Newsletter Juni In eigener Sache. Fachthema KAGB. achthema KAGB. Vertriebsgestattung für Publikums-AIF ProReal Deutschland 4

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1 Newsletter Juni 2015 In eigener Sache Vertriebsgestattung für Publikums-AIF ProReal Deutschland 4 Die Deutsche SachCapital hat im April die Vertriebsgestattung für den ProReal Deutschland 4 erhalten. Der Publikums-AIF wurde von der Hamburger One Group initiiert und investiert mittelbar in Wohnungsbauprojekte in den wirtschaftlich attraktiven Metropolregionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Das Emissionsvolumen beträgt 75 Mio. Euro. Es ist eine Laufzeit bis Oktober 2019 geplant. Die Deutsche SachCapital hat den ProReal Deutschland Fonds 4 aufgelegt und übernimmt in ihrer Funktion als Service-KVG die Portfolioverwaltung und das Risikomanagement. Der ProReal Deutschland Fonds 4 ist der sechste alternative Investmentfonds, für den die Deutsche SachCapital als Kapitalverwaltungsgesellschaft fungiert. Erhöhung des Investments für studentischen Wohnraum Die DSC Deutsche SachCapital verwaltet seit Sommer letzten Jahres einen Spezial-AIF, der in studentisches Wohnen investiert. Der Produktinitiator MPC Capital hat nun das Investitionsvolumen für die Studentenwohnungs-Plattform STAYTOO ( de) deutlich ausgebaut. Das im Juli 2014 gegründete Joint Venture mit dem dänischen Immobilieninvestor Sparinvest Property Investors wird in den nächsten Monaten insgesamt gut 150 Mio. Euro in Micro Living-Projekte investieren. Der Schwerpunkt liegt hierbei auf deutschen Universitätsstädten. Die ersten beiden STAYTOO- Projekte werden zurzeit in Nürnberg und Bonn umgesetzt und zum Wintersemester 2016/17 bezugsfertig sein. Wechsel in der Geschäftsführung Christian Sternberg ist seit dem 1. April 2015 neuer Geschäftsführer Portfolioverwaltung & Anlegerverwaltung der DSC Deutsche SachCapital. Der 43-jährige Hamburger übernimmt die Position von Johannes Glasl, der zum 31. März 2015 aus dem Unternehmen ausgeschieden ist. Christian Sternberg verfügt über mehrjährige Erfahrung sowohl im Investment Management als auch im Asset Management als Geschäftsführer verschiedener Gesellschaften der MPC Capital- Gruppe, bei der er seit 2004 beschäftigt ist. Seine Branchenerfahrung umfasst insbesondere Immobilien, Erneuerbare Energien und Private Equity. Vor seiner Zeit bei MPC Capital war er in der Akquisition internationaler Infrastrukturprojekte tätig. Christian Sternberg ist diplomierter Wirtschaftsingenieur und hält den CFA-Titel (Chartered Financial Analyst). Fachthema KAGB achthema KAGB Vertrieb nach den Regeln des KAGB Vertrieb nacpre-sales-phase Nicht nur bei der Verwaltung, sondern auch beim Vertrieb von geschlossenen Investmentvermögen sind seit Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) umfängliche regulatorische Pflichten zu beachten. Im zweiten Jahr unter dem neuen Regime haben sich viele Fragen, die in der Einführungsphase mit den neuen Anforderungen verbunden waren, geklärt. Grund genug, im Folgenden einen Überblick über die wichtigsten Vertriebsregeln des KAGB zu geben.

2 Pre-Sales-Phase Grundsätzlich setzt der Vertrieb von geschlossenen Investmentvermögen eine Vertriebsanzeige bei der BaFin voraus. Bevor die BaFin die Erlaubnis zum Vertrieb erteilt hat, darf kein Vertrieb erfolgen. Vertrieb ist dabei nach 293 Abs. 1 Satz 1 KAGB definiert als das direkte oder indirekte Anbieten oder Platzieren von Anteilen (..) eines Investmentvermögens. Dieser sehr weite Vertriebsbegriff wirft die Frage auf, welche Vermarktungsmaßnahmen vor der Erteilung der Vertriebsfreigabe durch die BaFin noch erlaubt sind. In einem FAQ zum Vertrieb und Erwerb von Investmentvermögen nach dem KAGB beantwortet die BaFin diese Frage. Danach muss sich das Anbieten oder Platzieren auf ein Investmentvermögen beziehen. Dieses ist insbesondere dann gegeben, wenn das Investmentvermögen bereits aufgelegt ist, das Investmentvermögen angebotsreif ist, d.h. zum Beispiel Anlagebedingungen existieren, oder das Investmentvermögen bereits unter einem bestimmtem Name firmiert. Sofern diese Kriterien noch nicht erfüllt sind, können z.b. im Sinne von Markttests weiterhin in einer frühen Phase der Produktkonzeption Gespräche mit Vertrieben oder auch potentiellen Anlegern geführt werden. Ebenso kann der Vertrieb seine potentiellen Vertriebspartner vor Erhalt der Vertriebsgenehmigung über geplante neue Produkte informieren. Sobald das Investmentvermögen existiert, dürfen bis vor Vertriebsgenehmigung keine Vertriebsaktivitäten erfolgen. Das Vertriebsanzeigeverfahren Das Vertriebsanzeigeverfahren und insbesondere auch der damit verbundene Zeitbedarf unterscheiden sich danach, ob es sich um einen geschlossenen Publikums-AIF oder einen Spezial-AIF handelt. Nach 316 KAGB muss das Anzeigeschreiben für Publikums-AIF u.a. die Anlagebedingungen oder einen Verweis auf die zur Genehmigung eingereichten Anlagebedingungen, den Verkaufsprospekt und die wesentlichen Anlegerinformationen enthalten und Angaben zur Verwahrstelle machen. Die Inhalte des Verkaufsprospektes sind dabei gesetzlich vorgegeben. Der Umgang der Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) mit dem Verkaufsprospekt ist unterschiedlich. Dies reicht von aufwändig gestalteten, farbigen, mit werblichen Inhalten versehen Prospekten, wie bisher im Bereich der Vermögensanlagen üblich, bis hin zu sehr zurückhaltend gestalteten Prospekten, mit denen ihre Funktion als Vertragsdokument verdeutlicht wird. Die anfängliche Einschätzung, dass nach dem neuen Recht nur noch die letztere Variante möglich sei, hat sich nicht bestätigt; die BaFin überlässt den Kapitalverwaltungsgesellschaften hier Gestaltungsfreiraum. Nach Eingang der Vertriebsanzeige prüft die BaFin, ob die Angaben und Unterlagen vollständig sind und fordert ggf. innerhalb von 20 Tagen fehlende Unterlagen bzw. Angaben als Ergänzungsanzeige nach. Die 20-Tages-Frist beginnt allerdings erst zu laufen, wenn die Anlagebedingungen und die Verwahrstelle genehmigt sind. Der Abstimmung und Genehmigung der Anlagebedingungen kommt daher auch aus zeitplanerischer Sicht eine große Bedeutung zu. Innerhalb von 20 Arbeitstagen nach Eingang der vollständigen Unterlagen teilt die BaFin der KVG mit, ob sie den Vertrieb aufnehmen kann. Sofern während der Platzierungsphase eine Änderung an den Angaben oder aber auch den Unterlagen, die im Zuge des Genehmigungsverfahrens bei der BaFin eingereicht worden sind, auftritt, muss die Kapitalverwaltungsgesellschaft dies der BaFin schriftlich mitteilen. Dabei gilt: Sollte es sich um eine geplante Änderung handeln, muss die BaFin 20 Tage vor Durchführung der Änderung informieren werden. Ist die Änderung ungeplant, unverzüglich nach Eintreten der Änderung. Auch unter dem Regime des KAGB existiert eine Nachtragspflicht. Sofern die Änderungen einen wichtigen neuen Umstand oder eine wesentliche Unrichtigkeit in Bezug auf die Angaben im Verkaufsprospekt beinhaltet, die die Beurteilung des Investmentvermögens oder der KVG beeinflussen könnte, ist ein Nachtrag zum Verkaufsprospekt zu erstellen. Dieser muss u.a. eine Information über das 2-tägige Widerrufsrecht aller bisher beigetretenen Anleger beinhalten und unverzüglich im Bundesanzeiger und in einer hinreichend verbreiteten Wirtschafts- oder Tageszeitung oder dem im Verkaufsprosekt benannten elektronischen Informationsmedium, z.b. auf der Internetseite der Kapitalverwaltungsgesellschaft veröffentlicht werden. Das Anzeigeverfahren für Spezial-AIF beinhaltet einige Erleichterungen. Insbesondere die Informationen, die dem semi-/professionellen Anleger zur Verfügung gestellt werden müssen, sind weniger umfangreich und es besteht keine Prospektpflicht. Allerdings sind in 307 Abs. 1 KAGB Mindestinformationen für den Anleger definiert; diese werden von den Kapitalverwaltungsgesellschaften häufig in Form eines Investmentmemorandums zusammengefasst. Auch hier müssen im Rahmen der Vertriebsanzeige u.a. die Anlagebedingungen eingereicht werden bzw. auf die eingereichten Anlagebedingungen verwiesen werden und es muss die Verwahrstelle genannt werden. Beide müssen allerdings nicht von der Ba- Fin genehmigt werden. Die Prüffrist ist auch bei Spezial-AIF analog

3 zu den Regelungen bei Publikums-Fonds 20 Tage. Werbung Auch bei Spezial-AIFs muss die BaFin informiert werden, wenn während der Platzierungsphase eine Änderung an den Angaben oder Unterlagen, die im Zuge des Genehmigungsverfahrens bei der BaFin eingereicht worden sind, auftritt. Auch hier gilt eine Ankündigungsfrist von 20 Tagen bei geplanten Änderungen. Bei Spezial-AIFs sind Konstellationen denkbar, bei denen im Zuge der Umsetzung des AIFs kein Vertrieb erfolgt und daher keine Vertriebsanzeige erforderlich ist. Dies ist dann der Fall, wenn die Anlagebedingungen zwischen der Verwaltungsgesellschaft und den professionellen bzw. semi-professionellen Anlegern vollständig ausgehandelt werden und diese auf dieser Basis Anteile des Spezial-AIFs erwerben. Dann muss lediglich eine Genehmigung der Anlagebedingungen erfolgen. Denn mit Abschluss der Verhandlungen liegen zwar angebotsreife Anteile eines Investmentvermögens vor. Zu diesem Zeitpunkt findet jedoch keine Vertriebsaktivität mehr auf Initiative der Verwaltungsgesellschaft statt, da die an den Verhandlungen beteiligten Anleger das Investmentvermögen selbst maßgeblich mitgestaltet haben. Eine Vertriebsanzeige ist in dieser Fallkonstellation nur dann erforderlich, wenn eine über die an den Verhandlungen beteiligten Anleger hinausgehende konkrete Vertriebsabsicht besteht. Nach 302 KAGB muss Werbung gegenüber Privatanlegern als solche erkennbar sein. Sie muss redlich, eindeutig und darf nicht irreführend sein und darf nicht im Widerspruch stehen zu den Angaben im Verkaufsprospekt sowie den wesentlichen Anlegerinformationen. Da die Werbemittel von der Kapitalverwaltungsgesellschaft oder dem mit dem Vertrieb beauftragten Initiator für den externen Vertrieb erstellt werden, gilt es, die Werbematerialien für Privatanleger WpHG-konform zu gestalten, da der Vertrieb diesen Anforderungen unterliegt. Vielfach wird von den eingeschalteten Vertrieben eine WpHG-Konformitäts-Bestätigung eines Wirtschaftsprüfers erwartet, bevor die Unterlagen eingesetzt werden. In dem Abschnitt BT 3 der MaComp (Rundschreiben der BaFin über Mindestanforderungen an die Compliance-Funktion und die weiteren Verhaltens-, Organisations- und Transparenzpflichten nach 31 ff. WpHG für Wertpapierdienstleistungsunternehmen) werden die Anforderungen an WpHG-konforme Werbung erläutert. Vertriebspartner sollten sich in diesem Zusammenhang klar machen, dass auch ihre eigenen Werbemittel und maßnahmen den Anforderungen des KAGB und WpHG entsprechen müssen. Kapitalverwaltungsgesellschaften sowie die ggfs. mit dem Vertrieb beauftragten Initiatoren sollten gesetzeskonforme Werbung daher regelmäßig in ihren Vertriebsschulungen zum Thema machen. Weiterführendes Wissen Vertriebsfragen Den FAQ der BaFin zum Thema Häufige Fragen zum Vertrieb und Erwerb von Investmentvermögen nach dem KAGB finden Sie hier: Link: FAQ/faq_kagb_vertrieb_erwerb_ html In Abschnitt BT3 der MaComp (Rundschreiben der BaFin über Mindestanforderungen an die Compliance-Funktion und die weiteren Verhaltens-, Organisations- und Transparenzpflichten nach 31 ff. WpHG für Wertpapierdienstleistungsunternehmen) werden ausführliche Vorgaben zum Thema WpHG-Konforme Werbung gemacht: Link: Rundschreiben/rs_1004_wa_macomp.html

4 Aus der Praxis Bewertung Alternativer Investmentfonds (AIFs) Verpflichtung nach dem Gesetz Gem. 271 i.v.m. 168 Abs. 3 KAGB sind für die Verkehrswertermittlung von Vermögensgegenständen, die nicht zum Handel an einer Börse oder einem anderen organisierten Markt zugelassen sind, geeignete Bewertungsmodelle unter Einbeziehung aktueller Marktgegebenheiten heranzuziehen. Auswahl Bewertungsverfahren Koordination der beteiligten Parteien Häufige Fallstricke In der Umsetzung Mit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) ist die fortlaufende Bewertung Alternativer Investmentfonds (AIFs) obligatorisch geworden. So ist die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) verpflichtet, eine interne Bewertungsrichtlinie festzulegen, die eine ordnungsgemäße, transparente und unabhängige Bewertung der Vermögensgegenstände sicherstellt. Bei der praktischen Umsetzung der Bewertung stellen die gesetzlichen Vorgaben Fondsverwalter vor neue Herausforderungen. Die gesetzlichen Vorgaben des KAGB beinhalten keinen abschließenden Katalog anerkannter Bewertungsverfahren. Und so sind die Verwalter von Investmentvermögen selbst angehalten (ggf. in Abstimmung mit externen Gutachtern), die Richtigkeit und adäquate Anwendbarkeit zu begründen. Die Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV) gibt in den 26 ff. aber zumindest Leitlinien für ein solches Bewertungsverfahren. Das Gesetz schreibt die Häufigkeit der Bewertung und ihre Offenlegung vor. So sind bei geschlossenen Publikumsfonds z.b. bei Ankauf der Vermögensgegenstände und danach mindestens jährlich Bewertungen ( 272 Abs. 1 KAGB) vorzunehmen und den Anlegern im Anschluss mitzuteilen. Damit es bei diesen zeitlich limitierten Prozessen nicht zu Schwierigkeiten kommt, sollten sich die Beteiligten unter Koordination des Fondsverwalters im Vorfeld abstimmen. Zu diesen Beteiligten gehören mindestens die Kapitalverwaltungsgesellschaft, die Verwahrstelle und der Abschlussprüfer. Die Praxis zeigt jedoch, dass darüber hinaus auch die Fondsbuchhalter, externe Bewerter und Assetmanager eine wichtige Rolle einnehmen. Zum Beispiel würde es zu großen Problemen führen, wenn unterjährig vorgenommene und veröffentlichte Bewertungen am Geschäftsjahresende vom Abschlussprüfer verneint werden, weil er mit der Bewertungsmethode nicht einverstanden ist. Eine inkonsistente und irreführende Bewertung mit finanziellen Risiken (zwischenzeitliche Anteilsverkäufe!) wären das Ergebnis. Eine mangelnde Einbindung externer Gutachter z.b. bei Immobilienentwicklungen führt dazu, dass in der Buchhaltung belegte Baunebenleistungen und -fortschritte dem Gutachter nicht bekannt sind und somit nicht in die Bewertung einfließen. Die Folge wären falsche Wertermittlungen mit gravierenden Auswirkungen auf die obligatorische Anteilswertermittlung.

5 Häufige Fallstricke (Fortsetzung) Die Bewertung kann intern durch die KVG oder extern erfolgen. Ein externer Bewerter muss von der BaFin akzeptiert werden. Die voreilige Auswahl eines bisher nicht bei der BaFin registrierten Bewerters kann zu Verzögerungen führen. Bitte beachten Sie, dass potentielle Bewerter von der BaFin einer eingehenden Prüfung und Zulassung unterzogen werden. Lückenhafte Unterlagen in diesem Zulassungsprozess können dazu führen, dass vorgesehene Projektvorhaben nur verspätet oder gar nicht mehr durchgeführt werden können. Mit der Einbindung und Koordination aller Beteiligten kann nicht frühzeitig genug begonnen werden. Eine vorangehende konsensuale Abstimmung unter diesen Beteiligten ist letztlich maßgeblich für eine fristgerechte und gesetzeskonforme Umsetzung aller Anforderungen an die Bewertung. Info Im nächsten Newsletter haben wir weitere Praxistipps für Sie. Sie haben weiterführende Fragen zur Praxis des KVG- Antrages? Oder zum Gesamt-Thema KAGB? Die Deutsche SachCapital steht Ihnen bei diesen Fragen als Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft unterstützend zur Seite. Die Inhalte des Newsletters wurden mit großer Sorgfalt zusammengestellt. Dennoch bleiben Irrtümer oder Fehlinterpretation der gesetzlichen Anforderungen unbenommen. Die DSC Deutsche SachCapital GmbH übernimmt keine Haftung für die Richtigkeit der Inhalte. DSC Deutsche SachCapital GmbH Kapitalverwaltungsgesellschaft Palmaille Hamburg Kontakt Fax

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