Das gesamte Mietrecht einschließlich Leasing. Vorsitzender Richter am Landgericht Nürnberg-Fürth

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3 Mietrecht Das gesamte Mietrecht einschließlich Leasing Kommentar Herausgegeben von Thomas Spielbauer Vizepräsident des Landgerichts München I und Joachim Schneider Vorsitzender Richter am Landgericht Nürnberg-Fürth Bearbeitet von Rudolf Kellendorfer Richter am Oberlandesgericht Nürnberg Dr. Christoph Kern Richter am Landgericht Augsburg, Lehrbeauftragter an der Universität Würzburg Vladimir Klokocka Richter am Landgericht Kempten Dr. Helmut Krenek Vorsitzender Richter am Landgericht München I Joachim Schneider Vorsitzender Richter am Landgericht Nürnberg-Fürth Christian Spielbauer Rechtsanwalt, München Thomas Spielbauer Vizepräsident des Landgerichts München I ERICH SCHMIDT VERLAG

4 Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. Weitere Informationen zu diesem Titel finden Sie im Internet unter ESV.info/ Zitiervorschlag: Bearbeiter, in: Spielbauer/Schneider (Hrsg.), Mietrecht, Rn. ISBN ISSN Alle Rechte vorbehalten Erich Schmidt Verlag GmbH & Co. KG, Berlin Dieses Papier erfüllt die Frankfurter Forderungen der Deutschen Nationalbibliothek und der Gesellschaft für das Buch bezüglich der Alterungsbeständigkeit und entspricht sowohl den strengen Bestimmungen der US Norm Ansi/Niso Z als auch der ISO Norm Gesetzt aus 9/11 Punkt Candida Satz: multitext, Berlin Druck und Bindung: Kösel, Altusried-Krugzell

5 Vorwort Das Mietrecht hat erhebliche Auswirkungen auf den größten Teil der Bevölkerung. Nach Schätzungen der Bundesregierung gibt es in Deutschland knapp 24 Millionen Mietwohnungen. Insbesondere für den Mieter stellt die Wohnung regelmäßig den Mittelpunkt der privaten Lebensgestaltung dar. Die Mietverhältnisse im geschäftlichen oder gewerblichen Bereich sowie das Leasing in seinen verschiedenen Formen regeln in weiten Bereichen die Grundlage für die wirtschaftliche Betätigung der Vertragsparteien. Der zentralen Bedeutung des Mietrechts entsprechend entwickelt sich dieses Rechtsgebiet ständig fort. Vermieter und Mieter werden mit einer umfangreichen Literatur und mit einer großen Zahl von Instanz- und obergerichtlichen Entscheidungen konfrontiert. Zudem hat der Gesetzgeber durch das am in Kraft tretende Mietrechtsänderungsgesetz wesentliche Bereiche des Mietrechts im Zusammenhang mit der Förderung der energetischen Modernisierung, dem Wärme-Contracting, der Sicherung des Forderungsausfalls während gerichtlicher Verfahren, der Mietkaution, der Gestaltung des Räumungsverfahrens und dem Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen neu gestaltet. Mit dem vorliegenden Werk soll allen mit dem Miet- und Leasingrecht befassten Praktikern ein hilfreiches Arbeitsmittel in die Hand gegeben werden, mit dem die vielfältig auftretenden rechtlichen Probleme schnell und sicher gelöst und die sich bietenden Gestaltungsmöglichkeiten ausgeschöpft werden können. Dabei helfen das ausführliche Stichwortverzeichnis und die am Tatbestand und an der Rechtsfolge des Gesetzes ausgerichteten Kommentierungen der einzelnen Vorschriften. Die Literatur und die bis zum Frühjahr 2013 bekannt gemachte Rechtsprechung, insbesondere auch die Entscheidungen des BGH, wurden in die Erläuterungen eingearbeitet. Die sich durch das Mietrechtsänderungsgesetz ergebenden Fragen werden unter Berücksichtigung der Gesetzesmaterialien und der bisher vorliegenden Literatur herausgearbeitet. Besonderer Wert wird auch hier auf systematische, verständliche und praxisorientierte Lösungshinweise gelegt. Der neu gestaltete Kommentar zum Mietrecht geht aus dem Werk Müller/ Walther, Miet- und Pachtrecht, Ergänzbarer Kommentar mit weiterführenden Vorschriften hervor. Einen besonderen Dank möchten daher die Kommentatoren, die zum größten Teil schon am Müller/Walther mitgewirkt haben, den dortigen Herausgebern, Herrn VorsRiOLG a. D. Claus Müller und Vors- RiOLG a. D. Dr. Richard Walther, entrichten. Ohne die grundlegende Idee, das Engagement und die kompetente, umsichtige und sehr menschliche Förderung und Betreuung dieses Projektes wäre die Verwirklichung des nunmehr vorgestellten Werkes nicht möglich gewesen. München und Nürnberg, im April 2013 Thomas Spielbauer Joachim Schneider V

6 Inhaltsverzeichnis Vorwort Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis V XIII XIX Synopse zur Mietrechtsreform Kommentar a BGB Untertitel 1 Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags Anhang 1 zu 535: Schönheitsreparaturen, Schadensersatz bei Beschädigung der Mietsache Anhang 2 zu 535: Leasing Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln Anhang zu 536: Minderungsübersicht a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter d Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters Gebrauchsüberlassung an Dritte Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch Vorbemerkung zu Ende des Mietverhältnisses Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Vertrag über mehr als 30 Jahre VII

7 Inhaltsverzeichnis 545 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses Rückgabepflicht des Mieters a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe Erstattung von im Voraus entrichteter Miete Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts 743 Untertitel 2 Mietverhältnisse über Wohnraum 766 Kapitel 1 Allgemeine Vorschriften Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften Form des Mietvertrages Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte a Barrierefreiheit Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe Kapitel 1a Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen 912 Vorbemerkung zu Kapitel 1a a. Erhaltungsmaßnahmen b. Modernisierungsmaßnahmen c. Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen d. Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist e. Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen f. Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Anhang zu Kapitel 1a: 554 (aufgeh.) Kapitel 2 Die Miete 991 Unterkapitel 1 Vereinbarungen über die Miete Vereinbarungen über Betriebskosten a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht c Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung Unterkapitel 2 Regelungen über die Miethöhe Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz VIII

8 Inhaltsverzeichnis 557a Staffelmiete b Indexmiete Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete a Form und Begründung der Mieterhöhung b Zustimmung zur Mieterhöhung c Mietspiegel d Qualifizierter Mietspiegel e Mietdatenbank Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen a Anrechnung von Drittmitteln b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung Veränderung von Betriebskosten Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung Kapitel 3 Pfandrecht des Vermieters Umfang des Vermieterpfandrechts a Erlöschen des Vermieterpfandrechts b Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch c Abwendung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung d Pfändung durch Dritte Kapitel 4 Wechsel der Vertragspartei 1493 Vorbemerkung zu Eintrittsrecht bei Tod des Mieters a Fortsetzung mit überlebenden Mietern b Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung Gewerbliche Weitervermietung Kauf bricht nicht Miete a Mietsicherheit b Vorausverfügung über die Miete c Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete d Aufrechnung durch den Mieter e Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter Belastung des Wohnraums durch den Vermieter a Veräußerung oder Belastung vor der Überlassung des Wohnraums b Weiterveräußerung oder Belastung durch Erwerber IX

9 Inhaltsverzeichnis Kapitel 5 Beendigung des Mietverhältnisses Unterkapitel 1 Allgemeine Vorschriften Form und Inhalt der Kündigung Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts Weiterer Schadensersatz bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung Unterkapitel 2 Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit Ordentliche Kündigung des Vermieters a Erleichterte Kündigung des Vermieters b Teilkündigung des Vermieters c Fristen der ordentlichen Kündigung d Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung a Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch b Form und Frist des Widerspruchs c Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen Unterkapitel 3 Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit Zeitmietvertrag a Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist Unterkapitel 4 Werkwohnungen Fristen der ordentlichen Kündigung bei Werkmietwohnungen a Besonderheiten des Widerspruchsrechts bei Werkmietwohnungen b Entsprechende Geltung des Mietrechts bei Werkdienstwohnungen Kapitel 6 Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen Vorkaufsrecht des Mieters a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung X

10 Inhaltsverzeichnis Untertitel 3 Mietverhältnisse über andere Sachen 1999 Vorbemerkung zu Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume a Mietverhältnisse über eingetragene Schiffe Fälligkeit der Miete Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters a Kündigungsfristen Stichwortverzeichnis XI

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