Rolf Kyrein Interdisziplinäre, stakeholder- und prozessorientierte Immobilienprojektentwicklung. Handbuch für Praxis und Lehre

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1 Rolf Kyrein Interdisziplinäre, stakeholder- und prozessorientierte Immobilienprojektentwicklung Handbuch für Praxis und Lehre

2 1. Auflage Oktober IZ Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft, Wiesbaden Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und der Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form (durch Fotokopie, Mikrofilm oder ein anderes Verfahren) ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme gespeichert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden. Lektorat: Thomas Hilsheimer Umschlagsgestaltung: epiphan, Wiesbaden Satz: Druck: W. Kohlhammer Druckerei GmbH + Co. KG, Stuttgart ISBN

3 Vorwort Vorwort 2002 erschien von Rolf Kyrein im Immobilien Informationsverlag Rudolf Müller, Köln, das Buch mit dem Titel Immobilien-Projektmanagement: Projektentwicklung und -Steuerung. Der Autor legte damals ein umfassendes Lehrbuch vor, das den gesamten Prozess der Baureifmachung von Grundstücken, deren Bebauung und Nutzung abbildet. Die interdisziplinäre, systemische und prozessorientierte Darstellung in der Methodik des Projektmanagements umfasst 750 Seiten. Die Publikation ist auf breites Interesse gestoßen. Der Autor ist Mitinitiator der Fortbildungsinitiative agenda 4, er lehrt und forscht an der Technischen Universität Berlin im postgratulierten Studiengang REM. Darüber hinaus ist er Lehrbeauftragter an anderen Hochschulen und Bildungseinrichtungen. Im Rahmen seiner Beratungs-, Forschungs- und Lehr - tätigkeit wurde deutlich, dass Bedarf an einem Lehrbuch besteht, das interdisziplinär, systemisch in der Methodik des Projektmanagement lediglich den Prozess der Baureifmachung von Grundstücken, also der Baulandentwicklung, beschreibt. Das vorliegende Lehrbuch schließt diese Bedarfslücke. Es bezieht sich in einigen Kapiteln auf das eingangs erwähnte Buch. All jenen Lesern, die den gesamten Zyklus der Baurechtschaffung und Baurealisierung in einem Lehrbuch interdisziplinär und systemisch dargestellt haben wollen, sei die eingangs erwähnte Veröffentlichung empfohlen. Der Autor bedankt sich beim Immobilieninformationsverlag Rudolf Müller für die wohlwollende Unterstützung dieser Publikation. Ich danke an dieser Stelle Herrn Thomas Hilsheimer für seine zahlreichen Anregungen im Rahmen seines sorgfältig durchgeführten Lektorats. Danken möchte ich auch allen Studenten und Kolleginnen und Kollegen an der TU Berlin, Studiengang Real Estate Management, die in verschiedenen Jahr - gängen und Semestern nicht nur als interessierte Zuhörer, sondern auch als kritisch-konstruktive Gesprächspartner meine Ideen aufgenommen und mir geholfen haben, sie in Praxis und Theorie zu überprüfen. München, im August 2009 Prof. Dipl. oec Rolf Kyrein 5

4 Vorwort Einführung in die Projektentwicklung Strukturen der Projektentwicklung Entscheidungsebene, Vorbereitungsebene, Durchführungsebene Beteiligte mehrerer Disziplinen Stakeholder Zusammenspiel zwischen Stakeholder und Disziplinen Prozessmanagement Benchmarking Balanced Scorecard Einsatz der Informatik, geographische Informationssysteme Grundstücke der öffentlichen Hand, europaweite Ausschreibungsverpflichtung Das magische Vieleck von Art der Nutzung, dem Maß der Nutzung, dem planungsbedingten Wertzuwachs und den entwicklungsbedingten Kosten Das Berufsbild des Projektentwicklers Die Stellung des Projektentwicklers im Team Ausbildung und Fortbildung Disziplinen, Interdisziplinarität, Multidisziplinarität und Transdisziplinarität Disziplin Interdisziplinarität Multidisziplinarität Transdisziplinarität Verhältnis Multi-, Inter-, Transdisziplinarität Projekt, Projektmanagement, Projektentwicklung Einleitung DIN Definitionen und Begriffe Definition Projekt Definition Projektmanagement Definition Projektentwicklung

5 5 Gestaltung von Projektmanagementsystemen Allgemeines Ziele des Einsatzes von Projektmanagementsystemen Systemisches Denken und Projektmanagement Modellbildung zur Beschreibung von Projektmanagementsystemen Wesentliche Eigenschaften des Projektmanagementsystems Erwartungen der Disziplinen und Stakeholder vom Projektmanagementsystem Unterstuẗzung des Projektmanagementsystems durch die Trägerorganisation Der Projektentwicklungsprozess Allgemeines Zieldefinition Planung der Planung Interdisziplinärer Ansatz Systemischer Ansatz Standortanalysen und Marktanalysen Prozessgestaltung Leistungsabschnitte der Projektentwicklung Matrix der Leistungsabschnitte Top down / bottom up Benchmarking Zusammenhang zwischen Kostenentwicklung, Beeinflussbarkeit und Informationsgrad Funktionale, inhaltliche und terminliche Strukturierung des Projektes: das Meilensteinsystem Stadtplanerische, architektonische und technische Projektprogrammstellung Generelle Zielsetzungen Leitbilder der Agenda Leitbild der Nachhaltigkeit Relevanz der Nachhaltigkeit für die Projektentwicklung Kosten- und flächensparendes Bauen Ökologisches Bauen

6 7.2 Immobilienarten Wohnimmobilien Büroimmobilien Handelsimmobilien Hotels Industriegebäude Senioreneinrichtungen Städtebauliche Projektprogrammstellung Art der Nutzung Maß der Nutzung Erschließung ökologischer Ausgleichsflächen und Infrastruktureinrichtungen Städtebauliche Qualitäten Landschaftsplanung Integration von Stadtplanung und Architektur Benchmarking, Kennziffern Kennziffern Technische Kennziffern Wirtschaftliche Kennziffern Budgetierung Architektonische und technische Projektprogrammstellung Bautyp Tragende Baukonstruktion Deckentragfähigkeit Gebäudelänge, -tiefe und -höhe Geschosshöhe Untergeschosse/Tiefgarage Innere Erschließung Nicht tragendes System Technische Gebäudeausrüstung Außenhaut Integrale Planung Programmstellung anhand technischer Kennziffern Massenermittlung Programmstellung Außenanlagen / private Erschließung

7 8 Wirtschaftliche Projektprogrammstellung Aufbau und Inhalt der Projektkalkulation Kalkulation und Budgetierung der Gesamtinvestition Relevante Kostenarten im Einzelnen Erträge Mieterstruktur Mietbestandteile Betriebskosten nach II. BV Baunutzungskosten von Hochbauten nach DIN Programmstellung der Rendite Methoden der Investitionsrechnung Statische Rentabilitätsrechnung / Return on Investment Dynamische Verfahren der Investitionsrechnung Residualwertmethode und Budgetierung der entwicklungsbedingten Kosten Theoretische Grundlagen Praktische Anwendung Beispiel Residualwertberechnung für eine Art der Nutzung Rechtliche Projektprogrammstellung Öffentlich-rechtliche Projektprogrammstellung Kommunale Planungshoheit und Projektentwicklung Dialogplanung statt Obrigkeitsplanung Landes- und Regionalplan Flächennutzungsplan Bebauungsplan Baugenehmigung Bodenordnende Maßnahmen Öffentliche Erschließung Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, Entwicklungssatzung Kooperatives Handeln mit Privaten Übertragung der Planung Planungsvertrag Übertragung von Ordnungsmaßnahmen Maßnahmeträgervertrag Übertragung der Erschließung Erschließungsvertrag Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Der städtebauliche Vertrag

8 10 Zivilrechtliche Projektprogrammstellung Vertragsgegenstände Vertragsinhalte Vertragsnetz/-matrix Integration und Vernetzung disziplinärer Ziele Machbarkeitsstudie und Präsentation Begriffserklärung Die Machbarkeitsstudie in der Projektprogrammstellung Referenzmodell für Inhalt und Aufbau von Machbarkeitsstudien Referenzmodell für Inhalt und Aufbau von Präsentationen Zweck der Präsentation Zielgruppe Aufbau und Inhalte Medien zur Visualisierung Gestaltungselemente Präsentation und Moderation Allgemeines Präsentationsverhalten Katastrophen-Prävention Literaturverzeichnis/Weiterführende Literatur Register