Die neue Erbschaftsteuer. Teil 2. Die Bewertung und Besteuerung von Immobilien

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1 Die neue Erbschaftsteuer Teil 2 Die Bewertung und Besteuerung von Immobilien (Stand: April 2009)

2 2 Die neue Erbschaftsteuer Teil 2 Die Bewertung und Besteuerung von Immobilien (Stand: April 2009) A. Der Zweck der Reform... 4 B. Unbebaute Grundstücke... 4 C. Die Bewertung bebauter Grundstücke... 4 I. Bewertung im Vergleichswertverfahren Vergleichswertverfahren Beispiel für das Vergleichswertverfahren... 5 II. Bewertung im Ertragswertverfahren Schema Ertragswertverfahren Formel Ertragswertverfahren Die einzelne Begrifflichkeiten Beispiel für das Ertragswertverfahren... 7 III. Bewertung im Sachwertverfahren: Schema Sachwertverfahren Formel Sachwertverfahren Die einzelnen Begrifflichkeiten:... 9 D. Besondere Bewertungsfälle I. Erbbaurechte Die Bewertung des Erbbaurechts (keine Vergleichsfaktoren vorhanden) Die Bewertung des Erbbaugrundstücks Gebäude auf fremden Grund und Boden III. Grundstücke im Zustand der Bebauung E. Verschonungsregeln für Immobilien: I. Verschonungsbetrag für vermietete Wohnimmobilien II. Familienheim III. Stundung IV. Belastungen des Grundstücks F. Fazit G. Links: Anlagen zum Bewertungsgesetz... 16

3 3 Hinweis: Dieser Leitfaden gibt Aufschluss über die Grundzüge der seit geltenden Erbschaft- und Schenkungsteuer. Die Kenntnis dieser rechtlichen und steuerlichen Grundzüge wird jedoch in aller Regel nicht genügen, um festzustellen, ob Bedarf für eine Vermögensnachfolgeregelung bzw. Erbschaftsteueroptimierung besteht oder nicht. Vielmehr bedarf es hierfür immer einer sorgfältigen individuellen Analyse und fachkundigen Beratung im Einzelfall, die durch die Lektüre des Leitfadens nicht ersetzt werden kann. Die Autoren übernehmen keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität der bereitgestellten Informationen. Haftungsansprüche gegen die Autoren, welche sich auf Schäden materieller oder ideeller Art beziehen, die durch die Nutzung oder Nichtnutzung der dargebotenen Informationen bzw. durch die Nutzung fehlerhafter und unvollständiger Informationen verursacht wurden, sind grundsätzlich ausgeschlossen, sofern seitens des Autors kein nachweislich vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verschulden vorliegt. Eine Vervielfältigung oder Verwendung des Textes ist ohne ausdrückliche Zustimmung der Autoren nicht gestattet.

4 4 A. Der Zweck der Reform Entsprechend der vom Bundesverfassungsgericht 2006 formulierten Maßgaben für eine realitätsnahe Bewertung von Grundbesitz kommt es im Erb- oder Schenkungsfall seit nun zu einer verkehrswertnahen Bedarfsbewertung des betroffenen Grundstücks. Die Praxis hatte gezeigt, dass Grundbesitz zum Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer bisher durchschnittlich nur mit etwa 50% bis 60% des Verkehrswerts bewertet wurde. Ziel der Reform ist es, nun eine realitätsnahe Bewertung aller Immobilien in Höhe des Verkehrswertes zu ermöglichen. B. Unbebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke werden auch künftig nach Fläche und Bodenrichtwert, allerdings ohne den bisherigen 20 %-igen Abschlag bewertet. Bodenrichtwerte sind für die Bewertungsverfahren daher nach wie vor von großer Bedeutung. Sie werden im Rahmen der Wertermittlung von Immobilien herangezogen, um den Bodenwert zu bestimmen, der gleichzeitig immer auch den Mindestwert jedes bebauten Grundstücks darstellt. Die Bodenrichtwerte werden von den örtlichen Gutachterausschüssen der Gemeinden und Landkreise regelmäßig ermittelt und gegen geringe Gebühr jedermann zur Verfügung gestellt. Sie werden ermittelt aus den Kaufpreisen von Grundstücken unter Berücksichtigung ihres Entwicklungszustandes (amtliche Kaufpreissammlungen). Der Bodenrichtwert für Bauland wird, abhängig von den Rechtsvorschriften in den einzelnen Bundesländern, mindestens alle zwei Jahre jeweils zum Jahresende/Jahresanfang ermittelt. Lässt sich kein Bodenrichtwert ermitteln, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Der Nachweis des niedrigeren Verkehrswerts durch Gutachten eines Sachverständigen bleibt bei der Bewertung von Immobilien und unbebauten Grundstücken auch weiterhin möglich. Angesichts der Verkomplizierung der Bewertungsmethoden ist mit einer erheblichen Zunahme von Sachverständigengutachten im Rahmen von Erbschaft- und Schenkungsteuerveranlagungen zu rechnen. Bis zur Fertigstellung sind Grundstücke mit Gebäuden im Zustand der Bebauung nach dem Sachwertverfahren zu bewerten (Wert des unbebauten Grundstücks zzgl. der zum Besteuerungszeitpunkt entstandenen Herstellungskosten). Hieraus können sich erhebliche Wertunterschiede ergeben, je nachdem, ob ein Grundstück kurz vor oder nach der Fertigstellung eines Bauvorhabens übergeht. C. Die Bewertung bebauter Grundstücke Für die Auswahl des Bewertungsverfahrens ist zwischen verschiedenen Grundstücksarten zu unterscheiden: Ein- und Zweifamilienhäuser..Vergleichs- oder Sachwertverfahren Mietwohngrundstücke..Ertragswertverfahren Wohn- und Teileigentum,....Vergleichs- oder Sachwertverfahren sonstige bebaute Grundstücke und Geschäftsgrundstücke...Ertragswertverfahren gemischt genutzte Grundstücke.Ertragswertverfahren Es kommen daher drei Bewertungsverfahren zur Anwendung, die hier skizziert und anhand von Beispielen veranschaulicht werden sollen.

5 5 I. Bewertung im Vergleichswertverfahren 1. Vergleichswertverfahren Das Vergleichswertverfahren sucht am Grundstücksmarkt für gleichartige Gründstücke bzw. Immobilien Vergleichswerte. Diese werden von den jeweiligen Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkäufen abgeleitet und in örtlichen Marktberichten regelmäßig veröffentlicht. Dieses Verfahren kommt insbesondere zur Anwendung für Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser. Es wird also der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Grundstücke abgeleitet, die nach Nutzung, Lage, Bodenbeschaffenheit und Zuschnitt mit dem zu bewertenden Grundstück vergleichbar sind. Bei Einfamilienhäusern wird mitunter nur der Vergleichswert bezogen auf das Gebäude ermittelt, und dem Bodenwert des unbebauten Grundstücks hinzugerechnet. Die Vergleichsgrundstücke müssen also mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen, insbesondere im Hinblick auf Größe, Lage und Alter des Objekts. Basis für Vergleichskaufpreise ist zunächst die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Im Anschluss sind gemäß den Besonderheiten des zu bewertenden Grundstücks Anpassungen vorzunehmen. Dabei werden private und öffentlich - rechtliche Belastungen wie Nutzungs- oder Duldungsrechte, Hypotheken, Grundschulden, Wegerechte nicht berücksichtigt. Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes durch Sachverständigengutachten kann jedoch auch hier jederzeit geführt werden. Anstelle von Vergleichspreisen können auch Vergleichsfaktoren gebildet werden, z.b. Quadratmeterpreise für Wohnungen eines Jahrgangs, einer bestimmten Größe in einem bestimmten Stadtviertel. Beziehen sich diese Faktoren nur auf das Gebäude, muss zusätzlich noch der Bodenwert addiert werden. 2. Beispiel für das Vergleichswertverfahren Bewertet werden soll eine Eigentumswohnung in der Stadt A, Baujahr 1965, Größe: 90 qm. Der mittlere Kaufpreis für Wohnungen in A in dieser Lage, Größe und Alter beträgt laut Gutachterausschuss: /qm. Größe x Kaufpreis pro qm = Grundstückswert 90 x = II. Bewertung im Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren wird angewendet bei Renditeobjekten wie Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken (soweit Mietwerte ermittelbar). Bei vermieteten Wohnimmobilien erfolgt in der Regel (s.u.) ein Abschlag von 10 % von der Bemessungsgrundlage. Die Bemessungsgrundlage von Renditeobjekten wie Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, für die sich eine Miete ermitteln lässt, ergibt sich aus der Summe des Bodenwertes und desjenigen Wertes, der anhand eines am tatsächlichen Ertrag orientierten Verfahrens ermittelt wird. Ermittelt werden jeweils getrennt der Ertragswert der baulichen Anlage und der Bodenwert. Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks, zu berechnen nach Fläche und Bodenrichtwert. Als bauliche Anlage gilt vereinfachend nur das Gebäude ohne Außenanlagen.

6 6 Das Ertragswertverfahren lässt sich danach wie folgt schematisch darstellen: 1. Schema Ertragswertverfahren E r t r a g s w e r t v e r f a h r e n Reinertrag =Rohertrag (jährliches Nutzungsentgelt ohne Betriebskosten)*1 abzüglich Bewirtschaftungskosten (Verwaltungs- Betriebs- und Instandhaltungskosten)*2 Vom so ermittelten Reinertrag ist weiter abzuziehen Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz*3)*4 Der so ermittelte Gebäudereinertrag ist dann zu kapitalisieren, d.h. zu multiplizieren mit Vervielfältiger*5 Entsprechend der verbleibenden Gesamtnutzungsdauer lt. Anlage 21 BewG In Abhängigkeit vom Liegenschaftszinssatz = Gebäudeertragswert zzgl. Bodenwert (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche) = Ertragswert eines Grundstückes Der so erhaltene Wert muss sich messen lassen an anderen Verfahrensergebnissen und muss zusätzlich die Lage auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigen, bevor man vom Verkehrswert im Sinne des 194 BauGB sprechen kann. 2. Formel Ertragswertverfahren EW = (RE p x BW) x V + BW EW = Ertragswert p = Liegenschaftszins RE = Reinertrag V= Vervielfältiger BW = Bodenwert Die nachfolgend verwendeten Nummerierungen verweisen auf die Begriffserläuterungen unter Ziffer 3. Die Anlagen zum Bewertungsgesetz sind wegen des Umfangs nicht mit abgedruckt. Am Ende des Leitfadens finden Sie jedoch eine Liste mit links zu den entsprechenden Anlagen

7 7 3. Die einzelne Begrifflichkeiten a) *1- Rohertrag Das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von 12 Monaten zu zahlen ist, bzw. die üblicherweise für ein vergleichbares Objekt erzielbare Jahresnettokaltmiete. b) *2- Bewirtschaftungskosten Die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten, wobei durch Umlagen gedeckte Betriebskosten unberücksichtigt bleiben. Es gelten hier allgemeine Erfahrungswerte und, soweit solche nicht zur Verfügung stehen, %-Pauschalen nach Anlage 23 BewG von der Jahresmiete (zwischen 17 und 30% der Jahresmiete). c) *3- Liegenschaftszinssatz Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Dieser wird von den Gutachterausschüssen jeweils örtlich unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten ermittelt und ist dort zu erfragen. Soweit keine konkreten Angaben vor Ort zur Verfügung stehen, ist je nach Gebäudeart von einem Zinssatz von 5 % - 6,5 % auszugehen: 5 % für Mietwohngrundstücke, 5,5-6 % für gemischt genutzte Grundstücke und 6,5 % für Geschäftsgrundstücke. Im Falle, dass das Grundstück wesentlich größer ist, als es einer den Gebäuden angemessenen Nutzung entspricht, und eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich ist, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen. d) *4- Bodenwertverzinsung Diese ergibt sich durch Bezug des Liegenschaftszinssatzes auf den Bodenwert. e) *5- Vervielfältiger/ Kapitalisierungsfaktor Maßgeblich für den Vervielfältiger sind der jeweilige Liegenschaftszinssatz (s.o.) und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des zu bewertenden Gebäudes (zu ermitteln aus der wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG und Baujahr) und der Vervielfältigertabelle nach Anlage 21 BewG, wobei gegebenenfalls bauliche Änderungen zu berücksichtigen sind. So verlängert sich die Restnutzungsdauer bei Modernisierungsmaßnahmen und verkürzt sich gegebenenfalls, wenn das Gebäude nicht mehr den allgemeinen Anforderungen des Grundstücks- und Mietmarktes entspricht. Die Restnutzungsdauer eines noch genutzten Gebäudes muss mindestens 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer betragen. 4. Beispiel für das Ertragswertverfahren Zu bewerten ist ein Mietwohngrundstück im Rheinland, Bewertungszeitpunkt 2008: Grundstücksfläche 800 qm Bodenrichtwert 205/qm Baujahr 1955 durchschnittlicher Zustand Jahresmiete: ,00 Kaufpreis ,00

8 8 Hier ist das Ertragswertverfahren anwendbar, da es sich um ein Mietwohngrundstück handelt und sich die übliche Miete ermitteln lässt. Beispielrechnung im Schema Ertragswertverfahren: Rohertrag (jährliches Nutzungsentgelt ohne Betriebskosten)*1 = Dies sind im Ergebnis 92 % des Kaufpreises. abzüglich Bewirtschaftungskosten (Verwaltungs- Betriebs- und Instandhaltungskosten)*2 hier 27% von = abzüglich Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz)*3 = Gebäudereinertrag x 5 % = Vervielfältiger*4 Liegenschaftszinssatz 5 %; Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre laut Anlage 22 BewG Restnutzungsdauer: 27 Jahre Vervielfältiger lt. Anlage 21 BewG: 14,64 Gebäudereinertrag x Vervielfältiger*4 = Gebäudeertragswert x 14,64 = zuzüglich Bodenwert (Bodenrichtwert (*5) x Grundstücksfläche) 205 /qm x 800 qm = = Ertragswert des Grundstückes = III. Bewertung im Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn kein Vergleichswert vorliegt oder bei Grundstücken in erster Linie die Herstellungskosten wertbestimmend sind, z.b. bei Wohnungseigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser; ferner bei Geschäfts- und gemischt genutzten Grundstücken, wenn sich keine ortsübliche Miete ermitteln lässt. Wird ein Grundstück im Rahmen des Sachwertverfahrens bewertet, so sind das Gebäude und der Boden getrennt zu bewerten. Der Boden ist dabei wie ein unbebautes Grundstück zu

9 9 bewerten (s.o.). Das Gebäude ist mit dem Gebäudesachwert auf der Basis der Herstellungskosten zu bewerten; ein gesonderter Ansatz von Außenanlagen erfolgt auch hier nicht. Das Sachwertverfahren lässt sich danach wie folgt schematisch darstellen: 1. Schema Sachwertverfahren S a c h w e r t v e r f a h r e n Gebäuderegelherstellungskosten laut Tabelle*1 x Bruttogrundflächeneinheiten des Gebäudes = Gebäuderegelherstellungswert abzüglich Alterswertminderung *2: Alter./. Gesamtnutzungsdauer = Alterswertminderungsfaktor x (Summe der) Gebäuderegelherstellungswert(e) = Gebäudesachwert zuzüglich Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche = vorläufiger Sachwert x Wertzahl *3 = Sachwert des Grundstücks 2. Formel Sachwertverfahren 3. Die einzelnen Begrifflichkeiten: a) *1 Gebäuderegelherstellungskosten SW = (GHW AWM + BW) x Wz SW= Sachwert GHK= Gebäuderegelherstellungswert AWM= Alterswertminderung BW= Bodenwert Wz= Wertzahl Dies sind die Herstellungskosten (in ) je Flächeneinheit (qm). Sie ergeben sich in Abhängigkeit von Gebäudeart, Baujahr und Ausstattung aus Anlage 24 BewG. Bezugsgröße ist die Bruttogrundfläche (BGF), also die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen (Keller, Erd- Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss) nach den äußeren Maßen der Bauteile (z.b. mehrschalige Wandkonstruktionen).

10 10 Anlage 24 BewG enthält für die verschiedenen Gebäudeklassen (Ein- Zweifamilienhäuser, Geschäftsgrundstücke) Tabellen, die die Regelherstellungskosten je qm- BGF nach Klassen angeben. Diese Klassen richten sich zunächst nach Ausbau (mit/ohne Keller, Dachgeschoss aus-/nicht ausgebaut usw.). Diese werden dann bestimmten Zeiträumen (etwa ; ) zugeordnet, innerhalb derer noch die Ausstattungsabstufungen einfach, mittel und gehoben getroffen werden. b) *2 Alterswertminderung (AWM) Diese bestimmt sich nach dem Alter des Gebäudes zum Bewertungsstichtag und der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG (festgelegt zwischen 40 bis 80 Jahre, letzteres z.b. immer bei reinen Wohngrundstücken). Die Wertminderung verläuft dabei linear und darf 40 % des Gebäuderegelherstellungswertes nicht unterschreiten. Maßnahmen, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängern bzw. Veränderungen, die diese verkürzen beeinflussen entsprechend die Restnutzungsdauer, indem dann rechnerisch von einem späteren oder früheren Baujahr auszugehen ist. Formel: Alterswertminderungsfaktor = (Alter : Gesamnutzungsdauer) x 100 : Alter c) *3 Wertzahl (Wz) Als Wertzahlen sind Marktanpassungsfaktoren anzuwenden, die von den Gutachterausschüssen ermittelt werden. Soweit diese nicht vorliegen, werden in der Anlage 25 BewG solche Wertzahlen vorgegeben. Sie ergeben sich für Wohngrundstücke in Abhängigkeit vom vorläufigen Sachwert und dem Bodenrichtwert (Faktoren zwischen 1,4 und 0,3). Für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Teileigentum werden pauschale Wertzahlen von den Gutachterausschüssen gebildet. 4. Beispielrechnung für das Sachwertverfahren Zu bewerten ist ein Einfamilienhaus im Rheinland, Bewertungszeitpunkt 2008: Grundstücksfläche 600 qm Bodenrichtwert 195 /qm Baujahr 1979 Bruttogrundfläche 360 qm Keller, ausgebautes Dachgeschoss mittlere Ausstattung, keine baulichen Maßnahmen, durchschnittlicher Zustand Einzelgarage (18 qm) Beispielrechnung im Schema Sachwertverfahren: Gebäuderegelherstellungskosten * für Haus laut 3.11 der Tabelle für Garage laut 4.11 der Tabelle x Bruttogrundflächeneinheiten des Gebäudes qm Haus qm Garage = Gebäuderegelherstellungswert Haus = Garage = =

11 11 abzüglich Alterswertminderung 1979 bis 2008: 29 Jahre : 80 Gesamtnutzungsdauer = 0,3625 0,3625 x = = zuzüglich Bodenwert = (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche) 195/qm x 600 qm = = x Wertzahl *3, Anlage 25 zu BewG 0,9 = Sachwert des Grundstücks: x 0,9 = D. Besondere Bewertungsfälle I. Erbbaurechte Das Recht, auf einem bestimmten Grundstück bauen zu dürfen (Erbbaurecht), ist Grundvermögen und unterliegt dessen Bewertungsregeln. Dabei sind die Werte für die einzelnen wirtschaftlichen Einheiten, nämlich Erbbaurecht und belastetes Grundstück gesondert zu ermitteln. Sie werden bei Vorhandensein entsprechender Indikatoren regelmäßig mit dem Vergleichswertverfahren bewertet. Liegen keine geeigneten Vergleichsindikatoren vor, bedient man sich einer schematischen Methode (finanzmathematische Methode) zur Bewertung: 1. Die Bewertung des Erbbaurechts (keine Vergleichswerte vorhanden) Der Wert des Erbbaurechts setzt sich dann zusammen aus einem Anteil des Bodenwertes und einem Anteil des Gebäudewertes. Der Bodenwertanteil entspricht dem wirtschaftlichen Vorteil des Erbbauberechtigten durch seine Einsparungen, die dadurch entstehen, dass er aufgrund des Erbbauvertrages in der Regel nicht den vollen Bodenwertverzinsungsbetrag entrichten muss. Der Bodenwertanteil wird bestimmt als Differenz der Verzinsung des Bodenwertes des unbelasteten Grundstücks zum vereinbarten jährlichen Erbbauzins. Er kann dann negativ sein, wenn etwa der vereinbarte Erbbauzins höher ist als der (bei Neuabschluss zum Stichtag der Bewertung) gängige Erbbauzins, z.b. bei stark gefallenen Bodenpreisen. Der Differenzbetrag wird anschließend über die Restlaufzeit mit einem Vervielfältiger kapitalisiert. Ist der Erbbauzins also höher als die Bodenverzinsung, kann der negative Betrag sogar den Gebäudewertanteil mindern, was zu einer Verringerung der Erbschaftsteuerbelastung führt. Der Gebäudewertanteil entspricht bei Bewertung im Ertragswertverfahren dem Gebäudeertragswert, bei Bewertung im Sachwertverfahren dem Gebäudesachwert (s.o.).

12 12 a) Schema Berechnung Erbbaurecht Verzinsungsbetrag des Bodenwertes Abzüglich vertraglich vereinbarter Erbbauzins p.a. x x Vervielfältiger laut Tabelle Anlage 21 BewG = Bodenwertanteil (kann auch negativ sein). zuzüglich + Gebäudeertrags- oder sachwert abzüglich Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks = Verkehrswert des Erbbaurechts b) Beispielrechnung zur Bewertung eines Erbbaurechts: Zu bewerten ist ein Erbbaurecht an einem Einfamilienhausgrundstück: Bodenwert des unbelasteten unbebauten Grundstücks Liegenschaftszinssatz des unbelasteten Grundstücks 3 % jährlich erzielbarer Erbbauzins (wertgesichert) 800 Gebäuderestnutzungsdauer 50 Jahre Restlaufzeit des Erbbaurechts 50 Jahre Sachwert der baulichen Anlagen: E r b b a u r e c h t Verzinsungsbetrag des Bodenwertes x 3 % = abzüglich vertraglich vereinbarter Erbbauzins p.a. 800,- = x x Vervielfältiger 21,48 = Bodenwertanteil zuzüglich

13 13 Gebäudeertrags- oder -sachwert abzüglich Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks hier (-) = Verkehrswert des Erbbaurechtes ~ Die Bewertung des Erbbaugrundstücks Der Bodenwertanteil wird hier bestimmt durch die Summe des Wertes des unbelasteten Grundstücks nach Abzinsung der Restlaufzeit des Erbbaurechts und dem Kapitalwert des jährlich (vertraglich vereinbarten) Erbbauzinses. Dieser Wert wird anschließend auf die Restlaufzeit kapitalisiert. Der Gebäudewertanteil ist ggf. zu addieren, wenn das Gebäude dem Grundstückseigentümer bei Beendigung des Erbbaurechts zufällt. Er entspricht also dem Wertvorteil, den der Grundstückseigentümer dadurch hat, dass er das Gebäude nicht finanziert. Dieser ist abhängig von der Restnutzungsdauer des Gebäudes, der Restlaufzeit des Erbbaurechts und der Höhe der Gebäudeentschädigung, soweit diese anfällt. a) Schema Berechnung Erbbaugrundstück b) Beispielrechnung im Schema: E r b b a u g r u n d s t ü c k abgezinster Bodenwert des unbelasteten Grundstücks (Abzinsungsfaktor laut Tabelle Anlage 26 BewG) zuzüglich über die Restlaufzeit kapitalisierte vereinbarte Erbbauzinsen Vervielfältiger laut Tabelle Anlage 21 BewG = Bodenwertanteil zuzüglich ggf. Gebäudeertrags- oder sachwert z.z. des Ablaufs des Erbbaurechts = Verkehrswert des Erbbaugrundstücks Zu bewerten ist ein Erbbaugrundstück bebaut mit einem Einfamilienhaus: Bodenwert des unbelasteten unbebauten Grundstücks Liegenschaftszinssatz des unbelasteten Grundstücks 4 % jährlich erzielbarer Erbbauzins (wertgesichert) 800 Gebäuderestnutzungsdauer 50 Jahre Restlaufzeit des Erbbaurechts 50 Jahre

14 14 E r b b a u g r u n d s t ü c k abgezinster Bodenwert des unbelasteten Grundstücks (Abzinsungsfaktor laut Tabelle Anlage 26 BewG) x 0,2281 = zuzüglich über die Restlaufzeit kapitalisierte vereinbarte Erbbauzinsen Vervielfältiger laut Tabelle Anlage 21 BewG 800,- x 21,48 = Gebäude auf fremden Grund und Boden = Bodenwertanteil, zuzüglich Gebäudeertrags- oder sachwert z.z. des Ablaufs des Erbbaurechts hier (-) = Verkehrswert des Erbbaugrundstücks = Wenn ein Gebäude auf fremden Grund und Boden errichtet wurde, etwa als Scheinbestandteil oder nach Nutzungsvereinbarung mit dem Eigentümer des Grundstücks, steht dem Nutzungsberechtigten nach Beendigung der Nutzung gegenüber dem Eigentümer möglicherweise ein Anspruch auf Ersatz des Verkehrswertes des Gebäudes zu. Hier stellt sich die Frage nach der Bewertung dieser Gebäude, wie etwa folgender Fall zeigt: Ein Unternehmen errichtet auf fremdem Grund und Boden eine Lagerhalle, um diese vom Grundstückseigentümer anzumieten. Das Grundstück gehört einer Erbengemeinschaft. Fällt das Gebäude nach Ablauf der Nutzungsdauer, wie typischerweise vereinbart, gegen Entschädigung des Verkehrswertes, an die Erbengemeinschaft, muss es nach den Grundsätzen über die Bewertung des Gebäudes auf fremden Grund und Boden bewertet werden; anders, wenn das Gebäude entschädigungslos übergeht: In diesem Fall wird es Teil des Wertes des Grundstücks mit der Besonderheit, dass dem Erbauer noch ein Nutzungsoder Nießbrauchsrecht zusteht. Bewertet werden auch hier selbständig und unabhängig voneinander das Gebäude und das belastete Grundstück. Das Grundstück wird bewertet aus Erwerbersicht. Danach sind auf den Bewertungsstichtag abgezinster Bodenwert und kapitalisiertes Nutzungsentgelt zu summieren. Der Abzinsungsfaktor für den Bodenwert wird in Abhängigkeit vom Zinssatz und der Restlaufzeit des Nutzungsverhältnisses ermittelt. Das kapitalisierte Entgelt für die Restlaufzeit der Nutzung errechnet sich durch das auf den Bewertungsstichtag vereinbarte Entgelt und Anwendung des Vervielfältigers nach Anlage 21 BewG darauf. Das Gebäude ist ebenfalls aus der Sicht eines möglichen Erwerbers, also nach dem Gebäudeertrags- oder -sachwert zu bewerten, wobei sich die Alterswertminderung nach Alter des Gebäudes und der tatsächlichen (nicht wirtschaftlichen) Gesamtnutzungsdauer richtet. Besteht für den Nutzer eine Beseitigungsverpflichtung bei Ablauf des Nutzungsrechts, ist bei Ermittlung des Gebäudeertragswerts der Vervielfältiger nach Anlage 21 BewG zu nehmen (orientiert an der am Bewertungsstichtag verbleibenden Nutzungsdauer; keine

15 15 Mindestrestnutzungsdauer). Ist dagegen der Gebäudesachwert zu ermitteln, bemisst sich die Alterswertminderung nach dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag und der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer (keine Restwertregelung). III. Grundstücke im Zustand der Bebauung Im Zwischenstadium von Baubeginn (oder Weiterbebauung) und Bezugsfertigstellung kann ein Gebäude nicht nach Erträgen bewertet werden. Für die Verkehrswertermittlung ist es ausreichend, die neu errichteten Gebäudeteile mit den bereits angefallenen Herstellungskosten dem Wert des unbebauten Grundstücks hinzuzurechnen. E. Verschonungsregeln für Immobilien: I. Verschonungsbetrag für vermietete Wohnimmobilien Für private und selbst genutzte Wohnimmobilien sieht das Gesetz keine Entlastung, für vermietete Wohnimmobilien jedoch eine Verschonung von 10 % des durch das Ertragswertverfahren ermittelten Wertes vor, soweit die Immobilie nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder zum begünstigten Vermögen eines Land- und Forstwirtschaftsbetriebes gehören. Allerdings können die mit dem vermieteten Grundstück in Zusammenhang stehenden Verbindlichkeiten auch nur zu 90 % Berücksichtigung finden. Geltend machen kann diesen Abschlag nur diejenige Person, der die Immobilie (z.b. per Teilungsanordnung im Testament) zugewiesen wurde. Fraglich ist derzeit noch, wie der Anteil im Falle einer gemischt genutzten Wohnimmobilie, also z.b. im typischen Fall des Ladenlokals im Erdgeschoss mit darüber befindlichen Wohnräumen, zu berechnen ist. II. Familienheim Zur steuerfreien Übertragung/Vererbung des selbst genutzten Familienheims wird auf die Erläuterungen im 1. Teil dieses Leitfadens verwiesen. III. Stundung Auf den Erwerb von vermieteten Wohnimmobilien und selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern bzw. Wohneigentum zu entrichtende Erbschaftsteuer kann beim Erwerb von Todes wegen zinslos gestundet werden, soweit die Erbschaftsteuer nicht aus dem Nachlass oder Eigenvermögen des Erben ohne Verkauf der ererbten Immobilie bezahlt werden kann (bei Aufgabe der Selbstnutzung endet die Stundung). Wann allerdings diese Stundungsregelung in der Praxis greifen wird, bleibt abzuwarten. Beweispflichtig für die Situation des Zwangverkaufs ist der Steuerpflichtige. IV. Belastungen des Grundstücks Am Bewertungsstichtag bestehende Belastungen des Grundvermögens sind grundsätzlich in Abzug zu bringen, soweit sich diese nicht bereits (Nießbrauchs- oder Wohnrechte) bei der Bewertung ausgewirkt haben. Belastungen, die im Zusammenhang mit begünstigtem Vermögen (z.b. Wohnimmobilie oder Familienheim) stehen, können jedoch nicht abgezogen werden, soweit der Erwerb begünstigt ist.

16 16 F. Fazit Maßgebliches Bewertungsziel für Grundstücksbewertungen sollte - wie aus der Gesetzesbegründung ersichtlich - nach dem Willen des Gesetzgebers der gemeine Wert sein, also der auf dem Markt erzielbare reelle Kaufpreis. Eine Bewertung in Höhe von 50-60% des Verkehrswertes von Immobilien wird es damit künftig nicht mehr geben. Selbst die Finanzverwaltung geht von einer Erhöhung der steuerlichen Bemessungsgrundlage bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen um ca. 60 % bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken sogar um ca. 75 % aus. Damit entfallen die bisherigen Bewertungsvorteile bei der Immobilienübertragung, aber auch der mittelbaren Grundstücksschenkung zu Lebzeiten. Ungeachtet der vorstehenden Bewertungsregelungen hat der Steuerpflichtige hat gem. 198 BewG auch in Zukunft immer die Möglichkeit, durch Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen nachzuweisen, dass der ermittelte Wert unter dem anzusetzenden von der Finanzverwaltung ermittelten Wert liegt. Der niedrigere gemeine Wert ist dann anzusetzen. G. Links: Anlagen zum Bewertungsgesetz Anlage 21- Vervielfältiger (zu 185 Abs. 3 Satz 1, 193 Abs. 3 Satz 2, 194 Abs. 3 Satz 3 und 195 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 Satz 3) Anlage 22- Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (zu 185 Abs. 3 Satz 3, 190 Abs. 2 Satz 2) Anlage 23- Pauschalierte Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis in Prozent der Jahresmiete oder üblichen Miete (ohne Betriebskosten) (zu 187 Abs. 2 Satz 2) Anlage 24- Ermittlung des Gebäuderegelherstellungswerts (zu 190 Abs. 1 Satz 4 und 5) Anlage 25- Wertzahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser nach 181 Abs. 1 Nr. 1 BewG und Wohnungseigentum nach 181 Abs. 1 Nr. 3 BewG (zu 191 Abs. 2) Anlage 26- Abzinsungsfaktoren (zu 194 Abs. 3 Satz 2 und Abs. 4 sowie 195 Abs. 3 Satz 2)