SachenR. Probleme bei Hypothek und Grundschuld. Begriffe. Abgrenzung zu anderen Sicherungsmitteln: relativ

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1 SachenR Probleme bei Hypothek und Grundschuld Abgrenzung zu anderen Sicherungsmitteln: Personalsicherheiten relativ Realsicherheiten gewährt dem Gläubiger ein dingliches Recht an einem Vermögensgegenstand des Schuldners (absolut geschütztes Recht) Begriffe Hypothek à akzessorisches Sicherungsmittel an einem Grundstück Skizze: Gläubiger hat Anspruch auf Duldung der ZV ( 1147 BGB), nicht auf Zahlung RA Michael Sperl 2011/Ass. Jur. Carina Seng 2013 Hypothek/Grundschuld 1

2 Schuldner (Sicherungsgeber) hat gem I BGB das Recht ZV durch Befriedigung des Gläubigers abzuwenden Arten der Hypothek: Verkehrshypothek gelockerte Akzessorietät ( 1113 I BGB) in Form der à Briefhypothek ( 1117 BGB) oder à Buchhypothek ( 1116 II BGB) Sicherungshypothek strenge Akzessorietät ( 1184, 1185 I BGB) Grundschuld ( 1191 I BGB) à nicht-akzessorisches Sicherungsmittel (vgl I BGB) Skizze: à GS in der Praxis bevorzugtes Grundpfandrecht Arg.: - man kann GS für unterschiedliche Forderungen RA Michael Sperl 2011/Ass. Jur. Carina Seng 2013 Hypothek/Grundschuld 2

3 verwenden (Auswechselbarkeit) Erscheinungsformen der Grundschuld: 1.) Isolierte GS ( 1191 BGB) zugunsten eines Dritten à keine Sicherung einer Forderung 2.) Eigentümer-GS à 1163 BGB oder 1196 BGB Funktion: Rangsicherung 3.) Sicherungs-GS ( 1192 Ia BGB) (Regelfall) à ähnlich der Verkehrshypothek à häufig identische Ergebnisse durch Sicherungsabrede wie bei Hypothek I. Entstehung 1. Hypothek Briefhypothek a) Einigung 873 I BGB I BGB normiert lediglich Inhalt dieser Vereinbarung - kein Formerfordernis à häufig aber notarielle Form Grund: 29 I GBO und 873 II BGB RA Michael Sperl 2011/Ass. Jur. Carina Seng 2013 Hypothek/Grundschuld 3

4 (P): Entsteht bei Einigungsmangel wenigstens EGS? (Umdeutung gem. 140 BGB, wenn WE des Eigentümers wirksam) Arg. pro: Wirtschaftliches Interesse Rangsicherung Kritik: à Umdeutung zweiseitiges in einseitiges RG à bei GS: Erklärung ggü. GB-Amt, 1196 II BGB b) Eintragung 873 I BGB c) Berechtigung 873 I BGB aa) Eigentümer bb) 185 BGB cc) 892 I BGB (direkt, da Recht am Grundstück) gutgläubiger Ersterwerb (= Erwerb eines Rechts vom vermeintlichen Eigentümer) RA Michael Sperl 2011/Ass. Jur. Carina Seng 2013 Hypothek/Grundschuld 4

5 Voraussetzung aber: Forderung ist entstanden + Gutgläubigkeit bis zur Valutierung des Darlehens d) Briefübergabe 1117 I BGB à solange Brief nicht übergeben, solange liegt eine EGS vor ( 1163 II, 1177 I BGB) à Hintergrund: Brief wird nur Zug um Zug gegen Zahlung der Darlehenssumme übergeben! Gläubiger entgeht Gefahr, Darlehnssummer an den (Eigentümer-) Schuldner auszuzahlen ohne Sicherung zu besitzen (Eigentümer-) Schuldner entgeht Gefahr, dass Gläubiger über eingetragene Hypothek wirksam verfügt ( 892, 1138 BGB) à häufig Ersatz der Übergabe durch Aushändigungsabrede gem II BGB e) Forderung 1113 I BGB nicht erforderlich, dass Sicherungsgeber (Grundstückseigentümer) auch persönlicher Schuldner ist à 1113 II BGB: Auch bedingte oder künftige RA Michael Sperl 2011/Ass. Jur. Carina Seng 2013 Hypothek/Grundschuld 5

6 Forderungen BIS Valutierung (also Forderungsentstehung): Eigentümer-GS, 1163 I 1 ivm 1177 I BGB Buchhypothek statt Briefübergabe Ausschluss 1116 II BGB Buchhypothek entsteht schon mit Eintragung des Ausschlusses 2. Grundschuld 1191 f. BGB Briefgrundschuld/Buchgrundschuld a) Einigung 873 I BGB b) Eintragung 873 I BGB c) Berechtigung 873 I BGB aa) Eigentümer RA Michael Sperl 2011/Ass. Jur. Carina Seng 2013 Hypothek/Grundschuld 6

7 bb) 185 BGB cc) 892 I BGB gutgläubiger Ersterwerb d) Briefübergabe 1192 I, 1117 I BGB oder Ausschluss 1192 I, 1116 II BGB Forderung nicht erforderlich! (P): Kann Forderung bei GS Bedingung isd 158 I BGB sein? (+) (-) Typenzwang des SachenR. (P): Was passiert mit Sicherungs-GS, wenn die zu sichernde Forderung nichtig ist, Darlehn aber ausgezahlt? à Anspruch aus 812 BGB auf Rückübertragung der Sicherungs-GS RA Michael Sperl 2011/Ass. Jur. Carina Seng 2013 Hypothek/Grundschuld 7

8 II. Übertragung 1. Hypothek 398, 1154 I (BriefH.) / III (BuchH.), 1153 I BGB Abtretung der pers. Forderung; Hypothek geht kraft Gesetzes mit über 2. Grundschuld pers. Forderung nach 398 BGB Achtung: Mit Abtretung der Forderung geht GS nicht gem. 401 BGB über! Briefgrundschuld nach 413, 398, 1192 I, 1154 I BGB materielle Ü-Norm... in der Form von... D.h.: Zur Übertragung der GS sind die schriftliche RA Michael Sperl 2011/Ass. Jur. Carina Seng 2013 Hypothek/Grundschuld 8

9 Erklärung, die GS werde abgetreten und die Übergabe des Grundschuldbriefes erforderlich! Buchgrundschuld nach 1192 I, 1154 III, 873 BGB D.h.: Ist die Erteilung des Grundschuldbriefes ausgeschlossen, so finden auf Übertragung GS die Vorschriften der 873, 878 BGB entsprechende Anwendung III. Erlöschen 1. Hypothek: 1181, 1183 BGB 2. Grundschuld: 1192 I, 1181, 1183 BGB RA Michael Sperl 2011/Ass. Jur. Carina Seng 2013 Hypothek/Grundschuld 9

10 IV. Gutgläubiger Erwerb 1. gutgl. Ersterwerb (= Erwerb vom vermeintlichen Grundstückseigentümer) immer 892 BGB s.o. 2. gutgl. Zweiterwerb (= Erwerb vom vermeintlichen Rechtsinhaber) Differenzierung für Anwendbarkeit der Gutglaubensvorschriften wichtig: Wo liegt der zu überwindende Mangel? à Forderung à Hypothekenbestellung à oder beides?? Hypothek RA Michael Sperl 2011/Ass. Jur. Carina Seng 2013 Hypothek/Grundschuld 10

11 a) Hypothek besteht wegen Mangel der Forderung nicht: 1138 BGB à Forderung (-) à Wg II BGB eigentlich Erwerb der Hypothek nicht möglich (P): Erwerber sieht aber Hypothekenbrief Skizze: Um gutgläubigen Erwerb zu ermöglichen, fingiert 1138 BGB das Bestehen der Forderung, wenn Übergang der Hypothek nur daran scheitern würde! RA Michael Sperl 2011/Ass. Jur. Carina Seng 2013 Hypothek/Grundschuld 11

12 Achtung: Kein Erwerb der Forderung! ( Forderungsentkleidete Hypothek ) Sonderproblem: Mitreißtheorie (vergl. Fall 18 SachenR) (P): Steht die vermeintlich abgetretene Forderung nach wie vor einem Dritten zu, so besteht für Schuldner Gefahr, dass er doppelt in Anspruch genommen wird!! à Soll deshalb Hypothekenerwerber ausnahmsweise Forderung erwerben? e.a.: Mitreißtheorie a.a.: Trennungstheorie (s. Fall 18) b) Hypothek besteht wegen dinglichem Mangel nicht: 892 I (analog) BGB à nur Mangel in der Hypothek (Forderung (+)) Bsp.: Eigentümer bei Bestellung der Hypothek RA Michael Sperl 2011/Ass. Jur. Carina Seng 2013 Hypothek/Grundschuld 12

13 geschäftsunfähig Skizze: Also: 892 BGB direkt (oder über 1155 BGB analog) anwendbar, d.h. Dritter erwirbt dingliches Recht vom Nichtberechtigten! c) Doppelmangel a und b: 1138 und 892 I (analog) BGB Bsp.: Der Darlehnsvertrag zwischen S und G ist wirksam zustande gekommen, Valuta noch nicht ausgezahlt. Bei Bestellung der Hypothek ist S unerkannt geisteskrank. à Dritter erwirbt keine Forderung à bzgl. Hypothek gutgl. Erwerb möglich (2X 892 BGB Überwindung dingl. Mangel BGB zur Überwindung des Mangels in der Forderung) Grundschuld 892 BGB RA Michael Sperl 2011/Ass. Jur. Carina Seng 2013 Hypothek/Grundschuld 13

14 D.h.: Dingliche Mängel bei der Grundbuchbestellung können durch den guten Glauben des Zweiterwerbers überwunden werden! Sonderproblem: 1155 BGB (vergl Fall 18 SachenR) V. Folgen der Zahlung Problem: Worauf wird gezahlt? VI. Einreden s. Fall 19 SachenR RA Michael Sperl 2011/Ass. Jur. Carina Seng 2013 Hypothek/Grundschuld 14

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