Kapitel 1 Einführung in die ImmoESt neu

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1 Einführung in die ImmoESt neu Kapitel 1 Kapitel 1 Einführung in die ImmoESt neu 1.1 System der neuen Besteuerung Die neue Immobilienbesteuerung sieht vor, dass Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien Grund und Boden, Häuser, Wohnungen usw unabhängig von der Behaltedauer und auch unabhängig davon, ob es sich um Privat oder Betriebsvermögen handelt, besteuert werden. Grundsätzlich zielt die Besteuerung auf den erzielten Gewinn aus dem Verkauf ab. Dieser wird ermittelt, indem dem erzielten Verkaufserlös die seinerzeitigen Anschaffungskosten in adaptierter Form gegenübergestellt werden. Beispiel 1: Kauf einer Eigentumswohnung im Jahr 2005 um ,--; Verkauf dieser Wohnung im Jahr 2012 um ,--. Aus diesem Verkauf ergibt sich ein Veräußerungsgewinn von ,--, der die Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) bildet. Adaptiert bedeutet, dass im Endeffekt der Buchwert der Immobilie dem Verkaufserlös gegenüber gestellt wird. Dies ist vor allem relevant, wenn eine Immobilie vermietet oder betrieblich genutzt wurde und Abschreibungen geltend gemacht wurden bzw Instandsetzungsaufwendungen angefallen sind. Die Besteuerung des so ermittelten Gewinnes erfolgt dann mit einem fixen Steuersatz von 25%. Für sogenanntes Altvermögen (siehe Tz 2.1) wird ein Steuersatz von 3,5% (bzw 15% bei Umwidmungen) auf den Veräußerungserlös angewendet, da der Gesetzgeber eine Erleichterung schaffen wollte, weil er annimmt, dass bei Altvermögen die seinerzeitigen Anschaffungskosten oftmals schwer zu ermitteln sein werden. Der besondere Steuersatz für Altvermögen soll einerseits eine Abschwächung gegenüber dem 25%igen Steuersatz bieten, da er ja auf Immobilien anzuwenden ist, die nach der alten Rechtslage schon steuerfrei waren und erst durch die Gesetzesänderung wieder in die Steuerpflicht geholt werden. Andererseits ist es gerade bei Immobilien im Privatvermögen, die vor sehr langer Zeit angeschafft wurden und zwischenzeitlich vielleicht sogar mehrmals unentgeltlich durch Erbschaft oder Schenkung übertragen wurden, sehr schwer oder gar unmöglich, die seinerzeitigen Anschaffungskosten zu ermitteln. Diese sind allerdings notwendig um einen Veräußerungsgewinn ermitteln zu können. Beispiel 2: Kauf eines Grundstücks durch die Eltern im Jahr 1960, Schenkung an die Kinder im Jahr 1990, neuerliche Schenkung an die Kindeskinder im Jahr Diese verkaufen das Grundstück im Jahr 2013 um ,--. 9

2 Ich verkaufe meine Immobilie Kapitel 2 Kapitel 2 Ich verkaufe meine Immobilie 2.1 Alt- oder Neuvermögen seit wann gehört mir die Immobilie? Im Fall des Verkaufs einer Immobilie ist es unerlässlich im ersten Schritt festzustellen, ob es sich dabei um Alt oder Neuvermögen handelt. Alt bzw Neuvermögen werden unterschiedlich behandelt und die Einstufung hat ganz wesentliche Auswirkungen auf die Besteuerung. Wichtigster Stichtag ist der ! Das ist genau zehn Jahre vor dem Stichtag der Einführung der ImmoESt neu am Warum diese Rückrechnung um genau zehn Jahre? Zehn Jahre war die alte Spekulationsfrist für Immobilien, nach Ablauf dieser Frist war nach alter Rechtslage ein steuerfreier Verkauf von Immobilien möglich. Somit waren alle Grundstücke, die nach dem gekauft wurden, zum noch steuerverfangen, da die Spekulationsfrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen war. Dh, sie hätten bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist zum normalen Steuertarif versteuert werden müssen. Alle diese Grundstücke gelten bei der ImmoESt als Neuvermögen. Alle Grundstücke, die vor dem angeschafft wurden, waren zum Stichtag im Grunde bereits steuerfrei dh derartige Immobilien hätten nach der alten Rechtslage steuerfrei verkauft werden können. Diese Immobilien gelten als Altvermögen und sind durch die Gesetzesänderung wieder in die Steuerpflicht aufgenommen worden. Sobald diese Frage beantwortet ist, steht einmal grundsätzlich fest wie ein Verkauf dieser Immobilie besteuert wird entweder mit 25% vom Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten/Buchwert) oder mit 3,5% vom Veräußerungserlös. Beispiel 3: Ein am um ,-- gekauftes Grundstück wird am um ,-- verkauft. Die Anschaffung erfolgte vor dem , daher handelt es sich um Altvermögen. Die Steuer beträgt daher 3,5% vom Veräußerungserlös von ,--, somit also 7.875,--. Beispiel 4: Ein am um ,-- erworbenes Grundstück wird am um ,-- verkauft. Die Anschaffung erfolgte nach dem , daher handelt es sich um Neuvermögen. Die Steuer beträgt daher 25% vom Veräußerungsgewinn von ,--, somit also ,--. 11

3 Ich kaufe eine Immobilie Kapitel 3 Kapitel 3 Ich kaufe eine Immobilie Der Kauf einer Immobilie egal ob Grundstück, Wohnung oder Haus ist aus steuerlicher Sicht bei Weitem nicht so interessant und spannend wie der Verkauf, obwohl die Unsicherheit oft umgekehrt verteilt ist, da der Käufer meist sehr viel Geld (oder gar sein gesamtes Erspartes oder sonst wie fremdfinanziertes) einsetzt. Beim Kauf einer Immobilie ist der wesentlichste Faktor aus steuerlicher Sicht natürlich die Grunderwerbsteuer, diese ist aber von vornherein planbar und in diesem Bereich gibt es auch keine aktuellen gesetzlichen Änderungen. Die Grunderwerbsteuer beträgt im Normalfall 3,5% der Bemessungsgrundlage. Als Bemessungsgrundlage ist im Regelfall der Kaufpreis heranzuziehen. Diesbezüglich bitten wir Sie, Tz über die Grunderwerbsteuer und deren Berechnung und Abfuhr zu lesen. Natürlich können Sie alle Fragen über die Grunderwerbsteuer auch mit Ihrem Steuerberater oder dem Rechtsanwalt oder Notar, der den Kaufvertrag errichtet, besprechen. Außerdem ist beim Kauf einer Immobilie die sogenannte Eintragungsgebühr zu entrichten; das ist jene Gebühr, die geleistet werden muss, damit der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (im Fachjargon: einverleibt) wird. Das ist keine Steuer im eigentlichen Sinn, sollte jedoch an dieser Stelle kurze Erwähnung finden, da sie auch mitbedacht werden sollte. Die Eintragungsgebühr beträgt derzeit immerhin 1,1% der Bemessungsgrundlage. Die Bemessungsgrundlage ist die Gleiche wie für die Grunderwerbsteuer, also im Normalfall der Kaufpreis. Neben der Grunderwerbsteuer und der Eintragungsgebühr gibt es natürlich schon noch ein paar Konsequenzen aus dem steuerlichen Bereich, die sich aber meist erst in den Folgejahren auswirken diese werden in den folgenden Abschnitten beleuchtet. Genauso wesentlich wie beim Verkauf einer Immobilie ist auch beim Kauf einer Immobilie der zivilrechtliche Teil! Wer möchte schon ein Haus oder eine Wohnung kaufen und später Probleme haben, weil der Kaufvertrag nicht professionell erstellt und Ihre Bedürfnisse als Käufer und die Besonderheiten des Einzelfalls nicht berücksichtigt werden? Daher ist der rechtliche Teil in diesem Kapitel auch der überwiegende. 3.1 Was will ich mit der Immobilie tun und welche steuerlichen Auswirkungen hat das für mich? Die wesentlichste Frage aus steuerlicher Sicht ist folgende: Was will ich mit der Immobilie tun? Ist diese für mich selbst bestimmt und nutze ich sie als Wohnung, Haus bzw Feld für meine eigene Landwirtschaft etc? Oder kaufe ich die Immobilie als Anlage oder Vorsorge und will diese nach dem Kauf vermieten oder verpachten? 35

4 Ich kaufe eine Immobilie Kapitel Worauf müssen Sie bei der Kaufpreisverhandlung achten? Da die ImmoESt den Verkäufer betreffen wird zumindest im Außenverhältnis müssen Sie als Käufer bei der Kaufpreisverhandlung in erster Linie nichts Besonderes be bzw überdenken. Für Sie als Käufer werden allgemeine Fragen eine Rolle spielen, wie bspw, welcher Teil des Preises entfällt auf das Gebäude, welcher auf die Einrichtung, welcher auf die Liegenschaft etc. Wenn es Belastungen gibt, muss vereinbart werden, ob diese ohne Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen werden müssen; dies ist oft bei Dienstbarkeiten der Städte/Gemeinden der Fall. Beispiel 40: Die Stadt Wien hat zu ihren Gunsten eine Dienstbarkeit der Führung einer unterirdischen Leitung im Grundbuch einverleibt. Sie kaufen die Liegenschaft im belasteten Zustand und müssen weiterhin die Leitung dulden. Auch andere Forderungen können das Grundstück belasten. Es könnte bspw eine Hypothek auf dem Grundstück lasten. In so einem Fall muss geklärt werden, was mit der Hypothek im Verkaufsfall passieren soll. Wird die Hypothek übernommen? Wird sie ausbezahlt? Zahlt der Verkäufer oder der Käufer die Hypothek aus? Dies ist eine wichtige Frage. Meist wird der Verkäufer verpflichtet, die Liegenschaft lastenfrei, also frei von jeder Belastung oder Forderung Dritter, zu übergeben. In diesem Fall zahlt oft der Vertragserrichter als Treuhänder der Bank einen Teil des Kaufpreises oder den gesamten Kaufpreis an die Bank aus. Jedenfalls ist zu klären, unter welchen Bedingungen im Grundbuch eingetragene Gläubiger eine sogenannte Löschungsquittierung ausstellen werden. Beispiel 41: Die Kreditbank AG hat Frau Spowanka einen Kredit gewährt und diesen mit einer Hypothek besichert. Im Grundbuch ist das Pfandrecht einverleibt (eingetragen). Nunmehr möchte Frau Spowanka ihre Liegenschaft an Frau Wiesenthal verkaufen. Frau Wiesenthal möchte den Kredit nicht übernehmen. Mit der Kreditbank ist daher zu klären, unter welchen Bedingungen (verkürzt gesagt: zu welchem Preis) sie eine sogenannte Löschungsquittung ausstellt, damit die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht werden kann. Für den Käufer ist der Kaufpreis ansonsten hauptsächlich für die Entrichtung der Grunderwerbsteuer und der Eintragungsgebühr relevant. Außerdem ist im Zusammenhang mit dem Kaufpreis auch der Übergabezeitpunkt des Geldes maßgeblich. Oft muss der Kaufpreis am Tag der Kaufvertragsunterfertigung auf dem Treuhandkonto erliegen, also gutgeschrieben sein. Es ist zu klären, wer et 43

5 Ich habe eine Immobilie und möchte diese vermieten Kapitel Umsatzsteuerliche Neuerungen durch das Stabilitätsgesetz 2012 Auch im Bereich der Umsatzsteuer hat die Immobilienbesteuerung NEU wesentliche Auswirkungen in zwei Bereichen: die Einschränkung der Option auf steuerpflichtige Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten und die Verlängerung der Beobachtungsphase für die Vorsteuerkorrektur auf 20 Jahre Verlängerung des Beobachtungszeitraums zur Umsatzsteuerkorrektur Durch die Verlängerung der Beobachtungsphase wird jener Zeitraum von zehn auf zwanzig Jahre verlängert, in dem ein bereits geltend gemachter Vorsteuerabzug im Zusammenhang mit einer Immobilie aufgrund einer Nutzungsänderung korrigiert und zumindest teilweise rückgängig gemacht werden muss. Dh, dass Sie als Erbauer oder Käufer einer Immobilie aus eben dieser Errichtung oder dem Kauf Vorsteuer geltend gemacht haben und diese nun anteilig an das Finanzamt zurückzahlen müssen, wenn sich innerhalb der 20 Jahre ab Fertigstellung/Kauf eine Nutzungsänderung ergibt. Was ist nun eine sogenannte Nutzungsänderung? Eine Nutzungsänderung liegt vor allem dann vor, wenn Sie aus dem Kauf oder der Errichtung eines Gebäudes Vorsteuern geltend gemacht haben, dieses aber innerhalb der nunmehr 20 jährigen Frist umsatzsteuerfrei verkaufen. Der umsatzsteuerfreie Verkauf ist ja grundsätzlich möglich, da der Verkauf von Immobilien von der Umsatzsteuer befreit ist. Der Verkäufer kann jedoch zur umsatzsteuerpflichtigen Behandlung des Verkaufs optieren (=wählen). Eine Nutzungsänderung liegt auch dann vor, wenn Sie das Gebäude zuerst steuerpflichtig vermieten und dieses dann aufgrund eines neuen Mieters oder aufgrund anderer geänderter Umstände umsatzsteuerfrei vermieten. Zusammenfassend liegt eine Nutzungsänderung immer dann vor, wenn Sie aus Kauf, Sanierung oder Bau Vorsteuern geltend gemacht haben und dann innerhalb eines Zeitraums von 20 Jahren eine Steuerbefreiung für Verkauf oder Vermietung in Anspruch nehmen. Dann stellen Sie nämlich keine Umsatzsteuer mehr in Rechnung und der Staat fällt somit um die seinerzeit geltend gemachte Vorsteuer um. Genau das soll mit der Verlängerung des Beobachtungszeitraums verhindert werden. 55

6 Kapitel 5 Ich möchte eine Immobilie mieten Kapitel 5 Ich möchte eine Immobilie mieten Dieses Kapitel ist aus steuerlicher Sicht das am wenigsten spannende Thema, einfach deshalb weil es in diesem Bereich kaum steuerliche Konsequenzen gibt und auch keine gesetzlichen Neuerungen beschlossen wurden. Sie als Mieter werden das natürlich anders wahrnehmen. Deshalb werden wir Ihnen auch hier wertvolle Tipps im rechtlichen Bereich geben, auf die Sie unbedingt achten müssen. Auch für Sie als Mieter ist die Unterscheidung wichtig, ob Sie eine Immobilie zu Wohnzwecken oder als Geschäftsraum mieten möchten. Je nachdem ergeben sich unterschiedliche Fragestellungen, die Sie am Besten im Vorhinein abklären sollten. Natürlich ergeben sich daraus in der Folge auch unterschiedliche Konsequenzen. Eine steuerliche Folge aufgrund des Abschlusses eines Mietvertrags ergibt sich jedoch immer: die notwendige Vergebührung des Mietvertrags, die Sie als Mieter aller Voraussicht nach zu tragen haben (siehe Tz 5.2). 5.1 Welche Auswirkungen hat die ImmoESt auf mich als Mieter? Miete zu Wohnzwecken Die Miete einer Immobilie zu Wohnzwecken hat üblicherweise keine direkten steuerlichen Folgen für Sie als Mieter, da die Miet und Betriebskosten für Wohnung oder Haus steuerlich nicht mindernd geltend gemacht werden können. Als Mieter fallen für Sie neben der laufenden Miete auch keine Finanzierungskosten wie Zinsen oder Tilgung für ein Wohnbaudarlehen an, welche Sie als Sonderausgaben steuerlich geltend machen könnten. Daher können wir aus steuerlicher Sicht zu der Schlussfolgerung kommen, dass die Anmietung für Wohnzwecke neben der in Tz 5.2 behandelten Gebühr für Mietverträge keine steuerlichen Konsequenzen für Sie hat. Umso wichtiger für Sie als Mieter ist jedoch, den Mietvertrag genau zu lesen, um diesbezüglich später nicht überrascht zu werden Miete zu Geschäftszwecken Wenn Sie eine Immobile für geschäftliche Zwecke mieten, beispielsweise als Büro oder Geschäftslokal, ergeben sich einerseits Konsequenzen im Bereich der Einkommen oder Körperschaftsteuer und andererseits im Bereich der Umsatzsteuer. Achten Sie bei den Vertragsverhandlungen darauf, dem Vermieter jedenfalls bekanntzugeben oder darauf hinzuweisen, dass Sie das Objekt betrieblich nutzen möchten und zu welchem Zweck. 70

7 Ich möchte eine Immobilie mieten Kapitel 5 Die Gebühr beträgt grundsätzlich 1% der Bemessungsgrundlage, wobei drei Fälle zu unterscheiden sind: befristeter Mietvertrag, unbefristeter Mietvertrag und Wohnraummiete bis maximal drei Monate. Ein Mietvertrag über die Anmietung von Wohnräumen bis zu einer Dauer von drei Monaten ist von der Gebühr gänzlich befreit. Das mag auf den ersten Fall nicht sehr interessant klingen, aber vor allem in internationalen Unternehmen, wo Arbeitnehmer oft von einer Gesellschaft zu einer anderen geschickt werden oder auch bei Beratern, die kurzfristig für ein Projekt tätig sind, kann diese Bestimmung zur Anwendung kommen. Sollte der Mietvertrag nach Ablauf von drei Monaten verlängert werden, entsteht zu diesem Zeitpunkt die Verpflichtung zur Vergebührung. Beispiel 64: Herr Alber arbeitet als IT-Berater und wird von einem Unternehmen in Salzburg für die Einführung einer neuen Software engagiert. Das Projekt soll 2,5 Monate laufen. Herr Alber, der in Wien wohnt, mietet sich in Salzburg eine kleine Wohnung für diesen Zeitraum an. Der Mietvertrag wird für einen Zeitraum unter drei Monaten abgeschlossen, daher fällt keine Gebühr an. Bei einem befristeten Mietvertrag für eine Dauer ab drei Monaten beträgt die Gebühr 1% der während der Vertragslaufzeit zu entrichtenden Miete. Maximal beträgt die Gebühr 1% vom 18fachen des Jahreswertes. Beispiel 65: Familie Huber mietet eine Wohnung befristet auf 5 Jahre an, die Monatsmiete beträgt 750,--. Es handelt sich um einen befristeten Mietvertrag, die Maximalgrenze von 18 Jahren wird nicht erreicht, daher beträgt die Gebühr 1% von ,-- (fünf Jahresmieten von je 9.000,--), somit 450,--. Variante: Familie Huber mietet die Wohnung für einen Zeitraum von 20 Jahren an. Wieder handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, allerdings wird die Maximalgrenze von 18 Jahren in diesem Fall erreicht und sogar überschritten. Die Gebühr beträgt daher 1% von ,-- (18 Jahresmieten von je 9.000,--), somit 1.620,--. Bei einem unbefristeten Mietvertrag wird die Gebühr von der dreifachen Jahresmiete berechnet und beträgt ebenfalls 1%. 73

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CHECKLISTE IMMOBILIENERTRAGSTEUER CHECKLISTE IMMOBILIENERTRAGSTEUER 1.) Persönliche Daten des Verkäufers: Vorname / Nachname: Sozialversicherungsnr.: Anschrift: Telefonnr.: Wohnsitzfinanzamt: Steuernr.: Bankverbindung: Handelt es sich

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