Der Mietvertrag MIETZINSBEITRÄGE NACH WOHNFÖRDERUNGSGESETZ (WFG) MIETZINSBEITRÄGE IN BASEL-LANDSCHAFT EIN DACH ÜBER DEM KOPF

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1 EIN DACH ÜBER DEM KOPF NEUSTART FÜRSORGE Bezügerinnen und Bezüger von Fürsorgeleistungen können keinen Anspruch auf Mietzinsbeiträge geltend machen, wenn die Beiträge nicht ausreichen, um eine längerdauernde Unterstützung durch die Fürsorge zu vermeiden. MIETZINSBEITRÄGE NACH WOHNFÖRDERUNGSGESETZ (WFG) Diese Mietzinsbeiträge sind für Personen bestimmt, deren Mietwohnung nach dem Wohnförderungsgesetz erstellt oder erneuert wurde. Der Vermieter klärt bei InteressentInnen ab, ob sie die Voraussetzungen für die Mietzinsbeiträge nach Wohnförderungsgesetz erfüllen. Die Beitragskriterien sind identisch mit denjenigen des Mietbeitragsgesetzes (siehe oben). Ausnahme: Auch AusländerInnen ohne Niederlassungsbewilligung C können grundsätzlich die Voraussetzungen für Mietzinsbeiträge nach Wohnförderungsgesetz erfüllen! MIETZINSBEITRÄGE IN BASEL-LANDSCHAFT In Basel-Landschaft kümmern sich die Einwohnergemeinden um die Ausrichtung von Mietzinsbeiträgen. Die genaue Ausgestaltung der Vergabepraxis von Mietzinsbeiträgen ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. In grösseren Gemeinden berechnen die Sozialdienste die Mietzinsbeiträge. Der Mietvertrag Mit dem Mietvertrag regeln die Vermieterschaft (Vermieterinnen und Vermieter) und die Mieterschaft (Mieterinnen und Mieter) die wesentlichen Punkte wie die genaue Bezeichnung des Mietobjekts, den Netto- und Bruttomietzins, die Ausscheidung der einzelnen Betriebs- und Nebenkosten, die Kündigungsfrist und die Kündigungstermine, das Mietzinsdepot und allfällige Mietzinsreserven. Der Mietvertrag sollte von allen erwachsenen Mitmietern und Mitmieterinnen unterschrieben werden. Die Vermieterschaft benutzt regelmässig den vorformulierten Basler Mietvertrag samt Allgemeinen Vertragsbestimmungen. Wird Verein NEUSTART 59

2 TIPPS UND RECHTLICHE HINWEISE RUND UMS WOHNEN von der Vermieterschaft ein eigenes Vertragsformular verwendet, empfiehlt es sich, den Vertragstext und insbesondere die Allgemeinen Vertragsbestimmungen mit einem der Standardverträge zu vergleichen. Das Vertragsformular ist zu beziehen beim Hausbesitzer-Verein Basel, Aeschenvorstadt 71, Postfach, 4010 Basel, Tel In der Regel wird von der Vermieterschaft als Sicherheit für nicht bezahlte Mietzinse oder für Beschädigungen der Mietsache eine Sicherheitsleistung verlangt. Diese «Mietzinskaution» muss ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sein und darf nicht mehr als drei Bruttomietzinse betragen. Die vereinbarte Kaution ist bei einer Bank auf einem Sparkonto oder auf einem Depot, das auf den Namen der Mieterschaft lautet, zu hinterlegen (Art. 257e OR). Die Kündigung des Mietvertrages Damit die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags gültig ist, müssen gewisse Formvorschriften erfüllt sein (vgl. Art. 266l ff. OR). Die Mieterschaft muss schriftlich kündigen und die Kündigung eigenhändig unterzeichnen. Wichtig ist dabei, dass die Kündigung einer Familienwohnung von beiden Ehegatten unterzeichnet werden muss, auch wenn der Mietvertrag nur von einem Ehegatten abgeschlossen und unterschrieben worden ist. Haben mehrere Mieter und Mieterinnen eine Wohnung gemietet, ist die Kündigung ebenfalls von allen Vertragspartnern zu unterzeichnen. Die Vermieterschaft muss für die Kündigung von Wohnräumen ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden, das angibt, wie die Mieterschaft vorzugehen hat, wenn sie die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietvertrages verlangen will. Soll das Mietverhältnis über eine Familienwohnung aufgelöst werden, dann muss die Vermieterschaft die Kündigung der Mieterschaft und deren Ehegatten auf zwei getrennten Kündigungsformularen separat zustellen. Werden beispielsweise zwei separate Kündigungsformulare im gleichen Briefumschlag zugestellt, dann ist die Kündigung nichtig, ebenso wenn kein amtlich genehmigtes Formular für die Kündigung verwendet wird (Art. 266o OR). Ist der Mietvertrag für eine bestimmte Dauer vereinbart worden, dann geht das Mietverhältnis mit deren Ablauf ohne weiteres zu Ende. Auf unbestimmte 60 Verein NEUSTART

3 Zeit abgeschlossene Mietverträge werden durch Kündigung beendet. Die Kündigungsfristen und Kündigungstermine sind im Gesetz geregelt (Art. 266a ff. OR). Die Parteien können längere, nicht aber kürzere Fristen oder andere Termine vereinbaren. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnungen beträgt drei Monate, für möblierte Zimmer und gesondert vermietete Einstellplätze zwei Wochen. Bei der ordentlichen Kündigung wird der Kündigungstermin in erster Linie durch den Vertrag bestimmt. Gemäss neueren Mietverträgen kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf jedes Monatsende mit Ausnahme des 31. Dezembers aufgelöst werden. Ist im Mietvertrag kein Kündigungstermin vereinbart worden, wird dieser durch den Ortsgebrauch oder durch das Gesetz bestimmt. Als ortsübliche Kündigungstermine gelten im Kanton Basel-Stadt und im Kanton Basel-Landschaft der 31. März, der 30. Juni und der 30. September. Die Kündigungsfrist ist nur dann gewahrt, wenn die Kündigung vor Fristbeginn beim Empfänger oder bei der Empfängerin eintrifft, andernfalls gilt die Kündigung als auf den nächsten möglichen Termin ausgesprochen. Für die Einhaltung der Kündigungsfrist ist zu beachten, dass eine Kündigung per eingeschriebenem Brief als empfangen gilt, wenn sie der Postbote dem Empfänger oder der Empfängerin übergibt, wenn das Schreiben bei der Post tatsächlich abgeholt wird oder wenn erwartet werden kann, dass das Schreiben bei der Post abgeholt wird, nachdem eine Abholeinladung in den Briefkasten oder ins Postfach gelegt worden ist. Holt der Empfänger oder die Empfängerin das Kündigungsschreiben jedoch nicht ab, dann gilt die Kündigung am letzten Tag der siebentägigen Abholfrist als zugestellt. Da vom Datum des Empfanges der Kündigung abhängt, ob die Kündigungsfrist bzw. die Frist zur Anfechtung der Kündigung eingehalten ist, empfiehlt es sich, sämtliche Belege wie Briefumschlag oder Aufgabequittung aufzubewahren. Wird die Kündigung auf einen ungültigen Termin oder unter Missachtung der Kündigungsfrist ausgesprochen, dann entfaltet die Kündigung ihre Wirkung erst auf den nächst möglichen Kündigungstermin (Art. 266a Abs. 2 OR). Die fehlerhafte Kündigung muss zwar nicht angefochten werden, jedoch empfiehlt es sich, der Gegenpartei mit Vorteil schriftlich mitzuteilen, dass sich die Wirkung der Kündigung auf den nächsten Kündigungstermin verschieben wird. Die Mieterschaft hat nach Empfang der Kündigung 30 Tage Zeit, um gegen die Kündigung Einsprache zu erheben und um eine Erstreckung des Mietver- Verein NEUSTART 61

4 TIPPS UND RECHTLICHE HINWEISE RUND UMS WOHNEN hältnisses zu verlangen. Das von der Vermieterschaft zu verwendende Kündigungsformular enthält dabei eine genaue Rechtsmittelbelehrung und nennt die zuständige Schlichtungsbehörde, bei der die Kündigung anzufechten und die Erstreckung zu beantragen ist. Es sind dies: Für den Kanton Basel-Stadt Staatliche Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten Kanton Basel-Stadt, Heuwaage, Binningerstrasse 6, 4051 Basel, Telefon Für den Kanton Basel-Land Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten des Kantons Basel-Land, Bahnhofstrasse 5, 4410 Liestal, Telefon Die Kündigungsanfechtung und das Erstreckungsgesuch sind unbedingt schriftlich, eingeschrieben und mit den Kopien aller Unterlagen bei der Schlichtungsbehörde einzureichen. Im Gegensatz zum Gerichtsverfahren ist das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde kostenlos. Grundsätzlich ist der Beizug eines Anwalts oder einer Anwältin nicht erforderlich und die Parteien können ihren Standpunkt im mündlichen und formlosen Verfahren selber vertreten. Gerade bei einer Kündigung kann der Ausgang des Verfahrens für die Betroffenen jedoch von einiger Tragweite sein, insbesondere da die Schlichtungsbehörde bei der Anfechtung der Kündigung Entscheidungskompetenz besitzt, wenn zwischen den Parteien keine Einigung zustande gekommen ist. Ist eine Partei bedürftig und ist ihr Begehren nicht von vornherein aussichtslos, dann hat sie auch im Verfahren vor der Schlichtungsbehörde Anspruch auf einen unentgeltlichen Rechtsbeistand. Es ist deshalb empfehlenswert, sich neben den rechtlichen Aspekten einer Kündigung auch in der Frage, ob für den konkreten Fall die Vertretung durch einen Anwalt oder eine Anwältin erforderlich ist, beim Mieterinnen- und Mieterverband Basel, Rebgasse 1, 4058 Basel, Tel oder beim Mieterinnen- und Mieterverband Basel-Land und Dorneck-Thierstein, Rebgasse 1, 4058 Basel, Tel (siehe auch Seite 72 und 73), beraten zu lassen. Muss für eine mietrechtliche Streitigkeit ein Anwalt oder eine Anwältin beigezogen werden, so empfiehlt es sich, darauf zu achten, dass er oder sie auf das Mietrecht spezialisiert ist. Eine Liste solcher spezialisierter Anwälte und Anwältinnen kann beim örtlichen Mieterinnen- und Mieterverband bezogen werden. 62 Verein NEUSTART

5 Die Anfechtbarkeit der Kündigung Für die Miete von Wohnräumlichkeiten sieht das Gesetz zwei Formen des Kündigungsschutzes vor: Zum einen muss die Kündigung auf Verlangen begründet werden. Sie ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Für die Kündigung durch die Vermieterschaft zählt das Gesetz beispielhaft aber nicht abschliessend einige Fälle auf, in denen die Kündigung anfechtbar ist, beispielsweise weil die Vermieterschaft eine einseitige Vertragsänderung zulasten der Mieterschaft oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will (vgl. Art. 271 und 271a OR). Zum andern kann die Mieterschaft bei der zuständigen Schlichtungsbehörde die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung seitens der Vermieterschaft für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interessen der Vermieterschaft nicht zu rechtfertigen ist. Bei der Interessenabwägung werden von der Schlichtungsbehörde insbesondere die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien (zum Beispiel schulpflichtige Kinder, geringes Einkommen, ärztlich attestierte Krankheit, allgemeine Wohnungsnot) sowie einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterschaft für sich oder nahe Verwandte berücksichtigt. Auf jeden Fall muss die Mieterschaft anlässlich der Schlichtungsverhandlung belegen können, dass sie sich bereits erfolglos um eine andere Wohnung bemüht hat. Es empfiehlt sich deshalb, von allen Bewerbungen eine Kopie sowie das Inserat aufzubewahren. Die Schlichtungsbehörde wird den Parteien nach durchgeführter Verhandlung zunächst einen Vergleich vorschlagen. Wird dieser von einer oder beiden Parteien abgelehnt, kann die Behörde bei der Anfechtung einer Kündigung und bei der Erstreckung des Mietverhältnisses einen Entscheid treffen. Dieser Entscheid muss dann von derjenigen Partei, die auf ihrem Begehren beharrt, innerhalb einer 30-tägigen Frist beim zuständigen Gericht angefochten werden. Das Mietverhältnis für Wohnräume kann um höchstens vier Jahre erstreckt werden. Im Rahmen dieser Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Praxisgemäss werden jedoch nur Erstreckungen von kürzerer Dauer, in der Regel von einem Jahr, gewährt. Ist eine erstmalige Erstreckung vereinbart worden oder hat die Behörde auf eine erstmalige Erstreckung entschieden, muss 60 Tage vor Ablauf dieser ersten Frist eine Zweiterstreckung beantragt werden, falls noch kein Ersatzobjekt gefunden worden ist. Die Mieterschaft kann jedoch nur eine zweite Erstreckung verlangen, wenn sie Verein NEUSTART 63

6 TIPPS UND RECHTLICHE HINWEISE RUND UMS WOHNEN grundsätzlich die Voraussetzungen für eine Erstreckung erfüllt und wenn sie zusätzlich alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, um ein neues Mietobjekt zu finden. Die Mieterschaft muss ihre Suchbemühungen detailliert belegen können. Unternimmt die Mieterschaft keinerlei Bemühungen, um während der Ersterstreckung ein neues Mietobjekt zu finden, dann wird eine zweite Erstreckung in der Regel verweigert. Erweisen sich die Suchbemühungen als ungenügend, wird von der Schlichtungsbehörde lediglich eine kurze zweite Erstreckung gewährt. Ein befristetes Mietverhältnis kann ebenfalls erstreckt werden. Die Mieterschaft hat dabei 60 Tage vor Ablauf der Mietdauer das Gesuch um Erstreckung bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde einzureichen. Für die Mieterschaft ist vor Unterzeichnung einer Vereinbarung anlässlich der Schlichtungsverhandlung genau zu prüfen, ob eine einmalige, definitive Erstreckung oder eine erstmalige Erstreckung vorgeschlagen wird. In jedem Fall ist es möglich, den Vergleichsvorschlag mit einer Widerrufsfrist anzunehmen und sich während dieser Frist nochmals juristisch beraten zu lassen. Wird der Vergleich von beiden Parteien unterzeichnet, dann wird er rechtskräftig und eine erneute Anfechtung beim Zivilgericht (BS) beziehungsweise beim Bezirksgericht (BL) ist nicht mehr möglich. Im Zusammenhang mit dem Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist darauf hinzuweisen, dass eine Kündigung, die während eines hängigen Verfahrens oder vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren ausgesprochen wird, missbräuchlich ist und angefochten werden kann. Ebenfalls ist zu beachten, dass eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist, wenn die Mieterschaft den Mietvertrag selbst gekündigt hat. In bestimmten Fällen, insbesondere bei Zahlungsrückstand der Mieterschaft, 64 Verein NEUSTART

7 Ausserordentliche Kündigung bei mangelnder Sorgfalt der Mieterschaft, bei wesentlichen Mängeln der Mietsache oder bei Konkurs der Mieterschaft sieht das Gesetz unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit vor, den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen, unabhängig davon, ob dieser auf eine bestimmte oder auf eine unbestimmte Zeit abgeschlossen worden ist. Am häufigsten werden von Seiten der Vermieterschaft ausserordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzug (Art. 257d OR) oder wegen Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f OR) ausgesprochen. Ist die Mieterschaft mit der Zahlung von fälligen Mietzinsen oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihr die Vermieterschaft schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt wird. Bezahlt die Mieterschaft innerhalb der gesetzten Frist von 30 Tagen nicht, so kann die Vermieterschaft mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Die Ansetzung der Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung sowie die Kündigung durch die Vermieterschaft sind dem Mieter und seinem Ehegatten jeweils separat zuzustellen, ansonsten ist die Kündigung nichtig. Verletzt die Mieterschaft trotz schriftlicher Abmahnung ihre Pflicht zur Sorgfalt im Umgang mit der gemieteten Wohnung oder nimmt sie nicht genügend Rücksicht auf die Nachbarn, so kann die Vermieterschaft ebenfalls mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieterschaft oder die übrigen Hausbewohner nicht mehr zuzumuten ist. Auch eine ausserordentliche Kündigung kann innert 30 Tagen nach Empfang angefochten werden. Fehlen die gesetzlichen Erfordernisse, hat die Vermieterschaft beispielsweise wegen Zahlungsrückstand gekündigt, obwohl der Ausstand während der angesetzten 30-tägigen Zahlungsfrist beglichen worden ist, oder erfolgt die Kündigung wegen Sorgfaltspflichtverletzung ohne vorgängige schriftliche Abmahnung, dann ist die Kündigung unwirksam. Die Nichtigkeit oder die Unwirksamkeit einer Kündigung kann jederzeit, also auch noch während des Ausweisungsverfahrens, geltend gemacht werden. Der Empfänger oder die Empfängerin einer nichtigen oder unwirksamen Kündigung sollte die kündigende Partei jedoch darüber informieren, dass die Gültigkeit der Kündigung bestritten wird und mit Vorteil die Kündigung bereits innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt direkt bei der Schlichtungsbehörde anfechten und nicht bis zum Ausweisungsverfahren zuwarten. Der Zeitpunkt des Auszugs beruft sich auf die Allgemeinen Bestimmungen Verein NEUSTART 65

8 TIPPS UND RECHTLICHE HINWEISE RUND UMS WOHNEN Die Beendigung des Mietverhältnisses und der Auszug des Mietvertrages, wonach das Mietverhältnis mittags um Uhr des letzten Tages des Monats, auf dessen Ende gekündigt ist, endet. Fällt dieser letzte Tag auf einen Sonn- oder Feiertag, so endet das Mietverhältnis am nächst folgenden Werktag (auch Samstag). Ist vertraglich kein Auszugstermin vereinbart worden, so ist der Auszugszeitpunkt mit der Vermieterschaft zu regeln. In jedem Fall empfiehlt es sich, vor dem Auszug mit der Vermieterschaft Kontakt aufzunehmen. Gemäss Basler Mietvertrag hat die Mieterschaft bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume (inkl. Balkon, Estrich- und Kellerabteil) in normal gereinigtem (sog. besenreinem) Zustand zurückzugeben. Die Vermieterschaft übernimmt anstelle der Mieterschaft die gründliche Reinigung der Mietsache und stellt je nach vertraglicher Vereinbarung die tatsächlichen Kosten oder eine sogenannte Reinigungspauschale von Fr. 6. / m 2, für textile Bodenbeläge mit einem Zuschlag von Fr. 3. /m 2, in Rechnung. Die Reinigungspauschale ist jedoch nicht geschuldet, wenn die Endreinigung von der Vermieterschaft tatsächlich nicht vorgenommen wird, oder wenn die Mieterschaft die Mietsache in ungereinigtem Zustand angetreten hat. Neben den Reinigungsarbeiten und den kleineren Reparaturen, die während des Mietverhältnisses anfallen (z.b. Ersatz von Sicherungen, Scheiben, Dichtungen), haftet die Mieterschaft bei ihrem Auszug für Mängel, die sich nicht aus dem normalen Gebrauch der Sache ergeben (abgerissene Tapeten, nikotinverfärbte Tapeten, Flecken auf Spannteppich, etc.) sowie für Änderungen oder Erneuerungen, die ohne schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft ausgeführt worden sind. Bei der Rückgabe der Wohnung wird der Zustand der Mietsache in einem sogenannten Rückgabe- oder Abnahmeprotokoll festgehalten. In der Regel erfolgt diese Bestandesaufnahme im Beisein beider Parteien, wobei der Beizug von Zeugen oder aber von Wohnungsabnahmeexperten sinnvoll sein kann. Auf Verlangen der Vermieterschaft oder der Mieterschaft stellen die einschlägigen Interessenverbände solche Fachleute zur Verfügung. Bei Unklarheiten zum Vorgehen gibt auch die jeweilige Schlichtungsbehörde Auskunft. Wird ein Rückgabe- oder Abnahmeprotokoll erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet, dann hat es Beweisfunktion. In den meisten Formularen werden dabei jedoch nicht nur die bestehenden Mängel aufgezeichnet, sondern auch der von der Mieterschaft zu übernehmende Kostenanteil festgesetzt. Bevor die Mieterschaft ein Rückgabeprotokoll unterzeichnet, empfiehlt es sich, dieses genau durchzulesen und nicht zu unterschreiben, wenn die darin enthaltenen Angaben nicht stimmen oder ungenau sind. Das Rückgabeprotokoll, das alleine bestehende Schäden auflistet, stellt noch 66 Verein NEUSTART

9 keine Mängelrüge dar. Die Vermieterschaft hat die Mängel, für welche die Mieterschaft einzustehen hat, «sofort», d.h. entweder anlässlich der Wohnungsabnahme oder aber innerhalb von 2 bis 3 Tagen nach Rückgabe der Wohnung mit Vorteil schriftlich mitzuteilen, ansonsten die diesbezüglichen Schadenersatzansprüche verwirkt sind und nicht mehr geltend gemacht werden können (Art. 267a OR). Da Forderungen für ausserordentliche Instandstellungen schnell einige tausend Franken betragen können und oft Gegenstand von Schlichtungsverhandlungen sind, empfiehlt es sich, bereits bei Einzug in die Wohnung eine Mängelliste zu erstellen sowie ein genaues Rückgabeprotokoll zu verfassen und sich allenfalls vor der Wohnungsabnahme bei einem Interessenverband oder bei der jeweiligen Schlichtungsbehörde beraten zu lassen. Die Ausweisung Verbleibt die Mieterschaft nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung, kann die Vermieterschaft frühestens 6 Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses beim Gericht die Ausweisung und die amtliche Räumung verlangen. Auf keinen Fall darf die Vermieterschaft jedoch nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Selbsthilfe greifen und die Wohnung eigenhändig räumen. Ein solches Vorgehen könnte die Straftatbestände des Hausfriedensbruchs, der Nötigung oder der Drohung erfüllen. Im summarischen Ausweisungsverfahren hat die Vermieterschaft durch Urkunde (Mietvertrag, schriftliche Kündigung) nachzuweisen, dass sich die Mieterschaft nach Ablauf des Mietverhältnisses zu Unrecht in der Wohnung aufhält. Erachtet das Gericht den Anspruch auf Ausweisung als berechtigt, dann wird die Ausweisung ausgesprochen und ein Räumungs- bzw. Ausweisungsbefehl erlassen. Die Mieterschaft hat dann nur noch zwei Möglichkeiten, eine Räumung bzw. einen Auszug innerhalb der im Räumungsbefehl angesetzten Frist von 6 Tagen abzuwenden. Zum einen kann sie direkt mit der Vermieterschaft Kontakt aufnehmen und Verein NEUSTART 67

10 TIPPS UND RECHTLICHE HINWEISE RUND UMS WOHNEN anfragen, ob die Vermieterschaft beispielsweise aufgrund einer umgehenden Bezahlung der ausstehenden Mietzinse das Räumungsbegehren zurückzuziehen bereit ist. Falls die Mieterschaft bereits eine Ersatzwohnung in Aussicht hat, diese jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt beziehen, kann sie anfragen, ob ein Aufschub möglich sei. Meist ist das Verhältnis zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft bis zum Räumungsbefehl jedoch so stark belastet, dass es sich empfiehlt, für die weiteren Verhandlungen eine neutrale Drittperson einzuschalten, zum Beispiel eine Mitarbeiterin oder ein Mitarbeiter von einem Sozialdienst. Zum andern kann innerhalb der angesetzten Frist von sechs Tagen Einsprache gegen den Räumungsbefehl erhoben werden. Die Einsprache hat aufschiebende Wirkung, so dass die Wohnung nicht geräumt werden kann, bis das Zivilgericht über die Rechtmässigkeit des Ausweisungsbegehrens entschieden hat. Im Unterschied zum ordentlichen Verfahren zunächst vor der Schlichtungsbehörde und dann vor Gericht sind im summarischen Ausweisungsverfahren die Einsprachemöglichkeiten beschränkt. Bei einer ordentlichen Kündigung kann beispielsweise nur noch geltend gemacht werden, dass die Kündigung nie zugestellt oder nicht an beide Ehegatten separat verschickt worden ist. Bei einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder wegen Sorgfaltspflichtverletzung können auch die Voraussetzungen der ausserordentlichen Kündigung bestritten werden (zum Beispiel wenn die ausstehenden Mietzinse fristgerecht bezahlt worden sind), nachdem die Mieterschaft die Kündigung angefochten und die Vermieterschaft bereits ein Ausweisungsverfahren eingeleitet hat Heisst das Zivilgericht das Begehren um Ausweisung gut, so kann die Mieterschaft den gerichtlichen Entscheid, der normalerweise innerhalb von fünf Arbeitstagen gefällt wird, wiederum anfechten. Nach unbenutztem Ablauf der angesetzten Räumungsfrist muss die Vermieterschaft beim Zivilgericht weiter die Vollstreckung des Räumungsbefehls verlangen, was häufig nochmals einige Zeit dauern kann. Die Räumungsankündigung wird der Mieterschaft per Post zugestellt und der Mieterschaft nochmals eine Frist von mindestens 10 Tagen bis zum Vollzug der gerichtli- 68 Verein NEUSTART

11 chen Räumung angesetzt. Hat die Mieterschaft bis zu diesem Zeitpunkt die Wohnung nicht selbst verlassen, wird der Gerichtsweibel mit seinen Möbelpackern die Wohnung räumen, selbst wenn die Mieterschaft an diesem Tage abwesend sein sollte. Mit der Räumungsankündigung oder dem Räumungsbefehl kann beim Amt für Miet- und Wohnungswesen Basel-Stadt eine Notwohnung beantragt werden. Amt für Miet- und Wohnungswesen (AMW), Binningerstrasse 6, 4001 Basel Telefon Schalteröffnungszeiten: Mo Do Uhr; Uhr, Fr Uhr Sollte keine Notwohnung zugewiesen werden können, so sind das Fürsorgeamt und die Sozialdienste der Gemeinden eine weitere mögliche Anlaufstelle. Nach der Räumung werden die Möbel im Polizeilager unter der Schwarzwaldbrücke eingelagert. Gegen Bezahlung der Transport und Lagerkosten können die Möbel jederzeit wieder ausgelöst werden. Die Möbel werden dort einige Monate eingelagert und dann verkauft, sofern sie nicht abgeholt werden. Es empfiehlt sich, rechtzeitig mit Herrn Bruno Jäger, Telefon , Kontakt aufzunehmen. Das Räumungsverfahren im Kanton Basel-Land gleicht im Ablauf demjenigen des Kantons Basel-Stadt, kennt aber andere Begriffe und Fristen. Der Gerichtspräsident oder die Gerichtspräsidentin entscheidet nach Anhörung der ausgewiesenen Person über das Räumungsbegehren. Der Entscheid wird schriftlich zugestellt und kann innert 3 Tagen seit Mitteilung bzw. seit Publikation bei der Dreierkammer des Bezirksgerichts angefochten werden. Der Einsprache kommt aufschiebende Wirkung zu. Bei der Rechtsauskunft des zuständigen Bezirksgerichts können genaue Angaben über den Ablauf und die Fristen des Ausweisungsverfahrens nachgefragt werden. In der zweiten Phase des Räumungsverfahrens sind nicht mehr die Gerichte, sondern die jeweiligen Statthalterämter der Gerichtsbezirke zuständig. Da es im Kanton Basel-Landschaft kein zentrales Polizeilager gibt, werden die Möbel meistens auf einem Werkhof oder bei einer privaten Möbelfirma eingelagert und müssen dort ausgelöst werden. Das gemeinsame Wohnen bringt verschiedene Vorteile, bedingt andererseits Verein NEUSTART 69

12 TIPPS UND RECHTLICHE HINWEISE RUND UMS WOHNEN Gemeinschaftliches Wohnen und Untermiete aber eine klare Regelung unter den Mitbewohner und Mitbewohnerinnen. Wollen mehrere Personen eine Wohngemeinschaft gründen, dann können sie gemeinschaftlich als Mieterschaft einen Mietvertrag unterzeichnen. Sie haften dann solidarisch, was sich aufgrund der vertraglichen Vereinbarung, den Umständen oder den für das gemeinschaftliche Verhältnis massgebenden Bestimmungen ergibt. Die Vermieterschaft kann aufgrund der Solidarhaftung den gesamten Mietzins von einem Mitglied der Mieterschaft fordern. Die Kündigung, ebenso wie Mietzinserhöhungsanzeigen, muss allen Mitmietern und Mitmieterinnen zugestellt werden, ansonsten die Mitteilungen nichtig sind. Andererseits müssen die Mitmieter und Mitmieterinnen bei Kündigungsanfechtungen und bei Mietzinsanfechtungen gemeinschaftlich handeln, was bei Unstimmigkeiten zu Problemen führen kann. Es empfiehlt sich deshalb, unter den Mitmietern und Mitmieterinnen vertraglich zu regeln, wer wie viel Miete bezahlt oder wie vorzugehen ist, wenn jemand auszieht. Neben der Möglichkeit, dass alle den Mietvertrag als gleichberechtigte Mieter und Mieterinnen unterzeichnen, kann auch eine Person den Mietvertrag alleine unterzeichnen und mit den anderen Mieter und Mieterinnen einen Untermietvertrag abschliessen. Für den Abschluss eines Untermietvertrages bedarf es der Zustimmung der Vermieterschaft. Diese darf die Zustimmung nur verweigern, wenn sich die Mieterschaft weigert, die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben, wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich sind oder wenn der Vermieterschaft aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. In jedem Fall empfiehlt es sich, die Zustimmung der Vermieterschaft schriftlich einzuholen. 70 Verein NEUSTART

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