Prof. Dr. Olaf Sosnitza. Lösungsskizze Klausurübung für Examenssemester (Samstagsklausur vom )

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1 Prof. Dr. Olaf Sosnitza Richter am Oberlandesgericht a.d. Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Handelsrecht, Gewerblichen Rechtsschutz und Urheberrecht Wintersemester 2012/13 Lösungsskizze Klausurübung für Examenssemester (Samstagsklausur vom ) Frage 1: Anspruch Markus (M) gegen Anton (A) und Berta (B) auf Zahlung von 500? I. Anspruch M gegen A M könnte gegen A einen Anspruch auf Zahlung von 500 aus 280 Abs. 1 S. 1 i.v.m. 535 BGB haben. 1. Wirksamer Mietvertrag gem. 535, 549 Abs. 1 BGB Ein wirksamer Mietvertrag über die Eigentumswohnung liegt vor. Hierbei handelt es sich um ein Schuldverhältnis im Sinne des 280 Abs. 1 S. 1 BGB. 2. Pflichtverletzung [1] Rechtswidrige Kündigung Eine Pflichtverletzung liegt möglicherweise im Ausspruch einer rechtswidrigen, d.h. unwirksamen Eigenbedarfskündigung. Darin könnte die Verletzung einer Nebenpflicht zu sehen sein. Gemäß 241 Abs. 2 BGB verpflichtet ein Schuldverhältnis jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils. Es ist daher zu prüfen, ob die Kündigung vom 25. November 2010 rechtmäßig war. -1-

2 a) Voraussetzungen der 549 ff., 568 ff. BGB Wegen Mietvertrag über Wohnraum sind die 549 ff. BGB anwendbar. Bei einer vom Vermieter ausgesprochenen ordentlichen Kündigung eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnisses richtet sich die Rechtmäßigkeit der Kündigung vom 29. November 2010 nach 568 Abs. 1, 573, 573c Abs. 1 BGB. aa) Kündigung schriftlich gem. 568 Abs. 1 BGB. bb) Kündigungsfrist gem. 573c Abs. 1 S. 1 BGB korrekt angegeben. Insbesondere keine Verlängerung der Kündigungsfrist nach 573c Abs. 1 Satz 2 BGB. cc) P: Berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach 573 Abs. 2 S. 2 BGB? Reicht der bloße Wunsch, nach dem Auszug der Kinder aus dem Einfamilienhaus in die kleinere Wohnung zu ziehen aus? Fraglich insbesondere das Benötigen aus 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Aus Art. 14 GG folgt, dass der Eigennutzungswunsch der Vermieter und Eigentümer A und B grundsätzlich zu beachten ist. Aus verfassungsrechtlicher Sicht dürfen also keine zu hohen Hürden für die Geltendmachung von Eigenbedarf bestehen. Vernünftige, nachvollziehbare Gründe in Verbindung mit tatsächlicher Absicht in der Wohnung zu leben reichen aus. => Materielle Voraussetzungen des 573 Abs. 1 und 2 Nr. 2 BGB liegen vor. dd) P: Formelle Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung? Gem. 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben anzugeben. Dem Adressat soll in rechtlicher Hinsicht eine Prüfungsmöglichkeit gegeben werden

3 Hier reicht die floskelhafte Bezeichnung Eigenbedarfskündigung nicht aus. Das Benötigen gem. 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hätte mit den entsprechenden Tatsachen begründet werden müssen. => Formelle Rechtswidrigkeit der Eigenbedarfskündigung. b) Rechtswidrigkeit der Kündigung wegen Nichtberücksichtigung der B? Bei einer (zulässigen) Mehrheit von Vertragspartnern auf Vermieterseite sind Erklärungen regelmäßig von allen Vertragspartnern abzugeben. Hier hat B selbst keine Kündigung ausgesprochen. P: Ist eine Kündigungserklärung des A der B zuzurechnen? aa) A hat V mit der Erklärung der Kündigung gegenüber M beauftragt. V handelt zudem im Namen des A. Zwar keine Vollmacht durch Verwaltungsvertrag, aber durch ausdrückliche Bitte Ende => Entsprechende Bevollmächtigung (+) und somit wirksame Stellvertretung gem. 164 Abs. 1 BGB (+). bb) Wirkt Kündigungserklärung des V auch gegenüber B? V handelt ausschließlich im Namen des A und nicht der B. B hat zudem keine Vertretungsmacht erteilt. => Die Kündigung ist damit als einseitiges Rechtsgeschäft nach 180 S. 1 BGB unwirksam (Exkurs: Wer 180 BGB übersieht, könnte erwägen, ob hier Rechtsscheinstatbestände eingreifen. Zurechnung der Erklärung des V über die Rechtsfigur der Duldungsvollmacht? - 3 -

4 Duldung impliziert Kenntnis. 1 B wurde jedoch weder von dem Verwaltungsvertrag, noch von der Bitte des A an V um Kündigung in Kenntnis gesetzt. Ein bewusstes Dulden der B kann hier nicht unterstellt werden. Zurechnung der Erklärung über die Grundsätze der Anscheinsvollmacht? (1) Vorliegen eines Rechtsscheintatbestands Hier liegt eine Kündigungserklärung vor, die auch im Namen der B erfolgt sein müsste. Der Geschäftsgegner M müsste den Schluss auf eine Bevollmächtigung des V durch B aus dem Verhalten der B selbst ziehen können. B widerspricht einer Erledigung der Mietangelegenheiten durch V nie. Es ist davon auszugehen, dass bezüglich der Verwaltung des Mietobjekts einige Vorgänge (wie Jahresabrechnung etc.) ohne Wissen der B bereits durch V erledigt wurden. Da Erklärungen bei mehreren Vermietern jedoch regelmäßig von allen Vertragspartnern abzugeben sind, entsteht zunächst der Rechtsschein, dass B genauso wie A grundsätzlich von V vertreten wird. (2) Zurechenbarkeit des Rechtsscheintatbestands Fraglich ist, ob B das Auftreten des V als ihres Vertreters bei Anwendung pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen müssen. Hier kann B Nachlässigkeit und mangelnde Sorgfalt angelastet werden. Sie kümmert sich überhaupt nicht um die Angelegenheiten hinsichtlich der Eigentumswohnung. (3) Kenntnis des M M hat Kenntnis vom Verhalten des V und insbesondere wegen des schriftlichen Mietvertrags auch von der Tatsache, dass Anton und Berta die Vermieter der Wohnung sind. Dass sich B nicht weiter um die Mietangelegenheiten kümmert, ist ihm bekannt. 1 Vgl. z.b. Schramm, in Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, 167, Rn

5 (4) P: Das Rechtsinstitut der Anscheinsvollmacht dient dem Verkehrsschutz, also grundsätzlich dem Schutz des Geschäftsgegners, der den anscheinend Vertretenen am Vertrag festhalten will. Hier ist jedoch die Interessenlage eine andere. M will gerade nicht, dass die Kündigung der B zugerechnet wird, da er von einer unwirksamen Kündigung ausgeht. Es ist also fraglich, ob die Grundsätze der Anscheinsvollmacht auch zum Nachteil des Geschäftsgegners anwendbar sind. Hier würde die Nachlässigkeit der B im Endeffekt zu einer Verschlechterung der Lage des M führen, bzw. zu ihrem eigenen Vorteil gereichen. Es würde von M erwartet, die nicht in der Erklärung enthaltenen notwendigen Angaben (dass B von V vertreten wird) hineinzulesen. Dies ist unbillig und entspricht nicht der ratio der Rechtsfigur Anscheinsvollmacht. 2 Daraus, dass B sich nicht ausreichend um ihre Angelegenheiten kümmert, kann M kein Nachteil entstehen. Diese Wertungen liegen mittelbar eben auch 180 S. 1 BGB zugrunde! => Anscheins- und Duldungsvollmacht (-). => Wirksame Stellvertretung gem. 164 Abs. 1 BGB (-). => Die Kündigungserklärung ist B nicht zurechenbar. Exkurs Ende) c) Unwirksamkeit der Kündigung wegen 174 S. 1 BGB Kündigung ist Gestaltungsrecht und einseitiges Rechtsgeschäft i.s.d. 174 S. 1 BGB. V handelt zudem als Stellvertreter des A. P: Reicht beigefügte Kopie des Vertrags V A als "Vorlage einer Vollmachtsurkunde" i.s.d. 174 S. 1 BGB aus? Der Vertrag enthält eine ausdrückliche Bevollmächtigung des V durch A für alle laufenden Geschäfte im Rahmen des Mietvertrages; eine Bevollmächtigung für Kündigungen ist aber gerade nicht enthalten. => M wurde eine entsprechende Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt. 2 Vgl. z.b. Roth/Schubert, in Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, 242, Rn. 308 f.; Brox/Walker, Allgemeiner Teil des BGB, 30. Auflage 2006, Rn

6 Die Zurückweisung durch M erfolgte mangels Vorlage einer für V erteilten Vollmacht mit Schreiben vom selben Tag (Zugang am ) und damit unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern, s. 121 Abs. 1 S. 1 BGB). 174 S. 2 BGB (-). => Die Kündigung vom 25. November 2010 ist folglich nach 174 S. 1 BGB unwirksam. d) Rechtsfolge P: Stellt Ausspruch der rechtswidrigen Kündigung Pflichtverletzung i.s.d. 280 Abs. 1, S. 1 BGB dar? Besteht Pflicht des Vermieters, den Mieter nicht mit rechtswidrigen Kündigungen zu belasten? Fraglich, wie weit man die Pflichten nach 241 Abs. 2 BGB fasst. BGH 3 : Angabe der Gründe für die Kündigung von Wohnraummietverträgen stellt bloße Obliegenheit des Vermieters dar, denn die Begründung liegt primär im Interesse des Vermieters, weil bei formellen Mängeln auch bei materiellem Vorliegen eines Kündigungsgrundes keine wirksame Kündigung vorliegt. Hier allerdings über fehlende Begründung hinaus Verstoß gegen 174 S. 1 BGB. Zusätzlich liegt im Hinblick auf B mangels Zurechenbarkeit überhaupt keine wirksame Kündigungserklärung vor. => Daraus, dass M dennoch die weitere Nutzung der Wohnung entzogen werden soll, ergibt sich hier eine Pflichtverletzung nach 280 Abs. 1 S. 1 BGB. 3 BGH, NJW 2011,

7 [2] Pflichtverletzung: Festhalten an der Kündigung Im Hinblick auf A kommt eine weitere Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag in Betracht. A ist gem. 241 Abs. 2 BGB verpflichtet, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen von M Rücksicht zu nehmen. A hat dem Mieter den Gebrauch der Mietsache störungsfrei zu überlassen. M musste wegen der noch im Raum stehenden Kündigung eine vorzeitige und zudem rechtswidrige Beendigung der Mietzeit befürchten. Dieser Zustand wurde trotz rechtlicher Bedenken aufrecht gehalten. Hier kann also auch an die Verletzung der Pflicht des A, die rechtswidrige Kündigung aus der Welt zu schaffen, angeknüpft werden. 3. Vertretenmüssen gem. 280 Abs. 1 S. 2, 276 BGB [1] Hinsichtlich der rechtswidrigen Kündigung a) Vertretenmüssen des V V hat gehandelt. Fraglich ist, ob er sich entlasten kann. V handelte jedenfalls fahrlässig im Hinblick auf die rechtlichen Mängel der Kündigung, die er unter Beachtung sämtlicher rechtlicher Erfordernisse auszusprechen hatte. V wusste zudem von B als (Mit-)Vermieterin. b) Verschuldenszurechnung über 278 S. 1 BGB A hat V im Rahmen der Durchführung des Mietvertrages mit M eingeschaltet. V war daher Erfüllungsgehilfe i.s.v. 278 Satz 1 BGB. => A hat daher das Verschulden des V im gleichen Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden

8 [2] Eigenes Verschulden des A wegen Festhaltens an Kündigung A hat durch die Verzögerung die Entscheidung des M, den Anwalt hinzuzuziehen, in fahrlässiger Weise gefördert. Er hätte die Kündigung noch rechtzeitig (bis zum 22. Dezember) zurückziehen können. 4. Kausaler Schaden A haftet gegenüber M gemäß 249 Abs. 1 BGB für alle Schäden, die adäquat kausal auf der Pflichtverletzung beruhen. P: Ersatzfähigkeit der Anwaltskosten in Höhe von 500? Einschalten des Rechtsanwalts müsste erforderlich und zweckmäßig gewesen sein. Entscheidung über Mietverhältnis ist von besonderer Tragweite für M. Zudem ist das Mietrecht für einen Laien nicht einfach nachzuvollziehen. => Anwaltskosten also in diesem Fall ersatzfähig. 5. Zwischenergebnis M hat gegen A einen Anspruch auf Zahlung von 500 aus 280 Abs. 1 S. 1 i.v.m. 535 BGB. II. Anspruch M gegen B 1. Mietvertrag und Pflichtverletzung (+) (s.o.) 2. Verschulden? V kann nicht als Erfüllungsgehilfe der B angesehen werden

9 => Keine Verschuldenszurechnung. 3. Anderer Anknüpfungspunkt: Verletzung der (Neben-)Pflicht, die rechtswidrige Kündigung aus der Welt zu schaffen, d.h. auf Aufforderung des M nicht an ihr festzuhalten. B hat wie A, s.o. - durch Verzögerung selbst dazu beigetragen, dass sich M schließlich der Hilfe eines Anwalts versicherte. => schuldhafte (fahrlässige) Pflichtverletzung der B (+). 3. Rechtsanwaltskosten als Schaden ebenso wie oben adäquat kausal und voll ersatzfähig. 4. Zwischenergebnis: M hat auch gegen B einen Anspruch auf Zahlung von 500 gem. 280 Abs. 1 S. 1 i.v.m. 535 BGB. III. Gesamtschuld Fraglich, ob B und A gesamtschuldnerisch haften ( 421 S. 1 BGB) 1. Mehrheit von Schuldnern (+) s.o. 2. Gläubiger darf Leistung nur einmal fordern (+). 3. Identität des Leistungsinteresses und Gleichstufigkeit (+). IV. Endergebnis zu Frage 1: M hat gegen A und B als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Zahlung von 500 aus 280 Abs. 1 S. 1 i.v.m. 535 BGB

10 Frage 2: Anspruch von A und B als Gesamtgläubiger gegen V auf Zahlung von 500? I. Anspruch A gegen V aus 280 Abs. 1 Satz 1 BGB 1. Schuldverhältnis, Pflichtverletzung und Vertretenmüssen a) Verwaltungsvertrag vom 1. Februar 2008 ( 611, 675 Abs. 1 BGB) b) Spezieller Auftrag hinsichtlich Kündigung ( 662 BGB) [ So die Musterlösung. Vertretbar, aber zweifelhaft, da Bestandteil des Geschäftsbesorgungsvertrags und nicht unentgeltlich] => Aus beiden Schuldverhältnissen wird V verpflichtet, insbesondere hinsichtlich der Kündigung alle rechtlichen Erfordernisse zu beachten. Die Kündigung war jedoch aus verschiedenen rechtlichen Gründen fehlerhaft und deswegen rechtswidrig. V hat dies auch zu vertreten (s.o.) 2. Zwischenergebnis Grundsätzlich ist eine Haftung des V also zu bejahen. 3. Kausaler Schaden A musste 500 an M bezahlen (s.o.). Beruht dieser Schaden auf der Pflichtverletzung des V?

11 Grundsätzlich Kausalität gegeben. Problematisch ist jedoch die Tatsache, dass A Kenntnis erlangte, als er den Schadenseintritt noch hätte verhindern können, weil die von M gesetzte Frist noch nicht abgelaufen war. (Kenntnis 16. Dezember, Fristablauf erst am 21. Dezember). A hat also ebenso eine Ursache für den Schadenseintritt gesetzt. Dies schließt aber die Verantwortlichkeit des V nicht aus. Es könnte jedoch ein Mitverschulden des A gem. 254 Abs. 1 BGB vorliegen, was zu einer Reduzierung des Schadensersatzanspruches des A führen würde. => Hier kann von einem hälftigen Mitverschulden ausgegangen werden, da A reichlich Zeit hatte die Kündigung und deren rechtliche Ausgestaltung auf ihre Rechtmäßigkeit zu kontrollieren. 4. Zwischenergebnis A steht gegen V nur einen Anspruch auf Zahlung von 250 aus 280 Abs. 1 S. 1 BGB. II. Anspruch B gegen V aus 280 Abs. 1 Satz 1 BGB 1. Schuldverhältnis? a) Vertragsverhältnis B V (-) b) Vertrag A V als Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte? B hätte zwar keinen Primäranspruch, wäre aber in den Schutzbereich von 241 Abs. 2 BGB eingebunden, sodass die Schutzpflichten aus dem Vertrag A V auch gegenüber B Wirkung entfalten würden. aa) Leistungsnähe der B

12 Beide Schuldverhältnisse zwischen A und V bestehen im Hinblick auf die Eigentumswohnung, die jedoch zur Hälfte B gehört und die sie auch mit vermietet. => Somit ist die Leistungsnähe zu bejahen. bb) Einbeziehungsinteresse des A A wollte die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinsamen Eigentums vertraglich gestalten. Damit sollte nicht nur er, sondern auch B entlastet werden. => Einbeziehungsinteresse (+) cc) Erkennbarkeit für V Das Einbeziehungsinteresse war V erkennbar, denn ihm lag anfangs der von beiden Eheleuten unterzeichnete Mietvertrag vor. Somit war ihm klar, dass auch die Interessen der B gewahrt werden sollten. dd) Schutzbedürftigkeit der B Ohne Ansprüche gegen V hätte B keine Möglichkeit, sich wegen des Schadens schadlos zu halten. => Hier liegt also ein Vertrag mit Schutzwirkungen zugunsten Dritter vor. Dieser begründet ein Schuldverhältnis zwischen V und B im Sinne des 280 Abs. 1 S. 1 BGB, wobei jedoch keine Primär- sondern nur Schutzpflichten des V entstanden sind. 2. Pflichtverletzung des V (+) s.o. 3. Vertretenmüssen des V (+) s.o

13 4. Kausaler Schaden der B (+) 5. Mitverschulden der B gem. 254 BGB? B muss sich das Untätigbleiben ebenso wie A im Rahmen eines hälftigen Mitverschuldens i.s.v. 254 Abs. 1 BGB zurechnen lassen. 6. Zwischenergebnis B hat einen Anspruch auf Zahlung von 250 gegen V gem. 280 Abs. 1 BGB. III. Gesamtgläubigerschaft von A und B, 428 S. 1 BGB A und B sind jeweils berechtigt, die Forderung von V zu verlangen. V wird aber frei, wenn er die ganze Leistung (250,- ) entweder an A oder B bewirkt. => A und B sind damit Gesamtgläubiger der Forderung. IV. Endergebnis zu Frage 2: A und B haben als Gesamtgläubiger gegen V Anspruch auf Zahlung von 250 aus 280 Abs. 1 Satz 1 BGB i.v.m. dem Verwaltungsvertrag [beziehungsweise 662 BGB]. Im Hinblick auf B sind hierfür die Grundsätze des Vertrags mit Schutzwirkungen zugunsten Dritter heranzuziehen

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