I IBW. Správa bytových domov ako kľúčová otázka pri obnove bytového fondu. Professionelle Hausverwaltung als Schlüsselmaßnahme

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1 Professionelle Hausverwaltung als Schlüsselmaßnahme zur thermischen Sanierung Správa bytových domov ako kľúčová otázka pri obnove bytového fondu Seminar , Bratislava I IBW Institut für Immobilien I mobilien Bauen und Wohnen GmbH Eichendorffgasse 4/8 A 1190 Wien T: +43(0) office@iibw.at Austrian Energy Agency Otto-Bauer-Gasse 6 A 1060 Wien T: office@energyagency.at Slovenská energetická agentúra Bajkalská Bratislava 27 T: +421 (2) office@sea.gov.sk

2 INHALT Dr. Nadejda Komendantova und Dr. Wolfgang Amann, IIBW: Professionelle Hausverwaltung als Schlüsselmaßnahme zur thermischen Sanierung 3 Die Referenten 5 Dr. Nadejda Komendantova: Professional housing management as precondition for refurbishment Ing.Arch. Elena Szolgayová: Wohnpolitische Schwerpunkte in der neuen Legislaturperiode Profesionálna správa domov šanca pre zateplovanie Štátna bytová politika, jej priority a nástroje Weitere Referate: Dr. -Ing. Kvetoslava Šoltésova: Übersicht über Wärmeverbrauch verschiedener Plattenbautypen in der Slowakei Mag. Herbert G. Pfeiffer: Wünsche an Hausverwaltungen aus Sicht eines Kreditgebers Dr. Alle Elbers: Refurbishment of high-rise residential areas in Slovakia The challenge DI Christof Amann: Hebelwirkungen einer öffentlichen Kommunikationsstrategie Dr. Irina Kotliar: International experiences in institution building in housing management Mag. Wolfgang Wahlmüller: Das Dienstleistungsangebot österreichischer Hausverwaltungen Dir. Hans Knoll: Mindestvoraussetzungen für die Implementierung von Verwaltungsstrukturen in der Slowakei Ing. Alena Stanová: Energetická efektívnosť budov súčasný stav v SR Požiadavky na správcov domov z pohľadu poskytovateľa úveru Aktivity PRC/DIGH na Slovensku Účinky verejnej komunikačnej stratégie na príklade Aktívna klíma moderné bývanie Medzinárodné skúsenosti v oblasti tvorby štruktúr správy domov Ponuka služieb rakúskych správcovských spoločností Minimálne predpoklady na implementáciu správcovských spoločností na Slovensku Profesionálna správa domov - Opatrenia bytového domu na Trenčianskej ulici v Bratislave 2

3 PROFESSIONELLE HAUSVERWALTUNG ALS SCHLÜSSELMAßNAHME ZUR THERMISCHEN SANIERUNG Dr. Nadejda Komendantova und Dr. Wolfgang Amann, IIBW HANDLUNGSBEDARF Die Slowakei hat einen im EU-Vergleich unterdurchschnittlich großen Wohnungsbestand von 350 Wohnungen pro Einwohner. Das ist deutlich weniger als die Tschechische Republik oder Ungarn und um ein Drittel weniger als der EU 15-Durchschnitt. In der Transformationsphase wurde annähernd ein Drittel des Bestands privatisiert. Das ist der höchste Anteil unter allen MOE-Ländern. Mehr als die Hälfte des heutigen Wohnungsbestands sind Mehrwohnungsbauten. Die Slowaken wenden mittlerweile etwa ein Sechstel ihrer Haushaltsausgaben für Energie aus. Das ist angesichts ählicher Energiepreise, aber wesentlich geringerer Einkommen, rund drei Mal so viel wie im EU 15-Durchschnitt. 1 Angesichts dieser wenigen Daten ist klar ersichtlich, dass der Bestandserhalt und seine thermische Verbesserung für die Slowakei einen besonderen Stellenwert hat. Trotz großer Bemühungen und wachsender Erfolge werden die Potenziale der thermischen Wohnhaussanierung heute noch bei weitem nicht ausgeschöpft. Die Gründe sind vielfältig und vielfach schwer zu ändern. Umfassende Sanierungen sind nur bei Einstimmigkeit der Eigentümer möglich. Einstimmigkeit ist aber angesichts der vielen einkommensschwachen Bewohner schwer erzielbar. Die Privatisierung hat zu vielen gemischt genutzten Objekten geführt. Dies erschwert die Meinungsfindung zusätzlich. In kaum einem Zehntel der Mehrwohnungsbauten wurden mittlerweile Eigentümergemeinschaften gebildet. Überraschender Weise scheint die Finanzierung von Sanierungen eine vergleichsweise leicht zu lösende Aufgabe zu sein. HAUSVERWALTUNG ALS SCHLÜSSELMAßNAHME Als wesentliches Problem erweist sich die Verwaltung der Bauten. Es gibt zwar eine gestzliche Verpflichtung zur Verwaltung. Professionelle Dienstleister sind aber noch die seltene Ausnahme. Das in diesem Bericht dokumentierte Seminar basiert auf der Überlegung, dass eine Professionalisierung der Hausverwaltung ein effektiver Zwischenschritt zur massenhaften thermischen Sanierung von Wohnbauten darstellen kann. Bei einer ordentlichen Verwaltung werden Eigentümer und Mieter an die regelmäßige Zahlung von Bewirtschaftungskosten gewöhnt. Hausverwaltungen haben nicht nur das Knowhow, Sanierungen zu organisieren, sie wickeln auch die Finanzierung mit der Eigentümergemeinschaft als haftendem Subjekt ab. Über mehrere Jahre nachgewiesene Zahlungsdisziplin und ein (durchaus bescheidener) Reparaturfonds erleichtern die Finanzierung einer umfassenden Sanierung über Förderungen und Bankdarlehen erheblich. Wohnungseigentum bedeutet Rechte, aber auch Pflichten. Professionelle Hausverwaltungen können den Eigentümern effektiv helfen, diesen Pflichten nachzukommen. OPTIONEN PROFESSIONELLER HAUSVERWALTUNG Im Seminar Professionelle Hausverwaltung als Schlüsselmaßnahme zur thermischen Sanierung wurden mehrere Ansatzpunkte definiert. Sie betreffen rechtliche wie auch wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Es besteht die gesetzliche Verpflichtung zur Einhebung eines Reparaturfonds. Seine Höhe erscheint zu gering. Erforderlich wären Ansparungen von ca. 20 SKK(=50 )/m² und Monat. Dies übersteigt al- 1 Housing Statistics in the EU (2005), PRC Bouwcentrum International (2005). 3

4 lerding vielfach die Zahlungsfähigkeit der Bewohner. Angesichts der häufig sehr hohen Heizkosten machen Contracting -Modelle Sinn. Dabei werden die Sanierungskosten teilweise durch die spätere Energieeinsparung finanziert. Die Zahl von Eigentümergemeinschaften hat sich zwar seit 1999 verdoppelt. Dennoch ist kaum ein Zehntel der Mehrwohnungsbauten in dieser Art organisiert. Ihre Bildung sollte durch einen gesetzlichen Auftrag angeregt werden. Die Slowakei könnte von der Hereinnahme von Knowhow aus Nachbarländern stark profitieren. Die österreichischen Gemeinnützigen Bauvereinigungen verwalten einen Bestand von Wohnungen. Sie haben nicht nur professionelle, sondern auch stark kundenorientierte Serviceangebote unter öffentlicher Aufsicht entwickelt. Die Betriebskosten in Österreich liegen bei etwa 1,40 /m² und Monat. Davon entfallen nur etwa 25 /m² und Monat auf die Hausverwaltung. Der große Rest sind öffentliche Abgaben und Steuern, Kosten für Müllentsorgung und Wasser, Hausbesorger, Versicherungen und Kleinreparaturen. NÄCHSTE SCHRITTE Mit dem Seminar im Oktober 2006 wurde ein erster Schritt getan. Es wurde versucht, wesentliche Akteure zusammen zu bringen und Informationen auszutauschen. Die öffentliche Verwaltung war ebenso vertreten wie Gemeinden, Genossenschaften, Eigentümervertreter, Energiedienstleister, Hausverwaltungen und internationale Berater. Die Präsentationen und Diskussionen haben mögliche Perspektiven aufgezeigt. Es geht darum, die professionelle Verwaltung des Wohnungsbestands in der Slowakei zum normalen Alltagsgeschäft zu machen. LITERATUR Amann, W., Lugger, K. (Ed.) (2006): Amann, W., Ball, M., Birgersson, B., Ghekiere, L., Lux, M., Mundt, A., Turner, B.: Der soziale Wohnbau in Europa. Österreich als Vorbild (Wien, IIBW). Amann, W. Beijer, E., Komendantova, N., Neuwirth, G., Roy, F., Schimpel, M., Schwimmer, W. (2006): HFA - A Housing Finance Agency for CEE/SEE. Feasibility Study (Wien, IIBW). Housing Statistics in the European Union 2004 (2005). National Board of Housing, Building and Planning, Sweden and Ministry for Regional Development of the Czech Republic (Ed.) (Karlskrona, Sweden: Boverket). Komendantova-Amann, N. (2006): Refurbishment of multi-storey panel block residential buildings in the region of Banska Bystrica. (Wien, IIBW). PRC Bouwcentrum International (2005): Sustainable Refurbishment of High-Rise Residential Buildings and Restructuring of Surrounding Areas in Europe. Report for European Housing Ministers Conference held in Prague, March 2005 (The Netherlands, PRC). 4

5 DIE REFERENTEN DI Christof Amann T: Projektleiter Austrian Energy Agency Rakúska energetická agentúra Dr. Wolfgang Amann amann@iibw.at T: Direktor IIBW, Wien Dr. Alle Elbers elbers@prc.nl T: Dir. Hans Knoll hans.knoll@sgn.at T: Direktor PRC Bouwcentrum International, Niederlande Direktor Neunkirchner Wohnungsgenossenschaft, Niederösterreich Mag. Nadya Komendantova komendantova@iibw.at T: Stv. Leiterin IIBW, Wien Irina Kotliar irina.kotliar@digh.nl T: Mag. Herbert G. Pfeiffer HPfeiffer@pss.sk T: DIGH - Dutch International Guarantees for Housing Direktor der Slowakischen Bausparkassa Slovenská stavebná sporiteľňa DI Johannes Schmidl johannes.schmidl@energyagency.at Projektleiter Austrian Energy T: Agency Dr. -Ing. Kvetoslava Šoltésova kvetoslava.soltesova@seabb.sk T: +421 (48) Ing. Alena Stanová Ing.Arch. Elena Szolgayová szolgayova@build.gov.sk T: Mag. Wolfgang Wahlmüller wolfgang.wahlmueller@oesw.at T: SEA, Slowakische Energieagentur A-Domus, Bratislawa Direktorin für Sozialen Wohnbau im Slowakischen Ministerium für Bauten und Regionalentwicklung Vorstand ÖSW Österreichisches Siedlungswerk Gemeinnützige AG, Wien Slovenská energetická agentúra MVRRSR, Ministerstvo Výstavby a Regioálneho Rozvoja SR 5

6 Nadejda Komendantova IIBW Professional housing management as precondition for refurbishment , Bratislava Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen Wien Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien Content 1. Background 2. Legal Framework 3. Financial Framework 4. Management Process 5. Housing management organizations 2 1

7 Background Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien Slovakia has the smallest number of dwellings per 1000 persons (350), ( the highest number of persons per a dwelling (3.21) and the second lowest useful floorspace per capita (26 m 2 ) among CEE5 Demand for housing in (Wirtz, 2006) About to vacant flats could be back on market after renovation (Urban Institute of the Republic of Slovakia 2005) In Bratislava 64% of dwellings are multi-family appartments, 79% of inhabitants live in this stock (Moravčikova, 2005) In Slovakia 52% of all dwellings are in multi-family appartment buildings, 76% are owner-occupied occupied Housing Statistics in the EU (2005) 82% of housing stock was built between Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien Legal framework According to the Act on transition of the foundation function from f national committees towards municipalities (518/1990) and the Act t on municipal property (138/1991) responsibilities for dwellings were e shifted to municipalities According to the Act on flat ownership transfer (182/1993) imposes an obligation to provide administration of a dwellings after provatisation and to establish a fund of operation, maintenance and repair and to collect payments (0.17 to 0.27 Euro per m 2 ) Deficiencies: the lack of special condominium law, condominium compulsory in mixed-ownership, cooperative housing law and rental housing law (PRC Bouwcentrum International 2005) 4 2

8 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien Legal framework: problems Absence of motivation from the side of owners to establish a new organization and to accept new responsibilities without propriate legislation Administrative procedures to establish a condominium as a legal entity are complicated and costly Inadequate guidelines regarding cost-sharing sharing mechanism and enforcement possibilities (Tsenkova, 2004) Quelle: # 5 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien Two possible ways of financing: natural entities (mainly refurbishment of dwellings) and legal entities (refubishment of the building) OWN SOURCE FOREIGN SOURCE PUBLIC FINANCE PRIVATE FINANCE FUND FOR MAINTENANCE AND REPAIR.THE MINISTRY OF CONSTRUCTION AND REGIONAL DEVELOPMENT (MVRR SR): SUBSIDY FOR ELIMINATION OF SYSTEM (STRUCTURAL) FAILURES.THE STATE HOUSING FUND (ŠFRB): RENEWAL OF HOUSING STOCK.THE SLOVAK GUARANTEE AND DEVELOPMENT BANK (SZRB): PROGRAM OF BANK GUARANTEES Contractual Savings for Housing Bank Mortgage, Commercial and Consumer Credits FINANCIAL SOURCES FOR MAINTENANCE AND REFURBISHMENT OF HOUSING STOCK Source: Szabova A.,

9 Natural entities Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Change rel. comsumer prices Unemployment rates At-risk-of-poverty rate before social transfers At-risk-of-poverty rate after social transfers Housing consumption as % of private consumption (national accounts) Czech Republic Hungary Poland Slovakia Slovenia Source: Housing Srtatistics in the EU, Eurostat, PRC Bouwcentrum International, Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien Slovenia Slovakia Poland Gross monthly wages Income per Household Hungary Czech Republic In most cases multi-appartment buildings have social mix inherited from the previous housing allocation system (Lux, 2003) Income and labour market inequalities changed socio-economic profile and lead to poverty increase (Nedovic-Budic, 2006) Source: PRC Bouwcentrum International,

10 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien Management Process: Problems Significant share of stock is in multi-family appartment buildings with needs for investments in technical improvements of engineering systems (Bouwecentrum International 2005) Absence of efficient intermediaries and uncertain legal framework as well as financial statements and collateral make mobilization of funds difficult (Butler et al, 2004) Increasing utilities prices reduce ability of dwelling owners to invest into maintenance and renovation (Tsenkova, 2005) 9 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien Management Process Administrator can be: condominium of flat owners or an external administrator Condominiums have the biggest problems with: Communication with flat-owners. 55% of condominium administrators mentioned that only half of owners take part on owners meetings (Urban Institute of Slovakia) Missing payment willingness and ability from the side of home- owners. Increased level of ownership caused low labour mobility and unemployment. Another reason: only costs for energy make already 25% of monthly income of low-income households (Vaga( Vagač) 10 5

11 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien Housing management organisations Municipal housing management (typical for smaller municipalities, performed by an employee in charge of management or independent organisational municipal unit) Contributory or fully funded organizations from state budget Business organisations: the limited liability companies (municipality can own up to 100% of equity) and the joint-stock companies Housing cooperatives (manage 22% of all dwellings) Other non-profit housing organisations (limited experience with this kind of organisations) Source: Ivanička, Non-profit organisations Were established only recently Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien Can be created in case if municipality invests at least 51% of capital c Can be founded by a natural person, a legal entity or the state according to the Act on the non-profit organisations rendering public services (213/1997, amended in 2001) Their work is regulated by the Commercial and Civil Codes, no specific Housing Act exists (Ivanička, 2005) At present they can help only people who work and have low but regular income Problems: lack of practical experience and legislation, belief that t free housing market would decide all problems (Ivani ( Ivanička, 2005) 12 6

12 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien Non-profit organisations: benefits They take care of both: housing development and management so the life-cycle cost approach is easier to implement Strong financial discipline and access to subsidies allow NPO to invest into maintenance and collect means back through rents Are able to function with minimum of subsidies as they achieve economy of scale from their operations NPO can easier introduce modern housing management techniques Can easier get loans and thus are able to invest not only into maintenance but in reconstruction too 13 7

13 Štátna tna bytová politika, jej priority a nástroje Ing. arch. Elena Szolgayová,, MVRR SR Seminár Správa bytových domov ako kľúčovk ová otázka pri obnove bytového fondu,, Bratislava, Koncepcia štátnej tnej bytovej politiky do roku Pôsobnosť v oblasti rozvoja bývania 2. Rozvoj bývania 3. Hospodárenie s bytovým fondom 4. Pozemky a technická infraštrukt truktúrara 5. Sociálna politika v bývaní 6. Nástroje podpory rozvoja bývania 7. Bývanie a Európska únia 1

14 1. Pôsobnosť v oblasti rozvoja bývania úlohy štátutu pôsobnosť samosprávnych krajov pôsobnosť obcí pôsobnosť súkromného sektoru 2. Rozvoj bývania kvantifikácia rozvojových trendov programy rozvoja bývania obnova bytových domov 2

15 Štruktúra dokončených bytov v období od r do r včlenení podľa vlastníckych foriem Druh vlastníctva Súkromné tuzemské Družstevn stevné Štátnetne Obecné Ostatné Spolu Dokončen ené byty Pozn.: Údaje sú spracované z podkladov Štatistického úradu SR Vývoj počtu začatých a dokončených bytov za roky 1994 až 2005 Počet bytov Roky Byty začaté Byty dokončené 3

16 3. Hospodárenie s bytovým fondom štruktúra ra bytového fondu návrhy úprav legislatívneho rámca r výkon správy, plány opráv, rozúčtovanie služieb Pozemky a technická infraštrukt truktúrara zákon o ochrane a využívan vaní poľnohospod nohospodárskej pôdy zákon o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady rozvoj verejnej technickej infraštrukt truktúryry 4

17 5. Sociálna politika v bývaní bývanie marginalizovaných skupín kategórie sociálneho bývania príspevok na bývanie zákon o samospráve vyšší šších územných celkov 6. Nástroje N podpory rozvoja bývania úverová politika dotácie bankové záruky 5

18 Výdavky ŠR R na rozvoj bývania Rok (v mil. Sk) Program rozvoja bývania , , ,63 ŠFRB 2 519, , ,3 Štátna tna prémia k stavebnému sporeniu Štátny tny príspevok k hypotekárnym úverom Kapitola MVRR SR spolu 2 580,00 745, , ,00 670, , ,00 650, ,93 7. Bývanie a Európska únia spolupráca v rámci r EÚE spolupráca bilaterálna lna a regionálna spolupráca v rámci r EHK OSN 6

19 Konkrétne návrhy n výstupov úpravy legislatívneho rámca: r návrh úpravy zákona z o samospráve vyšší šších územných celkov pre oblasť rozvoja bývania, návrh úpravy zákona z o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pre oblasť správy bytov a transformácie vlastníctva, analýza diferencovania výšky príspevku na bývanie vo vzťahu k vlastníckemu a nájomnn jomnému mu bývaniu, návrh úprav Občianskeho zákonnz konníka ka pre oblasť poskytovania bytových náhrad, n analýza účinnosti zákona z o energetike z hľadiska zabezpečenia enia rozvoja distribučných sústav, s stav, návrh zákona, z ktorý upraví podmienky nájomných vzťahov, návrh smernice o programe bývania obce a samosprávneho kraja. 7