Oberhausen. Wohninvestmentmarkt 2011/2012. Residential Market Report REAL ESTATE PROFESSION SINCE Solide Nachfrage knapp unter Vorjahresniveau

Transkript

1 REAL ESTATE PROFESSION SINCE 192 Oberhausen Residential Market Report Wohninvestmentmarkt 211/212 Solide Nachfrage knapp unter Vorjahresniveau Asymmetrische Betrachtung der Lagen: Nördliches Stadtgebiet im Fokus der Investoren Lokale Investoren dominieren den Markt Anhaltender Fokus auf Qualität und gute Nachfragesituation sorgen für stabile Kaufpreisfaktoren

2 Wohn-Investmentmarkt - Oberhausen - 211/212 2 Oberhausen Rückläufiger Investmentumsatz Der Oberhausener Immobilienmarkt kann 211 das solide Ergebnis des Vorjahres nicht übertreffen und erreicht mit knapp 162,9 (Transaktionsvolumen für bebaute Grundstücke) ein rd. 4 % niedrigeres Ergebnis. Mit 896 registrierten Verträgen bewegen sich die Verkaufsfälle 211 auf dem Niveau des Vorjahres (21: 825) und oberhalb des gleitenden Durchschnitts der letzten 5 Jahre mit durchschnittlich 798 Transaktionen pro Jahr. Das auf den Wohn-Investmentbereich anzurechnende Transaktionsvolumen fällt hierbei mit 147 Verträgen und einem Umsatz von 33,8 rund 8 % niedriger aus als im Vorjahreszeitraum (21: 117 Transaktionen / 36,8 Mio. ). Hiervon entfallen 112 Verträge auf Mehrfamilienhäuser, die mit einem Umsatz von 24,7 einen Rückgang von rd. 13 % zu verzeichnen haben. Auf Wohn- und Geschäftshäuser entfallen 35 Verträge und ein Volumen von knapp 9,1 Mio., was einem Umsatzplus von rd. 6 % entspricht. Der durchschnittliche Kaufpreis pro gehandelter Immobilie sank auf ca. 23. EUR und pendelte sich auf dem Niveau der Jahre 28 und 29 ein. Diese Entwicklung ist darauf zurückzuführen, dass 21 mehr größere Objekte gehandelt wurden als im Jahr 211. Lokale Investoren dominieren den Markt Auf der Käuferseite dominierten 211 lokale Bestandshalter das Marktgeschehen. Aber auch regionale Investoren interessieren sich, aufgrund des ausgedünnten Angebots und hohen Preisniveaus in den rheinischen A-Metropolen, für B-Städte im westlichen Ruhrgebiet. Hierbei standen insbesondere Mehrfamilienhäuser mit niedrigem Gewerbeanteil im Fokus der Interessenten. Voraussetzung war, dass die Qualität der Objekte stimmte. Die Vermarktung von Mischobjekten mit einem Gewerbeanteil von mehr als 2 % gestaltete sich aufgrund eines höheren Mietausfallrisikos und einer häufig erschwerten Finanzierbarkeit teilweise deutlich schwerfälliger. Die Rendite in der B-Stadt Oberhausen fällt in den mittleren Lagen mit 9,8 % deutlich höher aus als in den A-Städten. Die gute Nachfrage hat zur Folge, dass sich die Verhandlungsspanne verkleinert hat. Objekte lassen sich oft zum Angebotspreis oder nur knapp darunter verkaufen. Als Verkäufer traten überwiegend Wohnungsunternehmen und Private in Erscheinung. Die Bereitschaft der Banken Kredite zu vergeben, ist 211 wieder gestiegen, jedoch stark von der Lage und der Objektqualität abhängig. Für risikobehaftete Objekte muss häufig eine höhere Eigenkapitalquote in Kauf genommen werden. Transaktionsvolumen (Teilmarkt bebaute Grundstücke) Volumen in Transaktionsvolumen im Vergleich Mehrfamilienhäuser Wohn- / Geschäftshäuser Handels- / Büroimmobilien Registrierte Kaufverträge Industrieobjekte Sonstige Wohninvestmentmarkt Transaktionsvolumen in 21 in Transaktionsvolumen (Wohninvestmentmarkt) (Mehrfamilienhäuser) Mehrfamilienhäuser Registrierte Kaufverträge Wohn- / Geschäftshäuser Transaktionsvolumen im wirtschaftlichen Kontext Verträge Verträge Transaktionsvolumen in Trend ,% 4,% 2,%,% -2,% -4,% -6,% Hinweis: Detaillierte und vergrößerte Abbildungen finden Sie im Anhang.

3 Wohn-Investmentmarkt - Oberhausen - 211/212 3 Differenzierte Betrachtung der Lagen Das Objektangebot hat sich im Vergleich zum Vorjahr spürbar verkleinert. Dabei handelt es sich vorwiegend um Objekte von Erbengemeinschaften oder von Privatleuten, die aus Altersgründen verkaufen wollen. Gleichzeitig hat sich die Nachfrage, insbesondere nach Mehrfamilienhäusern mit keinem oder nur geringem Gewerbeanteil verstärkt. Ein Grund dafür ist sicherlich auch die weiter anhaltende Verunsicherung auf den Kapitalmärkten und das niedrige Zinsniveau. Hierbei konzentriert sich die Nachfrage der Investoren nicht mehr ausschließlich auf die guten Lagen rund die nördlichen Quartiere Königshardt und Sterkrade, sondern verlagert sich vermehrt auch auf die mittleren Lagen im südlichen Gebiet der Stadt. Vereinzelt sind auch einfache und zentrale Lagen in den Fokus der Investoren gerückt, solange das Umfeld, die nachhaltige Vermietbarkeit und die Objektqualitäten stimmen. Stabile Faktoren in allen Lagen Die Faktoren sind auf dem Oberhausen Markt für Wohnund Geschäftshäuser während der vergangenen Monate weitgehend stabil geblieben. Die Werte in den sehr guten Lagen liegen weiter zwischen 11,3 und 13, und in den guten Lagen zwischen 1,4 und 11,7. In den mittleren Lagen erreichen sie im oberen Bereich einen Wert von 1,5. In den einfachen Lagen werden in der Spitze Faktoren bis 8,1 erzielt. Die Mieten bleiben nach wie vor stabil. In den guten Lagen zwischen 5, und 6,5 /m². In den mittleren Lagen reicht die Spanne von 4,2 bis 5,2 /m² und in den einfachen Lagen von 3,2 bis 3,8 /m². Weitgehend Positive Aussichten für 212 Trotz der sich abzeichnenden Abkühlung der Konjunktur und der nicht endgültig gelösten Finanzmarkt- und Währungskrise spricht vieles dafür, dass die Nachfrage der Investoren auch 212 hoch bleiben wird. Hierbei werden Wohninvestments auch 212 deutschlandweite eine dominierende Rolle einnehmen und weiterhin verstärkt nachgefragt werden. Angesichts des vergleichsweise niedrigen Kaufpreisniveaus und der hohen Renditeaussichten ist für den Oberhausener Markt mit einer anhaltend guten Nachfrage nach Wohninvestments und hohen Verkaufszahlen zu rechnen. Das Transaktionsvolumen wird sich hierbei voraussichtlich auf dem derzeitigen Niveau stabilisieren können. Bei den Brutto-Anfangsrenditen ist mit einem leichten Rückgang zu rechnen. Transaktionsvolumen (Mehrfamilienhäuser) Transaktionsvolumen in Registrierte Kaufverträge Verträge Transaktionsvolumen (Wohn- und Geschäftshäuser) Transaktionsvolumen in Registrierte Kaufverträge Verträge Brutto-Kaufpreisfaktor (Mehrfamilienhäuser) Faktor Ø Brutto-Faktor für Mehrfamilienhäuser 1,3 5,% 4,% 1,3 3,% 1,2 2,% 1,% 1,2,% 1,1-1,% -2,% 1,1-3,% 1, -4,% -5,% 1, -6,% Brutto-Kaufpreisfaktoren nach Lage (Mehrfamilienhäuser) Faktor sehr gute gute mittlere einfache 13, 6,% 12, 4,% 11, 2,% 1,,% 9, -2,% 8, -4,% 7, -6,% Hinweis: Detaillierte und vergrößerte Abbildungen finden Sie im Anhang.

4 Wohn-Investmentmarkt - Oberhausen - 211/212 4 Transaktionsvolumen (Teilmarkt für bebaute Grundstücke) Volumen in Wohninvestmentmarkt Durchschnitt 25 5,% 4,% ,% ,% 1,%,% -1,% 1-2,% 68-3,% ,% -5,% ,% Transaktionsvolumen im wirtschaftlichen Kontext 25 Transaktionsvolumen in Durchschnitt Trend 6,% 2 4,% 15 2,%,% 1-2,% 5-4,% ,%

5 Wohn-Investmentmarkt - Oberhausen - 211/212 5 Transaktionsvolumen (Wohninvestmentmarkt Oberhausen) 8 Mehrfamilienhäuser Wohn- / Geschäftshäuser Durchschnitt Kaufverträge Verträge Transaktionsvolumen im wirtschaftlichen Kontext 8 Transaktionsvolumen in Durchschnitt Trend 6,% 7 4,% 6 5 2,% 4,% 3-2,% 2 1-4,% ,%

6 Wohn-Investmentmarkt - Oberhausen - 211/212 6 Transaktionsvolumen (Mehrfamilienhäuser) 6 Transaktionsvolumen in Durchschnitt Kaufverträge Verträge Transaktionsvolumen im wirtschaftlichen Kontext 6 Transaktionsvolumen in Durchschnitt Trend 6,% 5 4,% 4 2,% 3,% 2-2,% 1-4,% ,%

7 Wohn-Investmentmarkt - Oberhausen - 211/212 7 Transaktionsvolumen (Wohn- und Geschäftshäuser) 2 Transaktionsvolumen in Durchschnitt Kaufverträge Verträge Transaktionsvolumen im wirtschaftlichen Kontext 2 Transaktionsvolumen in Durchschnitt Trend 6,% ,% ,% 1,% 8 6-2,% 4 2-4,% ,%

8 Wohn-Investmentmarkt - Oberhausen - 211/212 8 Vertragsabschlüsse (Wohninvestmentmarkt) Registrierte Kaufverträge 211 Durchschnitt Transaktionsvolumen Vertragsabschlüsse im wirtschaftlichen Kontext Registrierte Kaufverträge 211 Durchschnitt Trend 2 6,% ,% 14 2,% 12 1,% 8 6-2,% 4-4,% ,%

9 Wohn-Investmentmarkt - Oberhausen - 211/212 9 Brutto-Kaufpreisfaktor (Mehrfamilienhäuser) Faktor 1,3 1,3 Ø Brutto-Faktor für Mehrfamilienhäuser Durchschnitt Trend 1,28 5,% 4,% 3,% 1,2 1,18 1,16 2,% 1,% 1,2 1,1 1,11 1,14,% -1,% 1,6-2,% 1,1-3,% 1, -4,% -5,% 1, ,% Brutto-Kaufpreisfaktoren nach Lagekriterien (Mehrfamilienhäuser) Faktor sehr gute gute mittlere einfache 13, 6,% 12, 4,% 11, 2,% 1,,% 9, -2,% 8, -4,% 7, ,%

10 Wohn-Investmentmarkt - Oberhausen - 211/212 1 Brutto-Kaufpreisfaktor (Geschäftshäuser) Faktor 13,5 Ø Brutto-Faktor für Geschäftshäuser Durchschnitt Trend 5,% 13, 13, 4,% 3,% 12,5 12,5 2,% 1,% 12, 12,,% -1,% 11,5 11,5 11,5 11,5-2,% -3,% 11, -4,% -5,% 1, ,% Brutto-Kaufpreisfaktoren und Transaktionsvolumen Faktor Mehrfamilienhäuser Geschäftshäuser Transaktionsvolumen 14, Volumen in 8 12, 7 1, 6 5 8, 4 6, 3 4, 2 2, 1,

11 Wohn-Investmentmarkt - Oberhausen - 211/ Begriffsdefinitionen Einzel- und Portfoliotransaktionen Zum Transaktionsvolumen werden sowohl Einzel- als auch Portfoliotransaktionen (Pakete mit mehr als einer Immobilie) gezählt. Bei einer Einzeltransaktion, auch Single-Asset-Transaktion genannt, handelt es sich um den Verkauf von in der Regel einem Gebäude. Hierunter fallen auch Gebäude, die eine bauliche und/oder inhaltliche Einheit bilden und in direkter räumlicher Nähe zueinander liegen. Bei einer Portfoliotransaktion handelt es sich um den Verkauf von mindestens zwei Gebäuden, die weder eine räumliche noch inhaltliche Einheit bilden. Ein Portfolioverkauf wird im Rahmen der Erfassung immer als eine Transaktion erfasst. Bei Portfolios wird zwischen lokalen (d.h. alle Immobilien liegen in einem Marktgebiet) und überregionalen Portfolios unterschieden. Bei überregionalen Portfolios werden die darin enthaltenen Immobilien keinem Marktgebiet zugeordnet. Herkunft der Käufer und Verkäufer Maßgebend für die Bestimmung der Herkunft der Investoren ist der jeweilige Hauptsitz der (Mutter-)Gesellschaft. Inländische Akteure haben ihren Sitz und ihr Management in Deutschland. Bei ausländischen Akteuren stammen die Kapitalgeber aus dem Ausland bzw. das Unternehmen hat seinen Hauptsitz und sein Management im Ausland. Renditen und Faktoren Der Ertrag eines Immobilieninvestments kann anhand verschiedener Parameter gemessen werden: Faktor (Vervielfältiger) = Netto-Kaufpreis (d.h. ohne Erwerbsnebenkosten) / anfängliche Vertragsmiete p.a. (Ist-Miete) Bruttoanfangsrendite = Kehrwert des Faktors Nettoanfangsrendite = anfängliche Vertragsmiete (Ist-Miete) p.a. abzüglich der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten geteilt durch den Brutto-Kaufpreis (d.h. inkl. der Erwerbsnebenkosten) Risikoprofile Eine Transaktion kann anhand nachstehend genannter Kriterien in verschiedene Risikoklassen eingeordnet werden. Core: Eigenkapitalrenditeforderung 4-6%, Fokus auf bonitätsstarke Mieter, voll vermietet mit langfristigen Mietverträgen, hohe Ausstattungsqualität, Fremdkapitalquote max. 5% Core+: Eigenkapitalrenditeforderung 6-8%, Fokus auf sehr gute und gute Lagen, Nutzer mit guter Bonität, ggf. geringer Leerstand und Mietverträge mit kürzerer Laufzeit, Fremdkapitalquote 4-6% Value added: Eigenkapitalrenditeforderung 8-12%, Entwicklungspotential, Fremdkapitalquote 6-75% Opportunistisch: Eigenkapitalrenditeforderung >15%, großes Entwicklungspotenzial, Fremdkapitalquote >65% Spitzenkapitalwert Der Spitzenkapitalwert bezeichnet den theoretischen Wert eines Quadratmeters Mietfläche einer Immobilie bester Qualität und in bester Lage. Spitzenkapitalwerte errechnen sich aus der Spitzenmiete p. a. geteilt durch die Spitzenrendite am jeweiligen Standort und werden in Euro je Quadratmeter bezogen auf einen Stichtag angegeben. SPITZENRENDITE Die Spitzenrendite (Nettoanfangsrendite) zeigt das Verhältnis von den anfänglich erzielten jährlichen Nettomieteinnahmen (Miete abzüglich nicht umlagefähige Kosten) zur Gesamtinvestitionssumme (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten = Bruttokaufpreis), ausgedrückt in Prozent, erzielbar in der jeweiligen Toplage in einem Gebäude mit erstklassiger Ausstattung, welches zu marktüblichen Konditionen voll vermietet ist. Transaktionsvolumen Ziel der Erfassung ist die Ermittlung der in den Immobilienmarkt fließenden Investitionen zum Zwecke der Kapitalanlage, Entwicklung oder der gewerblichen Eigennutzung. Das Transaktionsvolumen einer Immobilientransaktion ist der gezahlte Nettokaufpreis (d.h. ohne Erwerbsnebenkosten und Transferkosten). Das Transaktionsvolumen wird in der Regel als aggregierter Wert für ein bestimmtes Marktgebiet bezogen auf einen spezifischen Zeitraum ausgewiesen und ist in diesem Fall die Summe der einzelnen Nettokaufpreise aller in diesem Marktgebiet im Betrachtungszeitraum erfassten Transaktionen.

12 REAL ESTATE PROFESSION SINCE 192 Unsere Standorte Dortmund Ruhrallee Dortmund Telefon: +49 () Telefax: +49 () dortmund@huetter192.com Düsseldorf Graf-Adolf-Platz Düsseldorf Telefon: +49 () Telefax: +49 () duesseldorf@huetter192.com Essen Ruhrallee Essen Telefon: +49 () Telefax: +49 () essen@huetter192.com Oberhausen Marktstraße Oberhausen Telefon: +49 () Telefax: +49 () oberhausen@huetter192.com Köln Im Mediapark Köln Telefon: +49 () Telefax: +49 () koeln@huetter192.com Für Fragen zu unseren Marktberichten steht Ihnen unsere Research-Abteilung gerne zur Verfügung. H&H Hütter Immobilien- und Verwaltungsgesellschaft mbh, Bereich Research Marktstraße Oberhausen Telefon: +49 () Telefax: +49 () research@huetter192.com Copyright 212 H&H Hütter Immobilien- und Verwaltungsgesellschaft mbh Dieser Bericht wurde mit der größtmöglichen Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Präzision, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Es obliegt dem Empfänger dieses Berichtes, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Die in diesem Bericht enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Berichtserstellung dar und können sich jederzeit ohne Vorankündigung ändern. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. H&H Hütter übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen. QR-Code-Reader kostenlos downloaden z.b. unter