Rund ums Mietrecht. Verkauf an den oder die Nachfolger(in) Schlussabrechnung. Rückzahlung der Kaution (Depot)

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1 Rund ums Mietrecht Verkauf an den oder die Nachfolger(in) Oft will man beim Auszug dem nachfolgenden Mieter(in) etwas verkaufen. Diese sind zur käuflichen Übernahme aber nicht verpflichtet. Die schriftliche Fixierung der Kaufvereinbarung ist zu empfehlen. Regelmässig wiederkehrendes Problem: Unklare Haftungsverhältnisse bei selbsverklebten oder genagelten Spannteppichen. Hier ist schriftlich festzulegen, wer gegenüber der vermietenden Partei wofür haftet. Am besten lässt man diese mitunterschreiben. Schlussabrechnung Macht die vermietende die eingemietete Seite am Ende der Mietzeit für bestimmte Mängel haftbar, muss sie ihr eine Abrechnung samt Rechnungsbelegen für die Instandstellungsarbeiten zustellen. Rückzahlung der Kaution (Depot) Mit der Rückgabe der Wohnung wird die Rückzahlung der Mietkaution fällig. Macht die vermietende Partei keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend, ist die volle Kaution zurückzuzahlen. Wird etwas abgezogen, hat der oder die Mieter(in) Anspruch auf eine genaue Abrechnung. Streiten die Parteien bei Vertragsende über Schäden an der Mietsache, so kann die vermietende Seite nicht einfach auf die bei der Bank auf den Namen des Mieters hinterlegte Mietkaution greifen. Die Bank darf die Kaution nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Urteil herausgeben. Der Vermieter muss rechtliche Ansprüche innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen. Nach Ablauf dieser Frist kann der oder die Mieter(in) von der Bank die Rückerstattung der Kaution verlangen. 58

2 Wohnungsabgabe Mit der Verwaltung einen passenden Abgabetermin vereinbaren. Dabei auch die Interessen des Nachfolgers berücksichtigen. Sind Schäden vorhanden und die Haftungsverhältnisse unklar; beim örtlichen Mieterinnen- und Mieterverband rechtzeitig einen Wohnungsabnehmer(in) bestellen; mindestens aber einen versierte(n) Zeugen(in) aufbieten, am besten jemanden aus dem Baufach. Besteht eine Haftpflichtversicherung, kann ab einer gewissen Schadenssumme die Anwesenheit des Versicherungsvertreters nützen. Bei drohendem Rechtsstreit kann die Aufnahme eines amtlichen Befundes zur Beweissicherung dienlich sein. Die Gemeindeverwaltung vermittelt die zuständigen Beamten und nennt auf Anfrage die Kosten. Das Abgabeprotokoll Die Verwaltung muss die Mietsache bei der Rückgabe prüfen und dem oder der Mieter(in) Mängel, für die diese einzustehen haben, sofort (normalerweise innert 10 Tagen nach der Rückgabe) melden, sonst verliert sie ihre Ansprüche. Eine Ausnahme bilden die "versteckten" Mängel. Sie können auch später, nach ihrer Entdeckung, gerügt werden. Allerdings hat auch dieses sofort zu geschehen. Gewöhnlich verlangt die Verwaltung eine Protokollaufnahme; Der oder die Mieter(in) sollten sich am besten in Gegenwart einer Fachperson des Mieterinnen- und Mieterverbandes an ihr beteiligen. Wer verhindert ist, kann sich vertreten lassen. Worauf ist zu achten? - Alle vorhandenen Schäden protokollieren. Anschliessend festhalten, für welche der protokollierten Schäden die eingemietete Seite unter Berücksichtigung der Amortisation (Lebensdauer) haftet. - Protokollformulare enthalten oft kleingedruckte Haftungsklauseln. Bei Unsicherheit nicht, beziehungsweise mit eindeutigem Vorbehalt, unterschreiben; an den Mieterinnen- und Mieterverband gelangen. - Alle mängelfreien Positionen deutlich abhaken. 59

3 - Vermietende und eingemietete Partei sowie allfällige Zeugen(innen) unterschreiben (nach sorgfältiger Prüfung) das datierte Protokoll. Der oder die Mieter(in) erhält eine Kopie (aufbewahren!). - Bleibt die Mieterhaftung im Protokoll ungeregelt, muss die vermietende Partei ausdrücklich auf diejenigen Mängel aufmerksam machen, für welche sie Schadenersatz beansprucht; sonst verliert sie ihre Ansprüche. Schlüsselrückgabe Wird die Rückgabe der Schlüssel nicht protokolliert, ist sie auf einer separaten Quittung festzuhalten. Erscheint die vermietende Partei nicht zur Wohnungsabgabe, schickt man ihr die Schlüssel samt entsprechender Liste (Kopie aufbewahren!) mit eingeschriebener Post zu oder übergibt sie gegen Quittung dem Hauswart. Man kann die Schlüssel und damit die Wohnung auch zurückgeben, wenn Schäden vorhanden sind. Mieter(innen) müssen alle Schlüssel zurückgeben, auch diejenigen, die sie selber haben anfertigen lassen. Nach der Schlüsselrückgabe dürfen sie in den Mieträumen nichts mehr reparieren oder reparieren lassen. Verlorene Schlüssel: Für fehlende Schlüssel müssen Mieter(innen) Kostenersatz leisten. Das Auswechseln von Schlössern oder ganzer Schliessanlagen auf ihre Kosten kommt indessen nur in Frage, wenn Gefahr besteht, dass der abhanden gekommene Schlüssel von Unbefugten tatsächlich benützt werden kann. Die Meldung an die Privathaftpflichtversicherung empfiehlt sich bei grösseren Schadenersatzforderungen der vermietenden Partei auf jeden Fall. 60

4 Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz, Postfach 484, 8026 Zürich, bietet für Fr einen speziellen numerierten und an die "Zentrale Schlüsselfundstelle" adressierten Schlüsselanhänger an. Finder(innen) werfen die Schlüssel einfach in den nächsten PTT-Briefkasten. Die Post schickt sie an die Fundstelle. (Erfolgsquote über 95%, 50 Jahre Laufzeit). Instandstellung Mit der Verwaltung früh über Schäden an der Wohnung und deren Instandstellung sprechen. Die Haftpflichtversicherung schriftlich informieren. Die Meldepflicht gegenüber der Versicherung entsteht in jedem Fall, wenn ein grösserer Schaden eintritt oder wenn die Verwaltung eine Forderung wegen Schäden an den Mieträumen geltend macht. Die vorsorgliche Meldung an die Versicherung empfiehlt sich auch dann, wenn Mieter(innen) die Schadenshaftung bestreiten. Früh planen, wenn man kleine Schäden (sog. kleine Ausbesserungen, die der Mieter auf jeden Fall bezahlen muss) selbst beheben will oder selbst den Handwerker beauftragt. Für welche Schäden haftet der Mieter? Die Haftung besteht für Schäden, die man während der Mietzeit selber verursacht hat oder die auf das Konto von Mitbewohner(innen), Angestellten, Gästen oder Haustieren gehen. Der Mieter haftet nicht für: - Vergilben der Tapeten, Spuren von Bildern und Möbeln an den Wänden, Scheuerstellen an Griffen oder Türen, Teppichabnützung, sachgerecht verschlossenen Nagel- und Dübellöchern. - Schäden, die unbekannte Dritte verursacht haben, für die Mieter(innen) keine Verantwortung tragen, wie etwa bei Einbruch, oder die durch höhere Gewalt wie Blitz- oder Sturmschäden entstanden sind. 61

5 - Schäden, die schon bei Mietantritt bestanden haben. Zu ihrer Entlastung können Mieter(innen) von der Verwaltung die Herausgabe des Abgabeprotokolls, das mit der vorher eingemieteten Partei erstellt wurde, verlangen. Kann die Verwaltung weder durch ein Antrittsprotokoll noch anderswie (zum Beispiel durch Zeugen) beweisen, dass ein Wohnungsteil bei Mietantritt mängelfrei war, können Mieter(innen) nicht belangt werden. Von Gesetztes wegen ungültig ist jede Vereinbarung, die Mieter(innen) dazu verpflichtet, beim Auszug für die normalen Abnützungsfolgen aufzukommen. Was normale Abnützung ist, richtet sich auch nach dem vertraglich vorgesehenen Zweck: Die vielköpfige Familie wird eine Wohnung gewöhnlich mehr abnützen als eine Einzelperson. Haftung dagegen besteht bei: - Brandlöchern, deutlich sichtbaren Teppichflecken, von Kinderhand verzierten Zimmerwänden, von Haustieren angenagtem Holzwerk, kurz: bei allen Schäden, die auf grössere oder kleinere Missgeschicke zurückgehen. Wieviel kosten welche Schäden? Der geschuldete Schadenersatz entspricht nicht dem Neuwert, sondern dem Wert, den der beschädigte Wohnungsteil nach Abzug der Altersentwertung noch hat. Beispiel: Die normale Lebensdauer einer Tapete beträgt zehn Jahre. Wegen einer Beschädigung durch den Mieter(in) muss beim Auszug neu tapeziert werden, obwohl die Tapeten erst sechs Jahre alt sind. Der Mieter(in) schuldet dem Vermieter maximal 40% der Kosten für die Neutapezierung. Wo immer möglich, zahlen Mieter(innen) die Reparatur und den eventuellen Minderwert, nicht die teure Ersatzbeschaffung (Kratzer im Lavabo oder im Parkett, kleine Löcher oder Flecken im Spannteppich). 62

6 Lebensdauer von Wohnungsausrüstungen Normale "Lebensdauer"verschiedener Einrichtungen Jahre Bodenbeläge: Kunststoff (Novilon, PVC etc.) Linoleum, Inlaid etc. 25 Parkett versiegelt 40 Versiegelung des Parketts 10 Kunststein, Keramik Spannteppich, Nadelfilz 5-10 Wandbeläge: Tapeten, normale Qualität 10 Anstrich, Kunstharz, Oelfarbe 10 Dispersions-, Faserit-, Mattfarbanstrich 10 Kinderzimmer, Anstrich und Tapeten 5-10 Holzverkleidung 40 Keramikplatten 40 Sockel aus Kunststoff 20 Sockel aus Holz 40 Deckenbeläge: Blanc-fix geweisselt 10 Dispersions-Mattfarbanstrich 10 Storen: Storenstoff 10 63

7 Kücheneinrichtungen: Jahre Herd, je nach Qualität Elektrische Herdplatten 10 Keramikkochfeld 10 Kühlschrank, je nach Qualität 10 Kühlschrankaggregat 6-10 Gummidichtungen Kühlschrank 6 Geschirrwaschmaschinen Tiefkühler, je nach Qualität Badezimmer / WC: Badewanne Badewannenglasur 10 Lavabo, Bidet, Klosettschüssel 40 Klosettdeckel 10 Duschenschlauch 6 Diverses: Waschmaschinen / Tumbler 6-10 Fernsehantennen 10 Reduktion durch besondere Beanspruchung: Büros 20% Läden 25% Restaurants 50% 64

8 Kleine Reparaturen wer zahlt? Ausser für Schäden, die man über die normale Abnützung hinaus verursacht hat, muss man für die sogenannten "kleinen Reparaturen und Ausbesserungen" aufkommen. Mietvertragsformulare enthalten hierfür meist Aufzählungen konkreter Beispiele, wie: - Instandstellung von Schaltern und Steckdosen - Wartung von Türschlössern - Ersatz von Hahnendichtungen und Duschenschläuchen - Reinigung oder Ersatz von Küchenabluft-Filtern - Entstopfen von Ablaufrohren bis zur Hauptleitung Merke: Bei Mietbeginn müssen alle kleinen Ausbesserungen von der Verwaltung bereits ausgeführt sein. Mieter(innen) dürfen die kleinen Reparaturen selber vornehmen, wenn sie fachgerecht arbeiten. Sind grössere Instandstellungen auf Kosten der Mietenden vorzunehmen, sollte die Verwaltung frühzeitig kontaktiert werden, damit die Arbeiten vor Einzug des Nachfolgers stattfinden können. Verhindern solche Arbeiten den Einzug einer neuen Mietpartei ganz oder teilweise, muss die alte für den entstehenden Schaden (wie Mietzinsausfall) aufkommen. Entschädigung für Investitionen Haben Mieter(innen) das Mietobjekt mit schriftlicher Erlaubnis der Verwaltung verändert, muss der urspüngliche Zustand nur dann wieder hergestellt werden, wenn auch dieses schriftlich vereinbart war. Stellen die schriftlich erlaubten Investitionen beim Auszug eine erhebliche Wertvermehrung dar, besteht Anspruch auf angemessene Entschädigung. Sie besteht in der Regel im noch nicht amortisierten Teil der Kosten für die ausgeführten Arbeiten. Neuer Mietvertrag Erst prüfen dann unterschreiben! Den ganzen Vertragstext inklusive Kleingedrucktes aufmerksam durchlesen. Wo das Mietvertragformular auf eine Hausordnung und allgemeine Geschäftsbedingungen verweist, gehören auch diese zum Mietvertrag. Auch der ungelesen unterschriebene Vertrag verpflichtet. Es gibt kein Rücktrittsrecht innert kurzer Frist! Ist etwas unklar, kann fachkundiger Rat vom Mieterinnenund Mieterverband helfen. 65

9 Kaution (Depot) Die allfällige Kaution darf bei der Wohnungsmiete drei Monatsmieten nicht übersteigen und muss auf einem Sparkonto oder Depot hinterlegt werden, das auf den Namen des Mieters oder der Mieterin lautete. Eine andere Regelung ist nicht zulässig. Verlangt die vermietende Partei erst während der Mietdauer eine Kaution, muss diese wie eine Mietzinserhöhung (auf amtlich genehmigtem Formular) angekündigt werden. Einrichtungsgegenstände übernehmen Nur kaufen, was man brauchen kann. Keinesfalls sollte so ein Handel auf eine versteckte Vermittlungsprovision hinauslaufen. Im übrigen gelten die Ausführungen zu "Verkauf an den Nachfolger oder die Nachfolgerin". Telefon Stehen am neuen Ort bereits Telefonapparate, so muss man die PTT verständigen. Wer innert 30 Tagen seit der Meldung des Umzuges einen PTT-Apparat gegen einen anderen PTT-Apparat auswechselt, spart die normalerweise verlangte Bearbeitungsgebühr. Wenn sich der Einzug verzögert Der Mietbeginn ist im Mietvertrag festgehalten oder ergibt sich aus dem Ortsgebrauch. Fällt er auf einen Samstag, einen Sonntag oder Feiertag, so verschiebt sich der Einzug auf den nächstfolgenden Werktag. Die vermietende Partei ist verpflichtet, die Wohnung auf diesen Zeitpunkt zur Verfügung zu stellen. Bei geringen Verzögerungen sollte sich der oder die Mieter(in) beweglich zeigen und sich mit den vorherigen (und nachfolgenden) Mietpartei selber arrangieren. Bei ernsthaften Verzögerungen ist schneller juristischer Rat unumgänglich. 66

10 Das Antrittsprotokoll Je genauer das Protokoll, desto besser. Mit einem klaren Protokoll lässt sich bei Mietende beweisen, welche Mängel schon beim Einzug vorhanden waren. Ins Antrittsportokoll gehört eine möglichst detaillierte Auflistung sämtlicher Mängel. Die üblichen, vorgedruckten Formulare erleichtern die systematische Ueberprüfung aller Wohnungsteile. Niemand sollte sich scheuen, Schäden nach Ort und Ausdehnung genau auszumessen. Auch Kleinigkeiten (wie Kratzer oder abgeschlagene Ecken) sollten festgehalten werden. Nicht zu vergessen die Prüfung von Türen, Fenstern, Schlössern, Ventilatoren, Kochplatten, Spülungen und Hahnendichtungen. Sind die Arbeiten ausgeführt, welche die vermietende Partei bei Vertragsabschluss eventuell versprochen hat? Ist alles notiert (Estrich, Keller, Garage, Balkon, Nebenräume nicht vergessen!), unterschreiben beide Parteien das vollständige Protokoll. Dem Mieter(in) muss ein Doppel ausgehändigt werden (sorgfältig aufbewahren). Protokollformulare erhalten Sie beim schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband. Wurde bei der Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses ein Rückgabeprotokoll erstellt, muss es die vermietende Partei den neu Einziehenden auf Verlangen zur Einsicht vorlegen. Bestehen bei der Übergabe Mängel, die während der Mietzeit die Eingemieteten auf eigene Kosten beseitigen müssen (die sogenannten kleinen Ausbesserungen), sind sie von der Verwaltung bei Mietbeginn zu beheben. Weigert sich die Verwaltung, vorhandene Mängel bei Mietbeginn zu protokollieren, kann man selbst eine Mängelliste aufnehmen und sie der Verwaltung sofort mit eingeschriebener Post zustellen. Stehen grössere Geldbeträge auf dem Spiel, kann man auch einen "amtlichen Befund" aufnehmen lassen. Die zuständige Amtsstelle erfährt man bei der Gemeindeverwaltung. Die Kosten richten sich nach dem Zeitaufwand und werden derjenigen Partei auferlegt, die den Befund beantragt hat. 67

11 Nachträglich festgestellte Mängel Zeigen sich Mängel trotz aller gründlichen Untersuchungen bei Mietantritt erst nachträglich, ist der Verwaltung die entsprechende Liste unverzüglich eingeschrieben zuzustellen. Die ortsüblichen bzw. vertraglichen Rügefristen sind teilweise sehr kurz (in der Regel 10 bis 30 Tage). Wichtig ist, dass man alle Mängel genau auflistet, auch diejenigen, die nicht weiter stören. So kann man beispielsweise schriftlich festhalten, welche Mängel man behoben haben möchte und welche man lediglich "ordnungshalber" meldet. Sinn dieses Vorgehens ist es, die Haftung für "geerbte" Mängel abzuwenden. Muster einer Mängelliste (Mängelrüge) Mängelliste eingeschrieben schicken! Mängelliste, Beispielstrasse 20, 2.Stock links Sehr geehrte... Nach meinem Einzug habe ich in meiner Wohnung die nachfolgenden Mängel festgestellt: Küche: - Im Kühlschrank ist ein Kunststoffbehälter weggebrochen Wohnzimmer: - Der Rolladen süd ist blockiert. - Im Parkett sind an zwei Stellen, links und rechts der Balkontür, Parkettklötzchen lose. - Der Radiator süd verliert Wasser. Das Parkett darunter weist Wasserspuren auf. Den tropfenden Radiator und den Rolladen wollen Sie bitte reparieren lassen. Die anderen Mängel melde ich lediglich ordnungshalber, sie stören mich nicht. Mit freundlichen Grüssen Datum Unterschrift 68

12 Die Anfangsmiete anfechten? Ist mit Glück eine neue Wohnung gefunden, denkt man kaum gleich ans Prozessieren. In speziellen Fällen kommt die Anfechtung der Anfangsmiete jedoch in Frage, so wenn: - jemand durch eine persönliche oder familiäre Notlage oder durch die Umstände auf dem Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen war. - Die vermietende Partei den Anfangszins gegenüber der früher eingemieteten Partei für dieselbe Sache erheblich erhöht hat. (Zulässig sind Erhöhungen, die auf Kostensteigerungen seit der letzten Mietzinsfestsetzung beruhen.) Wer die Anfangsmiete anfechten will, muss innert 30 Tagen seit Übernahme der Wohnung an die zuständige Schlichtungsbehörde gelangen. 69

13 Adressen Mieterverband MV Zürich Sekretariat: Tellstrasse 31, 8004 Zürich Tel. 01/ Briefadresse: Postfach, 8026 Zürich Fax 01/ Rechtsberatung: Montag bis Mittwoch bis Uhr, Donnerstag bis Uhr (individuelle Termine für Spezialfragen nach telefonischer Vereinbarung). Geschäftsmiete: Tel. 01/ Fax 01/ MV Zürcher Unterland Sekretariat: Postfach, 8180 Bülach Tel. 052/ Mo. bis Fr. (ohne Do.) bis Uhr (keine Rechtsauskünfte) Rechtsberatung Bülach: Sekretariat GBI Müseggstrasse 3, 8180 Bülach Dienstag bis Uhr Rechtsberatung Opfikon/Glattbrugg: Sekretariat VPOD Lindenstr.11,OpfikonTel. 01/ Mittwoch bis Uhr Fax 01/ Rechtsberatung Regensdorf: Kath.Pfarreizentrum Schulsstr.112, 8105 Regensdorf Dienstag bis Uhr Wohnungsabnahmen: Kurt Fischer Gerlisbergstrasse 17 Tel. 01/ Kloten 10 Tage Voranmeldung MV Horgen Sekretariat: Einsiedlerstr.180, Postfach Horgen 2 Tel.+Fax 01/ Rechtsberatung: Einsiedlerstr.180 Tel. 01/ Horgen Mo bis 20.00/Fr bis Uhr Wohnungsabnahmen: Luzi Nadig Einsiedlerstrasse 226 Tel. 01/ Horgen oder 10 Tage Voranmeldung Tel. 01/

14 MV Limmattal Sekretariat: Postfach 484 Tel. 01/ Dietikon Rechtsberatung/Pressestelle/Wohnungsabnahmen: Alfred Schlumpf Staffelackerstr.33 Tel. 01/ Dietikon MV Oberrieden und Umgebung Rechtsberatung: Markus Oertle (während Bürozeit) Tel. 01/ MV Pfannenstiel Sekretariat: Kronenstrasse 9 Tel. 01/ Stäfa Fax 01/ Rechtsberatung: Nach telefonischer Voranmeldung: Tel. 01/ Administration und Wohnungsabnahmen: Sonja Kiechl Tel. 01/ MV Wädenswil und Umgebung Sekretariat: Postfach 420 Tel. 01/ Wädenswil (Telefonbeantworter) Fax 01/ Rechtsberatung: Stadthaus Wädenswil (Eingang rechts, 2.Stock) Wohnungsabnahmen: Hans Walder Tel. 01/ oder Tel. 01/ Fax 01/ MV Winterthur und Umgebung Sekretariat: Postfach 720 Tel. 052/ Winterthur Rechtsberatung: Ohne Voranmeldung: Mit Voranmeldung: Obertor 46, 2.Stock Tel. 052/ Mi. und Do bis Uhr Freitag bis für Mitglieder 71

15 Wohnungsabnahmen: 10 Tage Voranmeldung Gerard Wolf Tel.P.052/ Tel.G.052/ Markus Bellwald Tel.G.052/ Walter St.Brack Tel.G.052/ Peter Graf Tel.G.052/ MV Zürcher Oberland Sekretariat: Eichwiesstrasse 2 Tel. 055/ Rüti Fax 055/ Rechtsberatung Rüti: Nach telefonischer Vereinbarung, Adresse und Telefon siehe oben Rechtsberatung Uster: Bankstrasse 44, Baracke Ecke Winterthurerstr.(c/o Colonie libere Italiana) Donnerstag bis Uhr Die Texte betreffend Mietrecht sind, mit freundlicher Genehmigung des Mieterinnen- und Mieterverbandes, aus der Broschüre "Problemlos zügeln" entnommen. (Stand 1998) Zu beziehen bei: Mieterinnen- und Mieterverband Zürich, Tellstrasse 31, 8026 Zürich (Kosten Fr. 8.-). 72