Zur rechtlichen Sicherung von baurechtlichen Verpflichtungen

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1 Fach beiträge Zur rechtlichen Sicherung von baurechtlichen Verpflichtungen Von Prof. Franz Reuter 1 Einführung Bauvorhaben können daran scheitern, dass bauordnungsrechtliche Anforderungen, wie z. B. Zuwegung, Gebäude- und Grenzabstände, Stellplätze und Freiflächen, auf dem Baugrundstück nicht erfüllt werden können. Entsprechende Schwierigkeiten treten insbesondere auf, wenn das Grundstück für eine baurechtlich zulässige und wirtschaftlich vernünftige Bebauung unzweckmäßig geformt und zu klein ist oder abseits der Straße liegt In solchen Fällen bietet das Bauordnungsrecht die Möglichkeit, die baurechtlichen Mängel d(!s Baugrundstücks auf dafür geeigneten Nachbargrtndstücken ~p auszugieichen, dass die betroffenen öffentlichen Belange insgesamt gewahrt bleiben. Sofern die Nachbarn damit einverstanden sind, können sie sich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde verpflichten, z. B. auf ihrem Grundstück die Zufahrt des Baugrundstücks zur Straße zu dulden; die Abstandsfläche des vom Bauherrn geplanten Gebäudes erstrecken zu lassen oder die Herstellung seiner Stellplätze zu gestatten. Zum dauerhaften Schutz der öffentlichen Interessen sind entsprechende Verpflichtungen je nach Landesbauordnung öffentlich-rechtlich vor allem als Baulast zu übernehmen oder privatrechtlich mit Dienstbarkeiten abzusichern (dazu 2. Kapitel).l) Neben den in den Landesbauordnungen ausdrücklich vorgesehenen Tatbeständen findet sich in der Praxis eine Fülle von baurechtlich motivierten Grundstücksbelastungen, die auch bauplanungsrechtliche Regelungen zum Gegenstand haben und in andere für die bauliche Nutzung von Grundstücken bedeutsame Rechtsbereiche, wie Immissionsschutzrecht, Denkmalschutzrecht und Naturschutzrecht, hineinreichen können. 2 ) Eigentümer gehen dabei nicht nur Verpflichtungen für ihre Grundstücke ein, um auf einem anderen Grundstück die bauliche Nutzung zu ermöglichen oder zu erweitern (sog. Fremdverpflichtungen), sondern nehmen ebenso Belastungen hin, um die Bebaubarkeit des eigenen Grundstücks herbeizuführen (sog. Eigenverpflichtungen). Zur Beseitigung von Versagungsgründen einer Baugenehmigung kann sich der Bauherr z. B. verpflichten, das geplante Gebäude nicht für Wohnzwecke zu verwenden oder im vorgesehenen Einzelhandelsbetrieb bestimmte Waren nicht anzubieten. Während sich bei Eigenverpflichtungen Begünstigung und Belastung in der Person des Verpflichteten sammeln, stehen sich bei Fremdverpflichtungen die Eigentümer des begünstigten und des 1) Hierzu auch Reuter, Franz: Die Entwicklung des Bauordnungsrechts aus geodätischer Sicht - insbesondere dargestellt an der Sicherung des fremden Zugangs von Baugrundstücken, VR 1999, ) Einen aktuellen Überblick über den Anwendungsbereich von Baulasten gibt z. B. Schwarz, Bemd: Die Entwicklung des Baulastenrechts seit 1994, BauR 1998, 446 (447). belasteten Grundstücks gegenüber. 3) Diesbezüglich stellt sich die Frage nach der Sicherung der jeweiligen privaten Rechtspositionen. Die Landesbauordnungen leisten hierzu einen unterschiedlichen Beitrag (dazu 3. Kapitel). Die rechtliche Behandlung der betroffenen privaten Belange spielt eine große Rolle bei baurechtlichen Fremdverpflichtungen, die mit einer privaten Nutzung des belasteten Grundstücks einhergehen. Schnittpunkte des öffentlichen Baurechts - Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht - mit dem zivilen Grundstücksrecht sind besonders gut bei der Sicherung der fremden Zufahrt eines Baugrundstücks zu erkennen. Für eine baurechtskonforme Nutzung sind neben der öffentlich-rechtlich geforderten Duldung der Zufahrt auch privatrechtlichen Abmachungen zwischen den beteiligten Nachbarn über die entsprechende Benutzung des belasteten Grundstücks von Bedeutung. In der Praxis zeigt sich hier ein großes Konfliktpotential. Unterschiede in der rechtlichen Sicherung öffentlicher und privater Belange bleiben nicht ohne Einfluss auf den Wert der beteiligten Grundstücke (dazu 4. Kapitel). 2 Aktuelle Entwicklung der Rechtslage in den Bundesländern Für die öffentlich-rechtliche Sicherung der von Eigentümern gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommenen baurechtlichen Beschränkungen ihrer Grundstük c ke stellen die Bauordnungen der Bundesländer - abgesehen von Bayern und Brandenburg - das Rechtsinstitut der Baulast zur Verfügung. 4 ) Sie befinden sich damit im Einklang mit dej' Musterbauordnung (MBO), die zur Wahnmg der Einheitlichkeit des Bauordnungsrechts von der Arbeitsgemeinschaft der für das Bau-, Wohnungsund Siedlungswesen zuständigen Minister der Länder (ARGEBAU) verabschiedet wurde. 5 ) In den neuen Bundesländern Brandenburg, Mecklenburg Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen fand die Baulast - vor dem Erlass eigenen Bauordnungsrechts - über das noch von der Volkskammer der DDR am 20. Juli 1990 erlassene Gesetz über die Bauordnung (BauO) Eingang in das Landesrecht. Die BauO orientierte sich weitgehend an der MBO, Fassung 1990 der ARGEBAU. Im selben Jahr wurde der Geltungsbereich der Bauordnung von Westberlin auf ganz Berlin ausgedehnt. 3) Personenidentität kann allerdings auch bei "Fremd"verpflichtungen gegeben sein, wenn sich die beiden betroffenen Grundstücke im Eigentum ein und derselben Person befinden. 4) 71 LBO BW, 73 BauO Bin, 85 BremLBO, 79 HamBauO, 81 HessBO, 83 LBauO M-V, 92 NdsBauO, 83 BauO NW, 84 LBauO RhPf, 92 LBO Saarl, 80 SächsBO, 84 BauO LSA, 89 LBO SchlHol. 80 ThürBO. 5) Die MBO ist selbst kein Gesetz. Die aktuelle Fassung wurde im Dezember 1997 beschlossen. 113

2 Prof. Reuter: Zur rechtlichen Sicherung von ba urechtjichen Verpflichtungen Fachbeiträge Die Bauordnungen sehen weitgehend übereinstimmend vor, dass Grundstückseigentümer durch schriftliche Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlichrechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden baurechtlich relevanten - Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen können, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulast). Baulasterklärungen werden unbeschadet der Rechte Dritter durch Eintragung in ein von der zuständigen Bauaufsichtsbehötde gefuhrtes Baulastenverzeichnis wirksam!) und wirken auch gegenüber den Rechtsnachfolgern. Mit ihrem Wirksamwerden ist die Baulast der privaten Dispositionsbefugnis des Grundstückseigentümers entzogen. Über Durdlsetzung und Bestand der Baulast entscheidet allein die Bauaufsichtsbehörde. Bei nicht mehr vorhandenem öffentlichen Interesse an ihrem Fortbestehen ist auf Baulasten von Amts wegen zu verzichten. 2 ) Vor dem Verzicht sollen der Verpflichtete und der durch die Baulast Begünstigte gehört werden. Die Bauordnungen schreiben bei den jeweiligen baulastfähigen Tatbeständen entweder ausdrücklich die Anwendung der Baulast vor 3 ) oder fordern ganz allgemein eine "öffentlich-rechtliche Sicherung" der einzugehenden Verpflichtungen. Was unter einer öffentlichrechtlichen Sicherung zu verstehen ist, wird in einigen Bauordnungen legal definiert. Die Bauordnung für das Saarland bestimmt allgemein als öffentlich-rechtliche Sicherung "die Sicherstellung eines Tun, Duldens oder Unterlassens durch Eintragung einer Baulast, Festsetzung in einem Bebauungsplan oder durch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften" ( 2 IX LBO Saar1.). In der Hessischen Bauordnung, der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt und der Bauordnung für das Land Schleswig-Holstein befinden sich ähnliche Definitionen speziell als Anforderungen zur Sicherung von fremden Zufahrten ( 4 I 3 HessBO) und von Abstandsflächen ( 7 I 3 BauO LSA bzw. 7 I 3 LBO SchlHol) auf Grundstücken Dritter. In den Bundesländern Bayern und Brandenburg sind baurechtliche Verpflichtungen nicht öffentlich-rechtlich, sondern mit privaten dinglichen Rechten abzusichern; im Freistaat Sachsen besteht diese Möglichkeit alternativ zur Baulast. Das Land Brandenburg verzichtete mit der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) vom 1. Juni 1994 wieder auf das zunächst mit der BauO DDR eingeführte Baula- stinstitut. 4 ) Nach den zur BbgBO ergangenen Verwaltungsvorschriften sind baurechtliehe Verpflichtungen seitdem im Grundbuch mit Dienstbark~iten fur die Bauaufsichtsbehörde und erforderlichenfalls für den baurechtlich Begünstigten zu sichern, damit sie auf Dauer und fur die Rechtsnachfolger gelten. 5 ) Im Falle einer Verpflichtung des Nachbarn ist dementsprechend die Benutzung des Nachbargrundstücks, z. B. für eine Zufahrt oder einen Stellplatz, mittels Grunddienstbarkeit für den Eigentümer des Baugrundstücks sicherzustellen und der baurechtsmäßige Zustand zusätzlich durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gleichen Inhalts gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu gewährleisten (sog.,,doppelsicherung"). Zur Begründung führen die Verwaltungsvorschriften aus, dass die Grunddienstbarkeit dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks eine eigene Rechtsposition verschaffen solle, so dass er seine Ansprüche gegenüber dem dienenden Grundstück geltend machen könne, ohne die Mithilfe der Bauaufsichtsbehörde in Anspruch nehmen zu müssen. Die be~ schränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises bzw. der Stadt, vertreten durch die untere Bauaufsichtsbehörde, sei erforderlich, um zu verhindern, dass die Grunddienstbarkeit von den Eigentümern in gegenseitigem Einvernehmen wieder gelöscht werde und dadurch bauordnungswidrige Zustände entstehen. 6 ) Sofern ein Baurechtsverzicht des Bauherrn selbst dauerhaft zu sichern ist - um z. B. eine Befreiung von der im Bebauungsplan festgesetzten Höhe zu erlangen, verzichtet der Eigentümer darauf, die überbaubare Grundstücksfläche zum Schutz eines Baumbestandes gänzlich auszuschöpfen -, reicht nach den Ausführungsvorschriften zur BbgBO die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit für den Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde aus: In diesen Fällen bestünde an einer Sicherung ausschließlich ein öffentliches Interesse, jedoch kein eigenständiges Interesse eines anderen Grundstückseigentümers: Für die Bestellung von Grunddienstbarkeiten.gäbe e's daher keine Veranlassung. 7 ) Die im Bundesland Brandenburg bestehenden Baulastenverzeichnisse erlöschen mit Ablauf des 31. Dezember 2004 ( 91 VII BbgBO 1994 bzw. 92 VI BbgBO 1998). Eingetragene Baulasten gelten bis zu diesem Zeitpunkt weiter. Um einen Untergang der Rechte zu vermeiden, können die betroffenen Eigentümer eine Umstellung auf Dienstbarkeiten betreiben. Bei Nachweis I) Lediglich in Baden-Würt1emberg hat die Eintragung bloß deklaratorisehen Charakter ( 72 LBO BW). 2) z. B. Entbehrlichkeit einer Zufahrtsbaulast wegen zwischenzeitlich erfolgten unmittelbaren Anschlusses des Grundstücks an eine befahrbare öffentliche Verkehrsfläche. 3) z. B. die Harnburgische Bauordnung durchweg oder die Bauordnungen für das Land Nordrhein-Westfalen und die Thliringer Bauordnung eigens bei der Übernahme von Abstandsflächen ( 7 I BauO NW, 7 I ThlirBO) ) Das Gesetz zur Änderung der BbgBO vorn , in Kraft getreten am , beließ es beim Baulastverzicht. 5) Rechtliche Sicherung durch Grunddienstbarkeiten im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren, Runderlass des Brandenburgischen Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr vorn ) Runderlass 3/1994 zur BbgBO, Nr ) Runderlass 3/1994 zur BbgBO, Nr W FA WertermittlungsForum Aktuell; Heft 3/2000

3 Fachbeiträge Prof. Reuter: Zur rechtlichen Sicherung von baurechtlichen Verpflichtungen der grundbuchlichen Eintragung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde wird die inhaltsgleiche Baulast gelöscht. I) Der Freistaat Sachsen ist ebenfalls seit 1994 auf dem besten Wege, die Baulast wieder abzuschaffen. Dort darf der Rechtsanwender zur Zeit noch zwischen der Baulast und der grundbuchmäßigen Absicherung wählen. Die die BauO DDR ablösende Sächsische Bauordnung (SächsBO) vom 17. Juli 1992 beließ es zunächst noch bei der öffentlich-rechtlichen Sicherung von baurechtlichen Verpflichtungen durch Baulast. Bei der Fortschreibung der SächsBO durch das Sächsische Autbaubeschleunigungsgesetz vom 4. Juli 1994 blieb die Baulast ebenfalls erhalten, allerdings wurde - analog zu Brandenburg das Wort "öffentlich" aus der Sicherungsformel der (bisherigen) Baulasttatbestände gestrichen. Parallel zur weiter bestehenden Möglichkeit einer entsprechenden Baulasteintragung wurde so die MÖglichkeit einer grundbuchlichen Sicherung eröffnet: Nach den Verwaltungsvorschriften kam als rechtliche Sicherung, z. B. der fremden Zufahrt eines Raugrundstücks, "die Baulast gemäß 80 SächsBO oder die dingliche Sicherung mit einer unbegrenzten und bedingungslosen Grunddienstbarkeit ( 1018 BGB)" in Frage. Des Weiteren wurde ausgeführt, dass der Bauherr die Wahl zwischen beiden Möglichkeiten habe und es ebenso den Beteiligten freistünde, beide Instrumente zu kombinieren. 2 ) Eine zusätzliche Absicherung der öffentlichen Interessen im Falle der privatrechtlichen Alternative gleich der brandenburgischen Lösung mittels einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit für diebauaufsichtsbehörde - war nicht vorgesehen. Der Gesetzentwurf der sächsischen Staatsregierung zur aktuellen Fassung der SächsBO vom 18. März 1999 empfahl ursprünglich die Abschaffung des Baulastitlstituts. Im Gesetzgebungsverfahren wurde diese Absicht zurückgestellt, aber für die rechtliche Sicherung von baurechtlichen Verpflichtungen die WahlmögIichkeit zwischen Dienstbarkeiten und Baulast erstmalig im Gesetz festgeschrieben. Gemäß 2 XIII SächsBO 1999 liegt eine rechtliche Sicherung dann vor, "wenn das zu sichernde Recht oder die rechtliche Verpflichtung als Grunddienstbarkeit ( 1018 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB) und als beschränkt persönliche Dienstbarkeit ( 1090 BGB) zugunsten der Bauaufsichtsbehörde. im Grundbuch eingetragen ist oder wenn dafür eine Baulast übernommen worden ist." Mit denselben Worten wie schon in den VwVSächsBO 1995, erläutern die aktuellen Verwaltungsvorschriften ergänzend, dass der Bauherr die Wahl zwischen beiden Möglichkeiten habe und J) Runderlass zur BbgBO, Nr ) Verwaltungsvorschtift des Sächsischen Staatsministeriums des Inneren zursächsbo vom (VwVSächsBO), Nr Kritisch anzumerken ist, dass bei baurechtlicher Inanspruchnahme eines fremden Grundstücks das Wahlrecht natürlich nicht dem Bauherm, sondern nur dem betroffenen GrundstUckseigentümer zustehen kann. es ebenso den Beteiligten freistünde, beide Instrumente zu kombinieren. 3 ) Die Staatsregierung begründete ihren Vorschlag, auf die Baulast zu verzichten damit. dass sich im Ergebnis einer Prüfung der 1994 eingeführten Alternativlösung auf Praktikabilität und auch im Hinblick auf den Kostenaspekt die Eintragung einer Grunddienstbarkeit ge~ genüber der Baulastals überwiegend vorteilhafter für den Bauherrn und die verwaltungsmäßige Abwicklung bei der unteren Bauaufsichtsbehörde erweise. Kriterien für diese Einschätzung waren unter anderem, dass die Eintragung einer Baulast dem Bauherren keine Möglichkeit biete, die hierdurch abgesicherte öffentlichrechtliche Begünstigung (z. B. Wegerecht) zivilrechtlich durchzusetzen.. Dafür sei stets eine zusätzliche Grunddienstbarkeit erforderlich. Der Bauherr würde daher ohnehin von vornherein die Bewilligung einer mit der Baulast deckungsgleichen Grunddienstbarkeit anstreben. Für die Bauaufsichtsbehörde führe die Führung des Baulastenverzeichnisses zu unnötigem Verwaltungsaufwand, der auch nicht dadurch kompensiert würde, dass das Baulastenverzeichnis im Rahmen bauaufsichtlicher Tätigkeit jederzeit von ihr eingesehen werden könne. Da das Grundbuch in Sachsen in absehbarer Zeit vollständig elektronisch erfasst und über Datenleitungen abrutbar sein werde; bestünde für.die Bauaufsichtsbehörde vielmehr auch bei einer privatrechtlichen Absicherung die Möglichkeit, durch Teilnahme am elektronischen Abrufverfahrengemäß 133 Abs. 2 Grundbuchordnung schnell und zuverlässig prüfen zu können, ob die rechtlichen Voraussetzungen für die Bebauung gegeben seien. 4 ) In der öffentlichen Anhörung des zuständigen Ausschusses für Wohnen, Bau und Verkehr des Sächsischen Landtags wandten sich insbesondere als Sachverständige berufene Vertreter von Kommunen und Wohnungsunternehnien gegen eine Abschaffung der Baulast. Als Gründe wurden vor allem die im Vergleich zur Bestellung von Dienstbarkeiten schnellere Erledigung von Baulastübernahmen und deren einfache Handhabung angeführt. 5 ) Der Ausschuss empfahl daher dem Landtag entgegen dem Gesetzentwurf der Staatsregierung die Beibehaltung der Baulast als Ahernative zur zivilrechtlichen Sicherung. 6 ) Nach dem Willen der Staatsregierung wird die Baulast nach Automation des Grundbuchs wieder auf den Prüfstand gestellt werden. 3) VwVSächsBO vom Nr ) Begründung des Gesetzes zur Vereinfachung des Baurechts im Freistaat Sachsen, Artikel I, zu 80, Sächsischer't.andtag, zu Drucksache 2/ ) Öffentliche Anhörung des Ausschusses fur Wohnen, Bau und Verkehr zum "Gesetz zur Vereinfachung des Baurechts im Freistaat Sachsen" am , stenographisches Protokoll, Sächsischer Landtag, S. 11, 24 f., 27 ff., 89. 6) Beschlussempfehlung und Bericht zur Drucksache 2/8998 des Ausschusses fur Wohnen, Bau und Verkehr, Sächsischer Landtag, Drucksache zu Drucksache , S

4 Prof. Reuter: Zur rechtlichen Sicherung von baurechtlichen Verpflichtungen Fachbeiträge Im Gegensatz zur SächsBO 1994 reicht nunmehr für die zivilrechtliche Sicherung der baurechtlichen Inanspruchnahme eines fremden Grundstücks die Grunddienstbarkeit nicht mehr aus. Wie im Nachbarland Brandenburg wird außerdem zur ausdrücklichen Sicherstellung der öffentlichen Interessen eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Bauaufsichtsbehörde - insgesamt also eine Doppelsicherung verlangt ( 2 XIII 1. Alt SächsBO 1999). Im Gesetzestext sind beide Dienstbarkeiten durch ein "und" verknüpft. (Unverständlich erscheint daher in den VwVSächsBO 1999 der Hinweis auf die Möglichkeit der Beteiligten, beide Instrumente zu kombinieren. Das ergäbe nur einen Sinn, wenn zur.ergänzung der Grunddienstbarkeit an die Stelle der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit die Baulast gesetzt werden könnte. Nach dem Wortlaut der Legaldefinition des 2 XIII SächsBO erscheint dies aber ausgeschlossen.) Die rechtliche Sicherung von baurechtlichen Eigenverpflichtungen des Bauherrn, an der nur ein öffentliches Interesse besteht, ist nicht eigens geregelt. Es ist wohl davon auszugehen, dass alternativ zur Baulast auch (allein) die beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Bauaufsichtsbehörde in Frage kommt, um z. B. ein Wohnbelegungsrecht abzusichern. Die Bayerische Bauordnung (BayBO) hat von Anbeginn an auf die Baulast verzichtet und stattdessen auf das privatrechtliche Instrumentarium gesetzt. Zur Absicherung der baurechtlichen Benutzung Grundstücke Dritter kam bis zum Jahre 1998 regelmäßig nur die grundbuchliehe. Doppelsicherung 1l mittels Grunddienstbarkeit des belasteten Nachbarn für den Eigentümer des Baugrundstücks und beschränkter persönlicher Dienstbarkeit des belasteten Nachbarn für den Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde in Frage. Die Neufassung der BayBO vom 4. August 1997, geändert durch Gesetz vom 24. Juli 1998, hat diese Handhabung jedoch aufgegeben. Das Gesetz verlangt bei den jeweiligen Tatbeständen ausdrücklich (nur noch) eine (einzige) rechtliche Sicherung der baurechtlichen Anforderungen, und zwar gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde (sog. "Einfachsicherung"). Die jeweiligen Sicherungsformeln wurden wie im folgenden Beispiel entsprechend ergänzt: "Der Bauherr darf den Kinderspielplatz auch auf einem geeigneten Grundstück in unmittelbarer Nähe des Baugrundstücks herstellen, wenn dessen Benutzung für diesen Zweck gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesichert ist" (Art. 8 II BayBO 1998). Nach den Vollzugshinweisen zur BayBO 1998 hat der Bauherr grundsätzlich die Wahl, die rechtliche Sicherung der baurechtlichen Inanspruchnahme eines Nachbargrundstücks mittels einer Grunddienstbarkeit oder ei- 1) Grziwotz, Herbert: Zur "Doppelsicherung" baureehtlicher Genehrnigungsvoraussetzungen, BauR 1990, ner beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu belegen. Dies wird dort wie folgt erläutert: "Mittels einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit (zugunsten des Rechtsträgers der Bauaufsichtsbehörde) können aber nur Anforderungen gesichert werden. die zum Unterlassen einer bestimmten Nutzung auf dem dritten Grundstück führen (wie Abstandsflächen, Brandschutzwände). Muss demgegenüber das benachbarte Grundstück in einer bestimmten Weise benutzt, insbesondere auf ihm eine Anlage unterhalten werden (Stellplätze, Kinderspielplatz, Zufahrt... ), ist eine Grunddienstbarkeit erforderlich. Damit die Grunddienstbarkeit als Sicherung gegenüber dem Rechtsfräger der Bauaufsichtsbehörde angesehen werden kann, ist eine (begleitende) Erklärung (mindestens) des Berechtigten gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu fordern. in der er sich verpflichtet, die Grunddienstbarkeit nur mit Zustimmung der Bauaufsichtsbehörde zu löschen und diese Verpflichtung an etwaige Rechtsnachfolger weiterzugeben."z) In Bezug auf die Sicherung der fremden Zufahrt eines Baugrundstücks weichen auch die Bundesländer Bremen, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz vom ausschließlichen Gebot öffentlich-rechtlicher Sicherung ab. Gemäß der Bremischen Landesbauordnung bedarf es einer öffentlich-rechtlichen Sicherung der Zufahrt nicht, "wenn die Benutzung durch Miteigentumsanteile, die im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblatts unter der Nummer des Baugrundstücks eingetragen sind, gesichert ist" ( 4 I 3 BremLBO). Nach der Niedersächsischen Bauordnung genügt zumindest bei Wohngebäuden geringer Höhe mit nicht mehr als zwei Wohnungen anstelle der Baulast oder von Miteigentum an dem nicht dem öffentlichen Verkehr gewidmeten Zufahrtsgrundstück eine Sicherung der fremden Zuwegung durch Grunddienstbarkeit ( 5 II NdsBauO). In Rheinland-Pfalz reicht als Sicherung der fremden Zufahrt eine Dienstbarkeit aus. wenn sie vor dem 1. Oktober 1974 begründet worden ist ( LBauO RhPt). Die mit der Neufassung der Niedersächsischen Bauordnung im Jahre 1995 erfolgte Zulassung der Grunddienstbarkeit als Sicherungsmittel für die Zugänglichkeit eines Baugrundstücks begründete der Gesetzgeber damit, dass mit der Beschränkung auf Wohngebäude geringer Höhe und nicht mehr als zwei Wohnungen den geringen Risiken, die mit einer Grunddienstbarkeit verbunden sind, Rechnung getragen werde. Für Wohngebäude dieser geringen Höhe seien in der Regel weder Zufahrten noch Aufstell- und Bewegungsflächen für die Feuerwehr erforderlich. 3 ) 2) Vo1Izugshinweise zur BayBO 1998, Schreiben. des BStMI vom Nr. lib i92, Rdnr , abgedruckt in: Sinwn. Alfons (Hrsg.): Bayerische Bauordnung, Kommentar. Band ll: Anhang. München: Beek. Loseblatt-Ausgabe, Stand Februar Nr ) Aus: Große-Suchsdorf. Ulrich; lindorf. Dietger; Schmaltz. Hans Karsten; Wiechert. Reinald: Niedersächsische Bauordnung, Kommentar, 6. Aufl., Hannover: Vincentz Verlag, 1996, 5. Rdnr. 19.

5 Fachbeiträge Prof. Reuter: Zur rechtlichen Sicherung von baurechtlichen Verpflichtungen Bei der rechtlichen Sicherung der Übernahme von Abstandsflächen eines Gebäudes auf ein anderes Grundstück gehen die Freistaaten Bayern und Sachsen gegenüber den anderen Bundesländern einen weiteren Sonderweg. Seit dem Jahre 1994 reicht in beiden Ländern die schriftliche Zustimmung des betroffenen Nachbarn gegenüber der Bauaufsichtsbehörde aus, dass er die übernommenen Abstände und Abstandsflächen nicht überbaut und sie auf die auf seinem Grundstück erforderlichen Abstände und Abstandsflächen nicht anrechnet (Art. 7 VII. Hs 1. Alt BayB0 1 ) bzw Alt SächsBO). Die schriftliche Zustimmungserklärung ist ein baulastähnliches Institut. 2 ) Sie wird mit Zugang bei der Bauaufsichtsbehörde rechtswirksam und ist dann nicht mehr frei widerruflich?) Die Zustimmungserklärung hat dingliche Wirkung. Sie bindet auch den Rechtsnachfolger des erklärenden Nachbarn, Für die Einführung der sog. Abstandsübernahmeerklärungen in das bayerische und sächsische Recht gaben Vereinfachungsgesichtspunkte den Ausschlag. Die bisherige rechtsförmliche Sicherung wurde als,,erschwernis" angesehen. 4 ) Die Neuregelung solle die Einigung der Nachbarn erheblich erleichtern und auch kostengunstiger gestalten. S ) Da die jeweils 2. Alternative der gesetzlichen Vorschrift beider Bundesländer eine Übernahme von Abstandsflächen auch dann zulässt, wenn sie aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen auf dem Nachbargrundstück nicht überbaut werden können, ist es allerdings auch (weiterhin) möglich, ihre Nichtüberbauung und Nichtanrechnung in Bayern durch grundbuchliche Einfachsicherung und in Sachsen durch grundbuchliche Doppelsicherung bzw. Baulast abzusichern (Art. 7 VII. Hs 2. Alt BayBO bzw Alt SächsBO). Im Land Brandenburg wurde mit Einführung der Bauordnung im Jahre 1994 zwar auch die schriftliche Zustimmung des Nachbarn gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zur Übernahme von Abstandsflächen gefordert, allerdings musste außerdem das Verbot einer Überbauung der Ubernommenen Abstandsfläche grundbuchmäßig abgesichert werden ( 7 I Nm. 3 u. 4 BbgBO). Mit der Baurechtsnovelle 1998 verschwand die Zustimmungserklärung wieder; für die rechtliche Sicherung der AbstandsflächenUbernahme kommt seitdem allein die grundbuchliehe Doppelsicherung in Frage ( 7 I Nr. 3 BbgBO). 1) Die Vorschrift ist bei Übernahme von Brandschutzabständen entsprechend anzuwenden (Art. 31 IJ 2 BayBO). 2) Sc/zwar;;, Bernd, BauR 1998,446 (446, Fn 1). 3) Simon, Alfons (Hrsg.); Bayerische Bauordnung, Band I: Kommentar zur BayBO 1998, München: Beck, Loseb1att-Ausgabe, Stand Oktober 1998, Art. 7, Rdnr. 529 ff. (Lechner). 4) Vgl. Amtliche Begründung zum Vereinfachungsgesetz 1994, Landtagsdrucksache vom , S. 43. Zitiert in: Simon, Alfons, Bayerische Bauordnung, Band J, Art. 7, Rdnr ) Änderungsantrag der enu-fraktion zu Artikel 3 des Gesetzentwurfes der Staatsregierung "Gesetz zur Beschleunigung des Aufbaus im Freistaat Sachsen", Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses flir Bau und Verkehr, Drucksache 1 zu DS 1/4782, Sächsischer Landtag, Zur Wahrung der privaten Interessen bei baurechtlichen Verpflichtungen Das Infragestellen der Baulast als taugliches Instrument zur Sicherung von baurechtlichen Verpflichtungen kommt in den Bundesländern Bayern, Brandenburg und Sachsen nicht von ungefähr. Durch reichhaltige Rechtsprechung verbürgt 6 ) gewährleisten Baulasten zwar die Einhaltung baurechtmäßiger Zustände, lassen aber im Falle der öffentlich-rechtlichen GrundstUcksbelastung zugunsten eines anderen Grundstocks die privaten Rechtsverhältnisse zwischen beiden EigentUmern unberuhrt. Sie verschaffen dem Eigentümer des z. B. durch eine Zufahrtsbaulast begunstigten GrundstUcks kein eigenes Nutzungsrecht am Baulastgrundstück und auch keine eigene Rechtsposition zur Durchsetzung der baulastkonformen Nutzung. (Bei baulastwidrigem Handeln des Baulastverpflichteten etwa Sperren der Zufahrt mit einer Schranke - ist er auf das Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde angewiesen. 7 ) Will der Eigentümer des begunstigten Grundstocks selbst eine Rechtsposition zu Lasten des belasteten Grundstücks erhalten, so kann er dies nur dadurch erreichen, dass ihm entsprechende zivilrechtliche Rechtspositionen durch den Eigentümer des belasteten Grundstücks eingeräumt werden. 8 ) Üblicherweise liegen der BegrUndung einer Baulast zwar schuldrechtliche Absprachen der beteiligten Grundeigentümer zugrunde, die auch die Nutzung des Baulastgrundstücks festlegen (Regelung des nachbarrechtlichen Grundverhältnisses).9) Eine Abmachung, die die Bereitschaft zur Baulastobernahme enthält, aber nicht die Zustimmung zur Benutzung der Zufahrt gewährt, widerspräche wohl gesundem Menschenverstand. Solange der Bestand der privaten Vereinbarungen gewährleistet ist, werden sich die Beteiligten über die mangelhafte Privatrechtsrelevanz der Baulast wohl kaum Gedanken machen. Schuldrechtliche Vereinbarungen versagen allerdings, wenn eines der Grundstücke, das begünstigte oder belastete, veräußert wird, ohne diese Absprachen in geeigneter Weise an die Rechtsnachfolger weiterzugeben. 10) Nachbarstteitigkeiten sind nicht auszuschließen: Wie weit reicht die Benutzung des Weges? Wer hält die Zufahrt in Schuss und setzt sie in- 6) Auswahl: Für eine Stellplatzbaulast BGH, Un. v V ZR (Hamm), NJW 1984, 124 (124); OVG Münster, Un. v A 3465/95, NJW-RR 1998, 1240 (l240).fur eine Zufahrtsbaulast: BGH, Urt. v V ZR 152/83 (Zweibrücken), NJW 1985, 1952 (1953); OVG Münster, Urt. v A 2169/85, NJW 1988,278 (278). 7) Zu neueren Ansätzen über AnsprUche auf Beseitigung und Unterlassung der Baulaststörung: Larenz, Amdt: Zu den privatrechtlichen Folgen der nachbarrelevanten Baulast, NJW 1996,2612. Prahl, Albert: Zur Privatrechtsrelevanz der Baulast, ZfBR 1997, 12. 8) OVG Münster, Urteil vom NJW 1988,278 (278). 9) Hierzu ausführlich: Döring, C1lTistian: Die öffentlich-rechtliche Baulast und das nachbarrechtliche Grundverhältnis, Düsseldorf: Werner, 1994 (Baurechtliche Schriften; Bd. Z7.) 10) Prahl, Albert, ZfBR 1997,12 (12). 117

6 Prof. Reuter: Zur rechtlichen Sicherung von baurechtlichen Verpflichtungen Fachbeiträge stand? Wer trägt die Verkehrssicherungspflicht? Sind noch Nutzungsentgelte zu entrichten? Offene Fragen, für die die Baulast keine Antwort gibt. Es ist daher nichts Neues, den beteuigten Grundeigentümern dringend anzuraten, die von der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung nicht erfassten privaten Abmachungen über Nutzung und Unterhaltung der Zufahrt durch Grunddienstbarkeit dinglich abzusichern. Ebenso wenig fehlen sollte eine abscbließende Regelung für das dem Baulastverpflichteten als Gegenleistung eingeräumte Entgelt, um späteren Bereicherungsansprüchen oder Zweifeln an der Zahlilngspflicht vorzubeugen. I) Indes haben nicht alle baurechtlichen Verpflichtungen die aufgezeigte'nachbarliche Relevanz. Dies ist bei Eigen verpflichtungen evident, die der Grundstückseigentümer aus eigenem Interesse gegenüber der Bauaufsichtsbehörde eingeht, um auf seinein Grundstück die Voraussetzungen für eine Bebauung zu schaffen oder anderen baurechtlichen Anforderungen nachzukommen. Bei Eigenverpflichtungen sammeln sich die baurechtlichen Bindungen und begünstigenden Wirkungen der Verpflichtung in einer Person: 2 ) Zur Erlangung der Baugenehmigung verpflichtet sich der Bauherr zum Abriss eines Nebengebäudes, um an dieser Stelle die erforderlichen Stellplätze für das geplante Wohnbauvorhaben herzustellen. Nachbarrechtliche Absprachen sind grundsätzlich nur bei baurechtlichen Fremdverpflichtungen zu treffen, die der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernimmt, damit auf einem anderen Grundstück ein Bauvorhaben genehmigungsfahig wird. Fremdverpflichtungen können danach unterschieden werden, ob sie zur Erfüllung ihres Zwecks mit einer privatrechtlichen Nutzung des baurechtlich beanspruchten Grundstücks einhergehen oder nicht. Nur bei Fremdverpflichtungen mit privatrechtlichem NutzungserJordernis ist eine (zusätzliche) dingliche Absicherung der zu treffenden Vereinbarungen geboten: Der Begünstigte muss, um auf sein Grundstück zu gelangen, die auf dem Nachbargrundstück baurechtlich gesicherte Zufahrt nehmen. Die privatrechtliche Nutzungsgewährung sollte - sofern nicht schon eigens vorgeschrieben -:- durch Grunddienstbarkeit (Wegerecht) grundbuchmäßig abgesichert werden. Wird hingegen ein anderes Grundstück baurechtlich belastet, ohne dass der Begünstigte es tatsächlich nutzen muss, erübrigen sich. Nutzungsvereinbarungen und ihre dingliche Bindung (Fremdverpflichtungen ohne privatrechtliches Nutzungserjordernis): Die teilweise auf das Nachbargrundstück übernommene Abstandsfläche seines 1) Zum Bereicherungsanspmch s. z. B. die Sicherung einer Tiefgaragenzufahrt betreffend: BGH, Urt. v V ZR 152/83 (Zweibrücken), NJW 1985, 1952 (1952). Eine Stellplatzbaulast betreffend: BGB, Urt. v V ZR 4/94 (Hamburg), NJW 1995,53 (53). 2) Schwarz. Bemd: Baulasten im tlffentlichen Recht und im Privatrecht Wiesbaden, Berlin: Bauverlag S. 24 (Fn. 11). 118 Gebäudes muss vom Bauherrn nicht begangen und befahren werden. Abgesehen von Absprachen über den Inhalt der Verpflichtung und die Verpflichtung zu ihrer Übernahme gegenüber der Bauaufsichtsbehörde umfasst das nachbarrechtliche Grundverhältnis gegebenenfalls nur noch die Bestimmung einer Gegenleistung für den Nachbarn. 3 ) Eine zusätzliche Belastung des bloßöffentlich-rechtlich in Anspruch genommenen Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit, im Beispielsfalle einem Überbauungs- und Anrechnungsverbot der übernommenen Abstandsfläche, ist nur erforderlich, wenn ihre Zweckbestimmung - vom Gesetzgeber gewollt - darin bestehen soll, baurechtswidriges Verhalten des belasteten Nachbarn statt von der Bauaufsichtsbehörde vom begünstigten Bauherrn vermittels eigener Rechtsposition abwehren zu lassen. Ist hierfür aber die Bauaufsichtsbehörde zuständig, kann sie aufgrund der ihr gegenüber durch Baulast oder beschränkte persönliche Dienstbarkeit rechtlich gesicherten Verpflichtung gegen den Nachbarn ordnungsrechtlich tätig werden. Entsprechend der vorgenommenen Einteilung baurechtlicher Verpflichtungen lassen sich Baulasten in Eigenbaulasten und Fremdbaulasten 4 ) (bzw. nachbarrelevante Baulasten) mit oder ohne privatrechtliches Nutzungserfordernis 5 ) unterscheiden. Soll die rechtliche Sicherung von baurechtlichen Verbindlichkeiten über ihren ureigenen Anspruch hmaus, die Öffentlichen Belange zu schützen, auch dem wohlverstandenen Interesse der betroffenen Grundstückseigentümer Rechnung tragen, ergeben sich - ohne überregulierend zu sein -, prinzipiell die in Tabelle 1 enthaltenen Lösungen. Das aktuelle Bauordnungsrecht (vgl. 2. Kapitel) - grob zusammengefasst in Tabelle 2 kommt diesen Lösungen nur unterschiedlich nach. 3) 1m konkreten Beispiel können weitere Vereinbarungen erforderlich sein, wenn das Gebäude (auch) den nach dem privaten Nachbarrecht erforderlichen Grenzabstand zu dem die AbstandsfUlche übernehmenden Grundstück unterschreitet oder gar auf die Grenze gebaut werden soll. 4) z. B. Schwarz. Bernd, BauR 1998, 446 (447, Fn. 2). 5) Döring, Christian, S. 15, f. siehe auch Larenz, Arndt, NJW, 1996,2612 (2613), der nachbarrelevante Baulasten auch danach unterscheidet, ob und wie Baulastbegünstigte gegen Baulastverstöße aufgrund eigenen subjektiven öffentlichen Rechts vorgehen können.

7 Fach beiträge Prof. Reuter: Zur rechtlichen Sicherung von baurechtlichen Verpflichtungen Tabelle 1 Recbtliche Sicherung der öffentlichen und privaten Belange bei baurechtlichen Verpflichtungen Art der baurechtlichen Fremdverpflichtung eines Dritten Eigenverpflichtung Verpflichtung mit privatrechtlichem ohne privatrechtliches des Bauherrn NutzungserJordernis NutzungserJordernis Rechtliche Sicherung gegenüber Baulast Baulast Baulast der Bauaufsichtsbehörde oder oder oder beschränkte persönliche beschränkte persönliche beschränkte persönliche Dienstbarkeit Dienstbarkeit Dienstbarkeit Dingliche Sicherung der nachbar- Grunddienstbarkeit prinzipiell entfällt I) rechtlichen Vereinbarungen nicht erforderlich Tabelle 2,Rechtliche Sicherung von baurechtlichen Verpflichtungen nach dem aktuellen Bauordnungsrecht I Art der baurechtlichen Fremdverpflichtung eines Dritten Eigenverpflichtung Verpflichtung mit privatrechtlichem 1 ohne privatrechtliches des Bauherrn NutzungserJordernis NutzungserJordernis Baulastländer einschließlich Sachsen ( 2 XIII 2. Alt SächsBO) Rechtliche Sicherung gegenüber Baulast* Baulast Baulast der Bauaufsichtsbehörde Dingliche Sicherung der nachbar- nicht gefordert nicht gefordert entfallt rechtlichen Vereinbarungen * In Niedersachsen und Rheinland-Pfalz reicht zur Sicherung der Zugänglichkeit eines Baugrundstücks unter bestimmten Voraussetzungen eine Grunddienstbarkeit aus ( 511 NdsBauO, 6112 LBauO RhPf). Bayern Rechtliche Sicherung gegenüber (eine die Grunddienstbar- beschränkte persönliche beschränkte persönliche der Bauaufsichtsbehörde keil) Dienstbarkeit* Dienstbarkeit begleitende Erklärung Dingliche Sicherung der nachbar- Grunddienstbarkeit nicht gefordert entfällt rechtlichen Vereinbarungen * Bei der Übernahme von Abstandsflächen und Brandschutzabständen reicht auch eine öffentlich~rechtliche Zustimmungserklärung des Nachbarn aus (Abstandsübernahmeerklärung, Art. 7 VII. Hs 1. Alt BayBO). Brandenburg, Sachsen ( 2 XIII 1. Alt SächsBO) Rechtliche Sicherung gegenüber beschränkte persönliche beschränkte persönliche beschränkte persönliche der Bauaufsichtsbehörde Dienstbarkeit Dienstbarkeit* Dienstbarkeit) Dingliche Sicherung der nachbar- Grunddienstbarkeit Grunddienstbarkeit entfällt rechtlichen Vereinbarungen * In Sachsen reicht bei der Übernahme von Abständen und Abstandsflächen auch eine öffentlich-rechtliche Zustimmungserklärung des Nachbarn aus ( Alt SächsBO). 1) Keine Regel ohne Ausnahme. hn Falle einer Vereinigungsbaulast, die mehrere Grundstücke zu einer baurechtlichen Grundstiickseinheit zusammenfasst, liegen flir die jeweils zu belastenden Grundstücke zwar Eigenverpflichtungen vor. hn Falle unterschiedlichen Eigentums sind aber Vereinbarungen über eine einheitliche Nutzung des Baugrundstücks vonnöten. 2) hn Falle der baurechtlichen Vereinigung von Grundstücken zwecks einheitlicher Bebauung sind grundbuchliche Doppelsicherungen zwingend. 119

8 Prof. Reuter: Zur rechtlichen Sicherung von baurechtlichen Verpflichtungen Fachbeiträge Dem aktuellen Bauordnungsrecht ist zu entnehmen, dass in den meisten Bundesländern auch weiterhin eine parteiunabhängige öffentlich-rechtliche Sicherung bauordnungsrechtlicher Zustände erwünscht ist. Insofern hat sich an der ursprünglichen Auffassung der betreffenden Landesgesetzgeber nichts geändert, denen es bei der Einführung der Baulast fern lag, zugleich auch eine privatrechtliche Absicherung des Bauherrn vorzuschreiben. Man wollte sich ja seinerzeit gerade vom Privatrecht lösen.!) Eine gleichzeitige Beschaffung von zivilrechtlichen Ansprüchen für den durch Fremdbaulast begünstigten Bauherrn ist daher dessen und des Nachbarn Sache. 2 ) Dies gilt auch in Sachsen für den Fall, dass sich der Nachbar für die öffentlich-rechtliche Alternative des 2 XIII SächsBO, also die Baulast, als rechtliche Sicherung entscheidet. Von den ausschließlich die Baülast regelnden Bundesländern macht nur Niedersachsen für einen wichtigen Anwendungsfall baurechtlicher Fremdverpflichtung eine Ausnalune vom Baulastgebot: 3 ) Für die Zugänglichkeit von Baugrundstücken mit Wohngebäuden geringer Höhe mit nicht mehr als zwei Wohnungen reicht eben auch eine private Grunddienstbarkeit als Sicherungsmittel aus ( NdsBauO). Abgesehen vom sicherheitstechnisch begründeten Verzicht auf öffentlich-rechtliche Verpflichtung (s. 2. Kap.) vertraut der Gesetzgeber wohl auch darauf, dass die betroffenen Grundeigentümer sich (baurechtlich) vernünftig verhalten und die Dienstbarkeit. z. B. zur,,bereinigung" des Grundbuchs, nicht einvernehmlich beseitigen. 4 ) Mit der Einführung der Abstandsübernahmeerklärung (Art. 7 V BayBO) verabschiedete sich der Freistaat Bayern im Jahre 1994 vom Gebot ausschließlicher Verwendung privatrechtlicher Mittel zur Sicherung von bauordnungsrechtlichen Genehmigungsvoraussetzungen und damit einhergehend - vom "eisernen" Grundsatz, dass sich die gesamten Rechtsverhältnisse einschließlich der Belastungsverhältnisse abschließend aus dem Grundbuch zu ergeben haben. 5 ) Das aktuelle bayerische Bauordnungsrecht verstärkt diese Tendenz, indem es im Jahre 1998 die grundbuchliche Doppelsicherung von Fremdverpflichtungen durch eine grundbuchliche Einfachsicherung ersetzt hat, die in den Fällen privaten Nutzungserfordernisses die Grunddienstbarkeit statt (wie bisher) von einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (nunmehr) von einer schriftlichen Erldärung (mindestens) des Eigentümers des belasteten Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde begleiten lässt. Wie die beschränkte persönliche Dienstbarkeit bezweckt die begleitende Erklärung allerdings auch "nur", die Orunddienstbarkeit privater I) Döring, Christian, S ) Anders als im Falle der bayerischen Einfachsicherung oder der brandenburgischen bzw. sächsischen Doppelsicherung verbliebe die den beteiligten Grundeigentümern zu empfehlende Grunddienstbarkeit in deren freier Verfligungsbefugnis. 3) Abgesehen von der rheinland-ptalzischen Zufahrtsregelung, die allerdings nur eine Bestandsgarantie flir ältere dingliche Zufahrtsgestattungen ausspricht ( 6 II 2 LBauO RhPf). 4) Kritisch zu dieser Regelung: Große-Suchsdorf, Ulrich u. a., 5, Rdnr.19. 5) Mayer, Jörg: Das Ende der Abstandsflächendienstbarkeit? Zu Umfang und Tragweite des Art. 7 Abs. 5 BayBO n. F., BayVBl. 1995, 257 (260). 120 Disposition zu entziehen, indem mit ihr - auch mit Wirkung für den Rechtsnachfolger - ausgeschlossen werden soll, dass das Nutzungsrecht ohne Zutun der Bauaufsichtsbehörde verändert und aufgehoben wird. Insofern ist gegenüber der Dopr:lsicherung alten Rechts keine Veränderung eingetreten, nur dass die Sicherstellung der öffentlichen Interessen nicht mehr grundbuchmäßig erfolgt. Vereinfacht wurde hingegen die Absicherung von Fremdverpflichtungen ohne privatrechtliches Nutzungserfordernis: Es reicht nunmehr (übereinstimmend mit Tabelle 1) eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit des Nachbarn für die Bauaufsichtsbehörde aus, dass er z. B. auf die Ausnutzbarkeit eines Teils der zulässigen Geschossfläche seines Grundstücks verzichtet, um diesen dem Baugrundstück zugute kommen zu lassen. Sowohl die Abstandsübernahmeerklärung als auch die den Bestand der Grunddienstbarkeit sichernde Erklärung von Nachbarn gegenüber der Bauaufsichtsbehörde sind öffentlich-rechtliche Erklärungen, die die einer Baugenehmigung entgegenstehenden öffentlich-rechtlichen Hindernisse des Baugrundstücks (mit) ausräumen sollen. Insoweit liegen die Dinge ebenso wie bei einer Baulast. 7 ) Anders als Baulasten sind sie jedoch nicht in einem gesetzlich geregelten öffentlichen Register nachzuweisen. Für die Erfassung der Abstandsübernahmeerklärungen schreiben VeiwaltungsvorsChriften 8 ) den Bauaufsichtsbehörden lediglich vor, "die Zustimmung zu den Bauakten zu nehmen und zusätzlich in geeigneter Form auf Dauer so aufzubewahren, dass für ein Grundstück jederzeit das Bestehen derartiger Erklärungen schnell geklärt werden kann". Bei glaubhaft nachgewiesenem berechtigten Interesse ist ferner ein Anspruch auf Auskunft gegeben. 9 ) Dem Abstandsübemahmeregister kommt nur deklaratorische Bedeutung zu. Wenn Praxis und Schrifttum schon ernstzunehmende Vorbehalte gegen das Rechtsinstitut der Baulast an sich haben, die von anderen dinglichen Grundstücksbelastungen getrennte Registrierung der Baulasten in einem eigenen Verzeichnis mit bloß formeller Publizitätswirkung bemängeln und das ungeregelte Nebeneinander von Grundbuch und Baulastenverzeichnis beanstanden,io) um so mehr sind wohl Bedenken gegen die öffentlichrechtlichen Erklärungen bayerischen Rechts angebracht. 11) Besonders die eher bauherrenfreundlich angelegte Abstandsübernahmeerklärung wird der durch sie bewirkten Inhaltsbestimmung des betroffenen Eigentums kaum ge- 6) Der Rechtsanwender hat es wiederum mit einer zwar nicht rein grundbuchlichen, aber "kombinierten" - Doppelsicherung zu tun. 7) Jtide, Henning: Nochmals: Das Ende der Abstandsflächendienstbarkeit? BayVBI. 1995, 710 (711); er stellt dies für die Abstandstibemahmeerklärung fest. 8) Vollzug der Bayerischen Bauordnung und der Verordnung tiber die Bauvorlagen im bauaufsichtlichen Verfahren, Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern vom (AllMBI S. 811), Anlage 5: Erläuterungen zur Zustimmung zur Abstandstlächentibemahme gemäß Art. 7 Abs. 5 BayBO. 9) FlIr die Erfassung der die Einfachsicherungen begleitenden Erklärungen liegt eine entsprechende Verwaltungsvorschrift noch nicht vor. 10) Entsprechende Verweise s. Reuler, Franz, VR 1999, 347 (356). 11) AusfIihrIich hierzu Mayer, Järg, BayVBL 1995,257 (260) und Simon, Alfons, Bayerische Bauordnung, Kommentar, Art. 7, Rdnr. 527 f. (l.echner). Anderer Auffassung: Jiide, Henning, BayVBI, 1995, 710.

9 Fachbeiträge Prof. Reuter: Zur rechtlichen Sicherung von baurecht/ichen Verpflichtungen recht. Das Grundstück des baurechtlich Verpflichteten und seiner Rechtsnachfolger erfahrt eine Bindung auf lange Sicht. Die bauliche Nutzbarkeit des belasteten Grundstücks wird eingeschränkt. Auf einen Teil eigenen Baurechts wird verzichtet. Der Grundstückswert wird dadurch nicht selten erheblich gemindert. Grundstückseigentümer überblicken nicht immer diese Folgen ihrer Hilfsbereitschaft. Die Abgabe einer einseitigen Willenserklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde wird ihnen (auch deswegen) ohne Zweifel leichter fallen als der Gang zum Notar und die Belastung des eigenen Grundbuchs mit einer Dienstbarkeit. Obendrein sind wegen der Dokumentation der schriftlichen Zustimmungserklärungen zur Abstandsflächenübernahme in einem rechtlich nur unzurei~ chend ausgestatteten Register eine Erschwerung des Grundstücksverkehrs und eine Verringerung der Rechtssicherheit - auch aus dem Blickwinkel des baurechtlich Begünstigten und seiner Rechtsnachfolger -nicht auszuschließen. Kritiker der bayerischen Lösung empfehlen dem Rechtsanwender (daher) folgerichtig, so wie bisher, Dienstbarkeiten zu bestellen. I) Nach einem Beschluss des VGH München - dieser erging kurz vor der gesetzlichen Einführung der schriftlichen Zustimmungserklärung - setzt die rechtliche Sicherung einer Abstandsflächenübernahme voraus, "dass durch dingliche Bindungen ein dem Grundeigentum vergleichbar sicherer und vergleichbar offenkundiger Rechtszustand geschaffen und so auch eine den Bedürfnissen der Praxis genügende Rechtsklarheit hergestellt wird.,,2) (Das Gericht sah seinerzeit die rechtliche Sicherung, sofern sie mit Mitteln des Privatrechts bewerkstelligt werden soll, im Regelfall sogar erst mit einer grundbuchlichen Doppelsicherung gewährleistet.) Nach der Sächsischen Bauordnung, welche ebenfalls die schriftliche Zustimmungserklärung zur Abstandsflächenübernahme zulässt ( Alt SächsBO), könnten solche Verpflichtungen immerhin als "andere baurechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen" im Baulastenverzeichnis nachgewiesen werden ( '80 IV 2 Nr. 1 SächsBO). Allerdings macht der Nachweis in einem Register, welches nach dem Willen der sächsischen Staatsregierung ohnehin abgeschafft werden soll, wenig Sinn. Vor allem aber würde die Absicht des Gesetzgebers unterlaufen, dem Nachbarn die Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme zu erleichtern. Dazu gehört gewiss auch das Argument, dass die schriftlichen Zustimmungen eben nicht in einem öffentlichen Register nachgewiesen werden müssen. Die Verwaltungsvorschriften empfehlen daher den Bauaufsichtsbehörden konsequenterweise, (nur) ein internes Verzeichnis der Erklärungen zu führen. 3 ) Kommentatoren der SächsBO schließen sich dieser 4 ) bzw. 1) Simon, AlJons, Bayerische Bauordnung, Kommentar, Art. 7, Rdnr. 527 (Lechner).. 2) VOR München, Beschl. v B , NVwZ 1995,281 (281). 3) VwVSlichsBO 1999, Nr ) Dammert, Bernd; Kober, Peter; Rehak, Heinrich; Wieth, Frank Peter: Die neue Sächsische Bauordnung. München: Rehm, 1999, 7, Rdnr.3. der bayerischen Empfehlung an, die Erklärungen in geeigneter Form auf Dauer aufzubewahren. 5 ) Auch in Sachsen kann Vorsicht waltenden Grundstückseigentümern und ~erwerbern nur geraten werden, Abstandsflächenübernahmen grundbuchmäßig abzusichern, sind doch ansonsten Rechtsunsicherheiten zu besorgen. 6 ) Die spezielle Vorschrift des Alt SächsBO hindert daran nicht.?) Die nunmehr in den Bundesländern Brandenburg und Sachsen geltenden Regelungen zur grundbuchlichen Sicherung von baurechtlichen Verpflichtungen bieten fraglos den vergleichsweise bestmöglichen Schutz von Eigentümerinteressen und baurechtlichen Belangen. Leider schließen die Vorschriften bei der rechtlichen Sicherung von baurechtlichen Fremdverpflichtungen eine differenzierte Handhabung je nach Sicherungszweck (entsprechend Tabelle 1) aus. Nicht nur bei Fremdverpflichtungen mit privatrechtlichem Nutzungserfordernis ist das Nachbargrundstück - zusätzlich zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit für die Bauaufsichtsbehörde - mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten des Baugrundstücks zu belasten, sondern auch dann, wenn auf dem Nachbargrundstück nur Nutzungen zum Vorteil des Bauherm ausgeschlossen werden sollen. Im Freistaat Sachsen ist diese "teilweise überhöhte"s) bauordnungsrechtliche Anforderung mit der Legaldefinition der rechtlichen Sicherung in 2 XIII SächsBO insoweit sogar gesetzlich zwingend festgeschrieben. Wegen der wörtlichen Verknüpfung beider Dienstbarkeiten wird auch eine,,kombinierte" Doppelsicherung, bestehend aus Grunddienstbarkeit und eine deren Bestand sichernde Baulast ausgeschlossen sein. 9 ) Zu den sächsischen Verhältnissen gilt noch anzumerken, dass- bundesweit einmalig - mit Grundbuch, Baulastenverzeichnis und Abstandsübernahmeverzeichnis drei verschiedene Register unterschiedlicher Rechtswirkung. eingesehen werden müssen, um einen Gesamtüberblick über die dingliche Rechtslage von Grundstücken zu erhalten. Sollte die nächste sächsische Baurechtsnovelle tatsächlich die Abschaffung der Baulast mit sich bringen, stehen betroffenen Eigentümern mit den dann zu erwartenden Übergangsregelungen weitere Unannehmlichkeiten ins Haus. Trotzdem möge der Gesetzgeber zugleich beschließen, auch auf die Zustimmungserklärung zur Abstandsflächenübernahme zu verzichten. 5) läde, Henning; Dirnberger, Franz; Böhme, Günter: Bauordnungsrecht Sachsen, Kommentar, München: Rehm, Loseblatt-Ausgabe, Stand: 21. EL, Januar 2000, 7, Rdnr. 18 (Dirnberger). 6) 1m vergleichbaren Sinne: Dahlke-Piel, Susanne: Die neue Sächsische Bauordnung und die Rechtsprechung des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts zum Bauordnungsrecht, SlichsVBI. 1999, 121 (124). 7) läde; Henning u. a., Bauordnungsrecht Sachsen, Kommentar, 18. EL, Apri11999, 2, Rdnr. 137 (läde). Rechtsgrundlage ist dann Alt i. V. m. 2 XIII 1. Alt SächsBO. 8) läde, Henning u. a., Bauordnungsrecht Sachsen, Kommentar, 18. EL, April 1999, 4, Rdnr. 50 (läde). 9) Insofern ist in den VwVSächsBO 1999, Nr die Erläuterung, beide Möglichkeiten der rechtlichen Sicherung auch kombinieren zu können, unverständlich. 121

10 Prof. Reuter: Zur rechtlichen Sicherung von baurechtlichen Verpflichtungen Fachbeiträge 4 Zur rechtlichen Sicherung des fremden Zugangs von Baugrundstücken Zur Bebauung vorgesehene Grundstücke müssen für Fahrzeuge, die der Nutzung der zu genehmigenden Vorhaben dienen und die im öffentlichen Interesse zum Einsatz gelangen, ohne Schwierigkeiten erreichbar und zugänglich sein. Diese Forderung betrifft unmittelbar an einer öffentlichen Straße gelegene wie nur über ein privates Nachbargrundstück an das öffentliche Straßennetz angebundene Baugrundstücke gleichermaßen. Die verkehrliehe Erreichbarkeit ist bundesrechtlich geregelt. Das Baugesetzbuch macht die bauplanungsrechtliche Zu lässigkeit von Vorhaben davon abhängig, dass die Erschließung ( 30 I u. n, 33 I, 34 I 1, 35 n BauGB) bzw. die ausreichende Erschließung ( 35 I BauGB) gesichert ist. Vom Bundesgesetzgeber nicht weiter konkretisiert, richten sich die Mindestanforderungen an eine gesicherte Erschließung und die hierfür erforderlichen Erschließungsanlagen nach den jeweiligen Gegebenheiten, also den Auswirkungen und Bedürfnissen des zu beurteilenden Vorhabens. Sie sollen gewährleisten, dass die Nutzung des Vorhabens sowohl für den Nutzer als auch für die Allgemeinheit ohne negative Folgen geschehen kann. I) Neben dem Anschluss an das öffentliche Straßennetz umfasst die gesicherte Erschließung mindestens auch die Versorgung des Baugrundstücks mit Elektrizität und Wasser sowie die Abwasserbeseitigung. Die Erschließung gilt als gesichert oder vorhanden, wenn sie bis an die Grundstücksgrenze heranreicht. Vom bundesrechtlichen Erfordernis der Sicherung der Erschließung kann eine Befreiung nicht erteilt werden; sie ist für die Bebauung schlechterdings unverzichtbar?) Zum Begriff der gesicherten wegemaßigen Erschließung im Sinne der 30 ff. BauGB gehört bei Grundstücken, die nicht umnittelbar an einer öffentliche Straße liegen, auch die Sicherung ihrer Erreichbarkeit in rechtlicher Hinsicht?) Die Erschließung muss auf Dauer zur Verfügung stehen. Im Gegensatz zum Bauordnungsrecht der Länder regelt das Bauplanungsrecht nicht, in welcher Weise die Verbindung des Baugrundstücks zum öffentlichen Wegenetz zu sichern ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bestehen keine Bedenken, eine gesicherte Erschließung nicht nur anzunehmen, wenn die Zufahrt zum öffentlichen Straßennetz öffentlich-rechtlich durch eine Baulast gesichert ist, sondern beispielsweise auch dann, wenn die Sicherung dinglich durch eine Grunddienstbarkeit erfolgt. 4 ) Der bundesrechtliehe Begriff der gesicherten Erschließung verlangt nicht, dass zusätzlich zur öffentlich-rechtlichen Baulast auch noch eine pri- 1) Battis, Ulricll; Krautzberger. Michael; Löhr, Roif-Peter: Baugesetzbuch - BauGB -, 7. Auflage, München: Beck , Rdnr ) S. z. B. BVerwG, Urt. v C (Hamburg), MVwZ (646) 3) BVerwG. Urt. v C (Koblenz), NVwZ 1989, 353 (354). Siehe hierzu auch: Schwan, Bemd: Baulasten im öffentlichen Recht... S ) BVerwG. Urt. v C (Koblenz) - NVwZ 1989, 353 (354); BGH, Urt. v ZR (Karlsruhe) - BauR 1992, 595 (597). 122 vatrechtliche Dienstbarkeit bestellt wird.5) Eine rein schuldrechtliche Vereinbarung des Bauherrn mit einem privaten Nachbarn reicht nicht aus, die-erschließung auf Dauer zu sichern. 6 ) Die verkehrliehe Erschließung im Sinne der 30 ff. BauGB gilt auch dann als gesichert, wenn sich das Anliegergrundstück und das Hinterliegergruhdstück im Eigentum ein und derselben Person befinden.7) Das Bundesverwaltungsgericht hat bisher ein Notwegrecht nach 917 BGB noch nicht als bundesrechtliche Erschließung ausreichen lassen.8) Von Gesetzes wegen ist der Notweg nur als vorübergehende Verbindung des notleidenden Grundstücks mit einem öffentlichen Wege vorgesehen. Die Festsetzung einer mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Fläche nach 9 I Nr. 21 BauGB im Bebauungsplan reicht für sich allein ebenfalls nicht aus, die Erschließung eines Grundstücks bauplanungsrechtlich.zu sichern. Die Festsetzung lässt das Recht noch nicht entstehen. 9 ) Das Geh-, Fahr- oder Leitungsrecht muss durch besonderen Rechtsakt - einvernehmlich oder zwangsweise begründet werden. lo ) Die bloße Festsetzung verpflichtet daher den betroffenen Eigentümer noch nicht, die Benutzung seines Grundstücks durch den Begünstigten zu dulden. ll ) Sie hindert den betroffenen Eigentümer nur, das Grundstück in einer Weise zu nutzen, die die geplante Ausübung des noch zu begründenden Rechts behindern oder unmöglich machen würde. 12 ) Für die dingliche Umsetzung kommen privatrechtlich je nach begünstigter Person die Grunddienstbarkeit oder die beschränkte persönliche Dienstbarkeit oder öffentlich-rechtlich nach Maßgabe des Landesrechts die Baulast in Frage. Das Bauordnungsrecht der Länder ergänzt für die Errichtung von Gebäuden das bundesrechtliche Erfordernis der gesicherten wegemäßigen Erschließung. 13 ) Unter dem Gesichtspunkt der öffentlichen Gefahrenabwehr. insbesondere des Brandschutzes und des Rettungswesens, werden 5) BVerwG, Urt. v B u. 4 B (OVG NW), BRS 50 Nr. 109,258 (259). 6) BVerwG, Urt. v C (Koblenz). NVwZ (354). 7) BVerwG, Urt. v C (München) DVBI. 1988, 896 (898). 8) Große-SuchsdorflLindorflSchmaltzlWiechert, 5, Rdnr ) BVerwG. Beschl. v BN (Mannheim), ZffiR (43). 10) BattislKrautzbergerlLöhr, 9, Rdnr ) Finklenburg. Klaus: Die Festsetzung von mit Geh-, Fahr- und Leilungsrechten zu belastenden Flächen im Bebauungsplan, BauR 1996, 303 (306). 12) VGH Baden-WUrttemberg, Urt. v S 3003/93, VBlBW, 1995,358 (358). 13) Zum Verhältnis des bundesrechtlichen Erfordernisses der Erschließung zu den landesrechtlichen Zufahrtsbestimmungen: BVerwG. Urt. v C NVwZ 1989, 353. Siehe auch Sarnighausen, Hans-Cord: Erschließung und Zugänglichkeit von Baugrundstücken im Baurecht des Bundes und der Länder, NVwZ,

11 Fachbeiträge Prof. Reuter: Zur rechtlichen Sicherung von baurechtlichen Verpflichtungen Anforderungen an die Zugänglichkeit der Baugrundstücke selbst gestellt. Anders als das Bauplanungsrecht für die gesicherte Erschließung, enthalten die Bauordnungen der Länder klarere Voraussetzungen für die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Hinblick auf ihre Erreichbarkeit besonders durch Feuerwehr und Rettungsfahrzeuge. Dazu gehören auch Vorschriften, wie der Fortbestand einer im landesrechtlich gebotenen Umfang angelegten fremden Grundstückszufahrt rechtlich abgesichert werden soll. I) In den meisten Bundesländern dürfen danach Gebäude auf einem Grundstück, das nicht an einer öffentlichen Verkehrs fläche liegt, nur errichtet werden, wenn das Grundstück eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer öffentlichen Verkehrsfläche hat. Als öffentlich-rechtliche Sicherung kommt regelmäßig die Baulast in Frage. 2 ) Die Bauordnungen von Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Niedersachsen schreiben als öffentlich-rechtliche Sicherung des fremden Zugangs sogar ausdrücklich die Baulast vor. 3 ) Hingegen wird in den Bauordnungen der Bundesländer Bayern, Brandenburg und Sachsen an betreffender Stelle eine rechtliche Sicherung verlangt, in Bayem ausdrücklich gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde. 4 ) Bayern und Brandenburg präzisieren in AusführungsvoIschriften den gesetzlichen Anspruch und fordern eine dingliche Absicherung der Zuwegung durch eine Grunddienstbarkeit in Verbindung mit einer öffentlich-rechtlichen Erklärung bzw. durch eine Grunddienstbarkeit und eine inhaltsgleiche beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Bauaufsichtsbehörde. Die Sächsische Bauordnung regelt in einer speziellen Vorschrift verbindlich, dass die rechtliche Sicherung entweder privatrechtlich durch Grunddienstbarkeit und beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Bauaufsichtsbehörde oder öffentlich-rechtlich durch Baulast zu erfolgen hat (vgl. 2. Kap. u. Tabelle 2). Ob von dem Erfordernis der rechtlichen Zufahrtssicherung eine Ausnahme gewährt, befreit oder abgewichen werden kann, hängt vom jeweiligen Landesrecht ab. S ) Über den Zwang der landesrechtlichen Zufahrtsbestimmungen wird auch das bundesrechtliche Erschließungserfordernis in der Praxis regelmäßig durch die Bestellung von Baulasten bzw. in Bayern, Brandenburg und Sachsen (alternativ) durch die Einräumung von Dienstbarkeiten erfüllt. 6 ) In den Bundesländern, in denen das Bauordnungsrecht zwingend eine öffentlich-rechtliche Sicherung der fremden Zuwegung vorschreibt, kann die dafür in Frage kommende Baulast nur dann durch private Rechtspositionen 1) Große-SuchsdorflLindorflSchmaltzIWiechert, 5 Rdnr. 7. 2) 4 I LBO BW, 4 I BauO BIn, 4 I Nr. 2 BremLBO, 4 I I Nr. 2 HessBO, 4 I Nr. 1 BauO NW, 6 II 1 Nr. I LBauO RhPf, 5 I Nr. I LBO Saarl, 4 I BauO LSA, 4 II SchIHol, 4 I ThürBO. 3) 411 I HamBauO, 4 I LBauO M-V, 5 II NdsBauO. 4) Art 4 11 Nr. 2 BayBO, 4 I Nr. 2 BbgBO, 4 1 Nr. 1 SächsBO. 5) Zur Brmessensausübung der Baugenehmigungsbehörde, wenn auf eine Zufahrtsbaulast verzichtet werden soll: BGH, Ur!. v. 21. Mai ZR 14/91 (Karlsruhe), BauR 1992,595. 6) Bezüglich Baulasten: Schwarz, Bernd. Baulasten im öffentlichen Recht... S. 88; s. a. Sarnighausen, Hans-Cord, NVwZ 1993,424. ersetzt werden, wenn dies gesetzlich ausdrücklich vorgesehen ist. So kommt nach niedersächsischem Recht anstelle der Baulast auch Miteigenturn des Bauherrn an einem Zufahrtsgrundstück in Frage oder es reicht eine Grunddienstbarkeit aus, wenn ein Wohngebäude geringer Höhe mit nicht mehr als zwei Wohnungen errichtet werden soll ( 5 II NdsBauO). Miteigentum ist allerdings nur dann als Sicherungsinstrument geeignet, wenn das Zufahrtsgrundstück auch nach Zuschnitt und Funktion eine Wegeparzelle ist, die mehrere Baugrundstücke erschließt. Nach Auffassung des niedersächsischen Gesetzgebers werden die Eigentümer arn Fortbestand der gemeinschaftlichen Zufahrt interessiert sein, so dass eine Zweckentfremdung wenig wahrscheinlich ist;7) eine öffentlichrechtliche Sicherung ist daher nicht geboten. Eine vergleichbare Interessenlage wird hingegen nicht gesehen, wenn zwei hintereinanderliegende Grundstücke, ein Anlieger- und ein Hinterliegergrundstück, denselben Eigentümer haben. 8 ) Der Eigentümer hat es jederzeit in der Hand, das Anliegergrundstück zu veräußern. Bauplanungsrechtlich zwar ausreichend erschlossen, werden in diesem Fall die bauordnungsrechtlichen Anforderungen nur dann als erfüllt betrachtet, wenn die Zuwegung des Hinterliegergrundstücks für die Errichtung eines Gebäudes eigens rechtlich gesichert ist. 9 ) (Dies gilt durchweg in allen Bundesländern.) Ebenfalls nach niedersächsischem Recht muss auch dann eine Wegebaulast oder ggf. eine Grunddienstbarkeit bestellt werden oder muss Miteigenturn für diesen Zweck bestehen, wenn der erforderliche Zugang zu einem Grundstück über ein anderes Grundstück führt, das mit ihm zusammen durch eine Vereinigungsbaulast ein Baugrundstück bildet ( 5 II 2 NdsBauO).IO) Nach einem Urteil des OVG Münster erfüllt ein Notwegrecht nach 917 BGB auch nicht dem landesrechtlichen Anspruch gesicherter Zugänglichkeit, denn es handelt sich dabei weder um den eigenen Zugang eines Grundstücks noch um einen öffentlich-rechtlich gesicherten fremden Zugang. I I) Aus dem Notwegrecht lässt sich auch keine Verpflichtung des Duldungspflichtigen zur Bestellung einer Baulast ableiten. 12 ) Hingegen besteht unter bestirru;nten Voraussetzungen die Pflicht des durch eine Grunddienstbarkeit ver- 7) Landtags-Drucksache 10/3480, S. 47; Große-SuchsdorflUndorfl SchmaltdWiechert, 5 Rdnr. 18; siehe aueh 413 BremLBO. Im Vergleich dazu: BGH, Ur!. v ZR 107/90 (Stuttgart), BauR 1991, 227, dort ging es um den Anspruch eines Miteigentümers gegen den anderen auf Bewilligung einer Zufahrlsbau1ast an einer im gemeinsamen Eigentum stehenden Wegeparzelle. 8) OVG Lüneburg, Besehl. v M 11190, Kommunale Steuer-Zeitschrift 1991, 134 (134). 9) Große-Suchsdor;fIUndorfISchmaltzIWiechert, 5 Rdnr. 18; BoeddinghauslHahniSchulte. 5 Rdnr ) Zur Erforderlichkeit einer Zuwegungsbaulast auch bei Vereinigungsbaulasten alten Rechts s. OVG Lüneburg, Ur!. v I L 7891/94, NVwZ-RR 1998, 14 (14). 11) OVG Münster, Ur!. v X A 509n5, BRS 30, Nr. 100, S. 197 (197). 12) VGH Baden-Württemberg, Ur!. v S 2346/80, BRS 38 Nr. 160, S. 352 (354). 123

12 Prof. Reuter: Zur rechtlichen Sicherung von baurechtlichen Verpflichtungen Fachbeiträge pflichteten Eigentlimers zur Übernahme einer deckungsgleichen Baulast. Diese Verpflichtung betrifft besonders jene Fälle, in denen durch Änderung der Gesetzeslage die bis dahin durch Grunddienstbarkeit sichergestellte Bebaubarkeit eines Grundstücks entfallen ist.l) Eine Verpflichtung zur Übernahme einer deckungsgleichen Baulast ist grundsätzlich dann nicht gegeben, wenn bereits zur Zeit der Bestellung der Grunddienstbarkeit Veranlassung bestand, die bauliche Erschließung des Grundstücks durch eine Baulast zu sichern. 2 ) Schließlich kommt auch die bloße Festsetzung einer mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu, belasteten Fläche nach 9 I Nr. 21 BauGB in einem Bebauungsplan als bauordnungsrechtlich erforderliche öffentlich-rechtliche Sicherung der Zuwegung über ein fremdes Grundstück nicht in Frage. Die planungsrechtliche Festsetzung sichert für sich genommen nicht den tatsächlichen Ausbau und begründet keine Duldungspflicht zur Benutzung der Fläche für das Überfahren. Außerdem kann ein Bebauungsplan unter den gesetzlichen Voraussetzungen geändert werden, während die Baulast nicht ohne Mitwirkung der Bauaufsichtsbehörde untergehen kann. 3 ) Um die Bebauung des durch die planungsrechtliche Festsetzung begünstigten Grundstücks zu ermöglichen, ist die Überfahrt demzufolge den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechend rechtlich zu sichern. 4 ) Der Inhalt der rechtlichen Sicherung von Zufahrten gefangener Baugrundstücke wird in den Bauordnungen nicht eigens vorgeschrieben; allein der Bayerischen Bauordnung lässt sich ein Mindestinhalt entnehmen: Gegenüber dem. Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde muss rechtlich gesichert sein, "dass der Wohnweg sachgerecht unterhalten wird und allgemein benutzt werden kann" (Art Nr. 2 BayBO). Prinzipiell ist die inhaltliche Ausgestaltung der baurechtlichen Verpflichtung am Schutzzweck der gesetzlichen Vorschrift auszurichten. Dies ermöglicht grundsätzlich eine Abfassung in formalisierter Form. Der Schutzzweck fallt je nach Landesrecht indes unterschiedlich aus. So ist nach der Hamburgischen Bauordnung sicherzustellen, "dass die Ver- und Entsorgung, der Einsatz von Rettungs- und Löschgeräten sowie der durch die jeweilige 1) BOH, Urt. v V ZR 224/87 (Köln), NJW 1989, 1607 (1607). Um entsprechende Anspruche zu vermeiden, lässt 6 I 2 LBauO RhPfDienstbarkeiten, die vor dem , dem Stichtag der GesetzeslInderung, begrundet worden sind, als Sicherung der Zufahrt genügen. 2) OLG Karlsruhe, Urt. v U , ZMR 1992, 112 (112). Siehe aber OLG DUsseldorf, Urt. v U 147/98, NJW-RR 1999, 1539 (1540), eine Verpflichtung zur Baulastübernahme ist danach nicht auszuschließen, wenn ihre Übernahme seinerzeit bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit lediglich versehentlich oder aus Unkenntnis der gesetzlichen Bestimmungen unterblieben ist. 3) Schwarz. Bernd, Baulasten im öffentlichen Recht..., S 66; BoeddinghauslHahniSchulte, 4 Rdnr. 20; im Ergebnis auch Große SuchsdorflLindorfiSchmaltzIWiechert, 5 Rdnr ) Überzeugend hierzu VOH Baden-Württemberg, Urt. v S 3003/93, VBIBW 1995, Grundstücksnutzung hervorgerufene Verkehr ohne Schwierigkeiten möglich ist" ( 4 I 3 HamBauO). Demgegenüber zielt die Hessische Bauordnung ihrem Wortlaut nach nur darauf ab, den Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten ohne Schwierigkeiten Zu ermöglichen ( 4 I 1 HessBO). Es verwundert daher nicht, dass in der Baurechtspraxis Zufahrtsbaulasten und ihnen entsprechende Dienstbarkeit~n unterschiedlichen Gehalts in der aufgezeigten Bandbreite anzutreffen sind. Das konkrete Ausmaß der baurechtlichen Verpflichtung hängt im Übrigen von der tatsächlichen Grundstückssituation ab und ist insofern (auch) nicht pauschalierbar. 5 ) Die folgenden Beispiele von Wegebaulasten mögen die Unterschiede verdeutlichen: (a) "Ich übernehme hiermit gegenüber der Bauaufsichtsbehörde die öffentlich-rechtliche Verpflichtung, zugunsten des Baugrundstücks einen [näher bezeichneten] Streifen des Baulastgrundstücks von baulichen Anlagen und sonstigen Hindernissen freizuhalten, so dass über diesen Zugang der Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten jederzeit möglich ist" (Rechtsgrundlage: 4 IV u. 78 BauO NW 1970).6) (b) "Ich übernehme hiermit gegenüber der Bauaufsichtsbehörde die öffentlich-rechtliche Verpflichtung, zugunsten des Baugrundstücks die [näher bezeichnete] Fläche für die Errichtung und Unterhaltung einer Zufahrt/eines Zugangs dauernd von baulichen Anlagen freizuhalten, so dass über diese Zuwegung der Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten jederzeit möglich ist. Dem Baulastbegünstigten wird die Benutzung der Baulastfläche als Zuwegung zu seinem Grundstück gestattet" (Rechtsgrundlage: 4 I Nr. 1 u. 83 BauO NW 1995). (c) "Ich übernehme... als Baulast die Verpflichtung zu dulden, dass auf dem [näher bezeichneten] Grundstück ein Weg zum vorschriftsmäßigen Anschluss des [näher bezeichneten] Grundstücks an das öffentliche Straßennetz angelegt, unterhalten und benutzt wird" (Rechtsgrundlage: 5 II 1 u. 92 NdsBauO).7) (d),,der vorgenannte. Grundstückseigentlimer übernimmt für sich und seine Rechtsnachfolger die Verpflichtung, zu Gunsten des auf dem [näher bezeichneten] Grundstück geplanten [näher erläuterten] Bauvorhabens einen jederzeit uneingeschränkt begeh- und befahrbaren Zugang von der [näher bezeichneten] Straße zu dem begünstigten Grundstück in einer Breite von [... ] und einer Länge von [... ] schaffen zu lassen und zu dulden" (Rechtsgrundlage: 4 I Nr. 1 i. V. m. 2 XIII u. 80 SächsBO 1999).8) 5) Döring, Christian, S ) Baulasten (a) und (b) entstammen dem Formblatt einer nordrhein-westtäuschen Bauaufsichtsbehörde aus dem Jahre 1979 bzw Baulast (a) betrim den tatsächlichen Fall der Zufahrt eines Wohnhauses. 7) Vorschlag von Große-Suchsdorj/Lindorf/SchmaltzIWiechert, 5 Rdnr.16. 8) Aus dem Formblatt der BauaufsichtsbehÖfde einer sächsischen kreisfreien Stadt.

13 Fachbeiträge Prof. Reuter: Zur rechtlichen Sicherung von baurechtjichen Verpflichtungen Baulast (a) stellt ausschließlich auf die Gefahrenabwehr ab. Sie spiegelt den Schutzzweck der damaligen Vorschrift wider. Die BauO NW 1970 bezog sich noch ausdrücklich auf die Sicherstellung des Einsatzes von Feuerlösch- und Rettungsgeräten. Seit 1984 verzichtet das Gesetz auf Angabe einer Zweckbestimmung. Bauordnungs, rechtlich zwar ausreichend, stellt sich jedoch die Frage, ob Baulast (a) auch dem bundesrechtlichen Gebot gesicherter Erschließung genügt, muss doch auch gesichert sein, dass der durch die bauliche Anlage und ihre Nutzung zu erwartende Verkehr das Grundstück tatsächlich erreichen kann. Baulast (b) derselben Behörde enthält im Vergleich zur älteren Version (auch) für den Berechtigten eine ausdrückliche Gestattung zur Benutzung.des Weges. Über das (seinerzeit) rechtlich Gebotene kommt Baulast (b) den "tatsächlichen" Erfordernissen ausreichender Zugänglichkeit und Erreichbarkeit entgegen. Baulast (c) spiegelt insofern (auch) den Gesetzeszweck wider, als der Anschluss des Grundstücks eben "vorschriftsmäßig" erfolgen muss. Baulast (d) scheint mehr zu versprechen (,jederzeit uneingeschränkt begeh- und befahrbar"), als gesetzlich geboten. Baulasten sind indes regelmäßig dahin auszulegen, dass sie nur den Verkehr zu sichern bestimmt sind, der durch die typische Nutzung des genehmigten Vorhabens entsteht. l ) Da Baulast (d) auf das konkrete Vorhaben Bezug nimmt, ist insofern Bestimmtheit gegeben. Zufahrtsbaulasten sind Fremdbaulasten mit privatrechtlichem Nutzungserfordernis (s. 3. Kapitel). Für ihre Zwekkerfiillung bedürfen sie grundsätzlich der privatrechtlichen Nutzungsgewährung durch den Baulastverpflichteten. Auch wenn Zufahrtsbaulasten wie in den Beispieten (b) und (c) ausdrücklich die Gestattung bzw. Duldung der Benutzung der Zufahrt durch den Baulastbegünstigten und seine Besucher sichern, vermitteln sie im Gegensatz zu Dienstbarkeiten dem Bauherrn keine private Rechtsposition zur Durchsetzung der Baulast und zivil rechtliche Befugnis zur Nutzung des Baulastgrundstücks. Die Begünstigung ist bloß tatsächlicher Natur. Sie trifft den Eigentümer des Hinterliegergrundstücks lediglich als Rechtsreflex einer im ausschließlichen öffentlichen Interesse von der Bauaufsichtsbehörde entgegengenommenen Verpflichtung zur Verhinderung bauordnungswidriger Zustände. 2 ) Bei Missachtung der Baulastverpflichtung durch den Baulastübernehmer oder einen Dritten ist demzufolge auch nur die Bauaufsichtsbehörde befugt, die Offenbaltung der Zufahrt zu dem gefangenen Grundstück und ihre Nutzung zu verlangen und die Baulast mittels einer Ordnungsverfiigung durchzusetzen. 3 ) Ob dem Eigentümer des bevorteilten Grundstücks über die tatsächliche Begünstigung hinaus auch ein eigener subjektiver öffentlicher An- I) ova Münster, Urt. v A 890/91, NJW 1993, 1284 (1285). 2) Mit Nachdruck ova Münster, Urt. v A 3465/95, NJW-RR 1998, 1240 (1240). 3) So z. B. ova Lüneburg, Beseht v A BRS 40 Nr. 223, 480 (480); ova LUnebuTg, Beseht v M 7201/95, NJW 1996, 1363 (1363); OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v A , BRS 49 NT. 130,309 (311). spruch gegen den Eigentümer des belasteten Grundstücks auf Durchsetzung der baulastkonformen Nutzung zukommt, ist allerdings umstritten. 4 ) (Ein solches Recht wird von Befürwortern vor allem dann gesehen, wenn - wie im Fall der Zufahrtsbaulast - die sachgerechte Nutzung eines bebauten Grundstücks von der Durchsetzung der Verpflichtung abhängt.)5) Die faktische Begünstigung durch die Zufahrtsbaulast gestattet es dem Eigentümer und seinen Besuchern gleichwohl auch ohne privatrechtliche Befugnis, aber eben aufgrund öffentlichen Rechts - über das belastete Grundstück hinweg Zugang zum begünstigten Grundstück nehmen zu dürfen. Jedenfalls ist darauf nach Auffassung des OVG Lüneburg die bauaufsichtsbehördliche Durchsetzung einer Zuwegungsbaulast zu richten. Es liegt im Wesen des Instituts der öffentlich-rechtlichen Baulast. führt das Gericht unter anderem als Begründung an. dass die mit ihr bezweckte Sicherung der Genehmigungsvoraussetzungen des begünstigten Bauvorhabens gegenüber den privatrechtlichen Rechtsverhältnissen verselbstständigt wird. 6 ) Ob der Eigentümer des belasteten Grundstücks auch privatrechtlich zur Duldung verpflichtet ist, ist daher für die behördliche Durchsetzung der Zufahrtsbaulast ohne Bedeutung. Die Grundstücksnutzung muss allerdings nicht ohne finanziellen Ausgleich geduldet werden. Nach einem Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen ist die rechtliche und tatsächliche Sicherung der durch Baulast eingeräumten Zuwegung solange gewährleistet. wie die Bauaufsichtsbehörde gesetzlich verpflichtet ist. an der Baulast festzuhalten und sie gegebenenfalls auch durchzusetzen, auch wenn es an eigenen Rechtspositionen des Eigentümers des gefangenen Grundstücks fehlt. Ein behördlicher Verzicht auf die Baulast und ihre Durchsetzung kommt nur dann in Frage. wenn ohne sie keine baurechtswidrigen Zustände. wie sie beim Fehlen einer ordnungsgemäßen Zuwegung entstünden, zu besorgen sind. Das Gericht stellt des Weiteren fest, dass eine Baulast, die die Zuwegung eines Grundstücks rechtlich und tatsächlich sichert. bewirkt, dass die notwendige Verbindung des Grundstücks mit dem öffentlichen Weg nicht "fehlt". Insofern ist auch ein Notwegrecht nach 917 BGB nicht zu besorgen.7) Nach Ansicht des OVG Nordrhein-Westfalen im soeben zitierten Urteil mindert der Umstand. dass die Zufahrtsbaulast das Recht auf ihre Durchsetzung nicht dem faktisch - begünstigten Eigentümer des gefangenen Grundstücks, sondern einem Dritten, nämlich der Bauaufsichtsbehörde gewährt, nicht die Tauglichkeit der Baulast, die Zuwegung rechtlich und tatsächlich zu gewährleisten. Diese ausschließlich öffentlich-rechtliche Sicht der Dinge lässt - durchaus legitim, da gesetzlich erwünscht - die privatrechtlichen Belange der betroffenen Eigentümer außer 4) Schwarz. Hemd, BauR 1998,446 (453) mit weiteren Verweisen. 5) S. hierzu z. B. Lorenz, Arnde, NJW 1996,2611 (2613). 6) ova LtinebuTg, BeschI. v M 7201/95, NJW 1996, 1363 (1364). 7) ova Nordrhein-Westfalen, Urt. v A , BRS 49 Nr. 130, 309 (311). 125

14 Prof. Reuter: Zur rechtlichen Sicherung von baurechtlichen Verpflichtungen Fachbeiträge Acht, bietet aber gerade deswegen nicht selten Anlass zu Nachbarstreit. Den durch vernünftige Regelungen von vorneherein zu vermeiden, ist Sache der privaten Beteiligten. Die Empfehlung, Fremdbaulasten mit privatrechtlichem Nutzungserfordernis durch Dienstbarkeiten zu ergänzen, trifft für die rechtliche Sicherung einer fremden Zufahrt in besonderer Weise zu (s. 3. Kap.). Wird wie in den Bundesländern Brandenburg, Bayern und Sachsen (alternativ) ohnehin für die rechtliche Sicherung einer Zuwegung die Einräumung einer Grunddienstbarkeit gefordert, sollte sie neben dem baurechtlich Gebotenen auch die Unterhaltung des Weges. und seine Verkehrs sicherung als Nebenpflichten regeln. l ) Die. rechtliche Sicherung einer fremden Zuwegung beeinflusstsowohl den Verkehrswert des belasteten als auch den des begünstigten Grundstücks. Der Eigentümer des durch die Zufahrt dauerhaft belasteten Grundstücks erleidet je nach fremder Beanspruchung einen mehr oder weniger großen Nutzenverlust. Hingegen gewinnt der Hinterlieger für sein Grundstück durch den baurechtsgemäßen Anschluss an das öffentliche Wegenetz insoweit die Baureife. Ohne Zweifel beeinflussen auch Unterschiede in der Art und im Umfang der rechtlichen Sicherung der Zuwegung den Verkehrswert der betroffenen Grundstücke. Bei einer dinglichen Sicherung sowohl der öffentlichen als auch der privaten Belange entweder durch Baulast und Grunddienstbarkeit oder durch grundbuchliche Doppelsicherung (Brandenburg, Sachsen) bzw. Einfachsicherung (Bayern) wird der Verkehrswert des begünstigten Grundstücks sich wohl kaum von dem Verkehrswert eines nicht auf eine fremde Zufahrt angewiesenen, aber ansonsten vergleichbaren Baugrundstücks unterscheiden. Erfolgt in den BaulastIändern nur eine öffentlich-rechtliche Absicherung der Zuwegung, ist wegen fehlender subjektiver Rechtsposition des Hinterliegers ein Wertabschlag in Maßen angebracht. 2 ) (Dem Grundstück kommt auch in diesem Falle die Baureife zu, sichert die Baulast doch die Zuwegung in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht). Für den Verkehrswert des dienenden Grundstücks wird es wertmäßig vermutlich kaum einen Unterschied machen; ob es ausschließlich mit einer Zufahrtsbaulast oder außerdem noch mit einem inhaltsgleichen dinglichen Wegerecht belastet ist. Einer unzureichenden privatrechtlichen Regelung steht hier eine zusätzliche rechtliche Inanspruch-. nahme des Grundstücks gegenüber. Zugegebenermaßen wird es schwierig sein, die angestellten Vermutungen über den Werteinfluss der unterschiedlichen Rechtspositionen empirisch zu belegen. Sie lassen sich aber zumindest argumentativ erschließen?) Univ.-Prof. DrAng. F. Reuter, Geodätisches Institut der Technischen Universität Dresden, Lehrstuhlfür Bode~ordnung und BodenwirtschaJt, Mommsenstraße 13,01062 Dresden. Telefon , Telefax I) Vgl. Runderlass 3/1994 zur BbgBO, der entsprechende Musterentwürfe für Geh- und Fahrrechte enthält. 2) Gegebenenfalls sind noch obligatorische Vereinbarungen wertmäßig in Ansatz zu bringen. 3) Ausführliche Darstellungen über die Wertermittlung im Zusammenhang mit Baulasten und Dienstbarkeiten enthalten: Mäckel, Rainer; Troff, Herber!; Gerardy. Theo: Praxis der Grundstücksbewertung, Landsberg am Lech, Loseblattausgabe, 5. Kapitel; Sprengnetter. Hans Otto (Hrsg.): Grundstücksbewertung Lehrbuch. Sinzig, Loseblattausgabe, B;md VII, Teil 10, Kapitel 2. Vom Nachbarland lernen - Anmerkungen zur steuerlichen Grundstücksbewertung in den Niederlanden Von Dr. W.-D. Drosdzol 1 Vorbemerkung Wer sich länger mit der steuerlichen Grundstücksbewertung in Deutschland insbesondere mit der Einheitsbewertung - befasst hat, wird mit einem Beharrungsvermögen der Bürokratie und der Steuerpolitiker konfrontiert, das neue Denkansätze nur schwer zulässt. Die stereotype Absage an eine umfassende Neubewertung lautet: Eine flächendeckende und turnusmäßige Bewertung des Grundbesitzes als Grundlage für mehrere Steuern ist für die Verwaltung angesichts des hohen Personalaufwandes nicht zu leisten. Der Verfasser hatte unlängst, auf eine Einladung des Bundes der öffentlich bestellten Vermessungsingenieure e.v. (Köln), die Gelegenheit, die steuerliche Grundstücksbewertung in den Niederlanden (Amsterdam und Maastricht) kennen zu lernen. Die ersten Eindrücke von der fremden Praxis sind zumindest faszinierend. 2 Grundlage: Wet waardering onroerende zaken von 1995 Allfgrund des Grundstücks-Bewertungsgesetzes von 1995 werden in den Niederlanden turnusmäßig - in Abständen von vier Jahren - alle Grundstücke neu bewertet. Die Grundstückswerte (waarde van onroerende zaken) werden ermittelt für die Grundsteuer, die Vermögensteuer, die Erbschaftsteuer, die Einkommensteuer und Beiträge der Wasserwirtschafts verbände. Der Aufwand ist bei ca. 7 Mio. zu bewertenden Einheiten durchaus vergleichbar mit einer Einheitsbewertung in Deutschland (ca. 20 Mio. wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens). Durchgeführt werden die Bewertungen von den Gemeinden, die dabei der Anleitung und Kontrolle durch die staatliche Waarderingskamer (Sitz in Den Haag) unterliegen. Die Kosten der Wertermittlung (jährlich ca. 250 Mio. Gulden) werden zwischen den Gemeinden, dem Staat (Reich) und den Wasserverbänden geteilt. 126

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