Miete. Kommentar. Hubert Blank. Dr. Ulf P. Börstinghaus. Von. Richter am Landgericht a.d. und. Richter am Amtsgericht

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1 Miete Kommentar Von Hubert Blank Richter am Landgericht a.d. und Dr. Ulf P. Börstinghaus Richter am Amtsgericht 4., völlig neubearbeitete Auflage 2014

2 Es haben bearbeitet: Blank b; 560; a BGB Börstinghaus b; 561 BGB 2014 Verlag C.H. Beck ohg Wilhelmstraße 9, München Druck und Bindung: Druckerei C.H. Beck Nördlingen Wilhelmstraße 9, München Satz: Jung Crossmedia Publishing GmbH, Lahnau Gedruckt auf säurefreiem, alterungsbeständigem Papier (hergestellt aus chlorfrei gebleichtem Zellstoff)

3 Vorwort zur 4. Auflage Das Mietrecht hat sich in den letzten Jahren außerordentlich lebhaft entwickelt. Zum einen ist am das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz MietRÄndG) in Kraft getreten. Durch das Gesetz wurde das Recht der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen einschließlich der dazugehörenden Mieterhöhungsregelungen neu gestaltet. Entgegen dem missverständlichen- Gesetzestitel gilt ein Teil der neuen Vorschriften nicht nur für vermieteten Wohnraum, sondern auch für die Geschäftsraummiete. Des Weiteren wurde durch das MietRÄndG ein neuer Kündigungstatbestand für den Fall des Verzug des Wohnraummieters mit der Zahlung der Kaution in das BGB eingefügt. Schließlich soll durch eine Änderung des 577a BGB ein besserer Kündigungsschutz des Mieters bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum erreicht werden. Zum anderen wird das Mietrecht nach wie vor durch eine lebhafte höchstrichterliche und instanzgerichtliche Rechtsprechung geprägt; diese ist bis etwa Herbst 2013, die Rechtsprechung des BGH bis März 2014 berücksichtigt. Für die Rechtspraxis ist die Kenntnis dieser Rechtsprechung von großer Bedeutung. Das Ziel der Kommentierung blieb unverändert. Das Buch wendet sich in erster Linie an die in der Praxis mit dem Mietrecht befassten Juristen, also an den Richter, den Rechtsanwalt, den Verbands- oder Wirtschaftsjuristen und die Rechtsberater bei den Vermieter- und Mieterverbänden. Nicht zuletzt sollen mit dem Werk aber auch die nichtjuristischen Fachleute aus der Wohnungswirtschaft angesprochen sein. Die Verfasser hoffen, dass ihre Arbeit von der genannten Zielgruppe mit Wohlwollen aufgenommen wird. Mannheim und Gelsenkirchen im Frühjahr 2014 Hubert Blank Dr. Ulf P. Börstinghaus

4 Inhaltsverzeichnis Vorwort zur 4. Auflage... Literatur- und Abkürzungsverzeichnis... V XI Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Titel 5. Mietvertrag, Pachtvertrag Untertitel 1. Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme c Während der Mietzeit auftretende Mängel, Mängelanzeige durch den Mieter d Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters Gebrauchsüberlassung an Dritte Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch Ende des Mietverhältnisses Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Vertrag über mehr als dreißig Jahre Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses Rückgabepflicht des Mieters a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe Erstattung von im Voraus entrichteter Miete Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts Untertitel 2. Mietverhältnisse über Wohnraum Kapitel 1. Allgemeine Vorschriften 549 Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften Form des Mietvertrags Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte aufgehoben a Barrierefreiheit Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe a Erhaltungsmaßnahmen b Modernisierungsmaßnahmen c Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen d Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist e Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen f Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen VII

5 Inhaltsverzeichnis VIII Kapitel 2. Die Miete Unterkapitel 1. Vereinbarungen über die Miete 556 Vereinbarungen über Betriebskosten a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht c Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung Unterkapitel 2. Regelungen über die Miethöhe Vorbemerkung zu Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz a Staffelmiete b Indexmiete Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete a Form und Begründung der Mieterhöhung b Zustimmung zur Mieterhöhung c Mietspiegel d Qualifizierter Mietspiegel e Mietdatenbank Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen a Anrechnung von Drittmitteln b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung Veränderungen von Betriebskosten Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung Kapitel 3. Pfandrecht des Mieters 562 Umfang des Vermieterpfandrechts a Erlöschen des Vermieterpfandrechts b Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch c Abwendung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung d Pfändung durch Dritte Kapitel 4. Wechsel der Vertragsparteien Erläuterungen vor 563bis564BGB Eintrittsrecht bei Tod des Mieters a Fortsetzung mit überlebenden Mietern b Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung Gewerbliche Weitervermietung Kauf bricht nicht Miete a Mietsicherheit b Vorausverfügung über die Miete c Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete d Aufrechnung durch den Mieter e Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter Belastung des Wohnraums durch den Vermieter a Veräußerung oder Belastung vor der Überlassung des Wohnraums b Weiterveräußerung oder Belastung durch Erwerber

6 Kapitel 5. Beendigung des Mietverhältnisses Unterkapitel 1. Allgemeine Vorschriften oinhaltsverzeichnis 568 Form und Inhalt der Kündigung Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts Weiterer Schadensersatz bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung Unterkapitel 2. Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters a Erleichterte Kündigung des Vermieters b Teilkündigung des Vermieters c Fristen der ordentlichen Kündigung d Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung a Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch b Form und Frist des Widerspruchs c Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen 1394 Unterkapitel 3. Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit 575 Zeitmietvertrag a Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist Unterkapitel 4. Werkwohnungen Vorbemerkung zu 576bis576b Fristen der ordentlichen Kündigung bei Werkmietwohnungen a Besonderheiten des Widerspruchsrechts bei Werkmietwohnungen b Entsprechende Geltung des Mietrechts bei Werkdienstwohnungen Kapitel 6. Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen 577 Vorkaufsrecht des Mieters a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung Untertitel 3. Mietverhältnisse über andere Sachen 578 Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume a Mietverhältnisse über eingetragene Schiffe Fälligkeit der Miete Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters a Kündigungsfristen Register IX