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2 Nutzen Sie das Inhaltsmenü: Die Schnellübersicht führt Sie zu Ihrem Thema. Wegweiser für Mieter und Vermieter Abkürzungen A Abmahnung Abnutzung Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) 18 Alternativwohnung Anfechtung Angemessene wirtschaftliche Verwertung 21 Anzeigepflicht Aufrechnung Auskunftspflicht (Selbstauskunft) Außerordentliche befristete Kündigung.. 25 Ausstattungsmerkmale Auszug des Mieters B Bagatellschaden Barrierefreiheit Besenreine Rückgabe Besichtigung Besucher Betriebsbedarf Betriebskosten Beweismittel Bodenbeläge Schnellübersicht

3 Schnellübersicht D Durchführung von Schönheitsreparaturen E Eheähnliche Lebensgemeinschaft Ehegatten Ehescheidung Eigenbedarf Einfacher Zeitmietvertrag Einliegerwohnung Einrichtung Einstellplatz Einstweilige Verfügung Einzugsermächtigung Entscheidung Erhöhung der Kostenmiete Ersatzansprüche des Mieters Ersatzansprüche des Vermieters Ersatzmieterklausel Ersatzwohnraum F Fahrräder (Fahrzeuge) Fälligkeit der Miete Familienangehörige Familieneinkommen Fehlbelegung Fehler der Mietsache Ferienwohnung Fernwärme Feuchte Wände Formularvertrag... 70

4 Fristlose Kündigung Fristlose Mieterkündigung Funktionsgebundene Werkwohnung G Garagen Garten Gebühren Geschäftsraummiete Gewährleistung Grundbuch Grundsteuer Grundstück Grundstücksmiete H Härteklausel (Kündigungsschutz/ Sozialklausel) Hausfriedensbruch Hausmeister Hausordnung Hausrecht Haustiere Hausverwaltung Heizdauer Heizkostenabrechnung Heizkostenverordnung Heizperiode Höhe der Mietminderung I Index-Miete Informationspflicht bei Modernisierung Schnellübersicht

5 Schnellübersicht Insolvenz Instandhaltung Instandsetzung K Kabelfernsehen Kaltmiete Kappungsgrenze Kaution Kehrwoche Kleinreparaturen Kostenmiete Kündigung aus wichtigem Grund Kündigung durch Mieter Kündigung einer Sozialwohnung Kündigungsfristen Kündigungsgründe, besondere Kündigungsschreiben Kündigungsschutz Kündigungssperrfrist L Lärmbelästigungen Lebenshaltungsindex Lebenspartnerschaft Leihe Luxusmodernisierung M Maklerprovision Mietaufhebungsvereinbarung Mietausfallwagnis Mietdatenbank Mieterabwesenheit

6 Mietergemeinschaft Mieterhöhung Mieterhöhung bei Modernisierung Mieterkündigung bei Mieterhöhung Mieterkündigung bei Modernisierung. 139 Mieterkündigung in Todesfällen Mieterkündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis Mietermodernisierung Miethöhe Mietminderung Mietnomaden Mietpreisüberhöhung Mietschulden Mietsenkung Mietsicherheit Mietspiegel (einfacher) Mietspiegel (qualifizierter) Mietspiegelspanne Mietvertrag Mietvertrag auf Lebenszeit Mietwucher Mindesttemperatur Mischmietverhältnis Möbliertes Zimmer Modernisierung Modernisierung (energetische) Mündlicher Mietvertrag Musik Mustermietvertrag Schnellübersicht

7 Schnellübersicht N Nachmieter Nebenkosten Nettomiete Nutzungsentschädigung Nutzungsverträge O Obdachlosenunterbringung Obhutspflicht Ortsübliche Vergleichsmiete P Pacht Parabolantenne Prozesskosten Prozesskostenhilfe R Rauchen Räumung Räumungsfrist Räumungsfristverlängerung Rechtsanwalt Rückforderung S Sachverständiger Schadenspauschale Schlüssel Schönheitsreparatur Schonfrist Schriftform Selbstständiges Beweisverfahren Sonderkündigungsrecht Sozialklausel Sozialmiete

8 Staffelmiete Straßenreinigung Streitwert T Teilkündigung Teppichboden Textform Thermostatventile Tierhaltung U Überbelegung Umwandlung Umzugskosten Umzugskostenpauschale Unabdingbare Mieterrechte Unterlassung von Schönheitsreparaturen Untermietverhältnis Urkundenprozess V Verbrauchserfassung Vergleich Vergleichsmiete bei Mieterhöhung Verjährung Verkauf Verkehrssicherungspflicht Vermietergemeinschaft Vermieterpfandrecht Vermietung und Verpachtung Vertragsstrafe Vertragsverlängerung Schnellübersicht

9 Schnellübersicht Verwaltergebühren Verwirkung Vollstreckungsschutz Vorauszahlungen Vorgetäuschter Eigenbedarf Vorkaufsrecht W Wärmecontracting Wertsicherungsklauseln Wiedereinweisung Wohnberechtigungsschein Wohngeld Wohngemeinschaft Wohnlage Wohnungsgröße Wohnungsübergabe Z Zeitmietvertrag Zufallsschaden Zweckentfremdung

10 Abkürzungen Abs. Absatz AGBG Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen a. F. alte Fassung (geltendes Mietrecht bis ) a. M. anderer Meinung Az. Aktenzeichen BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGBl. Bundesgesetzblatt BGH Bundesgerichtshof BGHZ Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen BV II. Berechnungsverordnung DB Der Betrieb DNR Dauernutzungsrecht DWE Der Wohnungseigentümer DWR Dauerwohnrecht EGBGB Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch EStG Einkommensteuergesetz FGG Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit GBO Grundbuchordnung GbR Gesellschaft bürgerlichen Rechts GE Grundeigentum gem. gemäß GEZ Gebühreneinzugsstelle i. d. R. in der Regel i. V. m. in Verbindung mit KG Kammergericht/Kommanditgesellschaft LG Landgericht 15

11 Abkürzungen MDR Monatsschrift für Deutsches Recht MHG Miethöhegesetz n. F. neue Fassung (geltendes Mietrecht ab ) NJW Neue Juristische Wochenschrift (juristisches Fachblatt) NJW RR Rechtsprechungsreport der NJW NZM Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht OHG Offene Handelsgesellschaft OLG Oberlandesgericht OLGZ Entscheidungen der Oberlandesgerichte in Zivilsachen einschließlich der freiwilligen Gerichtsbarkeit PKH RVG SchlHA StGB VOB VOB/A VOB/B WEG WEM WiStG WM WobindG WoGG ZGB ZMR ZPO ZVG Prozesskostenhilfe Rechtsanwaltsvergütungsgesetz Schleswig-Holsteinische Anzeigen Strafgesetzbuch Verdingungsordnung für Bauleistungen VOB Teil A VOB Teil B Wohnungseigentumsgesetz Wohnungseigentümer-Magazin Wirtschaftsstrafgesetz Wohnungswirtschaft und Mietrecht Wohnungsbindungsgesetz Wohngeldgesetz Zivilgesetzbuch (der ehemaligen DDR) Zeitschrift für Miet- und Raumrecht Zivilprozessordnung Zwangsversteigerungsgesetz 16

12 Bagatellschaden Bagatellschaden B In Mietverträgen wird nicht selten geregelt, dass der Mieter für kleine Instandsetzungen und zur Beseitigung von Bagatellschäden die Kosten der Reparatur selbst zu tragen hat. Eine derartige formularmäßige Bagatellschadensklausel, auch Kleinreparaturklausel genannt, ist nur in einigen eng begrenzten Fällen wirksam (BGH, NJW 1998, 2248). So dürfen Vermieter Bagatellreparaturen nur bis zu einer Größenordnung von ca. 75 bis 100 EUR pro Einzelfall auf den Mieter abwälzen kann und dies auch nur unter der Voraussetzung, dass insgesamt keine höheren Kosten als 8 bis 10 % der Jahresmiete entstehen (OLG Stuttgart, WM 88, 149). Bagatellschadensklauseln, die keinen Begrenzungsbetrag vorsehen, sind unwirksam (OLG München, WM 89, 128). Stellt sich erst nach Durchführung der Reparaturarbeiten heraus, dass die Behebung der Bagatellschäden die Wertgrenze überschreitet, so kann der Mieter den kompletten Betrag vom Vermieter zurückverlangen, wenn er die Kostenüberschreitung nicht voraussehen konnte. Die Vereinbarung einer quotenmäßigen Kostenbeteiligung des Mieters für diesen Fall macht die gesamte Klausel unwirksam (BGH a. a. O.), so dass er bei Bagatellschäden überhaupt nichts zahlen muss. Dem Vermieter darf auch eine an sich wirksame Bagatellschadensklausel nicht dadurch umgehen, indem er eine größere Reparaturrechnung in mehrere kleinere aufspaltet. Des Weiteren muss die Bagatellschadensklausel den Umfang der Gegenstände, die sie betrifft, bestimmen, damit der Mieter seine Kostentragungspflicht überschauen und kalkulieren kann. Schließlich darf die Klausel nur solche Teile der Mietwohnung betreffen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (z. B. Armaturen, Rollladengurte). Hat der Mieter bereits danach in der Vergangenheit zu viel für Bagatellschäden an seinen Vermieter gezahlt, steht ihm insoweit unter bestimmten Voraussetzungen ein Rückforderungsrecht zu. Weitere Stichwörter: Anzeigepflicht, Instandsetzung, Kleinreparaturen, Mietminderung, Rückforderung, Verjährung 29

13 B Barrierefreiheit Barrierefreiheit Die Vorschrift gibt dem Mieter das Recht, vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen zu verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder deren Zugang erforderlich sind. Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse daran haben. Überwiegt allerdings das Interesse des Vermieters an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes, so kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern. Die gesetzliche Regelung findet sich in 554a BGB. Dabei hat eine umfassende Interessenabwägung der beiden Vertragsparteien zu erfolgen. Der Vermieter kann nach 554a Abs. 2 BGB seine Zustimmung zur Herstellung einer barrierefreien Wohnung von einer Zahlung einer angemessenen Sicherheit zusätzlich zur normalen Mietkaution verlangen. Die Höhe der Sicherheitsleistung darf davon abhängig gemacht werden, welche zum Rückbau erforderlich sind. Denn nach Beendigung der Mietzeit ist der Mieter mangels einer anderen ausdrücklichen Regelung dazu verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und etwaige Schäden zu beseitigen. Diese Rückbaupflicht ergibt sich aus 546 Abs. 1 BGB. Weitere Stichwörter: Kaution, Kleinreparaturen, Mietermodernisierung Besenreine Rückgabe Hat sich der Mieter verpflichtet, die Räumlichkeiten bei Mietende in einem besenreinen Zustand zurückzugeben, dann hat er grobe Verschmutzungen zu beseitigen; auch muss er Spinnweben entfernen. Die Reinigung der Fenster und der Fensterrahmen zählt nicht dazu, auch dann nicht, wenn sie Nikotinablagerungen aufweisen (BGH, NJW 2006, 2915). 30

14 Besichtigung Besichtigung B Es ist üblich, bevor eine Wohnung angemietet wird dies gilt selbstverständlich auch für andere Mietverhältnisse, dass die Räumlichkeiten besichtigt werden und erst dann über die eigentlichen Vertragsgestaltungen verhandelt wird. Der bei der Besichtigung gegebene Zustand der Räumlichkeiten ist dann nach den Vorstellungen der abschließenden Vertragsparteien der vertragsgemäße Zustand im Sinne von 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Später wird sich der Mieter nicht darauf berufen können, die Miete sei zu mindern, da Einflüsse von außen (z. B. laute Hauptverkehrsstraße oder Fabrik in der Nachbarschaft) die Nutzbarkeit der Mietsache beeinträchtigen. Er ist, da er die Mängel bei Vertragsschluss kennen musste, mit seinen Gewährleistungsrechten ausgeschlossen. Ist bereits ein Mietvertrag abgeschlossen, so kann der Vermieter regelmäßig etwa alle zwei Jahre nach entsprechender Vorankündigung die Mietsache besichtigen und auf Schäden kontrollieren. Im Rahmen seines mietvertraglichen Besichtigungsrechtes ist dem Vermieter zur Beweissicherung in aller Regel auch gestattet, Fotografien des Mietobjektes ohne Zustimmung des Mieters anzufertigen. Allerdings darf das Persönlichkeitsrecht des Mieters dadurch nicht beeinträchtigt werden. Möchte der Vermieter die Wohnung in kürzeren Zeitabständen besichtigen, so kann er dies nur tun, wenn es erforderlich ist, die Notwendigkeit unaufschiebbarer Instandsetzungsarbeiten festzustellen. Ein wichtiger Grund für eine Besichtigung ist z. B. der Verdacht, dass die Mietsache vertragswidrig genutzt wird (z. B. Untervermietung an Touristen) oder dass der Mieter seine Obhutspflichten vernachlässigt. Ohne Wissen und Wollen des Mieters darf der Vermieter die Wohnung oder die Geschäftsräume nicht betreten (BVerfG, NZM 2004, 186). Ausnahme: Es handelt sich um einen Notfall (z. B. Wasserrohrbruch). Weitere Stichwörter: Hausordnung, Hausrecht, Instandhaltung, Instandsetzung, Mieterabwesenheit 31

15 B Besucher Besucher Der Vermieter darf seinem Mieter keine Vorschriften darüber machen, welche Besucher der Mieter empfangen darf. Der Mieter hat das grundsätzliche Recht, Besucher zu empfangen; er hat in seiner angemieteten Wohnung das alleinige Hausrecht. Der Vermieter kann deshalb keinem bestimmten Besucher ein Hausverbot erteilen oder den Zutritt zur Mietwohnung bzw. zum Haus verweigern. Ausnahmen sind möglich, wenn es sich bei dem Besucher z. B. um einen stadtbekannten Randalierer handelt. Ein allgemeines Besuchsverbot ist unzulässig, auch wenn es im Mietvertrag schriftlich so vereinbart worden ist. Andererseits braucht der Vermieter eine missbräuchliche Benutzung seiner Wohnung nicht zu dulden: z. B. gewerbliche Nutzung der Wohnung wie Prostitution, oder professionelle Kinderbetreuung (BGH, NZM 2012, 678) oder zum Treffen einer verbotenen politischen Gruppierung. Selbst wenn der Vermieter sittliche und moralische Bedenken hat, sind Herrenbesuche bei alleinstehenden Damen, oder umgekehrt, auch bis spät in die Nacht hinein zulässig. Einwände der anderen Hausbewohner sind ebenfalls unerheblich. Ausnahme: Es handelt sich um Fälle geschäftsmäßiger Prostitution. Diese Form der Zweckentfremdung der Wohnung muss der Vermieter nicht akzeptieren. Weitere Stichwörter: Abmahnung, Hausfriedensbruch, Hausordnung Betriebsbedarf Der Vermieter von Wohnraum braucht keine natürliche Person zu sein, sondern kann auch eine GmbH oder eine AG sein. Ist also auf Vermieterseite eine Gesellschaft, so kann diese bei einem berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses keinen Eigenbedarf gem. 573 Abs. 1 BGB geltend machen, denn eine juristische Person hat keine Familienangehörigen im Sinne dieser Vorschrift. 32

16 Betriebsbedarf B Trotzdem sind Gesellschaften als Vermieter zur Kündigung berechtigt. Sie können statt Eigenbedarf Betriebsbedarf geltend machen. Der Kündigungsgrund Betriebsbedarf gilt aber nur in engen Grenzen. Dieser Kündigungsgrund ist dann gegeben, wenn die zu kündigende Wohnung an einen Betriebsangehörigen vermietet werden soll und die Vermietung an den Betriebsangehörigen aus betriebsbedingten und wirtschaftlichen Gründen unbedingt notwendig ist. Ein Kündigungsinteresse besteht nicht, wenn die zu räumende Wohnung nur zur Erweiterung des Betriebes dienen soll. Allerdings gibt es auch Stimmen in Rechtsprechung und Literatur, die sagen, dass die Absicht, nicht zweckgebundenen Wohnraum an Betriebsangehörige des Vermieters zu überlassen, kein ausreichendes Kündigungsinteresse darstellt. Die bislang vom Bundesgerichtshof anerkannte Möglichkeit, ein Mietverhältnis über Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs zu kündigen (sog. Münchner Modell), ist durch die Mietrechtsreform 2013 abgeschafft worden. Der neue 577a BGB besagt, dass auch beim Kauf eines gesamten Objekts durch mehrere Personen die Dreijahres-Frist für Eigenbedarfskündigungen eingehalten werden muss. Eine Verwertungskündigung nach 573 Abs. 2 BGB ist ebenfalls erst nach drei Jahren zulässig. Von der Neuregelung betroffen ist aber nur der Erwerb durch Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Damit bleibt dem Einzelnen die Möglichkeit erhalten, ein ganzes Haus zu kaufen, anschließend wegen Eigenbedarfs zu kündigen und die Aufteilung in Eigentumswohnungen später vorzunehmen. Selbst Kaufgemeinschaften, deren Mitglieder derselben Familie oder demselben Haushalt angehören, dürfen nach der Neuregelung Eigenbedarf geltend machen können (sog. Verwandtenmodell). Eine Eigenbedarfskündigung durch eine natürliche Person zu betrieblichen Zwecken ist zulässig. Das kommt z. B. vor, wenn ein Anwalt seine vermietete Wohnung für seine Kanzlei nutzen möchte (BGH, NZM 2012, 501). Weitere Stichwörter: Eigenbedarf, Funktionsgebundene Werkwohnung, Kündigungsschutz 33

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