Pflicht zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung

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1 Pflicht zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung RA Dr. Georg Jennißen Lehrbeauftragter der Universität Münster - ESWi 39. Fachgespräch

2 Gesetzliche Grundlage 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG: Pflicht der Wohnungseigentümer zur Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung. 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG: Der Verwalter hat die eingenommenen Gelder zu verwalten. 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG: Der Verwalter hat einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der die Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrückstellung enthält.

3 Begriffsbestimmung Rückstellung Rücklage Nach 249 HGB sind Rückstellungen für im Geschäftsjahr unterlassene Instandhaltungen zu bilden, die im folgenden Jahr nachgeholt werden. Demgegenüber haben Rücklagen Eigenkapitalcharakter. Sie dienen der Kapitalstärkung und damit der allgemeinen Risikovorsorge.

4 Instandhaltung oder Instandsetzung Instandhaltung sind Maßnahmen der Objektpflege und der Reparaturverhütung. Instandsetzungen sind Reparaturen Ergo: Richtiger Begriff Instandsetzungsrücklage

5 Pflicht zur Ansammlung einer angemessenen Rücklage Fall: Der Verwalter präsentiert einen Wirtschaftsplan mit angemessenem Zuführungsbetrag zur Rücklage. Die Wohnungseigentümer beschließen jedoch mehrheitlich, den Wirtschaftsplan um diesen Betrag zu kürzen, also keine Zuführung vorzunehmen. Als zwei Jahre später die Heizungsanlage ausfällt und die Eigentümergemeinschaft hierfür ,- Sanierungskosten benötigt, fehlt es an einer Rücklage. Der Verwalter lässt die Heizungssanierung und eine Sonderumlage beschließen. Drei der zehn Wohnungseigentümer sind nicht in der Lage, diese Sonderumlage bei Fälligkeit zu zahlen. Die Umsetzung der Maßnahme zögert sich hinaus. A, der gezahlt hat, erleidet Mietminderungen und will diesen Schaden geltend machen. Rechtslage?

6 Pflicht zur Ansammlung einer angemessenen Rücklage kein Schadenersatzanspruch gegen den Verwalter kein Schadenersatzanspruch gegen den Verband; er konnte den Beschluss nicht ausführen kein Schadenersatzanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer (s. BGH v V ZR 94/11) denkbarer Schadenersatzanspruch im Rahmen der Drittschadenliquidation wegen Verzugs

7 Angemessene Höhe der Rücklage weites Ermessen der WE einschränkende Regelungen in der GO sind nichtig extrem überhöhte Beschlüsse sind rechtswidrig abstrakte Formeln sind m.e. unergiebig Die Höhe ist davon abhängig, mit welchen Reparaturaufwendungen ein vernünftiger Wohnungseigentümer bei objektiver Betrachtungsweise in den nächsten Jahren (z.b. 10 Jahre) rechnen muss.

8 Ordnungsgemäße Anlage der Rücklage Fall: Die Wohnungseigentümerversammlung hat eine angemessene Rücklage beschlossen. Der Verwalter legt die Rücklage aber nicht an, so dass sie keine Zinsen bringt. Schadenersatz?

9 Ordnungsgemäße Anlage der Rücklage Anspruchsinhaber ist der Verband Anspruch richtet sich gegen den Verwalter Anspruchsgrundlage ist die Schlechtleistung des Verwaltervertrages Verband muss Anspruch nicht an sich ziehen Verband wird von allen WE vertreten, 27 Abs. 3 S. 2 WEG Ermächtigung eines WE möglich, 27 Abs. 3 S. 3 WEG

10 Ordnungsgemäße Anlage der Rücklage Fall: OLG Celle NZM 2004, 426: Auf Initiative des Beirats beschlossen die Wohnungseigentümer, die Instandhaltungsrücklage zu 15% Zinsen mit einer Mindestlaufzeit von vier Jahren spekulativ anzulegen. Es kam zum Totalverlust. Die Wohnungseigentümergemeinschaft nahm daraufhin den Verwalter unter dem Gesichtspunkt der Mithaftung für einen Teil des Verlustes in Anspruch.

11 Ordnungsgemäße Anlage der Rücklage Lösung des Gerichts: Erfolgreich! Der Verwalter sei zu einer sorgfältigen Anlage der Instandhaltungsrücklage verpflichtet. Er sei nicht berechtigt, an einer risikoreichen Anlage der Rücklage mitzuwirken. Er hätte auf die erheblichen erkennbaren Risiken der Anlage hinweisen müssen. Er hätte den Anlagebeschluss noch einmal wiederholen und dann, wenn die Wohnungseigentümer dennoch diesen Beschluss trotz der aufgezeigten Bedenken nochmals fassen würden, einen einstimmigen Beschluss fordern müssen.

12 Ordnungsgemäße Anlage der Rücklage Aber: Wo nimmt der Senat das Erfordernis eines einstimmigen Beschlusses her? Ist der Verwalter auch zur Anlageberatung verpflichtet? Der Verwalter ist nach h.m. auch zur Ausführung rechtswidriger Beschlüsse verpflichtet. Der Verwalter ist nicht das Aufsichtsorgan der Wohnungseigentümer. Der Verwalter hat kein altruistisches Anfechtungsrecht.

13 Getrenntes Rücklagen-Bankkonto Fall, LG Köln 29 S 201/11: Die Gemeinschaft beschließt, dass die Instandhaltungsrücklage zukünftig auf dem laufenden Bewirtschaftungskonto bei der Sparkasse verbleiben soll. Es soll kein separates Konto (Festgeld) angelegt werden, da die Sparkasse für das lfd. Bewirtschaftungskonto einen mindestens gleichhohen Zinssatz bietet.

14 Getrenntes Rücklagen-Bankkonto Lösung des Gerichts: Der Beschluss sei rechtswidrig, weil der Verbleib auf dem Girokonto der Zweckgebundenheit der Instandhaltungsrücklage widerspräche. Es sei nicht ausreichend, die Instandhaltungsrücklage nur als Buchungskonto zu führen.

15 Getrenntes Rücklagen-Bankkonto Aber: BGH V ZR 44/09 - Die Ist-Rücklage ist danach zu buchen, was die Wohnungseigentümer auf die Rücklage gezahlt haben. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Rücklage auf dem laufenden Konto oder auf einem separaten Festgeldkonto angelegt ist (so auch schon sinngemäß KG NJW-RR 1987, 1160).

16 Nachträgliche Umfinanzierung Fall: AG Brühl 23 C 425/12 - Die Wohnungseigentümer beschlossen bestandskräftig die Durchführung hrung von Brandschutzmaßnahmen nahmen und ihre Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage. In der nächsten n Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer die entstandenen Kosten nicht aus der Rücklage R zu nehmen, sondern per Sonderumlage zu erheben, weil die Rücklagenmittel R für f r andere sich abzeichnende Instandsetzungsmaßnahmen nahmen erforderlich würden. Der Umfinanzierungs -Beschluss wurde angefochten.

17 Nachträgliche Umfinanzierung Lösung des Amtsgerichts: : Der Zweitbeschluss würde w in die schutzwürdigen Belange des anfechtenden Wohnungseigentümers eingreifen und sei daher rechtswidrig. Aber: Hätten die Wohnungseigentümer nicht auch losgelöst st von dem streitbefangenen Beschluss die Erhebung einer Sonderumlage zur Stärkung der Rücklage R beschließen en können?

18 Entnahme aus der Rücklage Fall (LG Köln 29 S 190/11): In der mehrheitlich beschlossenen Jahresabrechnung hat der Verwalter ohne entsprechende Legitimation Instandsetzungskosten nicht verteilt, sondern gegen die Rücklage als Entnahme gebucht. Insoweit wird der Beschluss über die Jahresabrechnung angefochten.

19 Entnahme aus der Rücklage Lösung: Die Jahresabrechnung sei rechtmäßig. Wenn die Beträge aus der Rücklage abgeflossen seien, müssten sie entsprechend auch so in der Jahresabrechnung dargestellt werden. Die fehlende Legitimation sei unerheblich, da die Wohnungseigentümer mit dem Mehrheitsbeschluss über die Jahresabrechnung dies nachträglich genehmigen könnten.

20 Entnahme aus der Rücklage Aber: Der Abfluss hat nur etwas mit der Bankkontenentwicklung zu tun. Die Entnahme aus der Rücklage erfordert eine Legitimation, die ausdrücklich und nicht lediglich inzidenter beschlossen werden muss (s.a. BGH V ZR 202/09 für ausdrückliche Veränderung eines Verteilungsschlüssels).

21 Entnahme aus der Rücklage, Darstellung? Beispiel: Eine Dachreparatur für ,- wurde beschlussgemäß aus der Rücklage bezahlt. Darstellung in der Jahresabrechnung: In den Einzelabrechnungen als Kosten verteilen (Umkehrschluss aus BGH V ZR 44/09). Entnahme aus der Rücklage ist anteilig jedem WE gutzubringen (eine Art Einnahme), damit das Abrechnungsergebnis nicht belastet wird (so auch LG München I ZMR 2011, 64). Abgang in der Ist-Rücklage und in der Darstellung des Rücklagenbankkontos berücksichtigen. Eingang auf dem lfd. Bankkonto und Abgang als Überweisung an den Handwerker buchen.

22 Entnahme aus der Rücklage LG München I ZMR 2011, 138 Müllabfuhr 4.000,- EUR 24,5/ ,00 EUR Versicherungen ,- EUR 24,5/ ,50 EUR Instandsetzungskosten ,- EUR 24,5/ ,00 EUR Summe d. verteilten Kosten ,- EUR 857,50 EUR Ihre Wohngeldzahlungen: 700,00 EUR Entnahme aus der Rücklage: R ,- EUR 24,5/ ,00 EUR Ihr Guthaben 332,50 EUR

23 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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