Zweifachturnhalle Gulliver - Bauabrechnung

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1 5 Zweifachturnhalle Gulliver - Bauabrechnung Bauabrechnung «Zweifachturnhalle mit Mehrzwecknutzen und Schulraumergänzung» Der Gemeinderat beantragt den Stimmberechtigten, betreffend die durch die Schulpflege vorgelegte Bauabrechnung zu beschliessen: Die Bauabrechnung über das Projekt «Zweifachturnhalle mit Mehrzwecknutzen und Schulraumergänzung» wird mit Mehrkosten von Fr (9,87% des budgetierten Baukredits) genehmigt. Abzüglich der (nicht budgetierbaren) Einnahmen entstehen damit Nettomehrkosten von Fr. 1'144'049 (8.26% des budgetierten Baukredits). Abrechnung Hauptetappen der Projektrealisierung Am 26.September 2004 wurde an einer Urnenabstimmung das Projekt «GULLIVER-Zweifachturnhalle mit Mehrzwecknutzen und Schulraumergänzung mit einem Realisierungskredit von Fr. 13'148'000.- Fr. bewilligt. Im Kostenvoranschlag, der als Basis für den beantragten Baukredit diente, waren bewusst keine Reserven eingebaut. Am 8. November 2004 erfolgte der Spatenstich. In rascher Folge wurde die alte, aus den 50-er Jahren stammende Turnhalle des Schulhauses Dorf abgerissen und mit dem Baugrubenaushub begonnen. Im März 2005 wurde der tiefste Punkt der Baugrube erreicht und es konnte mit dem Bau der Bodenplatte begonnen werden. 13 Bohrungen für den Bezug von Erdwärme wurden bis in eine Tiefe von 200 m vorgetrieben. Am 13. April erfolgte durch Schülerinnen und Schüler der Primarklassen Dorf die feierliche Grundsteinlegung. Im Verlauf des Sommers 2005 wuchs das neue Gebäude schrittweise in die Höhe und im September 2005 konnten die mächtigen Stahlträger des Turnhallendaches in einer spektakulären Aktion eingelegt werden. Im Dezember 2005 wurde der Rohbau abgeschlossen. Der kälteste Winter seit 20 Jahren führte zu Terminverzögerungen. Um jegliches Risiko auszuschliessen, musste mit den Abdichtungsarbeiten am Turnhallendach zugewartet werden, bis wieder wärmere Normwerte erreicht waren. Im März 2006 wurde die Terminplanung angepasst und der Termin für die Inbetriebnahme auf Oktober 2006 festgesetzt. Fristgerecht konnte am 28./29. Oktober das Einweihungsfest gefeiert werden. Turnhalle und Schulgebäude gingen in eine Testphase. Das erste Betriebsjahr der neuen Anlage war geprägt von sorgfältigen Garantie- und Kontrollarbeiten. NutzerInnenrückmeldungen machten Nachbesserungen der Akustikmassnahmen und weitere Feinkorrekturen notwendig. Inzwischen hat GULLIVER seine Funktionalität für den Schulbetrieb, Vereinssport, sportliche Grossanlässe und weitere Veranstaltungen nachgewiesen. Der Hallenbetrieb ist an den Wochentagen zu 100% ausgelastet und die Nachfrage nach Wochenendnutzungen ist gross und zunehmend. 47

2 Abbruch alte Turnhalle Baugrube 48

3 Spezialkran Stahlträgereinbau Baustopp Winter

4 Gesamtkostenübersicht Kredit Aufwand Abweichung Mehrkosten Ertrag Bewilligter Kredit 13'148'000 Bauteuerung gemäss Baukostenindex 696' % Kredit baukostenindexiert 13'844'824 Mehrkosten Unvorhergesehenes 4.28% 592'000 Nachträge Bauherrschaft 1.45% 201'000 Übrige Mehrkosten 4.14% 573'422 Total Mehrkosten 1'366' % Gesamtaufwand Bauherrschaft 15'211'246 Sponsorenprojekte Sportbelag oberes Spielfeld 67'000 Kletterwand in Gymnastikhalle 33'000 Sponsorenbeitrag 100'000 Subvention Kt.ZH 60'000 Beitrag Sport Toto 161'400 Übrige Einnahmen 973 Gesamtaufwand 15'311'246 Gesamtertrag 322'373 Nettoinvestitionen 14'988'873 Nettomehrkosten 1' % Teuerungsberechnung In der Weisung zur Urnenabstimmung vom wurde darauf hingewiesen, dass sich der Baukredit aufgrund der indexierten Baukostenentwicklung verändern kann. Basis für den dannzumal beantragten Baukredit war der KV, berechnet im April Die Berechnung des indexierten Baukredites als Basis für die Schlussabrechnung ergibt sich aus der nachstehenden Tabelle. 50

5 Baukosten-Index Basis Baukosten-Index Basis kumulierte Veränderung in % Dauer Bauteuerung Ausgangslage Kredit Aufwand Kredit bewilligt per Oktober '148'000 Baukosten bis % 495'100 Baukostenteuerung 2004 ab % '167 1'167'682 Baukostenteuerung % '705 5'660'387 Baukostenteuerung 2006 bis % '952 7'888'077 Baukostenindex vom Total Baukostenteuerung 696'824 Kredit baukostenindexiert 13'844'824 Abweichung zum Kredit 5.30% Baukosten Total 15'211'246 Mehrkosten Die Projektkommission, unterstützt vom externen Controlling, führte ab Baubeginn eine straffe Kostenkontrolle. Das mit der Baurealisation beauftragte Generalplanerteam musste an den regelmässig stattfindenden Sitzungen eine detaillierte Kostenübersicht präsentieren und Abweichungen zum KV und den abgeschlossenen Werkverträgen mit Anträgen begründen sowie eine laufende Kostenprognose erstellen. Die Baukommission führte eine Mehrkostenübersicht in zwei Kategorien: Unvorhergesehenes: Unter diesem Titel wurden alle im Verlauf der Bautätigkeit erkennbaren Mehraufwendungen erfasst, die beim Planungsstand in der Kostenvoranschlagphase nicht erkennbar waren und sich erst im Bauablauf ergaben. Die einzelnen Nachträge wurden an den Sitzungen der Baukommission genehmigt. Die Gesamtaufwendungen für die Mehrkostenkategorie Unvorhergesehenes betragen Fr. 592'000.-, was einer Kostenüberschreitung von 4,28% auf der Basis des indexierten Baukredites entspricht. Nachträge Bauherrschaft: Unter diesem Titel wurden alle Mehraufwendungen erfasst, die aus Sicht der Bauherrschaft als Mehrbestellungen gegenüber den Werkverträgen im Verlaufe der Detailplanung und Bauausführung erkennbar und notwendig wurden. Die Bauherrschaft übte sich angesichts der erkennbaren Mehrkosten in grösster Zurückhaltung bezüglich von Mehrbestellungen. Die Gesamtaufwendungen für die Mehrkostenkategorie «Nachträge Bauherrschaft» betragen Fr. 201'000.-, was einer Kostenüberschreitung von 1,45% auf der Basis des indexierten Baukredites entspricht. Die Schlussabrechungen der am Bau beteiligten Unternehmungen trafen in der Mehrheit nach dem Zeitpunkt der Inbetriebnahme des Bauwerkes ein. Steuerungseinflüsse der Bauherrschaft und des Kostencontrollings waren zu diesem Zeitpunkt der Kostenentwicklung nicht mehr möglich. Sämtliche Abweichungen gegenüber den Werkverträgen wurden durch das Generalplanerteam detailliert geprüft und stichprobenweise durch das externe Controlling auf ihre Plausibilität überprüft. Die Mehrkosten sind in der Kategorie «Übrige Mehrkosten» ausgewiesen. 51

6 Übrige Mehrkosten: Die übrigen Mehrkosten belaufen sich auf einen Betrag von Fr. 573'422.-, was einer Kostenüberschreitung von 4,14% auf der Basis des indexierten Baukredits entspricht. Mehrkostennachweis Unvorhergesehenes 592'000 BKP 1 22'000 Rodungen 3'000 Anpassungen ausserhalb Perimeter 14'000 Leitungsumlegung Wasser 5'000 BKP 2 469'000 Altlastsanierung Baugrube 114'000 Mehraufwendungen Böschungsvermessungen 11'000 Öltank Pausenplatz 9'000 Fundamente für Pneukran 12'000 Wasserhaltungsmassnahmen infolge schlechter Witterung 26'000 Notdächer Baugrube infolge schlechter Witterung 12'000 Fassadensockelsanierung Primarschulhaus 43'000 Projektänderung Notausgang Parkgarage Gemeindehaus 38'000 Provisorien infolge Terminverschiebungen 23'000 Abänderung Brüstung Tribüne 17'000 zusätzliche Akustikmassnahmen Turnhalle 117'000 Terminverzögerung infolge schlechter Witterung 5'000 prov. Heizmassnahme infolge schlechter Witterung 42'000 BKP 4 9'000 Schutzmassnahmen bestehender Baum Gemeindehaus 9'000 BKP 5 92'000 Falsche Grundlage Gebäudeversicherungswert 67'000 Höhere Anschlussleistung EKZ 12'000 Mehraufwendungen Submissions- und Planunterlagen 13'000 Nachträge Bauherrschaft 201'000 BKP 2 84'000 Gegensprechanlage Schulgebäude 3'000 Erweiterung Telefonanlage 15'000 Spotbeleuchtung Foyer 9'000 versch. Schreinerarbeiten 9'000 Mehrbestellungen Schlosszylinder 12'000 qualitativ besserer Bodenbelag 25'000 Spezialbelag Therapieraum 4'000 zusätzliche Tapeten Treppenbrüstung 7'000 BKP 4 43'000 Ballfang Spielfeld 3'000 zusätzliche Ausstattungen 40'000 BKP 5 58'000 Mehraufwand Controlling und Sitzungsgelder 30'000 Einweihungsfeier 28'000 52

7 BKP 9 16'000 Hebebühne anstelle Rollgerüst 7'000 Beschriftungen, Abfallbehälter 9'000 Übrige Mehrkosten Baugrubenaushub: Mehrmengen Aushub, Abtransport, Deponie und Hinterfüllungen aufgrund effektiver Ausmasse Regieaufwand Baumeisterarbeiten: Anpassungen Baustellenzufahrt zusätzlich notwendige Armierungen und Stahlauflagen notwendige Anpassungen im Zuge der Detailplanung (Trägerauflager Stahlbau, Bindlöcherabdichtung, Regenschutzdächer, Eingiessarbeiten Oblichthäuser, Abdichtungsmuffen und Rohreinführungen, Schalldämmschichten, Mehraufwendungen Betonpumpen) Regieaufwand Stahlbau Bodenbeläge Regieaufwand Diverses Als Referent wird Bauvorstand Hanspeter Draeyer (Präsident der Projektkommission GULLIVER im Auftrag der Schulpflege Rüschlikon) bestimmt. Gutachten des Gemeinderates Das Projekt «Gulliver» wurde von den Stimmbürgerinnen und Stimmbürgern am mit grosser Mehrheit gutgeheissen. Das Bauwerk gehört mit seiner charakteristischen Architektur bereits heute zu Rüschlikon wie andere öffentliche Bauten. Der «Gulliver» erfüllt seit dem Tag der Einweihung seinen Zweck als Bildungs- und Sportstätte für Schulkinder, Jugendliche und Vereine. Die bei einer konservativen Teuerungsberechnung ausgewiesene Kostenüberschreitung von netto 8.26% erachtet der Gemeinderat angesichts der Komplexität des Bauvorhabens, der schlechten Witterung während der Bauphase und unvorhergesehenen «Überraschungen» im Baugrund als angemessen. Der Gemeinderat dankt der Projektkommission und der Schulpflege für ihre grosse und ausgezeichnete Arbeit. Er empfiehlt der Gemeindeversammlung, der vorliegenden Bauabrechnung über das Projekt «Zweifachturnhalle mit Mehrzwecknutzen und Schulraumergänzung» mit Nettomehrkosten von Fr. 1'144' oder 8.26 % des budgetierten Baukredites, zuzustimmen. Rüschlikon, 2. April 2008 GEMEINDERAT RÜSCHLIKON Der Gemeindepräsident Der Gemeindeschreiber Dr. Bernhard Elsener Benno Albisser 53

8 Gutachten der Rechnungsprüfungskommission 1. Baukosten In der Weisung zur Urnenabstimmung vom 26. September 2004 wurde der Gemeinde in Aussicht gestellt, dass sich die totalen Baukosten des «Gulliver» auf insgesamt CHF Mio. belaufen. Die Baukosten sollten dabei sich im Rahmen der allgemeinen Baukostenteuerung erhöhen dürfen, und zwar entsprechend der Änderung der Baukosten zwischen dem Indexstand am und dem Datum der Bauausführung. Aus der Tabelle «Gesamtkostenübersicht» in der Bauabrechnung lassen sich die Baukosten wie folgt zusammenfassen: - Bewilligter Kredit gemäss Urnenabstimmung vom CHF 13'148' Bauteuerung CHF 696' Mehrkosten CHF 1'366' Total Baukosten gemäss Baukostenabrechnung vom CHF 15'211' Gemäss vorstehendem Antrag des Gemeinderats entsprechen die Mehrkosten 9.87% des kostenbereinigten Kredits. Aus Sicht der RPK werden die Mehrkosten in der vorliegenden Bauabrechnung unterschätzt, weil der Einfluss der Teuerung überschätzt worden ist. Massgeblich für die Bemessung der Teuerung ist, gemäss den Grundlagen für die Urnenabstimmung vom September 2004, der Zeitpunkt der Bauvollendung. Nun wird in der vorstehenden Berechnung implizit angenommen, dass alle (Teil-) Bauprojekte per Ende des jeweiligen Jahres vollendet wurden. Dies obwohl während der gesamten Bauzeit laufend Akontozahlungen für ausgeführte Arbeiten geleistet wurden. Durch diese Darstellung in der Bauabrechnung wurde der Einfluss der Bauteuerung über- und die Mehrkosten unterschätzt. Um das Ausmass abzuschätzen, in dem die Bauteuerung in der vorliegenden Bauabrechnung über- und die Mehrkosten unterschätzt wurden, geht die RPK in ihrer nachstehenden Tabelle von der Annahme aus, dass die Zahlungen quartalsweise geleistet wurden und dass die Bauteuerung unter dem Jahr jeweils gleichmässig angestiegen ist (Der Wohnbaukostenindex der Stadt Zürich, der in der Bauabrechnung herangezogen wurde, wird nur jährlich ermittelt, und zwar jeweils per 1.4.): 54

9 Anteil der Teuerung und der Mehrkosten in der Bauabrechnung «Gulliver» Wohnbaukostenindex (umbasiert, intrapoliert) Aufwand (Annahme Quartalszahlung) Anteil Teuerung Wohnbaukostenindex per ' Wohnbaukostenindex per per '227 2'330 per '227 4'674 per '227 7'033 Wohnbaukostenindex per '415'097 34'194 per '415'097 39'751 per '415'097 45'330 per '415'097 50'930 Wohnbaukostenindex per '629' '077 per '629' '714 per '629' '695 per Wohnbaukostenindex per Baukosten Total inklusive Teuerung 15'211'246 Baukostenteuerung Total 591'728 Baukosten Total exklusive Teuerung 14'619'518 Kredit per '148'000 Mehrkosten 1'471'518 in Prozent des Kredits per % Damit verändert sich die «Gesamtkostenübersicht» der Bauabrechnung aus Sicht der Rechnungsprüfungskommission wie folgt: - Bewilligter Kredit gemäss Urnenabstimmung vom CHF 13'148' Bauteuerung CHF Mehrkosten CHF 1' Total Baukosten gemäss Baukostenabrechnung vom CHF 15'211' Die Mehrkosten betragen damit 11.19% des bewilligten Kredits. Gemäss Aussage von Branchenexperten zeigt die Erfahrung, dass Kostenüberschreitungen bei komplexen Projekten in der Grössenordnung von 5% bis 8% im Rahmen des Üblichen sind. Im vorliegenden Fall wurde der Rahmen des Üblichen reichlich ausgeschöpft, betragen doch die Mehrkosten nach Abzug der Teuerungseffekte mehr als 11% des vom Stimmbürger bewilligten Kredits. Im Antrag des Gemeinderats ist auch die Rede von «Nettomehrkosten» von Fr. 1'144'049 (8.26% des budgetierten Baukredits). Dieser Betrag kam zustande, indem von den ausgewiesenen Mehrkosten verschiedene Einnahmen abgezogen wurden. 55

10 Aus Sicht der Rechnungsprüfungskommission ist diese Darstellung falsch: 1. Die Verrechnung von Einnahmen mit (Bau-) Kosten widerspricht dem in der Rechnungslegung zentralen Prinzip der Bruttobetrachtung. Im Antrag zur Urnenabstimmung vom 26. September 2004 wurden die Baukosten korrekt nach dem Bruttoprinzip budgetiert. Daher ist es falsch in der nun vorliegenden Bauabrechnung Einnahmen abzuziehen. 2. Bei einem Teil der aufgeführten Einnahmen handelt es sich gar nicht um Einnahmen für die Gemeinde: Die «Sponsorenbeträge» sind Zahlungen aus einer Vergabestiftung im Umfang von CHF 100'000. Diese Zahlungen erfolgten jedoch unter der Voraussetzung eines Gegengeschäfts, das darin besteht, dass die Gemeinde Rüschlikon CHF 100'000 für ausländische Hilfsaktionen leistet. Der finanzielle Nettoeffekt für die Gemeinde ist somit Null und die gewählte Darstellung in der Bauabrechnung ist irreführend. 2. Betriebskosten In der Weisung zur Urnenabstimmung vom 26. September 2004 wurde der Gemeinde bezüglich der Betriebskosten des «Gulliver» in Aussicht gestellt, dass - aufgrund des Minergie-Standards mit tieferen Energiekosten gerechnet werden kann - der Verbrauch von Elektrizität wegen erhöhter Nutzung zunehmen wird - die Kosten für den Gebäudeunterhalt aufgrund der grösseren Fläche um zirka CHF 45'000 zunehmen werden - ein Teil der Mehrkosten durch erhöhte Mieteinnahmen kompensiert werden wird. Auf Grundlage der uns vorliegenden Unterlagen kann zu den Folgekosten und zu den in Aussicht gestellten zusätzlichen Einnahmen im heutigen Zeitpunkt noch keine Aussagen gemacht werden. 3. Finanzierung In der Weisung zur Urnenabstimmung vom 26. September 2004 wurde der Gemeinde in Aussicht gestellt, dass die Finanzierung des Projekts Gulliver im Jahr 2004 vollständig aus den Mitteln der laufenden Rechnung und in den Jahren 2005 und 2006 aus folgenden Quellen erfolgen kann: - Laufende Rechnung (ordentliche Abschreibungen) CHF 1.1 Mio. - Aufnahme von Fremdkapital CHF 1.5 Mio. - Entnahme aus Eigenkapital (Liegenschaftenverkauf) CHF 6.7 Mio. - Übrige Entnahme aus dem Eigenkapital CHF 2.0 Mio. Dieser Finanzierungsplan wurde nicht umgesetzt. Insbesondere hat der Gemeinderat bis zum heutigen Zeitpunkt keine Liegenschaften verkauft. Empfehlung der Rechnungsprüfungskommission Die Rechnungsprüfungskommission empfiehlt den Stimmberechtigten, die Bauabrechnung über das Projekt «Zweifachturnhalle mit Mehrzwecknutzen und Schulraumergänzung» (Gulliver) trotz Mehrkosten von CHF 1 471' (11.19% des budgetierten Baukredits) zu genehmigen. Rüschlikon, den 31. Oktober 2008 Rechnungsprüfungskommission Rüschlikon Präsident Aktuarin Reto Kuhn Claudia Steinebrunner 56