Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Konstanz

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Konstanz

2 Wohn- und Geschäftshäuser Konstanz Residential Investment Constance Stabile Verkaufs- und Umsatzzahlen bei steigenden Preisen kennzeichnen den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Konstanz wurden in der Stadt am Bodensee 56 Objekte verkauft. Dies sind genauso viele wie im Vorjahr. Auch das Umsatzvolumen blieb mit 41 Mio. EUR unverändert. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Immobilie lag bei EUR. Verstärkter Nachfragedruck Diese Zahlen verzerren allerdings die aktuelle Marktsituation, denn die Nachfrage ist deutlich höher als das Angebot. Der Nachfragedruck hat sich im Vergleich zum Vorjahr sogar noch verstärkt. Die Verkaufsbereitschaft der privaten Eigentümer bleibt derweil gering. In den Spitzenlagen sind vermögende Privatinvestoren auch bereit, für qualitativ hochwertige Objekte ( Trophy- Immobilien ) Liebhaberpreise zu zahlen. Konstanz bleibt ein Verkäufermarkt. Schnellerer Vermarktungsprozess Die Investoren kaufen in allen Lagen. Auch einfache Lagen stoßen auf ihr Interesse, sofern die Objektqualität stimmt. Gesucht wird Qualität, die auch etwas teurer sein kann. Objekte mit Sanierungsbedarf sind ebenfalls gefragt. Während reine Mehrfamilienhäuser sehr schnell vermarktet werden, gestaltet sich die Vermarktung von Mischobjekten mit einem Gewerbeanteil in den B-Lagen wegen des höheren Mietausfallrisikos schwieriger. Gleiches gilt für Objekte mit überzogenen Preisvorstellungen. Generell werden alle Objekte einer detaillierten Prüfung unterzogen. Der Vermarktungsprozess ist trotz des generell deutlich gestiegenen Preisniveaus insgesamt schneller geworden. In sehr guten Lagen werden gegenwärtig Faktoren bis 21 gezahlt. Stable sales and turnover figures along with rising prices characterise the market for residential investments in Constance. In 2011, 56 properties were sold in the city on Lake Constance. This is just as many as in the previous year. Turnover volume remained unchanged at 41 million euros. The average purchase price per property was 730,000 euros. Higher demand pressure However, these figures distort the current market situation as demand is significantly higher than supply. Demand pressure has even increased in comparison with the previous year. Meanwhile, willingness to sell amongst private property owners remains low. In top locations, wealthy private investors are even prepared to pay collectors prices for high-quality properties, called trophy properties. Constance remains a seller s market. Faster marketing process Investors are buying in all locations. Even basic locations are generating interest whenever the quality of the properties is right. Quality, which may also be a bit more expensive, is being sought. Properties with refurbishment needs are also in demand. While pure apartment buildings are marketed very quickly, it is more difficult to market multi-use properties with a proportion of commercial space in Class-B locations due to the high re-letting risk. The same applies to properties with excessive price expectations. In general, all properties undergo a precise inspection. Despite the general significantly higher price level, the marketing process has become quicker overall. In prime locations, multipliers of up to 21 are currently being paid. Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 76,2 76,5 77,7 78,4 79,4 80,1 82,3 82,5 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 41,3 41,8 42,5 43,1 42,0 42,3 45,0 46,7 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,85 1,83 1,83 1,82 1,89 1,89 1,83 1,77 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Konstanz

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Wohnungsmarkt Angebot/Nachfrage 2011 Residential R market supply/demand ,0 gute Lage/good location 8,0 mittlere Lage/average location in % 6,0 4,0 2,0 0,0 Bundesschatzbriefe (10 Jahre)/Bunds (10 years) Inflationsrate/ inflation rate Haushalte Nachfrage Households, demand Wohnungsbestand Angebot Housing stock, supply 42,3 41,7-2,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Anzahl Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Transaktionszahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl / Number ** 45 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 35 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Konstanz, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Konstanz, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Investoren aus der Region Der überwiegende Teil der Käufer sind private Investoren aus Konstanz oder der näheren Region. Dabei handelt es sich aktuell um Erstkäufer, bei denen die Geldsicherung an erster Stelle steht. Attraktiv ist die Immobilieninvestition, da die erzielbaren Renditen bei anderen sicheren Geldanlagen gegenwärtig nicht vergleichbar sind und in vielen Fällen nicht einen Inflationsausgleich erzielen. Auch Aufteiler sind am Markt aktiv. Semiprofessionelle Anleger, die schon mehrere Objekte besitzen und in der Vergangenheit regelmäßig investiert haben, sind aufgrund des hohen Preisniveaus derzeit zurückhaltender. Ausländische Investoren treten als Käufer nur punktuell auf. Einige Schweizer zeigen zwar Interesse, halten sich jedoch wegen der hohen Faktoren meist zurück. Auch wenn das niedrige Zinsniveau und die Kreditbereitschaft der Banken die Rentabilität vieler Investitionen bei weiter steigenden Faktoren noch erhöht, arbeiten die Investoren weiterhin mit sehr hohen Eigenkapitalanteilen von meistens 50 %. Im Zweifelsfall bezahlen sie ihre Immobilie zunächst auch durchaus mit Eigenmitteln von bis zu 100 % und kümmern sich erst später um die Finanzierung. Weiter steigende Mieten In der Tendenz weiter steigende Einwohner- und Haushaltszahlen führen zu einer zunehmenden Nachfrage nach Wohnraum. Der Wohnungsleerstand liegt weit unter der 2%-Marke. Der gute Ruf der Universität Konstanz, die erst kürzlich wieder zur Exzellenz-Uni gekürt wurde, sowie der doppelte Abiturjahrgang haben die ohnehin schon dynamische Nachfrage durch Studenten weiter verstärkt. Wohnraum ist knapp. Die geringe Neubautätigkeit kann die weiter steigende Zahl der Haushalte nur ungenügend kompensieren. Die Mieten steigen weiter an. Dies betrifft weniger die Spitzenmieten als vielmehr die Verlagerung der Mietspannen zur Spitze hin. Hohe Nachfrage hält an 2012 wird die hohe Nachfrage anhalten. Wir rechnen allerdings damit, dass die Verkaufszahl aufgrund des sehr begrenzten Angebots wahrscheinlich das Vorjahresergebnis nicht erreichen wird. Der Druck auf die Mieten und Faktoren wird anhalten. Investors from the local region The predominant part of buyers is made up of private investors from Constance or the local region. These are currently first-time buyers for whom financial security takes top priority. Investments in property are attractive as the yields to be achieved from other secure financial investments are currently not comparable and, in many cases, are not achieving compensation for inflation. Aufteiler (those who convert residential properties into apartments for subsequent sale) are also active on the market. Semi-professional investors who already own several properties and have regularly invested in the past are holding back more at the moment due to the high price level. Foreign investors only appear as buyers from time to time. Although a few people from Switzerland are showing interest, they are generally holding back due to the high multipliers. Even if the low interest rate and willingness among banks to grant credit are boosting the profitability of many investments with further increasing multipliers, investors are continuing to work with very high proportions of equity, generally amounting to 50 %. In cases of doubt, they are initially paying for their property completely with equity capital of up to 100 % and only thinking about the financing later. Rents continuing to increase The generally rising resident and household numbers are leading to further increases in demand for residential property. Vacancy in apartments is far below the 2%-mark. The good reputation of the University of Constance, which has only recently regained the title of excellence university, as well as the number of school leavers, which is twice the usual number, have further boosted the already dynamic demand by students. Living space is scarce. The low construction activity can only insufficiently compensate for the further increasing number of households. Rents are continuing to rise. This affects less prime rents as it is the shift in the rent range towards the top. High demand continues In 2012 the high demand will continue. However, we expect that the sales figures will probably not reach the previous year s result due to the very limited supply of properties. Pressure on rents and multipliers will continue further. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Konstanz

5 Konstanz - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Constance - Residential Investment locations B33 Engel & Völkers Commercial Wollmatingen Industriegebiet Fürstenberg Paradies Litzelstetten Petershausen West Altstadt Insel Mainau BODENSEE Egg Königsbau Allmannsdorf Staad Petershausen Ost Deutschland Schweiz Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2012, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier Trend 15,4-20,0 12,0-14,3 11,1-12,5 10,0-11,8 15,4-20,0 12,0-14,3 11,1-12,5 10,1-11,8 15,4-20,0 12,0-14,3 11,1-12,5 10,0-11,8 16,0-21,0 13,3-16,0 12,0-13,7 10,0-12,8 Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 9,00-13,00 8,00-10,50 9,00-13,00 8,00-10,50 9,00-13,00 8,00-10,50 9,80-14,00 8,20-10,80 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Konstanz

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