Gewerbliches Mietrecht

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1 Die IHK informiert: Merkblatt Gewerbliches Mietrecht Gewerbemietvertrag Sie möchten einen Mietvertrag über Geschäftsräume (Gewerbemietvertrag) abschließen oder haben dies bereits getan? Wir geben Ihnen wichtige Hinweise zu Abschluss und Inhalt eines solchen Vertrags sowie Antworten auf häufige Fragen, die während der Vertragslaufzeit oder bei dessen Beendigung (z.b. Kündigung) entstehen können. Muss ein Gewerbemietvertrag schriftlich abgeschlossen werden? Zwar kann ein Gewerbemietvertrag grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden. Ein Vertrag, der länger laufen soll als ein Jahr, sollte aber in jedem Fall in schriftlicher Form geschlossen werden. Andernfalls gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann frühestens nach einem Jahr ab Gebrauchsüberlassung gekündigt werden. Unabhängig davon empfiehlt sich aus Beweisgründen in jedem Fall ein schriftlicher Mietvertrag, der auch alle mündlichen Zusagen und Abreden wiedergibt. Ferner sollten die Anlagen zum Vertrag fest mit dem Hauptvertrag verbunden werden. Welche Punkte sollten in einem Gewerbemietvertrag unbedingt geregelt werden? - Mietparteien (und deren Vertreter) - Mietobjekt (am besten mit Grundriss der vermieteten Räume als Anlage) - Mietzweck - Miete (Höhe, Fälligkeit, Mieterhöhungen) - Kaution - Nutzung von Lager- und Abstellräumen, etc. - Liste von Inventargegenständen (sollte vom Mieter genau überprüft werden, da Streit wegen fehlender Gegenstände nach Vertragsende entstehen kann!) - Regelung des Rechts auf Außenwerbung: Gestaltung, Größe, Beleuchtung etc. sowie Verantwortlichkeit für die behördliche Klärung durch örtliche Baubehörde - Konkurrenzschutzklausel - Pkw-Stellplätze - Nebenkosten; vom Mieter zu tragende Betriebskosten - Mietdauer (befristet, ggfs. inkl. Verlängerungsoption oder unbefristet) - Kündigungsfristen - Recht zur Untervermietung - Recht zur Aufnahme weiterer Mieter in den Vertrag (z.b. Gesellschafter) - Wer ist für die Renovierung des Mietobjekts und in welchem Umfang verantwortlich (Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und -setzung, etc.) - Hausordnung - Tipp 1: Wer nicht will, dass seine Übernahme des Mietobjekts als Billigung dessen Zustands als vertragsgemäß gilt, obwohl nicht alles so ist, wie es sein sollte, fertigt Seite 1

2 darüber hinaus ein Übergabeprotokoll an, das von beiden Seiten zu unterzeichnen ist (Achtung: besonders wichtig, um Streitigkeiten beim Auszug zu vermeiden!). - Tipp 2: Besonderer Wert sollte im Mietvertrag auch auf die Genauigkeit der Flächenangaben und deren Berechnungsweise gelegt werden. Eine Flächenabweichung zwischen der tatsächlichen Größe und den Angaben im Mietvertrag von mehr als 10% begründet ohne Weiteres einen Mangel. Bei geringerer Abweichung muss der Mieter zusätzlich eine Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit darlegen und beweisen. Anmerkung: Künftig ist bei Neuvermietung (nach dem ) von Wohngebäuden als auch von Nicht-Wohngebäuden dem Mieter zwingend ein Energieausweis zugänglich zu machen; eine Aushändigung des Ausweises ist nicht erforderlich. Auch sollte der Vermieter den Energieausweis keinesfalls zur Anlage oder zum Bestandteil des Mietvertrages machen, da die Angaben in diesem Fall als zugesicherte Eigenschaften gewertet werden könnten, die bei Abweichungen möglicherweise zu Ansprüchen des Mieters führen. Nähere Informationen zum Energieausweis stehen im Merkblatt Gebäudeenergieausweis unter Innovation und Umwelt / E- nergie. Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG) was gilt bei der Vermietung von Gewerberäumen? Die als Antidiskriminierungsgesetz bekannt gewordenen Vorschriften des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) wirken sich auch im gewerblichen Mietrecht aus. Und zwar immer dann, wenn die Vermietung des Gewerberaums öffentlich gemacht wird, d. h. der Gewerberaum in einer Zeitung inseriert wird, eine Anzeige im Internet aufgegeben oder auch nur mündlich mitgeteilt wird, dass ein Gewerberaum vermietet wird. Das Gesetz gilt dagegen nicht, wenn der Vermieter den Gewerberaum ausschließlich jemandem persönlich anbietet. Kein Mietinteressent darf wegen seiner Hautfarbe ( Rasse ) oder wegen seiner ethnischen Herkunft benachteiligt, d. h. abgewiesen werden. Schärfere Anforderungen müssen Vermieter beachten, wenn die gewerbliche Vermietung als Massengeschäft zu qualifizieren ist. In diesem Fall ist der gesamte Diskriminierungskatalog des 19 Abs. 1 AGG zu beachten, also auch die Merkmale Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter und sexuelle Identität. Tipp: Der Vermieter von Gewerberaum sollte künftig keinerlei Angaben über seine Entscheidung für oder gegen einen Mietinteressenten machen. Er sollte allen Bewerbern nur Auskünfte zum Gewerberaum geben, wie etwa zur Höhe des Miete und der Nebenkosten, Anzahl der Räume und Lage. Über die Anzahl der Mitbewerber, deren Auswahl oder den Zeitpunkt der Entscheidung sollte der Vermieter möglichst nicht informieren. Sachgerechte Ablehnungsgründe wie Solvenz des Mieters, Häufigkeit der Umzüge in den letzten Jahren, sollte der Vermieter möglichst dokumentieren und diese Unterlagen aufbewahren. Seite 2

3 Wer hat für die Möglichkeit der vorgesehenen Nutzung gerade zu stehen? In der Regel der Vermieter, wenn er die beabsichtigte geschäftsmäßige Nutzung der Räume durch die Vertragsverhandlungen kennt. Eine formularmäßige Freizeichnungsklausel von dieser Haftung ist unwirksam. In Betracht kommt allenfalls eine einzelvertragliche Regelung. Miete - Wie hoch, Wann zu zahlen, Nebenkosten, Mehrwertsteuer etc.? 1. Der gewerbliche Mieter wird auch hier vom Gesetzgeber nicht besonders geschützt. Obergrenze ist bei Geschäftsräumen nur Sittenwidrigkeit oder Mietpreisüberhöhung. Dies ist in aller Regel nur sehr schwer nachzuweisen. Bei den Vertragsverhandlungen sollte man sich daher an den ortsüblichen Vergleichsmieten orientieren. 2. In der Praxis wird regelmäßig vereinbart, dass die Miete monatlich im Voraus zu zahlen ist. 3. Wird im Vertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, umfasst die Miete grundsätzlich auch alle Nebenkosten (= Betriebskosten: durch den laufenden Betrieb des Objekt verursacht und periodisch wiederkehrend). Achtung: a. Ist nichts vereinbart, hat der Vermieter die Nebenkosten zu tragen. Auch bei den Nebenkosten wird der Mieter von Geschäftsräumen aber nicht so geschützt wie der Mieter von Wohnraum. Durch vertragliche Vereinbarung können sämtliche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden (z.b. auch Verwaltungskosten und Erbbauzinsen). Wird allerdings vereinbart, dass alle oder sämtliche Betriebskosten umlagefähig sind, führt das dazu, dass nur die verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Heizung, Wasser, Entwässerung), nicht aber die Grundsteuer und Versicherungen umlagefähig sind. Daher empfiehlt es sich, bereits im Vertrag alle Nebenkosten ausdrücklich aufzuführen und die jeweils gültige Betriebskostenverordnung dem Mietvertrag als Anlage beizufügen. b. Fällig sind die Nebenkosten erst nach einer ordnungsgemäßen Abrechnung (Auflistung aller entstandenen Kosten mit Angabe der Kostenverursachung, Angabe des Verteilerschlüssels, Berechnung des Mieteranteils und Abzug der Vorauszahlungen des Mieters). c. Vorauszahlungen auf die Nebenkosten dürfen nur erhöht werden, wenn dies im Vertrag ausdrücklich vorbehalten wurde oder durch Änderungskündigung. Seite 3

4 Liste der wesentlichen Betriebskosten: - laufende öffentliche Lasten des Grundstücks - Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung - Heiz- und Warmwasserkosten (verbrauchsabhängig!) - Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- und Lastenaufzugs - Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr - Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbeseitigung - Kosten des Gartenpflege - Kosten der Beleuchtung - Kosten der Schornsteinreinigung - Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung - Kosten für den Hauswart - Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage - Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung Richtwert: In der Regel kann von Nebenkosten in Höhe von 2 bis 4 Euro pro Quadratmeter ausgegangen werden. 4. Die Umsatzsteuer ist auch bei der Gewerberaummiete nicht zusätzlich zur Miete vom Mieter zu entrichten. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter von seinem steuerlichen Wahlrecht ausdrücklich Gebrauch macht. Dann kann aber auch der vorsteuerabzugsberechtigte Mieter den Umsatzsteueranteil gegenüber dem Finanzamt geltend machen. 5. Mietarten: Festmiete Staffelmiete Umsatzmiete (oft verbunden mit einer Betriebspflicht) 6. Ansprüche des Vermieters auf Zahlung der Miete verjähren nach drei Jahren. Fristbeginn ist der Schluss des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist ( 195, 199 BGB). Mieterhöhung: Beim Gewerbemietvertrag sind Mieterhöhungen nur bei entsprechenden Vereinbarungen möglich. Um die Miete bei längerer Mietzeit dem Geldwert anzupassen, bietet es sich an - eine Staffelmiete oder - eine Wertsicherungsklausel oder - die Festsetzung durch Schiedsgutachter zu vereinbaren. Seite 4

5 1. Bei der Staffelmiete wird im Vertrag festgelegt, welche Miete in den folgenden Jahren zu entrichten sein wird (Angabe eines konkreten Betrags oder einer Erhöhungsquote in Form eines Prozentsatzes). 2. Die Wertsicherungsklausel koppelt die Miete an den vom statistischen Bundesamt festgestellten Lebenshaltungskostenindex ( Verbraucherpreisindex ). Dieser kann unter abgerufen werden. Achtung: Soll die Miete sich bei Veränderungen des Index automatisch, d.h. ohne dass die Miete neu verhandelt oder festgesetzt wird, verändern, bedarf die Vertragsklausel der Genehmigung des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Frankfurter Strasse 29 35, Eschborn, Tipp: Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn der Mietvertrag an den vom Statistischen Bundes- oder Landesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) oder an den Index der Einzelhandelspreise gekoppelt wird und der Vermieter darüber hinaus im Vertrag mindestens für 10 Jahre auf eine ordentliche Kündigung verzichtet bzw. der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern. Rechtsfolge einer nicht genehmigungsfähigen Klausel: ergänzende Vertragsauslegung. Die unwirksame Klausel wird durch eine dem Parteiwillen möglichst naheliegende Klausel ersetzt. 3. Soll ein neutraler Dritter die Höhe der Miete bestimmen, bietet es sich an, ein Schiedsgutachten zu vereinbaren. Es kann z.b. vereinbart werden, dass ein von der IHK zu benennender öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger als Schiedsgutachter tätig wird. Dessen Schiedsgutachten ist für die Parteien verbindlich. Ausnahme: Das Gutachten ist objektiv falsch oder der Gutachter hat sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen. Kaution wie hoch, wie zu verzinsen, Rückzahlung? Anders als im Mietwohnrecht kann die Kaution auch höher als drei Monatsmieten vereinbart werden, solange sie nicht schikanös und außerhalb eines nachvollziehbaren Sicherungsinteresses des Vermieters liegt. Die Wirksamkeit des Vertrags kann an die Zahlung der Kaution gekoppelt werden. Die Kaution muss angemessen (nach dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz) verzinst werden, wenn der Mietvertrag zu dieser Frage keine Regelung trifft. Mit Vertragsbeendigung hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Dem muss der Vermieter aber erst nachkommen, wenn alle Verbindlichkeiten des Mieters erfüllt sind. Auch kann der Vermieter mit Ansprüchen gegen den Mieter aufrechnen. Tipp: Im Mietvertrag sollte auch geregelt werden, dass der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen hat. Andernfalls können sich in der Insolvenz Probleme ergeben. Seite 5

6 Vertragslaufzeit und Beendigung des Vertragsverhältnisses? In Betracht kommt ein: - unbefristeter Vertrag oder - befristeter Vertrag Möglichkeiten einen unbefristeten Vertrag zu beenden: - ordentliche/fristgemäße Kündigung ( 542 Abs. 1, 580 a Abs. 2 BGB) - außerordentliche/fristlose Kündigung ( 543, 569 Abs. 1, 2 i. V. m. 578 Abs. 2 BGB) - Aufhebungsvertrag Möglichkeiten einen befristeten Vertrag (vorzeitig) zu beenden: - Ablauf der vertraglich vereinbarten Vertragslaufzeit - außerordentliche/fristlose Kündigung ( 543, 569 Abs. 1, 2 i. V. m. 578 Abs. 2 BGB) - Aufhebungsvertrag - Sonderkündigungsrechte: Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist ( 580 a Abs. 4 BGB) - Tod des Mieters: Die Erben können kündigen ( 580 BGB). - Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung berechtigt zur Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist ( 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) Achtung: dieses Recht kann vertraglich ausgeschlossen werden. - Insolvenz des Mieters: der Insolvenzverwalter kann unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen ( 109 Abs. 1 Satz 1 InsO). - Mietverhältnis über mehr als 30 Jahre ( 544 i. V. m. 581 Abs. 2 BGB) - Verbesserung/Modernisierung der Mieträume ( 554 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. 578 Abs. 2 BGB) Weitere Möglichkeiten des Mieters aus dem Vertragsverhältnis auszuscheiden: Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung wird diese ohne triftigen Grund verweigert, kann der Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen (s.o.), Stellung eines persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Nachmieters. Tipp: Der Anspruch des Mieters auf Nachmieterstellung ist ohne vertragliche Regelung vom Einzelfall abhängig. Es wird deshalb empfohlen, eine ausdrückliche Nachmieterklausel in den Mietvertrag aufzunehmen. 1. ordentliche/fristgemäße Kündigung: Wenn vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, gilt: Die Kündigung ist spätestens zum 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres möglich. Wer also zum kündigen will, muss seine Kündigungserklärung spätestens bis zum 3.7. zugehen lassen. 2. außerordentliche/fristlose Kündigung: Voraussetzung ist ein wichtiger Grund, der es dem Kündigenden im konkreten Einzelfall unzumutbar macht, das Vertragsverhältnis weiter fortzusetzen ( 543, 569 Abs. 1, 2 i. V. m. 578 Abs. 2 BGB). Voraussetzung ist ein Verstoß gegen wesentliche Vertragsbestimmungen (z.b. vertragswidriger Gebrauch, Zahlungsverzug, erhebliche Vertragsverletzungen, Nichtgewährung des Gebrauchs, Ge- Seite 6

7 sundheitsgefährdungen, Beleidigungen oder tätliche Angriffe; weitere Kündigungsgründe können vereinbart werden). Achtung: kein wichtiger Grund, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, ist z.b. dessen Absicht, den Betrieb einzustellen oder wirtschaftliche Schwierigkeiten! Wer ist für Renovierungen etc. zuständig? Grundsätzlich trifft den Vermieter die Instandhaltungspflicht. Dazu gehören eigentlich auch Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Anstreichen, etc.). Diese können jedoch vertraglich auf den Mieter übergewälzt werden. Gleiches gilt für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Bei der Geschäftsraummiete können alle Kosten für Reparaturen etc. auf den Mieter übertragen werden. Tipp: Für die Parteien ist es daher ratsam, eine Höchstgrenze im Vertrag festzuschreiben. Achtung: 1. Auch wer ein Objekt unrenoviert übernommen hat, kann sich vertraglich dazu verpflichten, die Räumlichkeiten bei Auszug renoviert zu übergeben. 2. Auch wer mit Zustimmung des Vermieters Umbauten vornimmt, kann dazu verpflichtet sein, diese nach Vertragsende zu beseitigen, um den früheren Zustand wieder herzustellen. 3. a) Ein formularvertraglicher starrer Fristenplan, der den Mieter unabhängig von der tatsächlichen Renovierungsbedürftigkeit in regelmäßigen Abständen zur Renovierung verpflichtet, ist unwirksam. b) Auch eine Quotenklausel ist bei Vorliegen eines starren Fristenplans unwirksam. Unter einer Quotenklausel versteht man eine Vereinbarung, wonach der Mieter zeitanteilig Renovierungskosten übernehmen muss, wenn er vor Ablauf der Renovierungsfristen auszieht. c) Die Verknüpfung eines starren Fristenplans mit einer individuell vereinbarten Endrenovierungsklausel, aufgrund derer der Mieter bei Auszug komplett renovieren muss, führt zur Unwirksamkeit beider Klauseln (sog. Summierungseffekt). Bei der Formulierung der Schönheitsreparaturklauseln ist daher besondere Vorsicht geboten, insbesondere ist stets auf die Renovierungsbedürftigkeit abzustellen, da vom Mieter bei Unwirksamkeit einer solchen Klausel gar keine Renovierung geschuldet ist. Wann darf der Mieter die Miete mindern? Wenn die Mieträume zu Beginn des Mietverhältnisses oder während der Mietzeit mit einem Mangel behaftet sind, der die vertragsgemäße Nutzung aufhebt oder nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es dabei nicht an ( 536 BGB). Achtung: 1. Kennt der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, kommt eine Minderung nur dann in Betracht, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält. Kennt Seite 7

8 der Mieter den Mangel grob fahrlässig nicht, kann er nur mindern, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschweigt. => Tipp: Übergabeprotokoll! In jedem Fall hat der Mieter den Mangel dem Vermieter unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern anzuzeigen. 2. Das Recht, die Miete zu mindern, kann vertraglich eingeschränkt werden! Eine Mietminderung muss vom Mieter dann erst bei Gericht eingeklagt werden. Welche Rechte hat der Mieter, wenn die Mietsache in einem mangelhaften Zustand ist? - Mietminderung bis hin zur Mietzahlungsaussetzung in besonderen Fällen Achtung: kann vertraglich eingeschränkt werden! - Anspruch auf Mängelbeseitigung bzw. auf Aufwendungsersatz, wenn Vermieter damit im Verzug ist. - Fristlose Kündigung, wenn durch den Vermieter keine oder keine angemessene Mängelbeseitigung erfolgt. - u.u. Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung. Wie ist das Mietobjekt zurückzugeben? Oft wird besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln vereinbart. Maßgeblich ist auch hier wieder, was vertraglich vereinbart (Entfernung von Einbauten, Umbauten, Installationen, etc. bzw. Entschädigungszahlungen dafür) und wie die Mietsache übernommen wurde. Siehe auch oben zu Renovierungen. Wie ist der Mieter vor Konkurrenz geschützt? Auch ohne gesonderte Vereinbarung darf der Vermieter im selben oder benachbarten Mietobjekt ohne dessen Einwilligung keine Mietverträge mit Konkurrenten des Mieters schließen. Dieser Konkurrenzschutz bezieht sich allerdings nur auf das Hauptsortiment des Mieters. Verstößt der Vermieter gegen diesen Konkurrenzschutz, kann der Mieter einen Teil der Miete einbehalten, die Vermietung mittels einstweiliger Verfügung untersagen lassen, verlangen, dass der Vermieter die Konkurrenzsituation gegebenenfalls mittels Kündigung verhindert, fristlos kündigen und den Kündigungsschaden ersetzt verlangen. Wichtig für Existenzgründer Grundsätzlich kann ein nicht störendes Gewerbe (z.b. Schreibbüro) auch in einer Wohnung ausgeübt werden. Dies muss aber in jedem Fall vorher dem Vermieter angezeigt und dessen Zustimmung eingeholt werden. Zudem sollten öffentlich-rechtliche Genehmigungen, die das Objekt wie auch die, die die Person des Mieters betreffen, beachtet werden. Besonderheiten beim Pachtvertrag Pachtvertrag und gewerblicher Mietvertrag sind sich sehr ähnlich. Über die bloße Gebrauchsüberlassung hinaus ist der Pächter aber auch dazu berechtigt, aus der überlasse- Seite 8

9 nen Sache Erträge zu ziehen (z.b. Überlassung von Gewerberäumen inkl. Inventar zum Betrieb einer Gaststätte). Wird das Inventar mitverpachtet, ist der Pächter verpflichtet, dieses zu erhalten -> u.u. droht ein erheblicher Erhaltungsaufwand. Nach Vertragsende besteht die Verpflichtung, das Inventar inkl. der zum Ersatz angeschafften Gegenstände zurückzugeben. Wird das Inventar zum Schätzwert übernommen, muss es nach Vertragsende zum Schätzwert wieder herausgegeben werden. Bei der Verpachtung eines ganzen Unternehmens werden in der Regel sämtliche Sachen und Rechte inkl. der wirtschaftlichen Kontakte überlassen. Bezugsbindungsverträge (z.b. Bierlieferungsvertrag) gehen allerdings nicht automatisch auf den Pächter über. Vielmehr bedarf es einer gesonderten Vereinbarung. Der Pächter trägt das Betriebsrisiko. Er hat die Möglichkeit, Erträge zu erwirtschaften, trägt aber auch die Verluste. Bei Vertragsende steht dem Pächter kein Ausgleichsanspruch für dann nicht mehr zu erzielende Einnahmen gegen den Verpächter zu. Hinweis: Dieses Merkblatt soll nur erste Hinweise geben und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Obwohl es mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, kann eine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit nicht übernommen werden. Stand: Februar 2011 Wir bedanken uns bei der Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern für die freundliche Überlassung dieses Merkblatts. Ihre Ansprechpartnerin: Dr. Luzia Ruhnke Fachbereich Recht Fair Play Telefon: Fax: Seite 9

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