Das Mandat in WEG-Sachen

Transkript

1 Berufspraxis Rechtsanwälte Das Mandat in WEG-Sachen von Dr. urt laßen, Urs Eiermann 3., völlig überarbeitete Auflage Das Mandat in WEG-Sachen laßen / Eiermann schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Wohnungseigentumsrecht Verlag C.H. Beck München 2008 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 Inhaltsverzeichnis Vorwort... V Literaturverzeichnis... XIX Abkürzungsverzeichnis.... XXI Teil 1. Einführung Grundlagen... 1 A. Wohnungseigentum... 1 B. Wohnungseigentümergemeinschaft... 1 C. Begründung von Wohnungseigentum... 3 I. Teilungsvereinbarung... 3 II. Teilungserklärung... 4 III. Eintragungsverfahren... 5 D. Begriffe... 6 I. Sondereigentum... 6 II. Gemeinschaftseigentum... 7 III. Sondernutzungsrechte... 7 E. Organe der WEG... 8 I. Wohnungseigentümerversammlung... 8 II. Verwalter... 8 III. Beirat... 9 F. Rechtsgrundlagen der WEG Besonderheiten des WEG-Mandats A. Unterschiedliche Wohnungseigentümer B. Unterschiedliche Typen von Wohnanlagen C. Moderation der onflikte, Beziehungsgefüge der Wohnungseigentümergemeinschaft D. Vorbereitung des ersten Mandantengesprächs, Checkliste für die Übernahme des WEG-Mandats E. Interessenkonflikte F. Honorarfragen des WEG-Mandats I. Gegenstandswert II. Erhöhungsgebühr III. Haftung der Wohnungseigentümer IV. Rechtsschutzversicherung V. Prozesskostenhilfe Teil 2. Materielles WEG-Recht Entstehung des Wohnungseigentums A. Entstehung durch Teilungserklärung I. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Begriff der Teilungserklärung Begriff der Gemeinschaftsordnung Gestaltungsfreiheit für die Teilungserklärung Gestaltung der Gemeinschaftsordnung Grenzen der Gestaltungsfreiheit bei der Teilungserklärung IX

3 6. Ermittlung der geltenden Gemeinschaftsordnung II. Voraussetzungen und Durchführung der Teilung Probleme bei der Aufteilung Formelle Voraussetzungen der Teilungserklärung Wohnungsgrundbuchblatt Verteilung der Miteigentumsanteile Gemengelage von Nutzungen Probleme der Zweckbestimmung Aufteilung von Altbauten III. Teilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung Teilungsplan Abgeschlossenheitsbescheinigung Probleme der Abgeschlossenheitsbescheinigung Sondereigentumsfähigkeit von Garagen und Stellplätzen Sonderregelungen bei freistehenden Häusern B. Entstehung durch Teilungsvereinbarung I. Grundsatz II. Zustimmung der dinglich Berechtigten III. Teilungsvereinbarung des Treuhänders im Bauherren- und Erwerbermodell 32 IV. Teilungsvereinbarung bei Altbausanierung durch eine Erbengemeinschaft Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum A. Grundsatz B. Regelungen in der Teilungserklärung C. Beispielfälle I. Sondereigentum II. Gemeinschaftseigentum Sondernutzungsrechte I. Schuldrechtliche Sondernutzungsrechte Begriff Problematik Einräumung eines Sondernutzungsrechts durch Mehrheitsbeschluss? II. Dingliche Sondernutzungsrechte Rechtsnatur Begründung Inhalt Veräußerung III. Aufhebung von Sondernutzungsrechten IV. Instandhaltung der Sondernutzungsflächen Änderung der Teilungserklärung A. Voraussetzungen und Verfahren I. Grundsätzliches Änderung durch Vereinbarung Änderung durch Beschluss Inhalt und Zulässigkeit von Öffnungsklauseln Grenzen der Mehrheitsmacht in der WEG Prüfung der Beschlussprotokolle vor Erwerb einer Eigentumswohnung aus Zweiter Hand II. orrektur der Teilungserklärung durch das WEG-Gericht B. Wichtige Einzelfälle I. Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum Änderung der Teilungserklärung Gestattung der Nutzungsänderung durch Mehrheitsbeschluss X

4 II. Änderung des Abrechnungsschlüssels III. Organisationsbeschlüsse IV. Änderung der Hausordnung C. Sonderproblem: Abweichungen der Teilungserklärung vom Teilungsplan und vom tatsächlichen Bauzustand I. Abweichungen Unwesentliche Abweichungen Wesentliche Abweichungen II. Herstellung eines teilungsplangemäßen Zustands D. Sonderproblem: Dachgeschossausbau I. Ausgangslage II. Speicher sind einer Wohnung zugeordnet III. Speicher sind keiner Wohnung zugeordnet und Teileigentum Gestattung in der Teilungserklärung eine Gestattung in der Teilungserklärung IV. Errichtung einer neuen Eigentumswohnung im Dachgeschoss V. Schuldrechtliches Sondernutzungsrecht für das DG VI. Folgereparaturen bei erlaubtem Dachgeschossausbau WEG-Versammlung A. Aufgaben und Befugnisse I. Zuständigkeiten II. Bindungswirkung der Beschlüsse B. Einberufung I. Berechtigung zur Einladung II. Einzuladende Personen Grundsatz Wirkung der Nichtladung III. Form, Frist, Zeit und Ort Schriftliche Ladung, Ladungsfrist Versammlungsort Versammlungszeit IV. Tagesordnung Aufstellung der Tagesordnung Anspruch auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten Anforderungen an die Tagesordnung Folgen von Ladungsmängeln C. Gang der Versammlung I. Beschlussfähigkeit II. Zweitversammlung Eventualeinladung auf Grund der Teilungserklärung Eventualeinladung auf Grund Organisationsbeschlusses? III. Vertretung Grundsatz Beschränkung der Vertretung Vertretungsvollmacht IV. Vorsitz V. Nichtöffentlichkeit Vertretung durch Rechtsanwälte Begleitung durch Rechtsanwälte VI. Ratschläge für die Teilnahme des Rechtsanwalts an der Eigentümerversammlung Vorbereitung der Versammlung Verhalten in der Versammlung XI

5 XII Inhaltsverzeichnis VII. Stimmrecht und Berechnung der Mehrheit Grundregel Stimmenthaltungen Negativabstimmung VIII. Sonderfomen von Beschlüssen Geschäftsordnungsbeschlüsse Erneute Beschlussfassung Genehmigung des Versammlungsprotokolls Negativbeschluss Nichtbeschluss IX. Stimmrechtsausschluss wegen Interessenkollision Grundsatz eine Fälle der Interessenkollision X. Redezeit XI. Protokoll Inhalt des Protokolls Beweiskraft des Protokolls Protokollberichtigungsanspruch Protokolleinsicht Protokolleinsicht und Beschlussanfechtung D. Beschlussmängel I. Grundsätzliches II. Beschlussnichtigkeit Sittenwidrigkeit Verstoß gegen gesetzliches Verbot Absolute Unzuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung III. Anfechtbarkeit Grundsatz Anwendungsfälle Insbesondere: Mehrheitsbeschluss trotz Einstimmigkeitserfordernis Unwirksamkeit trotz Bestandskraft? IV. Taktischer Einsatz mangelhafter Beschlüsse Verwalter A. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters B. eine Delegation der Verwalterstellung C. Befähigung zum Verwalter D. Ordnungsgemäße Verwaltung I. Laufender Betrieb II. Instandhaltung und Gewährleistungsverfolgung Instandhaltung Gewährleistungsverfolgung III. Verwalter als Zustellungsempfänger IV. Notmaßnahmen des Verwalters, Fristunterbrechungen V. Zahlungsabwicklung und Verwaltung der Rücklage E. Verwalterbestellung und Verwaltervertrag I. Verwalterbestellung Grundsatz Verwalterbestellung in der Teilungserklärung Abberufung des Verwalters II. Verwaltervertrag F. Prozessführungsbefugnisse des Verwalters I. Aus eigenem Recht II. Der Verwalter als Prozessstandschafter im Aktivprozess... 96

6 1. Grundsatz Allgemeine Vollmacht des Verwalters Probleme bei der Prozessführung Zwangsvollstreckung Prozessführungsbefugnis nach Abberufung des Verwalters III. Der Verwalter im Passivprozess E. Entlastung des Verwalters I. Bedeutung und Wirkung II. lage gegen den Verwalter trotz Entlastungsbeschluss? F. Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund I. Abberufung des Verwalters Grundsatz Abberufungsbeschluss Anfechtung des Abberufungsbeschlusses Abberufung des Verwalters durch gerichtliche Entscheidung II. ündigung des Verwaltervertrages III. Verwalterverpflichtungen nach Abberufung G. Haftung des Verwalters H. Vorbereitung der Verwalterabwahl I. Rechtsanwalt als WEG-Verwalter? Wohngeldabrechnung und Wirtschaftsplan I. Wirtschaftsplan und Einzelwirtschaftsplan Grundsatz Inhalt des Wirtschaftsplanes Gestaltungsmöglichkeiten der WEG II. Wohngeldanforderung und Verwaltung der Geldmittel der WEG Einzelwirtschaftsplan Wohngeldanforderung Geltendmachung des Anspruchs auf Wohngeld Organisationsbeschlüsse Verwaltung der Geldmittel der WEG Wohngeldabrechnung Anspruch des Wohnungseigentümers auf Abrechnung Entlastung des Verwalters Haftung des Rechtsnachfolgers für Wohngeldforderungen Anwaltliche Beratung des Wohnungskäufers Instandhaltung und Baumaßnahmen A. Instandhaltung I. leinreparaturregelungen II. Großreparaturen und Sanierungsmaßnahmen Grundsatz Mehrheitsbeschluss ein Zurückbehaltungsrecht B. Neubaumaßnahmen I. Neubaumaßnahmen des einzelnen Eigentümers Neubaumaßnahmen mit Eingriff in das Gemeinschaftseigentum Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch asuistik und Sonderregeln Baumaßnahmen nur innerhalb des Sondereigentums II. Anpassung des Bautenstandes an den Teilungsplan III. Neubaumaßnahmen der WEG durch die Eigentümermehrheit Grundsatz XIII

7 2. Regelungen für die erleichterte Beschlussfassung für Baumaßnahmen Grenzfälle und Sonderfälle V. Zustimmung nur der betroffenen Eigentümer ( 16 VI, 22 I WEG) Grundsatz asuistik C. Beseitigung baulicher Veränderungen I. Bestandschutz II. Lösungsmöglichkeiten Mitgebrauch am Gemeinschaftseigentum A. Grundsatz I. Gleiches Mitgebrauchsrecht der Wohnungseigentümer II. Abwehransprüche B. Problemfelder I. Tierhaltung II. Nutzung von Flur, eller und Waschraum III. Grillen Probleme bei der Errichtung neuer Wohnanlagen B. Begriffe C. Typische Problemlagen beim auf vom Bauträger I. Teilungsvollmacht des Bauträgers Problemlage Teilungsvollmacht Risiken für den Wohnungskäufer Insbesondere: Bauträgervollmacht und Sondernutzungsrecht II. Verwalterbestellung durch den Bauträger Verwalterbestellung in der Teilungserklärung Verzicht auf die Verwalterbestellung Beratung des Wohnungskäufers III. Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch vom Bauträger bestellten Sachverständigen Beweislastumkehr Verlust von Rechten Unwirksamkeit der lausel? Beratung des äufers IV. Verschleppung der Gewährleistung durch den Verwalter V. Nichteinberufung der Wohnungseigentümerversammlung VI. Vermögenslosigkeit des Bauträgers Überprüfung der Bonität des Bauträgers Probleme beim auf nach Prospekt Gewährleistungsverfolgung VII. Sonderproblem: Wohngeldansprüche der WEG gegen den vermögenslosen Bauträger D. Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche des äufers I. Mängel am Sondereigentum Nacherfüllungsrecht des Bauträgers Verjährung Ausschluss des Rücktrittsrechts im aufvertrag Problematik der Abnahme Ersatzvornahmekosten bei Mängeln am Sondereigentum aufpreisminderung bei Mängeln am Sondereigentum Minderung bei unverhältnismäßigen Mängelbeseitigungskosten am Sondereigentum XIV

8 8. Schadensersatz wegen Mängeln am Sondereigentum II. Durchsetzung der Mängelbeseitigungsansprüche für das Sondereigentum durch den Verwalter in Prozessstandschaft III. Mängel am Gemeinschaftseigentum Inhaberschaft und Geltendmachung der Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum Erfüllungsanspruch/Nachbesserungsanspruch Zahlungsansprüche IV. Geltendmachung der Gewährleistungsansprüche durch die WEG Aktivlegitimation der WEG Beschlussfassung Prozessführungsbefugnis des Verwalters V. Minderung und Schadensersatzansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum VI. Mängel am Gemeinschaftseigentum mit Auswirkungen nur auf das Sondereigentum VII. Verjährung der Gewährleistungsansprüche Grundsatz Vertragliche Regelung des Beginns der Verjährungsfrist VIII. Sonderfall: Haftung der WEG für Baumängel Mangel am Gemeinschaftseigentum mit Auswirkung nur auf Sondereigentum ein Anspruch gegen den Bauträger trotz nachteiliger Wirkungen auf das Sondereigentum? E. Restkaufpreisforderung des Bauträgers und Gegenrechte des Wohnungskäufers I. Voraussetzungen der Auflassung durch den Bauträger Regelungen über die Auflassung im aufvertrag Zahlungsschema II. Probleme bei Zwischenfinanzierung durch Bauträgerbank Zahlung an den Bauträger Probleme bei Bestätigung des Baufortschritts III. Insolvenz des Bauträgers Aufrechnung mit Ersatzvornahmekosten Restfertigstellung durch die äufer Rückabwicklung des aufvertrages IV. Freigabeerklärung durch Bauträgerbank und Grundbuchumschreibung Auflassung bereits erklärt Auflassung noch nicht erklärt Pfandfreigabeerklärung für die Bauträgerfinanzierungsglobalgrundschuld 160 V. Zurückbehaltungsrechte und Aufrechnung Rechte des äufers bei Mängelbeseitigung Rechtsposition des Bauträgers F. Vorgehen gegen General- oder Subunternehmer bei Vermögensverfall des Bauträgers Abtretung von Gewährleistungsansprüchen Übergang der Gewährleistungsbürgschaft G. Haftung der Wohnungseigentümer I. Grundsatz II. onsequenzen Haftung für Miteigentümer Beratung des Wohnungskäufers H. Zweiterwerb und Gewährleistungsprozess XV

9 Teil 3. Der WEG-Prozess Das Verfahren vor dem WEG-Gericht A. Grundsätzliches B. Zuständigkeit I. Örtliche Zuständigkeit II. Sachliche Zuständigkeit Reichweite eine Zuständigkeit des WEG-Gerichts C. lagebefugter Personenkreis I. Grundsatz II. Parteistellung der WEG? III. Sonderfragen Zuständigkeit für die werdende WEG Zuständigkeit für werdende Wohnungseigentümer eine Zuständigkeit für ausgeschiedene Eigentümer Zuständigkeit für ausgeschiedenen Verwalter D. Verfahrensgrundsätze I. Mündlichkeit II. Öffentlichkeit III. eine Amtsermittlung IV. Vorbereitung des Verfahrens V. ein Anwaltszwang E. Besonderheiten des WEG-Verfahrens I. Verwalter als Zustellungsadressat II. Versäumnisurteile und Urkundsprozess III. Vorläufiger Rechtsschutz IV. Widerklage V. Streitverkündung und Nebenintervention VI. Abgabe und Verweisung VII. Zwangsvollstreckung Vorläufige Vollstreckbarkeit Durchführung der Vollstreckung VIII. Mahnbescheid im WEG-Verfahren IX. Geltendmachung von Ansprüchen durch den Verwalter X. Entscheidung des WEG-Gerichts und Rechtsbehelfe Entscheidung durch Urteil Berufung Revision XI. osten Grundsatz ostentragungspflicht Beschlussanfechtung A. Grundsätzliches I. Gegenstand der Anfechtung Geschäftsordungsbeschlüsse Erneute Beschlussfassung, Zweitbeschluss Negativbeschlüsse B. Antrag I. Formulierung des Antrages II. Auslegung der Anträge III. Zuständigkeit und Form C. Anfechtungsfrist XVI

10 D. Anfechtungsbefugnis I. Grundsatz II. Verletzung eigener Rechte III. ein Einstieg in das Verfahren eines anderen E. ein Suspensiveffekt F. Entscheidung des Gerichts G. Gegenstandswert I. Grundsatz II. ostentragung Eigentums-Entziehungsverfahren I. Grundsatz II. Verfahren Veräußerungsverlangen Gerichtliche Entscheidung Durchführung der Versteigerung Problemlösung in der Praxis Teil 4. Sonderprobleme Die WEG im Öffentlichen Recht I. WEG als Adressat von Verwaltungsakten II. WEG als lägerin im Verwaltungsprozess III. Der WEG-Verwalter im Verwaltungsrecht Zustellungsbevollmächtigter Rechtsmittel IV. Die WEG und das öffentliche Baurecht eine Teilungsgenehmigung Die WEG oder ein Miteigentümer als Bauherr Bauantrag eines Nachbarn V. Mobilfunk und Antennenanlagen Anhang A. Teilungserklärung B. Abgeschlossenheitsbescheinigung C. Wohnungsgrundbuchblatt D. Verwaltervertrag E. Protokoll einer WEG-Versammlung F. Wirtschaftsplan, Grundmuster G. Vertretungsvollmacht H. Erfüllungsbürgschaft I. Gewährleistungsbürgschaft J. Beteiligung am Baugenehmigungsverfahren Sachverzeichnis XVII