MARKTBERICHT DÜSSELDORF BERLIN FRANKFURT KÖLN HAMBURG MÜNCHEN. Büromärkte Deutschland H2 2013

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1 MARKTBERICHT Büromärkte Deutschland H2 213 DÜSSELDORF BERLIN KÖLN FRANKFURT HAMBURG MÜNCHEN

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3 H2 213 Vorwort Sehr geehrte Leser, Sehr geehrte Leser, der Büroflächenumsatz in Deutschland ging 213 zurück und war damit ein Spiegelbild des Marktes 212. Diese Entwicklung ist jedoch nicht nur in den Entscheidungen der Unternehmen begründet, sich keinen Umzug leisten zu wollen. Teilweise, d. h. vor allem in den zentralen innerstädtischen Lagen der Top-6-Städte in Deutschland, fehlt einfach die Alternative. Für das Jahr 214 gehen wir vor dem Hintergrund der weiterhin positiven Parameter der gesamtwirtschaftlichen Lage, der Fertigstellung einiger weniger spekulativer Büroneubauten und des steigenden Drucks der Unternehmen, etwas tun zu müssen, um im Wettbewerb um die besten Talente mithalten zu können, von einem höheren Büroflächenumsatz aus als im Vorjahr. Finden Sie auf den nachfolgenden Seiten unsere Interpretation zu den Top-6-Märkten in Deutschland im Jahr 213. Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre und freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen. Mit besten Grüßen Ihr Marcus Mornhart und Ihr Matthias Pink Marcus Mornhart Office Agency Deutschland +49 () mmornhart@savills.de Matthias Pink Research Deutschland +49 () mpink@savills.de savills.de/research 3

4 H2 213 Inhaltsverzeichnis Zusammenfassung Seite Real- und Finanzwirtschaft Seite 6 Top-6-Büromärkte im Überblick Seite 8 Büromarkt Berlin Seite 1 Büromarkt Düsseldorf Seite 11 Büromarkt Frankfurt Seite 12 Büromarkt Hamburg Seite 13 Büromarkt Köln Seite 14 Büromarkt München Seite 1 savills.de/research 4

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6 H2 213 Real- und Finanzwirtschaft Eurozone kommt langsam aus der Krise - Gefahr von Rückschlägen bleibt Erneut kommt eine Analyse der deutschen Wirtschaft nicht ohne den Begriff 'Eurokrise' aus. Nach wie vor ist diese nicht überwunden, sie ist sogar zur 'neuen Normalität' geworden. Positiv gewendet heißt dies aber auch, dass sich die Akteure der Eurozone inzwischen auf die schwierigen Rahmenbedingungen eingestellt haben und die Unsicherheit über die künftige Entwicklung des gemeinsamen Währungsraumes Schritt für Schritt der Zuversicht weicht, dass die Eurokrise überwunden werden kann. Die jüngsten Anleiheemissionen Irlands und Portugals sind dafür starke Signale und zunehmend mehr Indikatoren deuten auf steigenden Optimismus hin. So kletterte der Markit Einkaufsmanagerindex für die Eurozone im Dezember auf ein Dreimonats-Hoch und den zweithöchsten Stand der vergangenen zweieinhalb Jahre. Dass auch das BIP nach sechs Quartalen mit rückläufiger Wirtschaftsleistung in beiden Quartalen der zweiten Jahreshälfte 213 wieder leicht anstieg, ist ebenfalls ermutigend. Denn ohne wirtschaftliches Wachstum dürfte es vielen Ländern nicht gelingen, die nach wie vor rekordhohe Arbeitslosigkeit (durchschnittlich 12,1 % im Oktober 213) abzubauen und ihre Schulden auf ein verträgliches Maß zu reduzieren. Insofern gilt es trotz allem Optimismus weiterhin vorsichtig zu agieren, weil auf dem Weg aus der Krise durchaus noch mit Rückschlägen zu rechnen ist. Deutsche Wirtschaft wächst getrieben vom Konsum Angesichts der Tatsache, dass die Eurokrise inzwischen in ihr sechstes Jahr geht, kann der Zustand der deutschen Wirtschaft nur erstaunen. Die Arbeitslosenquote weist seit 2 einen rückläufigen Trend auf und hat sich seitdem nahezu halbiert. Im selben Zeitraum stieg die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten um mehr als dreieinhalb Millionen auf knapp 3 Mio. und damit den höchsten jemals erreichten Wert. Diese Entwicklungen spiegeln sich im Konsumklima wider. Seit seinem Post- Lehman-Tiefstand im September 28 hat sich der GfK-Konsumklimaindex mehr als verfünffacht. Die darin zum Ausdruck kommende Konsumfreude dürfte ihre Ursache nicht nur in der guten Verfassung des Arbeitsmarktes haben, sondern auch in dem extrem niedrigen Zinsniveau. So liegt etwa die Verzinsung für Tagesgelder bei zumeist weniger als 1 %, was angesichts einer Inflation von derzeit etwa 1, % negative Realzinsen bedeutet. Die privaten Haushalte scheinen in dieser Situation ihre Sparneigung zugunsten des Konsums zu verringern. Hiervon profitiert die deutsche Wirtschaft, die im vergangenen Jahr vor allem wegen des privaten Konsums um,4 % wuchs. Sein Wachstumsbeitrag lag sogar bei, Prozentpunkten, d. h. ohne den Anstieg der Konsumausgaben wäre das deutsche Bruttoinlandsprodukt 213 rückläufig gewesen. Denn der Außenbeitrag, also Exporte abzüglich ABB. 1 Arbeitsmarkt Fachkräftemangel stärker im Fokus als Arbeitslosigkeit % Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Focus Economics ABB. 2 Konsumklima Verbraucher öffnen ihre Brieftaschen Quelle: GfK Arbeitslosenquote Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Millionen TAB. 1 Volkswirtschaftliche Kennziffern im Überblick* Deutliche Aufhellung ab 214 erwartet Kennziffer (%) Ø 8-12 Bruttoinlandsprodukt,4 1,7 1,9 1,7,8 ABB. 3 BIP-Komponenten Konsumausgaben halten Wirtschaft im Wachstumsmodus,8,6,4 Außenbeitrag Bruttoinvestitionen Staatsausgaben Privater Konsum, Private Konsumausgaben 1, 1,3 1, 1,,9 Industrielle Produktion -,2 2,3 2,4 2,,2 Verbraucherpreise 1,6 1,6 1,8 2,1 1,7 Exporte,6 4,6,1 4,6 3,1 Importe 1,2,,7, 3,2 Prozentpunkte,2, -,2 -,4 -,6 -,8,2 -,3 -,1 BIP-Wachstum 213 Quelle: Statistisches Bundesamt, Focus Economics / * 213 vorläufige Werte; Prognosen Quelle: Statistisches Bundesamt, DekaBank savills.de/research 6

7 H2 213 Importe, lag mit,3 Prozentpunkten im Minus. Das ist für die Exportnation Deutschland ungewöhnlich und zeigt, dass die Eurokrise keineswegs spurlos an der deutschen Wirtschaft vorbei geht, sondern die hiesige Konjunktur sehr wohl belastet. Das bedeutet aber auch, dass eine langsame Erholung der Eurozone dem deutschen Export Impulse verleihen und das Wirtschaftswachstum in diesem Jahr auf ein deutlich höheres Niveau heben sollte. Die aktuelle Konsensprognose geht von einem BIP-Wachstum in Höhe von 1,7 % aus, was mehr als doppelt so viel wie im Durchschnitt der Jahre wäre. Lockere Geldpolitik und konjunkturelle Belebung lassen Zinskurve steiler werden Dass die Eurokrise trotz aller Fortschritte noch (lange) nicht überwunden ist, zeigt ein Blick auf den Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). Derzeit liegt der Refinanzierungssatz im Euroraum bei,2 % und die EZB hat eine nochmalige Senkung und auch einen negativen Einlagesatz explizit nicht ausgeschlossen, um der Kreditvergabe der Banken und damit der wirtschaftlichen Aktivität vor allem in der Euro-Peripherie positive Impulse zu geben. Auch die US-amerikanische Notenbank Fed hält an ihrer lockeren Geldpolitik zunächst fest. Zwar hat sie mit dem Tapering, d. h. dem Zurückfahren ihres Anleihekaufprogramms, begonnen, zugleich wurde allerdings eine Erhöhung des Leitzinses noch weiter in die Zukunft verschoben. Eine Zinswende im Sinne steigender Leitzinsen der großen Zentralbanken ist also weiterhin nicht zu erwarten. Die meisten Prognosen sehen den EZB-Leitzins bis einschließlich 217 unter der Marke von 2 %. Gleichwohl sind die Anleiherenditen am langen Laufzeitende - getrieben durch die günstigeren Konjunkturaussichten und mithin steigende Inflationserwartungen - in den vergangenen Monaten im Trend gestiegen. So legten beispielsweise die Renditen von 1-jährigen Bundesanleihen seit ihrem Tief im April 213 um mehr als 6 Basispunkte auf zuletzt etwa 1,8 % zu. Um denselben Betrag stiegen die Renditen 1-jähriger Unternehmensanleihen mit AAA- Rating auf etwa 2,3 %. Bei zugleich deutlich auf 1,6 % gesunkener Inflation liegt die Rendite von langlaufenden Unternehmensanleihen zumindest wieder nennenswert über der derzeitigen Teuerungsrate. Da aber die Kurse trotz der jüngsten Rückgänge im Durchschnitt nach wie vor über ihren Ausgabekursen notieren, bleibt mit Langfristinvestments in Anleihen das Risiko verbunden, am Ende eine negative Realrendite erzielt zu haben. Investoren müssen höhere Risiken eingehen, um Rendite stabil zu halten Anders als die Anleihekurse sind die Aktienkurse im vergangenen Jahr weiter gestiegen. So stieg der DAX im Jahresverlauf 213 um fast 2. Punkte auf fast 9. Punkte und damit auf sein historisches Hoch. In den ersten Wochen des laufenden Jahres legte er um weitere 2 Punkte zu. Eine ähnliche Performance wies der US-amerikanische Dow-Jones-Index auf, auch europäische Aktien stiegen in den letzten Monaten deutlich. Natürlich bergen die hohen Kurse - zumal sie (noch) nicht von einem entsprechenden Gewinnwachstum gestützt werden - auch die Gefahr von Rückschlägen, da aber die anhaltend lockere Geldpolitik und die sich verbessernden Konjunkturaussichten die Kurse weiter tragen dürften, bleiben Aktien gegenüber Anleihen für Investoren mit einer gewissen Risikotoleranz die attraktivere Anlageklasse. Investoren, bei denen die Anlagepolitik oder der gesetzliche Rahmen keine (hohe) Aktienpositionierung zulässt, weichen vermehrt auf Immobilien aus. Folglich sind auch hier die Bewertungen gestiegen. Die daraus resultierende Gemengelage ist für Investoren sicherlich herausfordernd: Die Anleiherenditen sind niedrig und die Kurse tendenziell rückläufig, die Bewertungen von Aktien der gängigen Indizes hoch und die Anfangsrenditen von Core-Immobilien niedrig. Anders ausgedrückt: Wollen Investoren die Rendite ihrer Portfolios zumindest stabil halten, werden sie gezwungen sein, mehr Risiko in Kauf zu nehmen. Dies dürfte die Kapitalmärkte in den kommenden Monaten wesentlich prägen, zumal aufgrund der versorgenden Geldpolitik der Notenbanken zunehmend mehr anlagesuchendes Geld im Umlauf ist. Der Wettbewerb um Anlagegüter mit attraktiven Rendite-Risiko-Profilen wird sich daher wahrscheinlich weiter verschärfen. Abb. 4 Anleiherenditen Renditetief scheint überwunden % Quelle: Thomson Reuters Euroland Staatsanleihen (1 J.) BBB Unternehmensanleihen (1 J.) Neue Regierung AAA Unternehmensanleihen (1 J.) Mehr Regulierung zu erwarten Die neue Bundesregierung ist gerade wenige Wochen im Amt, da ist ihr schon ein Platz in den Geschichtsbüchern sicher. GroKo', also das Kürzel für die große Koalition aus CDU/CSU und SPD, ist von der Gesellschaft für deutsche Sprache zum Wort des Jahres 213 gewählt worden. Ob der GroKo durch ihr Regierungshandeln ähnlich Bleibendes gelingt, wird sich erst in knapp vier Jahren beurteilen lassen. Die Leitplanken ihres Handelns hat die schwarz-rote Koalition allerdings bereits in ihrem Koalitionsvertrag verankert, so dass sich schon heute eine politische Agenda der aktuellen Legislaturperiode erkennen lässt. Unabhängig von den konkreten Inhalten enthält diese vor allem ein Mehr an Regulierung. So zielen denn auch viele der geplanten Maßnahmen - darunter der Mindestlohn und die Mietpreisbremse - darauf ab, eine freie Preisbildung an den Märkten zu unterbinden bzw. nur in einem festgelegten Korridor zuzulassen. Erklärtes Ziel dieser Maßnahmen ist es, für mehr (Verteilungs-) Gerechtigkeit zu sorgen. Ob die beabsichtigten Schritte tatsächlich zu mehr Gerechtigkeit beitragen können, sei dahingestellt und lässt sich ohne eine Verständigung darüber, was Gerechtigkeit meint, ohnehin nicht beantworten. Neben der Chance auf mehr Gerechtigkeit sind mit solchen staatlichen Eingriffen aber auch Risiken verbunden. So könnten sinnvolle Investitionen verhindert und weniger wünschenswerte gefördert werden. Kurzum: Es besteht die Gefahr von Fehlallokationen, die die Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Volkswirtschaft und mithin ihr Wachstumspotenzial auf lange Sicht verringern. savills.de/research 7

8 H2 213 Top-6-Büromärkte im Überblick Eurokrise auch an Büromärkten spürbar Das recht schwache Wirtschaftswachstum der vergangenen eineinhalb Jahre hat sich wie erwartet auch an den großen deutschen Bürovermietungsmärkten niedergeschlagen. In den sechs Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München belief sich der in Summe auf ca. 2,78 Mio. m² und damit knapp 3. m² bzw. 1 % weniger als im Jahr 212. Auch in der Größenstruktur des es spiegelt sich die wirtschaftliche Situation in Deutschland und der Eurozone wider: Bundesweit gab es im vergangenen Jahr lediglich 22 Transaktionen ab 1. m² - im Jahr zuvor waren es 2. Hierin kommt zum Ausdruck, dass vor allem die großen, international tätigen Konzerne vor dem Hintergrund einer eher schwach wachsenden Weltwirtschaft und einer schrumpfenden Wirtschaft in Europa zurückhaltend agierten und Anmietungsentscheidungen gegebenenfalls zurückstellten. Beschäftigungswachstum stützt Dass der trotz der Zurückhaltung der Großnutzer nur geringfügig unter seinem 1-Jahres- Mittel von ca. 2,83 Mio. m² blieb, ist auch eine Folge der ungeachtet des geringen Wirtschaftswachstums anhaltend positiven Entwicklung am Arbeitsmarkt. In allen Top-6- Büromärkten stieg die Zahl der Beschäftigten zwischen 2 und 213 stärker an als in Deutschland insgesamt, wo sich das Wachstum auf 7,4 % belief. Die verfügbaren Zahlen zur Bürobeschäftigung reichen nur bis 212, sie haben sich jedoch noch wesentlich besser entwickelt als die Beschäftigung insgesamt - so wohl auch im letzten Jahr. Die Zahl der Beschäftigten stieg in den sechs Städten im vergangenen Jahr um durchschnittlich,8 % gegenüber 212. Leerstand deutlich rückläufig Dieses Beschäftigungswachstum hat nicht nur den gestützt, sondern ist auch ein wesentlicher Grund dafür, dass die Leerstandsraten in allen sechs Märkten auch im vergangenen Jahr weiter zurückgingen. Im Durchschnitt aller Standorte standen Ende 213 8, % der vorhandenen Büroflächen leer - ein Jahr zuvor waren es noch 9, %. Der Leerstand war jedoch nicht nur rückläufig, er ist zudem auch sehr ungleich verteilt. Während er in Bezug auf nicht mehr zeitgemäße Büroflächen in peripheren Lagen recht hoch ist, sind moderne Flächen in den zentralen Teilmärkten inzwischen knapp. Vor allem im großflächigen Segment sind die Mieter hier mit einer akuten Flächenknappheit konfrontiert. Dieser Nachfrageüberhang liegt nicht zuletzt in dem geringen Flächenfertigstellungsvolumen begründet. Im letzten Jahr kamen etwa 86. m² neue Bürofläche an den Markt. Gegenüber 212 bedeutete ABB. Beschäftigungsentwicklung Stetig bergauf - vor allem in der Hauptstadt 2 = Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München * Quelle: Oxford Economics / * Prognose ABB. 6 und Leerstandsrate Leerstandsabbau setzt sich fort Mio. m² 4, 3, 3, 2, 2, 1, 1,,, 2,41 2,49 3, 3,49 - Σ Top 6 Leerstandsrate - Ø Top 6 16% 3,19 2, * 2,91 3,21 3,2 2,78 2,89 14% 12% 1% 6% 4% 2% % TAb. 2 Büromarktkennziffern Projektanmietungen und Knappheit hochwertiger Flächen treiben Mieten Büroflächenumsatz (m²) Leerstandsrate (%) Leerstand (Mio. m²) Spitzenmiete (EUR/m²) Durchschnittsmiete (EUR/m²) Q4 213 Verä. ggü. Q4 212 Q4 213 Verä. ggü. Q4 212 Q4 213 Verä. ggü. Q4 212 Q4 213 Verä. ggü. Q4 212 Berlin ,9 %, -4 Bp.,9 -, % 22, +,3 % 12,3 +2,8 % Düsseldorf , % 1,8-3 Bp.,82-1,2 % 27, +,8 % 14, +,3 % Frankfurt ,9 % 11,9-24 Bp. 1,43-13,3 % 38, +,6 % 17, -2,8 % Hamburg ,7 % 7,2-9 Bp.,94-4,1 % 24, -2, % 13,16 +1,2 % Q4 213 Verä. ggü. Q4 212 Köln ,9 % 7,1-12 Bp.,3-1,2 % 22, +,6 % 12,8 +14,3 % München ,6 % 6,2-7 Bp. 1,38-8, % 32, +1,9 % 1,2 +1, % Top ,7 % 8, -1 Bp. 6, -7,6 % 27,67 +3,7 % 14,2 +2,2 % Quelle: Savills savills.de/research 8

9 H2 213 dies zwar einen Zuwachs von mehr als einem Viertel, gemessen am Durchschnitt der letzten fünf Jahre (ca. 97. m²) war dies aber immer noch vergleichsweise wenig. Spitzenmieten so hoch wie zuletzt 21 Der langsame Wandel der Märkte in Richtung Vermietermärkte - insbesondere im hochwertigen Flächensegment - kommt auch in der Entwicklung der Mieten zum Ausdruck. So stiegen die Spitzenmieten im vergangenen Jahr um durchschnittlich 3,7 % gegenüber ihrem Vorjahreswert - einen stärkeren Anstieg gab es zuletzt im Jahr 28. In vier der sechs Märkte betrug der Anstieg sogar mehr als, %, lediglich in Hamburg war die Spitzenmiete leicht rückläufig. Im Durchschnitt über alle sechs Märkte lag sie zum Jahresende 213 bei 27,67 EUR/m² und damit auf dem höchsten Stand seit 21. Dies unterstreicht, dass um die wenigen verfügbaren hochwertigen Flächen viele Nutzer konkurrieren und die Eigentümer entsprechend hohe Mieten aufrufen können. Dies gilt vor allem für Projektentwicklungen in zentralen Lagen. Es ist insbesondere auf die Anmietungen in diesen Projekten zurückzuführen, dass die Spitzenmiete trotz moderaten es so stark anstieg. Angebotsüberhang in peripheren Lagen Obwohl aufgrund der Projektanmietungen auch die Durchschnittsmieten vor allem zum Ende des Jahres anstiegen und ihren Vorjahreswert um durchschnittlich 2,2 % übertrafen, war ein Mietanstieg in der Breite nicht zu beobachten. Denn Unternehmen, die abseits der zentralen Lagen nach Büroflächen suchen, sind durchaus preissensibel. Zugute kommt ihnen, dass der Flächenknappheit in den zentralen Lagen ein Überangebot in den peripheren Teilmärkten gegenübersteht und der Wettbewerb um Mieter durchaus auch über den Mietpreis ausgetragen wird. In der Folge gaben die Mieten in diesen Lagen in den meisten Städten im Jahresverlauf nach, stabilisierten sich aber zum Jahresende. Dazu trug auch bei, dass im vergangenen Jahr sehr viel geringwertige Bürofläche vom Markt genommen und damit der Angebotsüberhang etwas abgebaut wurde. Auf diese Weise wurde allein in Frankfurt der Leerstand um ca. 12. m² reduziert. Fast zwei Drittel dieser Fläche sind für eine Umnutzung in Wohnungen vorgesehen. Ähnliches lässt sich auch in anderen Städten beobachten. Hierin kommt zum Ausdruck, dass die Wohnungsmieten nach ihrem steilen Anstieg in den vergangenen Jahren inzwischen vielfach das Niveau der Büromieten erreicht und in manchen Lagen gar übertroffen haben. Da sich hieran auf absehbare Zeit voraussichtlich nichts ändern wird, dürfte die Umwidmung von Büro- in Wohnimmobilien auch in den kommenden Jahren zum Abbau des Sockelleerstandes in den großen Büromärkten beitragen (siehe hierzu auch unsere Analyse "Umwidmung von Gewerbe- in Wohnimmobilien"). Höhere Dynamik für 214 zu erwarten Mit einem ähnlich hohen Leerstandsrückgang wie im vergangenen Jahr ist in diesem Jahr jedoch trotz des überdurchschnittlichen Volumens an Abgängen nicht zu rechnen. Denn die insgesamt sehr solide Entwicklung der Büromärkte in den vergangenen Jahren und insbesondere die zum Teil deutlich gestiegenen Mieten im Spitzensegment resultieren in einer spürbar höheren Projektentwicklungsaktivität. Auch die gestiegene Finanzierungsbereitschaft leistet hierzu ihren Beitrag. Folglich wird das Flächenfertigstellungsvolumen in den kommenden Jahren weiter ansteigen. Für das laufende Jahr sind derzeit Fertigstellungen mit einer Gesamtfläche von ca. 1,1 Mio. m² absehbar (+ 28 % ggü. 213), für 21 befinden sich knapp 1,3 Mio. m² in der Pipeline (+ 18 %). Nach wie vor werden jedoch kaum Projekte spekulativ begonnen. Doch nicht nur die Angebotsseite wird in diesem Jahr an Dynamik gewinnen, auch die Nachfrage dürfte zulegen. Durch die absehbar höhere konjunkturelle Dynamik in Deutschland und Europa ist mit einem mindestens auf dem Niveau des 1-Jahres-Mittels zu rechnen, wobei insbesondere die Großnutzer wieder eine größere Rolle spielen dürften. Bei den Spitzenmieten ist - zumindest im Durchschnitt aller sechs Märkte - mit keinen nennenswerten Änderungen zu rechnen, obschon diese in einzelnen Märkten (v. a. Berlin und München) noch etwas steigen dürften. ABB. 7 Mietniveaus Spitzenmieten trotz Umsatzrückgangs auf höchstem Stand seit 21 /m²/monat * Spitzenmiete - Ø Top 6 Durchschnittsmiete - Ø Top 6 ABB. 8 Flächenfertigstellungsvolumen Entwicklungsaktivität nimmt wieder zu m² * 21* TAB. 3 Prognose Top-6-Märkte Umsatz zieht an, Leerstand verringert sich kaum noch Spitzenmiete Durchschnittsmiete Leerstandsquote Quelle: Savills Veränderung 214 ggü ,89 Mio. m² 2,78 Mio. m² + 4, % 27,67 EUR/m² 27,67 EUR/m² +/-, % 14,8 EUR/m² 14,2 EUR/m² - 1,2 % 7,7 % 8, % - 3 Bp. savills.de/research 9

10 H2 213 Büromarkt Berlin Keine Anmietung ab 1. m² Nach dem Rekordumsatz im Jahr 212 fiel der in der Hauptstadt im vergangenen Jahr wesentlich niedriger aus. Insgesamt summierte er sich auf 68. m² und damit knapp 23 % weniger als im Jahr davor. Trotz des deutlichen Rückgangs entsprach der Umsatz dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Dass der Umsatz überhaupt so stark rückläufig war, lag vor allem am Fehlen von Großanmietungen. Berlin ist der einzige der Top-6-Märkte, wo im vergangenen Jahr keine Anmietung ab 1. m² stattfand. Zugleich ging die Zahl der Vermietungen in dieser Größenklasse nirgends stärker zurück als in Berlin: Im Jahr 212 gab es noch zehn Abschlüsse ab 1. m². Großanmietungen fast nur noch in Projekten möglich Positiver als der entwickelten sich die anderen Büromarkteckdaten. So ging die Leerstandsquote im Laufe des letzten Jahres um weitere 4 Basispunkte zurück und lag Ende 213 bei, %. Das ist der mit Abstand niedrigste Wert unter den Top-6-Märkten. Gerade in den zentralen Teilmärkten, namentlich Potsdamer / Leipziger Platz, City Ost und City West, ist insbesondere im Hinblick auf große zusammenhängende Flächen bereits eine Flächenknappheit zu konstatieren und es findet in diesen Lagen ein langsamer Wandel in Richtung eines Vermietermarktes statt. Eine Anmietung von. m² und mehr ist fast nur noch in Projektentwicklungen möglich. Mietniveau steigt deutlich an Der gestiegene Anteil von (hochpreisigen) Projektanmietungen spiegelt sich auch in der Mietentwicklung wider. So stieg die Spitzenmiete erstmals seit 27 wieder nennenswert an. Ende des Jahres lag sie bei 22, EUR/m² und damit gut % über ihrem Wert ein Jahr zuvor sowie so hoch wie seit fünf Jahren nicht mehr. Auch das durchschnittliche Mietniveau wies im vergangenen Jahr einen Aufwärtstrend auf. Das Plus gegenüber dem Vorjahr belief sich auf knapp 3 %, so dass die Durchschnittsmiete Ende 213 bei 12,3 EUR/m² notierte. Auch dies liegt unter anderem in der relativ hohen Zahl der Projektanmietungen begründet, hat aber noch einen weiteren Grund. Denn gerade in den zentraleren Lagen, so zum Beispiel am Checkpoint Charlie, stiegen die Mieten im Laufe des vergangenen Jahres spürbar an. Dies wiederum ist eine Folge der hohen Flächennachfrage in diesen Teillagen, wie ein Blick auf den nach Teilmärkten zeigt. Zwar war der City Rand mit einem Anteil von 44 % auch im letzten Jahr der mit Abstand umsatzstärkste Teilmarkt, etwas mehr als ein Drittel des Umsatzes vereinten jedoch die drei zentralen Teilmärkte City Ost (23 %), City West (9 %) und Potsdamer Platz / Leipziger Platz (3 %) auf sich. Neubauflächen im Fokus Doch es sind nicht nur die zentralen Lagen, sondern auch die hochwertigen Flächen, auf die sich die Nachfrage im Wesentlichen konzentriert. Insgesamt 379. m², also etwas mehr als die Hälfte des gesamten es, entfielen auf Neubauflächen. Weitere 84.6 m² (ca. 12 %) der im vergangenen Jahr umgesetzten Fläche entfielen auf sanierte Objekte. Zwar ist dies eine beinahe identische Verteilung wie im Jahr davor, angesichts des gesunkenen Leerstandes und der höheren Flächenknappheit gerade im besonders gefragten Neubausegment liefert dies trotzdem die Erklärung für das gestiegene Mietniveau. Mieten tendieren auch in diesem Jahr aufwärts Auch im laufenden Jahr dürften sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete zumindest leicht nach oben tendieren. Denn im Gegensatz zum vergangenen Jahr ist in diesem Jahr wieder mit einigen Großanmietungen zu rechnen, so dass der steigen und die Marke von 7. m² erreichen sollte. Zugleich bleibt das Flächenfertigstellungsvolumen mit voraussichtlich etwa 2. m² gering (213: ca. 19. m²), zudem sind die in diesem Jahr an den Markt kommenden Flächen bereits überwiegend vorvermietet (8 % Vermietungsquote). Der Leerstandsabbau wird sich folglich auch in diesem Jahr fortsetzen und im Laufe des Jahres die Marke von 4, % ansteuern. ABB. 9 und Leerstand Umsatzanstieg für 214 erwartet m² ABB. 1 Mietniveaus Spitzenmiete erstmals seit 27 wieder mit deutlichem Plus /m²/monat ABB. 11 nach Teilmarkt Fast die Hälfte des Umsatzes im City Rand Quelle: Savills Leerstandsrate 1% * Veränderung Spitzenmiete (jährlich) Spitzenmiete Durchschnittsmiete 1% * Randbezirke 21% City West 9% City Ost 23% Potsdamer Platz / Leipziger Platz 3% 7. City Rand 44% 9% 7% 6% % 4% 3% 2% 1% % 1% % % -% -1% -1% savills.de/research 1

11 H2 213 Büromarkt Düsseldorf Umsatzplus von 1 % Der Büroflächenumsatz in Düsseldorf stieg im vergangenen Jahr gegenüber 212 um mehr als 1 % auf gut 342. m². Neben Köln ist Düsseldorf damit der einzige der Top-6-Märkte, der im vergangenen Jahr einen Umsatzzuwachs erzielen konnte. Das lag nicht zuletzt daran, dass sich die Großnutzer in der Rheinmetropole alles andere als zurückhaltend zeigten. Die zehn größten Transaktionen im letzten Jahr lagen allesamt über der Marke von. m² und summierten sich auf knapp 13. m², das heißt auf mehr als ein Drittel des Gesamtumsatzes. Es waren also nicht zuletzt die Großanmietungen, die den Umsatz im letzten Jahr getragen und letztlich den Ausschlag für den überdurchschnittlichen Umsatz gegeben haben. Flächenknappheit im Zentrum, Angebotsüberhang in der Peripherie Noch bemerkenswerter ist die gezeigte Entwicklung der Spitzenmiete, die von ihrem ohnehin schon hohen Niveau um weitere,8 % anstieg und Ende letzten Jahres bei 27, EUR/ m² lag. Ein so hoher Wert wurde seit Anfang der 199er Jahre nicht mehr erreicht. Hierin drückt sich zugleich die Knappheit an hochwertigen, zentral gelegenen Flächen aus. Zwar ging die Leerstandsquote im Jahresverlauf nur um 3 Basispunkte auf 1,8 % zurück, dieser Leerstand - der zweithöchste aller Top-6-Märkte - ist jedoch sehr ungleich verteilt. Während die vielen verfügbaren B- und C-Flächen in den peripheren Teilmärkten vergleichsweise wenig Nachfrage auf sich ziehen, besteht bei den wenigen verfügbaren hochwertigen Flächen in zentralen Lagen eine ausgesprochene Knappheitssituation. Zumindest an letztgenannter Tatsache wird sich auch in diesem Jahr nichts ändern, da die nächsten Projekte in den beiden zentralen Teilmärkten 'Bankenviertel' und 'Innenstadt' erst 21/16 zur Fertigstellung anstehen. Insofern müssen sich Nutzer auf der Suche nach solchen Flächen mit Alternativen auseinandersetzen. Für Mieter, die bereits in hochwertigen Flächen sitzen, ist die Verlängerung des bestehenden Vertrages und gegebenenfalls die Anmietung von Erweiterungsflächen die erste Option. Nutzer, denen dieser Weg nicht zur Verfügung steht, weil sie beispielsweise aus einer anderen Stadt zuziehen oder es in ihrem bisherigen Objekt an Expansionsfläche fehlt, schauen sich auch in den zentrumsnahen Teilmärkten wie beispielsweise dem Kennedydamm nach Flächen um. Dadurch steigt auch in diesen Lagen die Flächennachfrage. Flughafen etabliert sich Dies gilt natürlich nicht für alle Düsseldorfer Teilmärkte, dafür für die zentralen Lagen in besonderem Maße. Die Flächenknappheit ist jedoch inzwischen durchaus auch in den nicht unmittelbar im Zentrum gelegenen Teilmärkten ein Problem. So zum Beispiel im Medienhafen, der von den Unternehmen zwar nach wie vor als guter Standort bewertet wird, der aufgrund fehlender verfügbarer Flächen im Ranking der umsatzstärksten Teilmärkte im vergangenen Jahr mit einem Umsatz von knapp 13. m² nur auf Rang 9 lag. In den beiden Jahren davor gehörte er noch jeweils zu den Top. Dort hat sich in den vergangenen Jahren der Teilmarkt 'Düsseldorf Nord / Flughafen' etabliert, der im vergangenen Jahr mit einem Anteil von 19 % am Gesamtumsatz sogar der umsatzstärkste Teilmarkt war. Dies zeigt, dass sich der Flughafen im Laufe der letzten Jahre zu einem zunehmend gefragten Büroteilmarkt entwickelt hat. Einer seiner Standortvorteile ist die verkehrsgünstige Lage an der Rhein- Ruhr-Achse, die für viele Unternehmen den Ausschlag für die Wahl dieses Standortes gibt. Umsatz bleibt auch 214 hoch, Spitzenmiete sinkt Die Wandlung Düsseldorfs zum Vermietermarkt dürfte sich in diesem Jahr fortsetzen, da mit einem auf dem Niveau des Vorjahres zu rechnen ist. Da das Flächenfertigstellungsvolumen nur geringfügig auf etwa 14. m² steigt (213: ca. 12. m²), wird der Leerstand wahrscheinlich weiter leicht zurückgehen. Trotzdem dürfte die Spitzenmiete ihren Höhepunkt im letzten Jahr erreicht haben und wieder leicht sinken. Ursache hierfür ist nicht die nachlassende Nachfrage nach hochwertigen Flächen, sondern schlicht der Mangel an Flächen, wo Mieten jenseits der 27, EUR/m² erzielt werden können. ABB. 12 und Leerstand Leerstandsquote sinkt stetig m² ABB. 13 Mietniveaus Spitzenmiete erreicht Rekordhoch /m²/monat Leerstandsrate 14% * % 1% Veränderung Spitzenmiete (jährlich) Spitzenmiete Durchschnittsmiete 1% * ABB. 14 nach Teilmarkt Wegen Flächenmangels kaum Umsatz im Hafen sonstige Teilmärkte 33% Quelle: Savills Seestern Innenstadt 9% Düsseldorf Nord / Flughafen 19% Kennedydamm 1% City Süd 16% 6% 4% 2% % 1% % % -% -1% -1% savills.de/research 11

12 H2 213 Büromarkt Frankfurt Unterdurchschnittlicher Gemessen am war das Jahr 213 für den Frankfurter Büromarkt vergleichsweise schwach. Er summierte sich auf etwa 439. m² und lag damit knapp 14 % unter dem Vorjahreswert. Selbst der Mittelwert der vorangegangenen fünf Jahre (ca. 41. m²) konnte nicht ganz erreicht werden. Dieser Umsatzrückgang liegt vor allem in der geringen Zahl von Großabschlüssen begründet. So gab es im vergangenen Jahr lediglich vier Abschlüsse ab 1. m² - im Jahr zuvor waren es noch doppelt so viele. Moderne Flächen ab. m² sind Mangelware Dass die Zahl der Großabschlüsse so gering ausfiel, lag nicht nur an der fehlenden Nachfrage nach solchen Flächen, sondern auch am begrenzten Angebot. Insbesondere in den zentralen Lagen sind moderne Flächen ab. m² Mangelware und dies führte dazu, dass viele Unternehmen ihre bestehenden Mietverträge verlängerten. Allein im großflächigen Segment wurden Verträge für Flächen mit zusammen etwa 2. m² verlängert. Die mit Abstand größte Verlängerung war dabei jene der EZB über ca. 46. m² im Eurotower. Diese Verlängerung ist auch insofern ein Sonderfall, als hier de facto ein Nutzerwechsel stattfindet: Die bislang ansässigen EZB-Mitarbeiter ziehen Ende des Jahres in ihren Neubau im Ostend um, stattdessen zieht die neue europäische Bankenaufsicht nach einer Sanierung in den Eurotower. Trotzdem geht diese Verlängerung nicht in den ein. Effizienzgetriebene Anmietungen Viele Anmietungen, nicht zuletzt jene des Finanzsektors, waren vor allem mit dem Ziel der Flächeneffizienzsteigerung verbunden. Entsprechend standen hier im Hinblick auf das Flächenlayout vor allem Großraumbüros oben auf der Wunschliste. Dies ist Ausdruck der Tatsache, dass sich der Finanzsektor nach wie vor im Konsolidierungsmodus befindet. Trotzdem war er im vergangenen Jahr wieder der umsatzstärkste Wirtschaftssektor - mehr als ein Viertel des es entfielen auf diese Branche. Flächenbestand wächst nur geringfügig Trotz des insgesamt unterdurchschnittlichen es setzte sich der Leerstandsabbau auch im letzten Quartal des vergangenen Jahres fort. Die Leerstandsrate ging auf 11,9 % zurück und lag damit zum Jahresende 2,4 Prozentpunkte unter ihrem Vorjahreswert. Der erneute Rückgang liegt in dem vergleichsweise niedrigen Flächenfertigstellungsvolumen begründet - im 4. Quartal kamen lediglich knapp 1. m² Bürofläche an den Markt, wobei fast ebenso viel Fläche vom Markt genommen wurde. (ca. 13. m²). Ähnliches gilt für das Jahr insgesamt: Etwa 164. m² Bürofläche wurden neu errichtet bzw. saniert, fast 12. m² wurden jedoch vom Markt genommen, so dass der Flächenbestand netto kaum zugenommen hat. Mehr als 7. m² des im letzten Jahr abgegangenen Büroflächenbestands sind dabei für eine Umnutzung in Wohnungen vorgesehen - ein Phänomen, dass angesichts des Wohnungsmangels in Frankfurt einerseits und dem immer noch sehr hohen Sockelleerstand (ca. ein Drittel des gesamten Leerstands) andererseits wohl auch in den kommenden Jahren zu beobachten sein wird. Spitzenmiete steigt deutlich Die Mieten entwickelten sich im 4. Quartal weitgehend stabil, wobei sich die Spreizung des Marktes verfestigte. Während für Neubauten in Spitzenlagen Mieten von mehr als 4, EUR/m² erzielt wurden, tendierten die Mieten in den peripheren Lagen nach unten. Letzteres führte dazu, dass die Durchschnittsmiete im Schlussquartal nochmals leicht auf 17, EUR/m² nachgab (- 2,8 % ggü. 212), wohingegen die Spitzenmiete unverändert bei 38, EUR/m² lag (+,6 %). Höherer für 214 zu erwarten Für das laufende Jahr ist davon auszugehen, dass sich das durchschnittliche Mietniveau stabilisiert und die Spitzenmiete angesichts weiterhin knappen Angebots erneut leicht ansteigt. Der dürfte sich nicht zuletzt aufgrund einer steigenden Zahl von Großabschlüssen auf mindestens. m² erhöhen. ABB. 1 und Leerstand Leerstand sinkt trotz geringen Umsatzes m² ABB. 16 Mietniveaus Mieten driften auseinander - auch 214 /m²/monat Leerstandsrate 2% *. 1 16% 14% 12% 1% Veränderung Spitzenmiete (jährlich) Spitzenmiete Durchschnittsmiete 2% * ABB. 17 nach Teilmarkt Bankenviertel bleibt am umsatzstärksten Eschborn 7% City West 7% Quelle: Savills sonstige Teilmärkte 16% Westend 13% Bankenviertel / City 3% Frankfurt West 27% 6% 4% 2% % 1% 1% % % -% -1% -1% -2% -2% savills.de/research 12

13 H2 213 Büromarkt Hamburg Umsatz bleibt unterdurchschnittlich - auch wegen Zurückhaltung im großflächigen Segment Der Hamburger Büromarkt beendete das Jahr 213 mit nahezu demselben wie im Jahr zuvor. Insgesamt 427. m² Bürofläche fanden einen neuen Nutzer, lediglich 1 % weniger als 212. Zugleich fiel das Umsatzergebnis damit um % geringer aus als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (ca. 41. m²). Auch in Hamburg ist der unterdurchschnittliche Umsatz nicht zuletzt durch die vergleichsweise geringe Anzahl an großen Vermietungen zurückzuführen. Weniger als ein Fünftel des es entfiel auf Transaktionen von. m² und mehr. Gerade die international tätigen Unternehmen taten sich im vergangenen Jahr mit Anmietungsentscheidungen schwer. Logistikbranche besonders aktiv Eine gewisse Ausnahme stellten hier Unternehmen der Logistikbranche dar. Sie trugen insgesamt in erheblichem Maße zum Gesamtumsatz bei und schlossen auch einige größere Mietverträge ab. So mietete beispielsweise die Deutsche-Bahn- Tochter DB Schenker 7.4 m² in der City Süd und auch einige andere Abschlüsse jenseits der 1. m² entfielen auf Logistikunternehmen. Angesichts der bundesweit stark wachsenden Logistikbranche und ihrer zugleich starken Stellung in der Hansestadt ist diese überdurchschnittliche Aktivität am Büromarkt wenig verwunderlich. Spitzenmiete unter Vorjahresniveau, Incentives werden dennoch reduziert Ein großer Teil des es im vergangenen Jahr - genau genommen knapp ein Drittel - entfiel auf den Teilmarkt City. Vor allem im 4. Quartal fanden einige größere Abschlüsse in diesem Teilmarkt statt. Da es sich bei einer Vielzahl dieser Transaktionen um Projektanmietungen handelte, stieg die Spitzenmiete im 4. Quartal erstmals seit Mitte 212 wieder signifikant an. Ende des Jahres lag sie bei 24, EUR/m² und damit trotz des Anstiegs noch 2 % unter ihrem Vorjahreswert. Auch die Incentives wurden im Spitzensegment im Laufe des Jahres etwas zurückgefahren. Bei fünf Jahren Mietvertrag waren drei Monate mietfreie Zeit üblich - im Jahr zuvor waren eher vier bis fünf Monate die Regel. Die Durchschnittsmiete legte Ende des Jahres ebenfalls auf 13,16 EUR/m² zu und notierte damit gut 1 % über dem Wert des Vorjahres. City Süd punktet bei Büronutzern Neben der City war es vor allem der Büroteilmarkt City Süd, der bei den Unternehmen besonders gefragt war. Beinahe ein Viertel des Gesamtumsatzes entfiel im vergangenen Jahr auf ihn. Er punktet mit einem vergleichsweise modernen Büroflächenbestand, seiner Nähe zur Innenstadt und das Mietniveau ist trotz dieser Vorteile deutlich niedriger als in der City. Ähnliche Standortvorteile weist der Teilmarkt Altona auf, der im Ranking der umsatzstärksten Teilmärkte mit einem Anteil von 9 % auf Rang 3 landete. Prognose für 214: Deutliches Plus beim Umsatz, keine Veränderung der Spitzenmiete Der Leerstand reduzierte sich im Schlussquartal 213 nur marginal auf etwa 94. m², die Leerstandsrate blieb unverändert bei 7,2 %. Gegenüber dem Vorjahreswert ist dies allerdings ein deutlicher Rückgang - um insgesamt 9 Basispunkte ging die Leerstandsrate im Laufe des letzten Jahres zurück. In diesem Jahr ist zumindest noch mit einem geringfügigen Leerstandsrückgang zu rechnen. Zwar stehen knapp 18. m² zur Fertigstellung an, von diesen ist jedoch bereits nahezu die Hälfte vorvermietet. Angesichts der im Markt befindlichen größeren Gesuche dürfte sich dieser Anteil in den kommenden Monaten noch spürbar erhöhen, denn ein Großteil der Nutzer ist auf der Suche nach im Bestand knappen hochwertigen Flächen. Dadurch könnte auch die Spitzenmiete nochmals leicht steigen, ein deutliches Überschreiten der Marke von 24, EUR/m² ist jedoch in diesem Jahr unwahrscheinlich. Beim hingegen dürfte das Plus etwas deutlicher ausfallen. Ein Jahresumsatz von 46. m², also ein Plus von 8 % gegenüber 212, erscheint realistisch. ABB. 18 und Leerstand Leerstandsquote seit 21 rückläufig m² ABB. 19 Mietniveaus Stabile Mieten in 214 erwartet /m²/monat Leerstandsrate 12% * 46. 1% Veränderung Spitzenmiete (jährlich) Spitzenmiete Durchschnittsmiete * ABB. 2 nach Teilmarkt Mieter wollen zentrale Lagen Bahrenfeld 7% Äußere Alsterlage 9% Quelle: Savills sonstige Teilmärkte 19% Altona 9% City Süd 24% City 32% 6% 4% 2% % 1% 1% % % -% -1% -1% savills.de/research 13

14 H2 213 Büromarkt Köln Deutliches Umsatzplus - öffentliche Hand und Berater am aktivsten Zahlreiche große Vermietungen bescherten dem Kölner Bürovermietungsmarkt im vergangenen Jahr einen von insgesamt 27. m², was einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr um ca. 1 % entspricht. Zugleich liegt dieses Ergebnis leicht über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (ca. 26. m²). Die umsatzstärksten Branchen waren hierbei die öffentliche Hand sowie Unternehmens-, Rechtsund Steuerberatungen mit einem Umsatzanteil von jeweils knapp 19 %. Der Wirtschaftssektor mit dem dritthöchsten Umsatzbeitrag war das Verlagswesen und die Medienwirtschaft, auf deren Unternehmen 12 % des Gesamtumsatzes entfielen. Viele Verlängerungen - auch aufgrund Mangel an Alternativen Der hätte sogar noch deutlich höher ausfallen können, wenn es genügend Flächenangebot gegeben hätte. Denn neben vielen großen Anmietungen gab es auch zahlreiche Vertragsverlängerungen im großflächigen Segment - in einigen Fällen aus Mangel an Alternativen. Eine dieser Vertragsverlängerungen und zugleich eine der größten war die der KoelnMesse über knapp 16. m². Spitzenmiete steigt - Flächenmangel verschärft sich weiter Dass vor allem in den zentralen Lagen inzwischen ein akuter Mangel an vor allem großen, zusammenhängenden Flächen vorherrscht, zeigt auch ein Blick auf Leerstandsquote und Spitzenmiete. Die Leerstandsquote stand zum Ende des Jahres bei 7,1 % und damit 1,2 Prozentpunkte niedriger als ein Jahr zuvor. Die Spitzenmiete erhöhte sich um mehr als % auf 22, EUR/m². Dieses Niveau dürfte sie auch im laufenden Jahr halten, denn ein Großteil der Nachfrage ist auf die City gerichtet. So entfielen im vergangenen Jahr etwa 4 % des Gesamtumsatzes auf diesen Teilmarkt, in dem es zugleich an Projektentwicklungen fehlt und sich der Flächenmangel folglich weiter verschärfen wird. In den äußeren Bereichen ist die Angebotssituation deutlich entspannter, große Flächen sind aber auch hier nur noch wenige verfügbar. Zahlreiche Großabschlüsse zu hohen Mieten Noch deutlich stärker als die Spitzenmiete stieg das durchschnittliche Mietniveau an, und zwar um mehr als 14 % auf 12,8 EUR/m². Dies ist eine Folge vieler großer Vertragsabschlüsse zu überdurchschnittlichen Mieten. Allein bei siebzehn der dreißig größten Vermietungen lag die Vertragsmiete bei über 13, EUR/m². Ein Abschluss mit mehr als 2. m² erfolgte sogar zu einer Miete von etwa 2, EUR/m². 214: Stabile Mieten, leichtes Umsatzplus Nach wie vor ist die Mehrzahl der Kölner Büromieter jedoch recht preissensibel, so dass die Durchschnittsmiete im laufenden Jahr keinen nennenswerten Anstieg verzeichnen dürfte. Da die Nachfrage in allen Größenklassen weiterhin hoch ist und einige Großnutzer bereits über Flächen verhandeln, ist mit einem Umsatz leicht über dem Vorjahresniveau zu rechnen. Büromarkt wächst im langfristigen Trend Eines kann jedoch bereits heute als sicher gelten: Der Kölner Büromarkt wird in diesem Jahr zum zehnten Mal in Folge die Umsatzmarke von 2. m² überspringen. In den zehn Jahren davor gelang ihm dies nur ein einziges Mal (23). Köln ist zwar nach wie vor der kleinste der sechs großen deutschen Büromärkte, er ist jedoch in den vergangenen zehn Jahren auch spürbar gewachsen. Nicht nur ist der im Trend leicht gestiegen und ist der Büroflächenbestand um knapp 1 % gewachsen, auch die Zahl der großen Vermietungen hat zugenommen. So bezogen sich im vergangenen Jahr insgesamt 49 Abschlüsse auf Flächen von mehr als 1. m². Zusammen sorgte dieses Größensegment für mehr als die Hälfte des Umsatzes (7 %). Zum Vergleich: In Berlin entfiel im vergangenen Jahr auf dasselbe Größensegment ein Anteil von lediglich 37 % des Gesamtumsatzes. Vor diesem Hintergrund wird Köln auch für institutionelle Büroimmobilieninvestoren zunehmend interessant und dürfte hier künftig eine größere Rolle spielen. ABB. 21 und Leerstand Leerstandsrate fällt 214 unter 7 % m² ABB. 22 Mietniveaus Spitzenmiete bleibt auch in diesem Jahr hoch /m²/monat Leerstandsrate 1% * Veränderung Spitzenmiete (jährlich) Spitzenmiete Durchschnittsmiete * 28. 9% 7% 6% % 4% 3% 2% 1% % 1% 1% % % -% -1% -1% ABB. 23 nach Teilmarkt Die City bleibt auf der Wunschliste ganz oben Porz / Flughafen Quelle: Savills sonstige Teilmärkte 2% Deutz Bayenthal / Marienburg 11% Ehrenfeld / Braunsfeld 13% City 4% savills.de/research 14

15 H2 213 Büromarkt München Umsatzrückgang trotz starken Schlussquartals Trotz eines umsatzstarken Schlussquartals konnte der in München im vergangenen Jahr sein Vorjahresergebnis nicht erreichen. Insgesamt gut 616. m² Bürofläche fanden einen neuen Nutzer, und damit 12,6 % weniger als im Jahr 212 (ca. 7. m²). Vor allem einige große Vermietungen konnten zum Jahresende noch abgeschlossen werden, so dass der Gesamtumsatz zumindest nahe an den Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre heranreichte. Etwa 2. m² fehlten am Ende zum Erreichen des 1-Jahres-MIttels. Großflächiges Segment legt gegen den bundesweiten Trend zu Insgesamt war die Nachfrage und mithin der Umsatz in allen Flächensegmenten eher verhalten, einzig das Segment von Abschlüssen ab. m² konnte - gegen den bundesweiten Trend - gegenüber dem Vorjahr zulegen. Hier belief sich der Umsatz auf etwa 27. m², also etwa ein Drittel des Gesamtumsatzes und 64 % mehr als im Jahr 212. Im kleinflächigen Segment, das heißt bei Vermietungen von Flächen mit jeweils weniger als m², ging der Umsatz im Vorjahresvergleich dagegen um 18 % auf etwa 131. m² zurück. Ursächlich hierfür ist nicht zuletzt die Tatsache, dass sich gerade kleinere Unternehmen mit Expansionsentscheidungen schwer taten. Umsatzsprung in der Region Nord - City West bleibt am umsatzstärksten Im Hinblick auf die Teilmärkte war die City West im vergangenen Jahr mit Abstand am umsatzstärksten. Mehr als 13. m² bzw. 22 % des Gesamtumsatzes entfielen auf diesen Teilmarkt. Mit großem Abstand folgen die Teilmärkte Stadtrand Nord (14 %) und Region Nord (13 %). Während die City West und der Stadtrand Nord bereits im Jahr zuvor mit ähnlichen Anteilen die zwei umsatzstärksten Teilmärkte waren, ist die 'Region Nord' erstmals seit 21 wieder in die Top 3 vorgedrungen. Maßgeblich hierfür war ein Eigennutzer-Deal der Allianz: Ende April starteten die Bauarbeiten für den etwa 36. m² Bürofläche umfassenden "Allianz Deutschland Campus" in Unterföhring. Leerstandsrückgang lässt Mieten auf langjährige Hochs steigen Praktisch keine Veränderung gab es in den letzten drei Monaten des Jahres bei Leerstand und Mietniveau. Die Leerstandsquote verharrte bei 6,2 % und lag damit,7 Prozentpunkte unter dem Wert ein Jahr zuvor. Die Spitzenmiete notierte zum Jahresende bei 32, EUR/m² - derselbe Wert wie Ende des 3. Quartals - und lag damit knapp 2 % über ihrem Vorjahreswert. Damit erreichte sie zugleich den höchsten Stand seit 21, als sie bei 33,2 EUR/m² notierte. Auch die Durchschnittsmiete legte im vergangenen Jahr nur leicht auf 1,2 EUR/m² zu (+ 1, %), lag Ende des Jahres aber im langjährigen Vergleich ebenfalls auf einem deutlich überdurchschnittlichen Niveau. Die Marke von 1, EUR/m² wurde letztmals 23 überschritten. Insgesamt stabiles Jahr 214 mit steigender Dynamik in der zweiten Jahreshälfte erwartet Das hohe Mietniveau dürfte in diesem Jahr zwar weiterhin Bestand haben, die Mieten werden aber wahrscheinlich keine deutliche Aufwärtstendenz mehr zeigen. Gerade die Nachfrage nach hochpreisigen Flächen fiel zuletzt eher verhalten aus, so dass sich die Spitzenmiete in den kommenden Monaten unverändert zeigen dürfte. Weil zudem auch keine nennenswerte Zahl an Großgesuchen mehr im Markt ist, wird wohl auch der zumindest in der ersten Jahreshälfte nicht ansteigen. Angesichts der sich verbessernden konjunkturellen Aussichten und der absehbar höheren Dynamik ist eine Nachfragebelebung im 2. Halbjahr allerdings wahrscheinlich und die Marke von 6. m² dürfte erneut erreicht werden. Der Leerstand wird sich vor diesem Hintergrund im Jahresverlauf 214 wahrscheinlich nochmals geringfügig reduzieren. Dies wiederum eröffnet der Spitzenmiete in der zweiten Jahreshälfte leichtes Aufwärtspotenzial. Ein Anstieg auf 32, EUR/m², d. h. um knapp 2 % gegenüber dem vergangenen Jahr, erscheint realistisch. ABB. 24 und Leerstand Seitwärtsentwicklung für 214 erwartet m² ABB. 2 Mietniveaus Spitzenmiete steigt auch dieses Jahr, Durchschnittsmiete nicht mehr /m²/monat Leerstandsrate 12% * 6. 1% Veränderung Spitzenmiete (jährlich) Spitzenmiete Durchschnittsmiete * ABB. 26 nach Teilmarkt Hoher Umsatz in den nördlichen Lagen sonstige Teilmärkte 3% Quelle: Savills Stadtrand Süd Zentrum City West 22% Region Nord 13% 6% 4% 2% % 1% 1% % % -% -1% -1% -2% Stadtrand Nord 14% savills.de/research 1

16 Savills Deutschland Unsere Dienstleistungen werden von Menschen erbracht, die unternehmerisches Denken mit umfassenden Branchenkenntnissen und den höchsten Standards der Kundenbetreuung verbinden. Durch unsere Beratung und die Transaktionsdienstleistungen, die wir anbieten, helfen wir unseren Kunden, ihre immobilienbezogenen Bedürfnisse zu erfüllen gleich wo und welcher Art sie auch sind. D HH B Unsere Dienstleistungen»» Investment»» Corporate Finance - Valuation»» Office Agency»» Retail Consultancy»» Industrial Agency»» Corporate Real Estate Services k F M Savills Office Agency und Research Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Marcus Mornhart Office Agency Deutschland +49 () mmornhart@savills.de Christian Leska Office Agency Berlin +49 () cleska@savills.de Panajotis Aspiotis Office Agency Düsseldorf +49 () paspiotis@savills.de Marco Mallucci Office Agency Frankfurt +49 () mmallucci@savills.de Ken Hoppe Office Agency Hamburg +49 () khoppe@savills.de Simon Löseke Office Agency Köln +49 () sloeseke@savills.de Nico Jungnickel Office Agency München +49 () njungnickel@savills.de Matthias Pink Research Deutschland +49 () mpink@savills.de Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 18 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-raum sowie dem Nahen Osten mit insgesamt 2. Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills mit rund 16 Mitarbeitern in sechs Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München präsent. Diese Publikation dient allein informativen Zwecken. Wir übernehmen keine Haftung für Verluste, Kosten oder sonstige Schäden, die aus der Verwendung der veröffentlichten Informationen resultieren. Die Informationen beruhen auf Quellen, die von uns als verlässlich eingestuft wurden, wir können jedoch nicht dafür garantieren, dass diese Informationen korrekt oder vollständig sind. Eine Vervielfältigung dieser Publikation oder von Teilen davon bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung durch Savills. Savills Februar 214 yourreal estate experts