existiert also ein Notausgang, durch den bei Unzumutbarkeit der Vertragsfortführung die vertragliche Beziehung verlassen werden kann. Bei den einzelnen Vertragstypen sind im Gesetz allerdings häufig Spezialregelungen zur außerordentlichen Kündigung normiert, die 314 BGB verdrängen. Dieser Vorschrift kommt also nur eine Auffangfunktion zu. Für Mietverhältnisse legt z. B. 543 BGB fest, daß jede Vertragspartei aus wichtigem Grund die außerordentliche fristlose Kündigung erklären kann. Einige Fälle des wichtigen Grundes, die jedoch nicht abschließend sind ( insbesondere ), sind in Abs. 2 der Vorschrift normiert. Weitere nicht abschließende Gründe ergeben sich aus 569 BGB. Der in der besprochenen Entscheidung relevante Fall betraf 569 Abs. 1 BGB. Hiernach liegt ein wichtiger Grund für die mieterseitige Kündigung vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, daß seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Hier war die Wohnung von Schimmel befallen. Der Schimmelbefall beruhte allerdings dann nicht auf der Beschaffenheit des Wohnraums, wenn die Mieterin ihn durch ein angepaßtes Lüftungsverhalten die Schimmelbildung hätte vermeiden können; dann nämlich beruhte der Schimmelbefall auf dem Lüftungsverhalten der Mieterin. Vorliegend war der Sachverständige in der Tat zu dem Schluß gekommen, daß die Mieterin bei einem geänderten Lüftungsverhalten 5

6 die Schimmelbildung hätte verhindern können. Sie hätte hierzu allerdings in einem Maße lüften müssen, das das Berufungsgericht als unzumutbar angesehen hatte weshalb nach seiner Ansicht der Schimmelbefall nicht so sehr auf dem Lüftungsverhalten der Mieterin, sondern vorrangig auf der Beschaffenheit des Wohnraums, nämlich dem geringen Raumvolumen, beruhte. Das Problem war allerdings, daß die Mieterin dem Vermieter den Schimmelbefall nicht vor der Kündigung angezeigt hatte, sondern das Mietverhältnis sofort gekündigt hatte. Nach 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist jedoch eine vorherige Anzeige erforderlich, wenn der wichtige Grund in einer Verletzung vertraglicher Pflichten besteht. Da der Vermieter die vertragliche Pflicht hat, dem Mieter die gemietete Sache in einem gesundheitlich unbedenklichen Zustand zu überlassen, war dieser Tatbestand erfüllt. 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist nach der zutreffenden Ansicht des Bundesgerichtshofs auch auf die Fälle des 569 Abs. 1 BGB anzuwenden. 569 Abs. 1 BGB bezieht sich explizit auf 543 Abs. 1 BGB; der in 569 Abs. 1 BGB normierte Fall ist daher nichts weiter als ein spezieller Unterfall des 543 Abs. 1 BGB. Systematisch sind die dem Absatz 1 einer Vorschrift nachfolgenden Absätze in der Regel auf alle dem Absatz 1 unterfallenden Sachverhalte anzuwenden. Daher ist 543 Abs. 3 S. 1 BGB auf alle Fälle des 543 Abs. 1 BGB anwendbar, mithin auch auf dessen in 569 Abs. 1 BGB ausdrücklich normierten Sonderfall. Dies ist im Ergebnis auch nicht unbillig: Im Falle schwerwiegender und akuter Gesundheitsgefährdungen, die eine Abmahnung oder Anzeige wegen der hiermit verbundenen zeitlichen Verzögerung nicht erlauben, hilft 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB. Die Ausnahmevorschrift des 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB war allerdings nicht erfüllt, weil der Schimmelpilz in fünf Arbeitsstunden hätte beseitigt werden können. Einem erneuten Schimmelbefall hätte der Vermieter möglicherweise durch Anstrich der Tapete mit pilzhemmender Farbe oder dem Einbau einer Belüftung entgegenwirken können, so daß nach Entfernung des Schimmelpilzes möglicherweise ein sehr viel geringeres Lüftungsverhalten als das vom Sachverständigen geforderte ausreichend gewesen wäre. c) Der Bundesgerichtshof rügte außerdem, daß die Gesundheitsgefährdung durch den Schimmel nicht nachgewiesen worden sei. Hierfür hätte ein medizinischer Sach- 6

7 verständiger gehört werden müssen. Ferner leuchten dem Bundesgerichtshof die Ausführungen des Sachverständigen zum erforderlichen Lüftungsverhalten nicht ein: die vom Sachverständigen zugrundegelegten Werte betreffend die menschliche Feuchtigkeitsabgabe standen im Widerspruch zu den Angaben in einem Leitfaden des Bundesumweltamtes. Prof. Wackerbarth und ich hatten an dieser Stelle eine kleine Diskussion, weil Prof. Wackerbarth im Gegensatz zu mir der Ansicht ist, der Bundesgerichtshof könne nicht einfach seine Wertung an die Stelle der Wertung des Sachverständigen setzen, eben weil dem Bundesgerichtshof hierfür die erforderliche Sachkunde fehlt. Ich meine allerdings, daß der Bundesgerichtshof hier ja gar nicht seine eigene Wertung aufzwingt. Er rügt nur die Lückenhaftigkeit der Beweiswürdigung durch das Berufungsgericht. Selbstverständlich darf der Richter nicht einfach das Gegenteil der vom Sachverständigen gefundenen Ergebnisse als erwiesen erachten. Der Richter darf aber Zweifel an dem Ergebnis anmelden und den Sachverständigen hierzu ergänzend befragen oder sogar ein weiteres Sachverständigengutachten einholen. Keineswegs muß der Richter dem Sachverständigen blind glauben. Er ist sogar verpflichtet, das Sachverständigengutachten kritisch zu hinterfragen, um dessen wahren Beweiswert festzustellen, denn das Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung nach 286 ZPO (Zöller/Greger, ZPO, 402 Rn. 7a). Zur ergänzenden Befragung des Sachverständigen und gegebenenfalls zur Einholung weiterer Gutachten erhält das Berufungsgericht aufgrund der vom Bundesgerichtshof ausgesprochenen Zurückverweisung Gelegenheit. d) Die mögliche Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung läßt sich daher aus zwei Gründen herleiten: Zum einen war schon der außerordentliche Kündigungsgrund (Gesundheitsgefährdung) aus Sicht des Bundesgerichtshofs noch nicht nachgewiesen; zum anderen wäre grundsätzlich eine vorherige Abmahnung durch die Mieterin erforderlich gewesen. Ob die Abmahnung ausnahmsweise wegen der Krankheiten der Mieterin entbehrlich war, und ob überhaupt eine Gesundheitsgefährdung vorlag, wird das Berufungsgericht in der neuen Verhandlung zu beurteilen haben. Auch als ordentliche Kündigung war die Kündigung gemäß 542 Abs. 1, 2 BGB nicht wirksam, weil der Mietvertrag befristet war. Zur Befristung von Wohnraummietverträgen bedarf es zwar eines Grundes auf Seiten des Vermieters (z. B. Eigenbe- 7

8 darf nach 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB); die Zulässigkeit der Befristung ergab sich hier allerdings aus 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB, weil der Vermieter das Haus abreißen wollte. 8

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