Die missbräuchliche Kündigung. der Miete von Wohnräumen

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1 Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen DISSERTATION der Hochschule St. Gallen für Wirtschafts-, Rechts- und Sozialwissenschaften zur Erlangung der Würde eines Doktors der Rechtswissenschaft vorgelegt von Christian Calamo von Amriswil (Thurgau) Genehmigt auf Antrag der Herren Prof. Dr. Ivo Schwander und Prof. Dr. Alfred Koller Dissertation Nr H. Tschudy & Co. AG, St. Gallen

2 I Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Literaturverzeichnis Abkürzungsverzeichnis X XI XXXIX 1 Einleitung 1 I. Gegenstand und Vorgehensweise 1 II. Begriffliches 5 1. Kapitel - Wirtschaftliche und soziale Grundlagen der Miete von Wohnräumen 7 2 Die Bedeutung der Miete von Wohnräumen 8 I. Das Wohnen als Grundbedürfnis des Menschen 8 1. Individuum und Wohnung 8 2. Psychologische Aspekte der Wohnung und des Hauses Die dingliche Berechtigung an der Wohnung als Grundlage der Erfüllung des Wohnbedürfnisses 12 II. Wirtschaftspolitische und gesellschaftliche Aspekte der Miete von Wohnräumen 13 III. Die wirtschaftliche Bedeutung der Miete von Wohnräumen Gesamtwirtschaftliche Betrachtung Einzelwirtschaftliche Betrachtung 23 3 Die wirtschaftlichen Grundlagen der Miete von Wohnräumen 26 I. Der Wohnungsmarkt Das Wohnraummietrecht und der Wohnungsmarkt Die Funktionsfähigkeit des schweizerischen Wohnungsmarktes 31 a) Die Koordination auf dem Wohnungsmarkt 31 b) Das marktwirtschaftliche Idealkonzept 32

3 II c) Die Abweichungen des Wohnungsmarktes vom marktwirtschaftlichen Idealkonzept Die Bestimmungsgründe des Wohnungsangebotes und der Wohnungsnachfrage 38 a) Angebot, Nachfrage und Preis auf dem Wohnungsmarkt 38 b) Bestimmungsgründe des Wohnungsangebotes 39 c) Bestimmungsgründe der Wohnungsnachfrage 42 II. Die Auswirkungen von Mietzinsvorschriften und Kündigungsschutz im Mietrecht auf Angebot und Nachfrage bei Wohnräumen Der Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und der Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen 44 a) Das Konzept des schweizerischen Mietrechts im Obligationenrecht 44 b) Das Konzept des Bundesbeschlusses über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 30. Juni 1972 (BMM) 49 c) Das Konzept des deutschen Mietrechts Mietzinsvorschriften, Kündigungsschutz und das Angebot an Wohnraum Mietzinsvorschriften, Kündigungsschutz und die Nachfrage nach Wohnraum 60 III. Massnahmen zur Verbesserung der Leistungsfähigkeit des Wohnungsmarktes Der rechtliche Rahmen des Wohnungsmarktes Die Verbesserung der Markttransparenz Die Aufgabe der Bau- und Zonenordnung Die Bodenrechtsbeschlüsse Das gesamtwirtschaftliche Umfeld Schlussbemerkung, Fazit 70

4 III 2. Kapitel - Privatautonomie, Eigentumsgarantie, Rechtsmissbrauch und sozialer Schutz 71 4 Vorbemerkungen 72 5 Die Ordnungsfunktion des Rechts und die wirtschaftlichen und sozialen Grundlagen der Miete von Wohnräumen 75 6 Der verfassungsrechtliche Rahmen der missbräuchlichen Kündigung der Miete von Wohnräumen 79 I. Wohnraummietrecht und Verfassungsrecht 79 II. Grundideen der schweizerischen Bundesverfassung Staatsziele Freiheit und Ordnung 85 III. Die Handels- und Gewerbefreiheit 87 IV. Die Eigentumsgarantie 91 V. Art. 34 septies BV und die Zuständigkeit des Bundes im Zivilrecht gemäss Art 64 BV 95 7 Der privatrechtliche Rahmen der missbräuchlichen Kündigung der Miete von Wohnräumen 100 I. Vertragsfreiheit, subjektives Recht und Gestaltungsrechte Der Zusammenhang zwischen Vertragsfreiheit, subjektivem Recht und der Wettbewerbsordnung 100 a) Bedeutung und Aufgabe der Privatautonomie 100 b) Das subjektive Recht 103 c) Vertragsfreiheit und subjektives Recht als Institutionen des Wettbewerbs Die Kündigung des Wohnraummietvertrages als Gestaltungsrecht Die Anfechtbarkeit der Kündigung des Wohnraummietvertrages als Gestaltungsklagerecht 112 a) Der materiellrechtliche Aspekt 112 b) Der prozessuale Aspekt 115

5 IV II. Die missbräuchliche Kündigung des Wohnraummielvertrages zwischen Rechtsmissbrauch und dem Schutz der schwächeren Vertragspartei Treu und Glauben und Rechtsmissbrauch in Art. 2 ZGB Das Rechtsmissbrauchsverbot bei der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses durch Kündigung 122 a) Die Anwendung von Art. 2 Abs. 2 ZGB 122 b) Die Abgrenzung von Art. 2 Abs. 2 ZGB gegenüber Art. 271 Abs. 1 und Art. 271a OR Der soziale Schutz der schwächeren Partei und die "Missbräuchlichkeit" der Wohnraumkündigung 127 a) Das Missbrauchsprinzip bei der Wohnraumkündigung 127 b) Die Abweichungen vom Missbrauchsprinzip bei der Wohnraumkündigung 129 c) Vergleich mit der Kündigung des Arbeitsvertrages 132 d) Das zwingende Recht als Mittel zum Schutz der schwächeren Vertragspartei 133 III. Die Miete von Wohnräumen als Dauerschuldverhältnis Zusammenfassung Kapitel - Die Anfechtbarkeit der Kündigung der Miete von Wohnräumen gemäss Art. 271 und 271a OR Die geschichtliche Entwicklung des Kündigungsschutzes im schweizerischen Wohnraummietrecht 142 I. Einleitung 142 II. Der Zeitraum von 1914 bis III. Der Zeitraum von 1927 bis IV. DerZeitraum von 1941 bis

6 V 1. Übersicht über den Inhalt der Erlasse Beurteilung des mietnotrechtlichen Kündigungsschutzes von 1941 bis V. Der Zeitraum von 1970 bis Die Vorschriften über die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 267a -1 aor) Der Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (BMM) und die weitere Entwicklung des Mieterschutzes bis a) Der Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 30. Juni b) Die weitere Entwicklung bis VI. Übersicht über die Kündigungsschutzbestimmungen des schweizerischen Wohnraummietrechts von Der Anwendungsbereich der Art 271 und 271a OR 170 I. Die Miete von Wohn- (und Geschäftsräumen Der Mietvertrag 170 a) Die wesentlichen Vertragspunkte 170 b) Die Form 174 c) Abgrenzungen von anderen Verträgen und Rechtsverhältnissen 174 d) Die Untermiete Wohnraum als Gegenstand des Mietvertrages 181 II. Die Kündigung Die Gültigkeit der Kündigung Die Kündigung und der Rücktritt vom Vertrag Die Arten der Kündigung 190 a) Die ordentliche Kündigung 190 b) Die ausserordentliche Kündigung Der Empfang der Kündigung 192

7 VI 5. Der Sonderfall der Kündigung bei Familienwohnungen 193 a) Voraussetzungen der Anwendbarkeit der Bestimmungen über die Kündigung bei Familienwohnungen 193 b) Die Kündigung des Mieters 194 c) Die Kündigung des Vermieters 195 d) Die Rechtsfolgen bei Verstoss gegen die Bestimmungen über die Kündigung bei Familienwohnungen (Art. 266o OR) Teilkündigung 198 III. Die Anwendung von Art. 271 und 271a OR in räumlicher und zeitlicher Hinsicht Der räumliche Anwendungsbereich Das Übergangsrecht Die Begründung der Kündigung (Art. 271 Abs. 2 OR) 203 I. Sachliche und zeitliche Kündigungsbeschränkungen 203 II. Die Regelung in Art 271 Abs. 2 OR 205 III. Die Verletzung der Begründungspflicht Die Anfechtbarkeit der Kündigung des Wohnraummietvertrages gemäss Art. 271 a OR 210 I. Die Vergeltungs- oder Rachekündigung Der Tatbestand von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR Das strafrechtliche Verbot der Rachekündigung in Art 325* Abs. 2 StGB 215 II. Die Änderungskündigung Der Tatbestand von Art 271a Abs. 1 lit. b OR Die Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses nach Art 325* Abs. 1 StGB 221 III. Die congö-vente-kündigung gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. c OR 221

8 VII IV. Die Kündigung wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. f OR 224 V. Die Kündigung während und nach einem Verfahren gemäss Art 271a Abs. 1 lit. d und e OR Der Tatbestand von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR Der Tatbestand von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR Die Ausnahmen vom zeitlichen Kündigungsschutz in Art 271a Abs. 3 OR 239 a) Die Systematik der Ausnahmen 239 b) Die Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR) 241 c) Die Kündigung wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art 271a Abs. 3 lit. b OR) 248 d) Die Kündigung wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art 271a Abs. 3 lit c OR) 252 e) Die Kündigung infolge Veräusserung der Sache (Art 271a Abs. 3 lit. d OR) 254 f) Die Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 271a Abs. 3 lit. e OR) 257 g) Die Kündigung wegen Konkurs des Mieters (Art. 271 a Abs. 3 lit. f OR) 259 VI. Die Einigung der Parteien ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens (Art. 271a Abs. 2 OR) 261 VII. Die "Anfechtbarkeit" der Kündigung des Vermieters als Rechtsfolge in Art. 271 a OR 263

9 VIII 13 Die Anfechtbarkeit der Kündigung des Wohnraummietvertrages gemäss Art. 271 Abs. 1 OR 266 I. Die Generalklausel des Art. 271 Abs. 1 OR 266 II. Fallgruppen anfechtbarer Kündigungen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR Die Rache- oder Vergeltungskündigung als zweckwidrige Kündigung Unnütze und "unverhältnismässige" Kündigungen 270 a) Der Verhältnismässigkeitsgrundsatz 270 b) Unnütze Kündigungen Die Kündigung wegen persönlicher Eigenschaften oder Ausübung verfassungsmässiger Rechte der anderen Partei Die Kündigung als "widersprüchliches Verhalten" Die fehlerhaft begründete Kündigung Die Kündigung des Vermieters mit dem Zweck, durch einen Mieterwechsel eine Mietzinserhöhung zu realisieren 276 III. Beispiele zulässiger Kündigungen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR Gründe für ausserordentliche Kündigungen Bedürfnisse des Vermieters Das Anfechtungsverfahren bei der Kündigung des Wohnraummietvertrages 285 I. Einleitung des Verfahrens Die Legitimation Die Anfechtungsfrist (Art. 273 Abs. 1 OR) 287 a) Die Anfechtungsfrist als Verwirkungsfrist 287 b) Der Geltungsbereich von Art. 273 Abs. 1 OR 288 c) Der Beginn der Anfechtungsfrist Die Zuständigkeit 294 a) Örtliche Zuständigkeit 294 b) Sachliche Zuständigkeit 295

10 IX 4. Die Form des Begehrens um Aufhebung der Kündigung 298 II. Die Fortsetzung des Verfahrens Die Anrufung des Richters Die Berufung an das Bundesgericht 301 III. Die Verfahrensgrundsätze in Art. 274d OR Einfaches und rasches Verfahren Die Kostenlosigkeit des Schlichtungsverfahrens Die Untersuchungsmaxime 306 IV. Das Wohnraummietverhältnis während und nach dem Anfechtungsverfahren Gesamtbeurteilung des Kündigungsschutzes bei der Miete von Wohnräumen und des Mietzinsrechts im Obligationenrecht Zusammenfassung 314

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