Country Facts. Ungarischer Immobilienmarkt mit Aufholpotenzial REAL ESTATE 04 / 2015
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- Björn Eberhardt
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1 04 / 2015 REAL ESTATE Ungarischer Immobilienmarkt mit Aufholpotenzial Country Facts
2 Real Estate Country Facts Impressum: Herausgeber und Medieninhaber: UniCredit Bank Austria AG http: // Redaktion: Bank Austria Real Estate Consulting & Investment, Karla Schestauber, Tel. +43 (0) Produktion: Stand: 10. April 2015 Eine gemeinsame Produktion von Bank Austria Real Estate, UniCredit Research, UniCredit Political Studies und Immobilien Rating GmbH (IRG) Impressum und Offenlegung gemäß 24, 25 MedienG sind auf der Website der UniCredit Bank Austria unter zu finden. Wichtige rechtliche Information bitte lesen: Diese Publikation stellt weder eine Marketingmitteilung noch eine Finanzanalyse dar. Es handelt sich lediglich um Informationen über allgemeine Wirtschafts- und Immobilienmarktdaten sowie daraus abgeleitete Immobilienmarkteinschätzungen. Trotz sorgfältiger Recherche und der Verwendung verlässlicher Quellen kann keine Verantwortung für Vollständigkeit, Richtigkeit, Aktualität und Genauigkeit übernommen werden. Die Publikation wurde nicht unter Einhaltung der Rechtsvorschriften zur Förderung der Unabhängigkeit von Finanzanalysen erstellt und unterliegt nicht dem Verbot des Handels im Anschluss an die Verbreitung von Finanzanalysen. Diese Informationen sind nicht als Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Finanzinstrumenten oder als Aufforderung, ein solches Angebot zu stellen, zu verstehen. Diese Publikation dient lediglich der Information und ersetzt keinesfalls eine individuelle, auf die persönlichen Verhältnisse der Anlegerin bzw. des Anlegers (z. B. Risikobereitschaft, Kenntnisse und Erfahrungen, Anlageziele und finanzielle Verhältnisse) abgestimmte Beratung. Wertentwicklungen in der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung zu. Es ist zu bedenken, dass Wert und Rendite einer Anlage steigen und fallen können und dass jede Anlage mit Risiko verbunden ist. Die nachstehenden Inhalte enthalten kurzfristige Markteinschätzungen. Die Wertangaben und sonstigen Informationen haben wir aus Quellen bezogen, die wir für zuverlässig erachten. Unsere Informationen und Einschätzungen können sich ändern, ohne dass wir dies bekannt geben. 2 I Real Estate Country Facts 04/2015
3 Ungarn ein Markt mit Potenzial Ungarischer Immobilienmarkt auf weiterem Erholungskurs? Die relativ solide wirtschaftliche Entwicklung, attraktive Renditen sowie Mieten im nachhaltigen Bereich, sprechen für den ungarischen Immobilienmarkt. Wirtschaftspolitische Querschüsse, wie sie zuletzt den Einzelhandelsbereich betrafen, verunsichern jedoch und können für die Marktentwicklung kontraproduktiv sein. Die ungarische Wirtschaft konnte laut ersten Schätzungen im vergangenen Jahr ein kräftiges Wirtschaftswachstum von 3,6% erzielen. Auch die Prognosen für 2015 und 2016 sind mit 2,6% und 2,4% gut. Das Wachstum geht vom Binnensektor aus. Der relativ feste Arbeitsmarkt und Realeinkommenszuwächse stützen den privaten Konsum und die Investitionen profitieren in abgeschwächter Form von einer neu aufgelegten Version des Funding for Growth Scheme. Kommerzielle Immobilieninvestoren zeigten im vergangenen Jahr gestiegenes Interesse am ungarischen Markt. Das Investitionsvolumen konnte laut Daten von CBRE um rd. 70% auf EUR 460 Mio. markant gesteigert werden, womit Ungarn jedoch nach wie vor zu den kleinen kommerziellen Immobilienmärkten in CEE zählt. Da sich einige Transaktionen nach 2015 verschoben haben, sind die Aussichten für einen weiteren Anstieg des Transaktionsvolumens in diesem Jahr gut. Noch bleibt allerdings abzuwarten, wie sich die jüngsten wirtschaftspolitischen Maßnahmen den Einzelhandelssektor betreffend auswirken werden. So wurden Einzelhändler zuletzt von einem Sonntagsöffnungsverbot überrascht, das im Wesentlichen alle Geschäfte ab einer Fläche von 200 m² betrifft. Auch werden Einzelhändler ab einer bestimmten Größe, die schwerpunktmäßig Güter des täglichen Bedarfs verkaufen, von der Schließung bedroht, wenn sie über zwei Jahre in die Verlustzone rutschen etc. (siehe Kasten auf den Seiten 4 und 5). Noch ist schwer abzuschätzen, wie sich diese gesetzlichen Änderungen auf die weitere Entwicklung des Einzelhandelsektors in Ungarn auswirken werden. Für Investoren mit antizyklischem Risikoappetit könnte dies durchaus eine gute Gelegenheit zum Einkauf sein. Die am ungarischen kommerziellen Immobilenmarkt erzielbaren Renditen sind im internationalen Vergleich attraktiv. So lagen die Spitzenrenditen im Bürobereich Ende 2014 um 7,25%, für die besten Shopping Center bei rd. 7% und im Logistikbereich etwas unter 9%. Die Mieten haben sich im vergangenen Jahr weitgehend stabilisiert. Die typischen Büromieten liegen um EUR 14/m²/Monat in Top-CBD- Lagen, um rund EUR 8/m²/Monat in Fachmarktzentren und für sehr gute Logistikcenter um EUR 3/m²/Monat. Da sehr wenig an neuen Flächen auf den Markt kommt, sind die Aussichten für eine weitere stabile Entwicklung gut. Für Investoren auf der Suche nach Rendite sollte der ungarische Markt interessant bleiben. Auch für Entwickler mit guten Projekten insbesondere im Büro- oder Logistikbereich bietet der ungarische Markt einiges an Chancen. Ungarn bleibt für uns ein Kernmarkt. Wir sind daher gerne bereit, gemeinsam mit den ungarischen Kollegen vor Ort, Investoren und Entwickler mit ihren guten Projekten nach Ungarn zu begleiten. Mit freundlichen Grüßen Karla Schestauber Real Estate Country Facts 04/2015 I 3
4 Real Estate Country Facts Ungarische Politik gut für Überraschungen Fidesz verliert Supermehrheit Ungarn wird seit 2010 von der nationalistischen und sozial-konservativen Partei Fidesz Ungarischer Bürgerbund (Fidesz) und deren kleinerem Allianzpartner, der Christlich-Demokratischen Volkspartei (KDNP), unter Führung von Ministerpräsident Viktor Orbán regiert, der im Jahr 2014 zum zweiten Mal in Folge einen überwältigenden Wahlsieg errungen und dabei erneut, wenn auch nur mit einem Sitz Vorsprung, eine Zweidrittelmehrheit im Parlament erreicht hat. Gestützt auf diese parlamentarische Zweidrittelmehrheit, hat die Regierung seit ihrer ersten Amtsperiode eine neue Verfassung verabschiedet und diverse andere Gesetzesänderungen umgesetzt, von denen einige auf internationale Kritik gestoßen sind. Obwohl Orbáns Partei noch im Jahr 2014 zwei weitere wichtige Wahlsiege verzeichnen konnte (bei der Europawahl und den Kommunalwahlen), hat sie in jüngerer Zeit infolge von Korruptionsskandalen und Massenprotesten gegen eine geplante Internetsteuer, die daraufhin fallen gelassen wurde, einen deutlichen Popularitätsrückgang erlitten (nach Umfragen von Anfang Februar liegt Fidesz nur noch bei durchschnittlich 25% im Vergleich zu 37% bei den landesweiten Wahlen im Jahr 2014). Dies hat sich auch im Februar 2015 an dem Verlust der qualifizierten Zweidrittelmehrheit aufgrund einer Niederlage bei einer Nachwahl wegen eines vakant gewordenen Parlamentssitzes gezeigt. Unkonventionelle wirtschaftspolitische Maßnahmen In wirtschaftlicher Hinsicht hat die Regierung seit ihrer Amtsübernahme stets zwei breit angelegte politische Ziele verfolgt: Die Konsolidierung der öffentlichen Haushalte zur Vermeidung neuerlicher EU-Sanktionen (insbesondere der Wiederaufnahme des im Jahr 2013 beendeten EU-Defizitverfahrens) und die Förderung des wirtschaftlichen Wachstums. Um hierbei nicht auf Hilfe von außen angewiesen zu sein, wurden seit 2010 wirtschaftspolitische Maßnahmen eingeleitet, die vielfach als unkonventionell betrachtet werden, darunter eine Reihe ungewöhnlicher Steuern, die auf den privaten Sektor abzielen wie z. B. branchenspezifische Steuern, die im Banken-, Einzelhandels-, Energieund Telekommunikationssektor erhoben werden. Obwohl das Ziel in der Verringerung des Haushaltsdefizits bestand, haben diese Sondersteuern in verschiedenen Wirtschaftsbereichen die Gewinne beeinträchtigt; dennoch werden sie (mit Ausnahme der Bankenabgabe) voraussichtlich auch in den kommenden Jahren bestehen bleiben. Wie das im Dezember 2014 beschlossene Haushaltsgesetz zeigt, setzt Fidesz zur Verringerung des Haushaltsdefizits wie in den vergangenen Jahren wiederum auf die Branchenabgaben, um hierdurch eine Erhöhung der Steuereinnahmen zu erreichen. ZUKUNFTSPERSPEKTIVE Insgesamt betrachtet werden der Verlust der parlamentarischen Zweidrittelmehrheit im Februar 2015, der aktuelle Popularitätsrückgang sowie die Besorgnis, dass die als unkonventionell geltenden Maßnahmen das wirtschaftliche Wachstum beeinträchtigen könnten, Ministerpräsident Orbán wohl dazu nötigen, einige Veränderungen seiner politischen Leitlinien vorzunehmen, um im kommenden Jahr wieder zu einem Konsens zu gelangen. Das bedeutet allerdings nicht, dass die Regierung von dem eingeschlagenen Kurs, Branchenabgaben zu erheben, abweichen wird; dies könnte das Wachstum belasten und die Risikobereitschaft ausländischer Investoren (einschließlich Immobilieninvestoren) trotz günstiger Körperschaftssteuern und bilateraler Vereinbarungen zwischen der Regierung und wichtigen Investoren mindern. Anhang zu den politischen Maßnahmen in Bezug auf den Einzelhandelssektor EINZELHANDEL: Ausländische Einzelhandelsketten sind u. a. von folgenden Maßnahmen betroffen: (1) Erhöhung der Lebensmittelaufsichtsgebühr Die Gebührensätze der von Lebensmittelketten zu zahlenden Aufsichtsgebühr werden progressiv ansteigen und können für die umsatzstärksten Ketten um das 30-fache steigen. Für Unternehmen mit einem Jahresumsatz von weniger als 500 Mio. HUF beträgt sie 0%, für solche mit einem Umsatzerlös von mehr als 300 Mrd. HUF erreicht sie dagegen 6%. (2) Beschränkungen beim Bau von Einkaufsmärkten Ein Gesetz aus dem Jahr 2012, das die Errichtung von Einzelhandelsläden ab einer bestimmten Größe verbot, ist im Dezember 2014 modifiziert worden. Ab Februar 2015 muss die Errichtung von Läden mit einer Verkaufsfläche von mehr als 400 m² von einer zuständigen Behörde freigegeben werden. Das bedeutet, dass geplante Projekte nun ein besonderes Genehmigungsverfahren durchlaufen müssen, wobei die Lizenz erst nach einer positiven Beurteilung seitens der zuständigen Behörde erteilt wird, welche ihre Entscheidung innerhalb von 60 Tagen nach der Antragstellung bekanntgeben muss. Die Behörde muss hierbei auch eine (nicht verbindliche) Stellungnahme eines aus 5 Mitgliedern bestehenden Gremiums einholen, das sich aus Vertretern der beteiligten Ministerien zusammensetzt. Ggf. kann gegen die Entscheidung Beschwerde bei der Regierungsbehörde des Verwaltungsbezirks Heves eingelegt werden. (3) Gesetz zum Verbot der Sonntagsöffnung von Einzelhandelsgeschäften Die Regierung hat ein Gesetz eingeführt, wonach Geschäfte an Sonntagen grundsätzlich geschlossen bleiben müssen, mit Ausnahme von Läden in Familienbesitz oder solchen mit einer Grundfläche von weniger als 200 m². Dies hat zur Folge, dass die großen Supermärkte in der Hand von multinationalen Unternehmen (wie Tesco, Aldi, Spar und Auchan) künftig sonntags schließen müssen. (4) Gesetz, das Einzelhändler bedroht, die über zwei Jahre hinweg keinen Gewinn erzielen Im Dezember 2014 hat das Parlament ein Gesetz verabschiedet, das große Einzelhandelsketten mit 4 I Real Estate Country Facts 04/2015
5 Schließung bedroht, falls diese über einen Zeitraum von zwei aufeinanderfolgenden Jahren Verluste melden. Das Gesetz gilt für Einzelhandelsunternehmen mit einem jährlichen Umsatz ab HUF 15 Mrd. anstelle der ursprünglich vorgesehenen HUF 50 Mrd., sofern mehr als die Hälfte des Nettoumsatz aus Konsumgütern des täglichen Bedarfs stammt. Dieser niedrigere Schwellenwert erfasst nun auch die Unternehmen, die dem Anwendungsbereich des ursprünglichen Gesetzesentwurfs durch den Aufbau eines Franchise-Netzwerks entgehen wollten, wie z. B. Spar oder Auchan. Real Estate Country Facts 04/2015 I 5
6 Real Estate Country Facts Relativ solide wirtschaftliche Rahmenbedingungen Ungarische Wirtschaft zeigt relativ stabiles Wachstum Das ungarische BIP ist im Jahr 2014 um kräftige 3,6% real gestiegen. Für die Jahre 2015 und 2016 wird ein verlangsamtes, aber immer noch relativ solides Wachstum von 2,6% bzw. 2,4% erwartet. Das Wachstum wird dabei weiterhin von der Binnennachfrage, insbesondere vom privaten Konsum, getragen. Der positive Kredit-impuls, der Anstieg der Reallöhne und die steigende Beschäftigung sollten dazu beitragen, dass der private Konsum im Jahr 2015 um 3,0% und im Jahr 2016 um 2,4% steigen wird. Hingegen dürfte das Funding for Growth Scheme (FGS), das die Investitionen im Jahr 2014 stark gefördert hat, in diesem Jahr voraussichtlich keine größeren Auswirkungen mehr haben und damit zu einer Dämpfung des Wachstums der Bruttoanlageinvestitionen von 11,7% 2014 auf 3,1% 2015 und 2,6% 2017 beitragen. FGS verliert an Wirksamkeit HUF bn, 12M kum., FX-adjusted 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 1,0 2,0 3,0 Dez. 06 Dez. 07 Dez. 08 Dez. 09 Dez. 10 Dez. 11 Dez. 12 Dez. 13 Dez. 14 Quelle: NBH, UniCredit Research Nettoausleihungen an Firmenkunden Nettoausleihungen an Privatkunden Nettokreditvergabe FGS Auf die einzelnen Sektoren heruntergebrochen, erwies sich die Bauwirtschaft im vergangenen Jahr als einer der wichtigsten Wachstumsträger, gestützt durch öffentliche Infrastrukturaufträge und den Zufluss von EU-Mitteln, insbesondere in den Fremdenverkehrssektor. Die Dynamik hat sich jedoch nach den Wahlen im vergangenen Jahr in der zweiten Jahreshälfte deutlich abgeschwächt. Bauwirtschaft kein wichtiger Wachstumsträger mehr (% Vj., 3M-MA) Industrie Einzelhandelsumsätze Bau 40 Jan. 06 Jan. 07 Jan. 08 Jan. 09 Jan. 10 Jan. 11 Jan. 12 Jan. 13 Jan. 14 Jan. 15 Quelle: CSO, UniCredit Research Inflation erreicht voraussichtlich bald die Talsohle Aufgrund der weiterhin günstigen geldpolitischen Rahmenbedingungen wird damit gerechnet, dass das Wirtschaftswachstum im Jahr 2015 über dem Potenzialwachstum liegen wird. Im März 2015 könnte die Inflation ihren Tiefststand bei ca. 1,5% im Vergleich zum Vorjahresmonat erreichen und bis zum Jahresende wieder Richtung 2,0% tendieren. Eine vereinbarte Senkung der Preise für das von Gazprom importierte Gas könnte an die Verbraucher weitergegeben werden, wodurch einige der administrierten Preissenkungen aus dem letzten Jahr (Gas, Energie) ausgeglichen würden, die noch vor Jahresende aus der Basis ausscheiden. Im Jahr 2016 werden die Basiseffekte jedoch negativ und die Inflation wahrscheinlich nahe am angestrebten Ziel von 3% liegen. Inflation in Richtung Zielwert 2015 (% Vj.) 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 1,0 Jährliche Inflationsrate Base rate Inflationsziel 2,0 Dez. 10 Dez. 11 Dez. 12 Dez. 13 Dez. 14 Dez. 15 Dez. 16 Quelle: NBH, UniCredit Research 6 I Real Estate Country Facts 04/2015
7 Weitere geldpolitische Lockerungsschritte erwartet Es ist mit weiteren geldpolitischen Lockerungsschritten zu rechnen; weitere Zinssenkungen werden im März erwartet. Die ungarische Zentralbank MNB könnte den Leitzins bis zum Ende des Sommers in Schritten von bp um insgesamt bis zu 60 bp senken. Die quantitative Lockerung (QE) der EZB und eine negative Inflation bis zum Beginn des 4. Quartals 2015 werden die Lockerungsmaßnahmen im Jahr 2015 unterstützen. Basiseffekte und eine stärkere Binnennachfrage könnten die Inflationsrate im 1. Quartal 2016 auf einen Wert von 3% im Vergleich zum Vorjahr steigen lassen, was wahrscheinlich Zinserhöhungen um bis zu 100 bp erfordern wird, jedoch keine schnelle Rückkehr zu positiven Realzinssätzen bedeutet. Erneute Abschwächung des HUF erwartet Es wird eine neuerliche Abschwächung des HUF gegenüber dem EUR bis zu EUR HUF 320 erwartet. Bei den Faktoren, die den Wechselkurs eher langfristig beeinflussen, wird davon ausgegangen, dass niedrige Zinssätze, verstärkt durch weitere Absenkungen und Liquiditätsspritzen, den unterstützenden Effekt des beträchtlichen Leistungsbilanzüberschusses aufheben werden. Die kurzfristig den Wechselkurs bestimmenden Faktoren, wie das von der EZB verkündete QE, hat ungarische Bonds attraktiver gemacht hat. Die erwarteten Zinsanhebungen durch die Fed könnten jedoch wegen der Abhängigkeit Ungarns von US-Anleiheinvestoren den HUF schwächen. Ein etwas schwächerer HUF ist wirtschaftspolitisch von staatlicher Seite durchaus gewünscht. Ungarns Rückkehr zu Investment Grade auf 2016 verschoben Angesichts (zu) optimistischer Einnahmeprognosen wird es der Regierung schwerfallen, im Jahr 2015 das ehrgeizige Ziel eines HUF aktuell relativ stabil Quelle: Thomson Reuters EUR HUF Haushaltsdefizits von 2,4% des BIP zu erreichen. Anders als in den vergangenen Jahren sind potenzielle Mehreinnahmen aufgrund von Ad-hoc-Steuern begrenzt. Gleichzeitig könnten die Ausgaben infolge staatlicher Übernahmen von Privatunternehmen aus dem Banken-, Energie- und Versorgungssektor dagegen höher als budgetiert ausfallen. Weitere Sorge bereiten die fiskalischen Kosten aufgrund von Verlusten bei staatlichen Banken und Wertpapierhandelshäusern. Dadurch gefährdet die Regierung ihr selbst gestecktes Ziel einer weiteren Verringerung der Staatsschuldenquote. Diese ist von 77,3% des BIP im Jahr 2013 auf 76,9% im Jahr 2014 gefallen was hauptsächlich auf einen hohen BIP-Deflator zurückzuführen war (2014: + 3,1%). Ein Anstieg der Staatsschuldenquote würde eine Rückkehr Ungarns zu Investment Grade verzögern. Während es in diesem Jahr noch zu einem ersten Investment-Upgrade kommen könnte, erwarten wir kein weiteres Upgrade vor dem Jahr Überblick Wirtschaftsdaten Ungarn Prognose Wirtschaftswachstum (real, %-Vdg., Vorjahr) 1,6 1,7 1,5 3,6 2,6 2,4 Privater Konsum (real, %-Vdg., zum Vorjahr) 0,4 1,9 0,1 1,6 3,0 2,4 Bruttoanlageinvestitionen (real, %-Vdg., zum Vorjahr) 3,6 3,8 5,2 11,7 3,1 2,6 Exporte i.w.s. (real, %-Vdg., zum Vorjahr) 6,3 2,0 5,9 8,7 7,2 5,5 Importe i.w.s. (real, %-Vdg., zum Vorjahr) 5,0 0,1 5,9 10,0 7,8 5,6 Inflationsrate (%) 3,9 5,7 1,6 0,2 0,4 2,8 Arbeitslosenquote (%) 10,9 11,0 10,2 7,7 7,2 7,1 Öffentlicher Haushalt (in % des BIP) 5,5 2,3 2,4 2,4 2,7 2,9 Öffentliche Verschuldung (in % des BIP) 81,0 78,5 77,3 76,9 77,5 78,3 Auslandsverschuldung (in % des BIP) 135,6 130,3 118,6 113,4 105,6 97,8 EUR HUF (Durchschnitt) 279,3 289,3 297,0 308,7 314,0 319,0 EUR HUF (Ende der Periode) 311,1 291,3 296,9 314,9 320,0 325,0 Quelle: UniCredit Research Real Estate Country Facts 04/2015 I 7
8 Real Estate Country Facts Investitionen in kommerzielle ungarische Immobilien gestiegen Kommerzielle Immobilien als attraktive Veranlagungsklasse Weltweit haben Immobilien als Veranlagungsklasse in den vergangenen Jahren an Bedeutung gewonnen. Die superexpansive Geldpolitik der wichtigsten Notenbanken brachte rekordtiefe Zinsen. In diesem Umfeld sind Immobilien für Investoren auf der Suche nach Rendite deutlich attraktiver geworden. Davon haben vor allem die großen, liquiden Immobilienmärkte profitiert. Durch das Einkaufsverhalten der Investoren sind die dort erzielbaren Immobilienrenditen bereits markant zurückgegangen. Kleinere, weniger liquide Märkte, wie der ungarische Immobilienmarkt, hinken dieser Entwicklung nach. Es gibt jedoch auch in Ungarn Anzeichen für eine Belebung des Immobilienmarktes: Im vergangenen Jahr konnte das Investitionsvolumen in kommerzielle Immobilien laut Daten von CBRE um rund 70% auf EUR 460 Mio. gesteigert werden. Damit gehörte Ungarn neben Rumänien und der Slowakei zu den Ländern mit den stärksten Zuwachsraten in CEE/SEE. Auf ungarische Investoren entfiel dabei ein Marktanteil von knapp 40%, wobei sie sich insbesondere bei kleineren Transaktionen im Bürobereich engagierten. Internationale Investoren zeigten vor allem an größeren Projekten oder Portfolios Interesse. Auf Büros und Einzelhandelsprojekte entfiel ein Anteil von rd. 75% des Investitionsvolumens, den Rest teilten sich Industrieprojekte (6,5%) und Hotels (18%). CEE / SEE Investitionen in kommerzielle Immobilien in EUR Mio Serbien 0 39 Bulgarien 3 89 Ukraine 41 0 Kroatien Ungarn Slowakei Rumänien Baltische Staaten Tschechien Polen Russland Gesamt Quelle: CBRE Investoren (noch) interessiert Die Investitionspipeline für 2015 ist gut gefüllt. Damit stehen die Chancen gut, dass im laufenden Jahr ein neues Investmenthoch erreicht werden kann. Allerdings haben die jüngsten wirtschaftspolitischen Maßnahmen, die den Einzelhandelssektor betreffen, zu einer gewissen Verunsicherung geführt. Noch ist nicht abzuschätzen, wie stark die Einzelhandelsinvestitionen davon betroffen sein werden. Portfolio, Rics und Eltinga führen halbjährlich eine Umfrage unter ungarischen Rics-Mitgliedern durch, die ihren Niederschlag in der Berechnung des Budapest Commercial Property Index findet. Nach dieser Umfrage hat sich die Einschätzung des ungarischen kommerziellen Immobilienmarkts im letzten Halbjahr 2014 spürbar verbessert. Auch erwarteten knapp 80% der Befragten, dass der Investmentappetit weiter zunehmen wird. Dementsprechend hat auch der Budapest Commercial Property Index, nach einem sehr schwachen Jahr 2013 und ersten Halbjahr 2014, in der zweiten Jahreshälfte 2014 einen kräftigen Anstieg verzeichnet. Budapest Commercial Property Index (H = 100) H H H H H H H Quelle: Portfolio, Rics, Eltinga 8 I Real Estate Country Facts 04/2015
9 Raum für weiteren Renditerückgang Kommerzielle Immobilienrenditen in Budapest liegen über jenen in anderen CEE-Hauptstädten. Bei zunehmendem Risikoappetit gibt es durchaus Raum für eine weitere Renditekompression. Investoren auf der Suche nach Rendite sollten am ungarischen Immobilienmarkt nicht vorbeikommen. Büro-Spitzenrenditen 4. Quartal 2014 Spitzenrendite in % Ver.z.Vorqu. in bp Ver.z.Vorj. in bp Frankfurt 4, Wien 4, Mailand 5, Warschau 6, Prag 6, Bratislava 7, Budapest 7, Bukarest 7, Zagreb 8, Belgrad 9, Moskau 9, Kiew 13, Quelle: CBRE Umstrittene wirtschaftspolitische Maßnahmen treffen Einzelhändler Im Bürobereich gingen die Spitzenrenditen Ende 2014 bei relativ stabilen Mieten und leicht steigender Auslastung auf etwa 7,25% zurück. Im Logistikbereich wurden bei sinkender Tendenz Spitzenrenditen etwas unter 9% erzielt. Renditen für die Top-Shopping- Center wurden mit unverändert rd. 7% angegeben. Im Büro- und Logistikbereich sind die Aussichten für weitere Renditerückgänge gut. Im Einzelhandelsbereich ist noch schwer abzuschätzen, wie sich die umstrittenen wirtschaftspolitischen Maßnahmen der Regierung Orbán auswirken werden (siehe Kasten Seite 4 und 5). von 2,6% bzw. 2,4% prognostiziert, wobei die wichtigsten Wachstumsträger der private Konsum und die Investitionen sind. Damit zählt Ungarn zu den Ländern mit relativ stabilem Wachstum. Reales Wirtschaftswachstum %-Ver Bulgarien 1,1 1,7 1,9 2,3 Kroatien 0,9 0,4 0,2 0,8 Tschechien 0,7 2,0 2,5 2,7 Ungarn 1,5 3,6 2,6 2,4 Polen 1,7 3,3 3,4 3,5 Rumänien 3,4 2,9 2,7 2,5 Slowakei 1,4 2,4 2,9 3,2 Slowenien 1,0 2,6 2,1 2,6 Quelle: UniCredit Research Auch die Mieten im nachhaltigen Bereich sprechen für den ungarischen Immobilienmarkt. Die typischen Büromieten liegen um EUR 14/m²/Monat in Top-CBD-Lagen, um rund EUR 8/m²/Monat in Fachmarktzentren und für sehr gute Logistikcenter um EUR 3/m²/Monat. Mieten Mieten Minimum Maximum EUR/m²/Monat EUR/m²/Monat Top CBD-Büros 14,0 12,5 18,0 Top Nicht-CBD-Büros 12,0 10,3 13,5 Gute Büros, nicht zentral gelegen 10,0 9,0 12,0 Top Logistik außerhalb der Stadt 3,1 2,5 4,0 Mall-ähnliche Retail Parks 10,0 8,0 13,0 Big Boxes 7,0 5,5 9,0 Quelle: Portfolio, Rics, Eltinga Wirtschaftliche Rahmenbedingungen sprechen für den ungarischen Immobilienmarkt Das relativ solide Wirtschaftswachstum liefert gute Rahmenbedingungen für den ungarischen Immobilienmarkt. Nach einem realen BIP-Zuwachs von 3,6% 2014 wird für 2015 und 2016 ein Zuwachs Real Estate Country Facts 04/2015 I 9
10 Real Estate Country Facts Transparenz des Immobilienmarktes hat sich weiter verbessert Die achte Ausgabe des Global Real Estate Transparency Index von JLL, der jedes zweite Jahr publiziert wird, zeigt weltweit eine Verbesserung der Transparenz auf Grund besserer Datenqualität und -verfügbarkeit. Die CEE/SEE-Ländern gehören laut Index zu jenen mit den größten Fortschritten. Ungarn wird lobend erwähnt und hat es 2014 geschafft, sich um eine weitere Stufe auf Platz 25 vorzuschieben. Damit hat sich das Land seinen Platz unter den als transparent eingestuften Immobilienmärkten gesichert. JLL Transparency Index 2014 Quelle: JLL Transparenz-Niveau Hoch Transparent Reihung Markt Großbritannien Frankreich Niederlande Irland Finnland Schweiz Schweden Deutschland Belgien Dänemark Polen Spanien Norwegen Österreich Italien Portugal Tschechien Ungarn HUF aktuell relativ stark Immobilieninvestoren und -entwickler dürfen auch ein gewisses Wechselkursrisiko nicht vernachlässigen. Insbesondere in der Krise 2008/2009 hat der ungarische Forint (HUF) ähnlich wie der polnische Zloty (PLN) und rumänische Leu (RON) kräftig gegenüber dem EUR an Wert verloren. Seitdem haben sich die Wechselkursausschläge beruhigt, wobei der HUF in den letzten beiden Jahren gegenüber dem EUR tendenziell leicht abgewertet, zuletzt jedoch von der relativen Schwäche des EUR profitiert hat. Wechselkursentwicklung gegenüber EUR ( = 100) Quelle: Thomson Reuters HUF/EUR PLN/EUR RON/EUR I Real Estate Country Facts 04/2015
11 Entspannung auf dem Budapester Büromarkt hält an Rückgang bei der Fertigstellungsrate hilft Büromarkt Budapest ist der wichtigste Bürostandort in Ungarn. Bis zum Ausbruch der internationalen Finanz- und Wirtschaftskrise hat sich der Büromarkt in der ungarischen Hauptstadt rasant entwickelt. Die Flächen haben sich von 2000 bis zum Krisenausbruch mehr als verdoppelt. Auch noch am Höhepunkt der Krise wurden in Budapest weiterhin sehr viele bereits in Bau befindliche Büroprojekte fertiggestellt, was zu einem starken Anstieg der Leerstände führte und den ohnehin bereits angespannten Markt noch mehr belastete. Deutlich niedrigere Fertigstellungsraten in den vergangenen Jahren haben allerdings mittlerweile eine sichtbare Erholung mit sich gebracht. Dies in Kombination mit der vergleichsweise stabilen Nachfrage nach Büroflächen wirkt sich positiv auf die Leerstandsraten aus, die eine leichte Entspannung erkennen lassen. Büromarktentwicklung Budapest Millionen m² 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Quelle: CBRE/IRG Ungarische Investoren dominierten Im letzten Jahr betrugen die Investitionen in Büroimmobilien in Ungarn rund EUR 180 Millionen, damit lag das Investmentvolumen etwas über dem Wert von Kleinere Dealgrößen bestimmten den Investmentmarkt für die Assetklasse Büro, wobei vor allem heimische Investoren dominierten. Die wichtigsten Submärkte sind in Buda die Bürozonen Central Buda sowie Buda Nord und Süd. In Pest sind die wichtigsten Bürostandorte der Central Business District (CBD), der sog. Váci Corridor und Central Pest (Nord/Süd). Budapest hat, bezogen auf die Büroflächen pro Einwohner, innerhalb der osteuropäischen Länder einen Platz im oberen Mittelfeld und liegt damit etwas hinter Prag und Warschau. Der Abstand zu westeuropäischen Metropolen hat sich über die Jahre etwas verringert, ist aber nach wie vor deutlich ausgeprägt. Büroflächenbestand 2014 pro Einwohner m²/einwohner Genf 20,69 Frankfurt 16,83 Zürich 16,02 Kopenhagen 15,55 München 15,11 Mailand 9,69 Hamburg 7,75 Paris 7,64 Wien 6,18 Bratislava 3,55 Prag 2,41 Warschau 2,38 Budapest 1,82 Sofia 1,26 Bukarest 1,25 Moskau 1,16 Zagreb 1,01 Kiew 0,57 Belgrad 0,33 Istanbul 0,25 Quelle: IRG Die Neuflächenproduktion in Budapest im vergangenen Jahr lag bei knapp unter m² und damit höher als Nichtsdestotrotz ist man damit von den in früheren Jahren auf den Markt kommenden Neuflächen von bis zu m² weit entfernt. Derzeit gibt es in Budapest einen Bestand von über 3,2 Millionen m² moderner Büroflächen, die sich über die beiden Stadtteile Buda und Pest, mit lokalen Zentren und Bürostandort-agglomerationen verteilen. Real Estate Country Facts 04/2015 I 11
12 Real Estate Country Facts Moderate Neuflächenproduktion hält an Für 2015 zeichnet sich ebenfalls nur eine moderate Neuflächenproduktion von ca m² ab. Flächenerwartung für 2014ff. (Auswahl) Büroprojekt Gesamtnutzfläche in m² Status Stadt Váci Corner Offices fertiggestellt Budapest Eiffel Palace fertiggestellt Budapest Vision Tower North fertiggestellt Budapest Vision Tower South fertiggestellt Budapest Váci Greens C in Bau Budapest Nordic Light in Bau Budapest V17 Office Building in Bau Budapest Quelle: IRG Die Vermietungsleistung auf dem Budapester Büromarkt erreichte 2014 inklusive der Mietvertragsverlängerungen über m². Durch die insgesamt gute und stabile Nachfrage in den vergangenen Jahren sank die Leerstandsrate im Bürosektor in Budapest bis zum Jahresende 2014 auf knapp über 16% und lag damit spürbar unter den Werten, die während der Krise zu beobachten waren. Im Europavergleich sind die Leerstände allerdings weiterhin eher im oberen Mittelfeld angesiedelt. Für das laufende Jahr ist ein weiterer Rückgang der Leerstände möglich, da mit einer ähnlichen starken Nachfrage wie 2014 gerechnet wird und die neu auf den Markt kommenden Flächen lt. Maklerangaben schon zu großen Teilen vorvermietet sind. B-Flächen bezogen auf den Leerstand an diesen Standorten noch leicht über den am meisten nachgefragten Class A-Flächen liegen. Damit zeichnet sich parallel zur Entspannung auf dem Büromarkt ein höherer Bedarf nach hochqualitativen Flächen ab. Relativ stabile Spitzenmieten Durch die Folgen der internationalen Finanz- und Wirtschaftskrise kam es, wie an vielen Bürostandorten in CEE, auch in Budapest zu Rückgängen bei den Mietpreisen. Allerdings waren die Rückgänge dort nicht so stark ausgeprägt wie beispielsweise in der bulgarischen Hauptstadt Sofia. So erreichten die monatlichen Spitzenmieten für Büroflächen an Topstandorten in Budapest Ende 2014 Werte bis EUR 21/m²/Monat. Generell wird im Verlauf des Jahres bei den Mieten mit keinen signifikanten Änderungen gerechnet. Spitzenmieten Büro Budapest (EUR/m²/Monat) Quelle: IRG Leerstand Büroflächen Europa in % Die Spitzenrenditen in Budapest lagen Ende 2014 bei ca. 7,25% und haben damit im vergangenen Jahr leicht nachgegeben. Ein Trend, der sich bei weiter starker Nachfrage fortsetzen sollte. Leerstand in % Quelle: IRG Sofia Zagreb Kiew Amsterdam Belgrad Budapest Lissabon Bukarest Bratislava Prag Moskau Madrid Dublin Warschau Brüssel Stockholm Kopenhagen Paris Central Istanbul Rom Berlin London West End WienOslo Insgesamt weisen Class B-Flächen außerhalb der zentralen Bürolagen die höchsten Leerstände auf, aber auch Class A-Flächen in der Peripherie haben nach wie vor eine schlechte Auslastung. Die niedrigsten Leerstände findet man in zentralen Lagen, wobei Class 12 I Real Estate Country Facts 04/2015
13 Logistikmarkt: Entwicklertätigkeit bei sich belebender Nachfrage auf niedrigem Niveau Moderate Neubauaktivität Der Logistikmarkt in Ungarn ist stark auf die Hauptstadt Budapest und den Großraum Budapest konzentriert. Über 50% der Industrieund Logistikflächen des Landes sind in diesem Bereich angesiedelt. Daneben finden sich weitere wichtige Logistikstandorte v. a. rund um die Städte Debrecen, Miskolc und Győr. Ende 2014 gab es im Großraum Budapest etwa 1,85 Millionen m² Industrie- und Logistikflächen, wovon der größte Teil im Süden von Budapest angesiedelt ist. Die Stimmung auf dem Logistikmarkt hat sich im vergangenen Jahr bei steigender Nachfrage weiter verbessert. Die Neubautätigkeit ist moderat, im gesamten vergangenen Jahr wurden im Ballungsraum rund um Budapest nur knapp m² neue Flächen fertiggestellt. Auch 2015 wird die Neubautätigkeit eher auf regionale Städte konzentriert sein, fehlende spekulative Bautätigkeit wird Logistiker noch mehr in Richtung von Built-to-suit-Lösungen/ Eigennutzung drängen. Sinkende Leerstände im Logistiksektor Die seit Jahren zu beobachtende Zurückhaltung der Developer bei der Entwicklung neuer (spekulativer) Industrie- und Logistikflächen haben die Leerstände im Großraum Budapest positiv beeinflusst. Sie sind von Höchstständen von durchschnittlich fast 23% mittlerweile auf unter 16% gefallen. Durchschnittlicher Leerstand Industrie und Logistik Budapest (in %) 25 Auch in diesem Jahr dürften sich die Leerstände durch die weiterhin limitierte Neubautätigkeit weiter stabilisieren. Allerdings sind die Industrie- und Logistikleerstände sehr unterschiedlich auf die Submärkte verteilt. Sie erreichen im Norden Budapests mit knapp 30% weiterhin sehr hohe Werte, während Standorte südöstlich der ungarischen Hauptstadt Leerstandraten von nur rund 5% aufweisen. Mietpreise relativ stabil Ende 2014 lagen die Mieten für Logistikflächen in Budapest, abhängig von Lage und Zustand, durchschnittlich bei EUR 3,5/m²/ Monat. Je nach Ausstattung der Flächen werden bis über EUR 5/ m²/monat bezahlt, ältere Flächen sind teilweise auch für unter EUR 2,5/m²/Monat verfügbar. Durch fehlende spekulative Neuflächenproduktion sollten die Mieten auch im weiteren Verlauf des Jahres stabil bleiben. Ein mögliches weiteres Absinken der Leerstände wird voraussichtlich zumindest vorerst noch zu keinem Aufwärtsdruck bei den Spitzenmieten führen, da die Leerstände trotz der Rückgänge der letzten Zeit noch weiterhin vergleichsweise hohe Werte erreichen. Allerdings ist es vorstellbar, dass Vermieter damit beginnen werden, Incentives, wie z. B. mietfreie Zeiten, einzuschränken. Durchschnittliche Mieten Industrie und Logistik Budapest (EUR/m²/Monat) 5,0 4,5 4,0 20 3,5 3,0 15 2,5 10 2, Quelle: IRG 5 Quelle: IRG Spitzenrenditen im Logistikbereich im Großraum Budapest lagen Ende 2014 etwas unter 9% bei leicht rückläufigem Trend. Real Estate Country Facts 04/2015 I 13
14 Real Estate Country Facts Nachfrage zieht deutlich an kaum Flächenzuwachs bei SC Leerstände sinken Konsumlaune und Verbrauchervertrauen kurbeln Handelsumsätze wieder an Auf dem ungarischen Handelsmarkt herrscht eine positive Grundstimmung, die aber durch neue herausfordernde und umstrittene wirtschaftspolitische Rahmenbedingungen getrübt wird, die spürbare Unsicherheit mit sich bringen. Nachfrageseitig scheint der schon mehrere Jahre andauernde Schrumpfprozess bei den Handelsumsätzen im Jahr 2013 vorerst gestoppt worden zu sein setzte sich die begonnene Trendumkehr weiter fort und die ungarischen Handelsumsätze stiegen laut Daten des nationalen statistischen Instituts deutlich um 5,2% im Vergleich zum Vorjahr an. Für das laufende Jahr 2015 wird ein ähnlich hoher Wert erwartet. Treiber für diese Entwicklung sind u. a. ein erhöhtes Verbrauchervertrauen, steigende Beschäftigungszahlen und höhere verfügbare Einkommen der Haushalte (z. B. durch niedrigere Energiepreise). SC-Dichte in Budapest mit 516 m² pro EW nicht weit unter dem Niveau von Wien In Ungarn gab es per in den sechs größten Städten (Budapest, Győr, Szeged, Debrecen, Pécs, Miskolc) 46 Shopping Center mit einer vermietbaren Fläche von rund 1,4 Mio. m², davon rd. zwei Drittel in Budapest. Ungarn SC-Dichte in den Städten vs. Kaufkraft 2014 SC-Dichte pro EW Győr Budapest Quelle: RegioPlan, MBR, IRG SC-Dichte pro EW Szeged Pécs Kaufkraft in EUR pro EW Debrecen Miskolc Kaufkraft in EUR pro EW Insgesamt stehen den Einkaufswilligen in der Hauptstadt 30 Shopping Center zur Verfügung, wobei die SC-Dichte mit rd. 516 m² pro Einwohner etwas unter dem Niveau von Wien liegt (535 m²/ Einwohner incl. Shopping City Süd und G3 Shopping Resort Gerasdorf). Den mit Abstand höchsten Versorgungsgrad an Einkaufszentren in Ungarn weist Győr mit rd. 687 m² pro Einwohner auf, an dritter Position folgt knapp nach Budapest Szeged mit rd. 512 m² pro Einwohner. Im europäischen Vergleich liegt Ungarn bei der Sättigung aber eher im Hinterfeld, wodurch sich die großen regionalen Unterschiede im Land widerspiegeln. Lt. Cushman & Wakefield verfügte Ungarn Mitte 2014 über rd. 138 m² SC-Flächen pro Einwohner und lag damit deutlich unter dem europäischen Durchschnitt von 233 m² pro Einwohner. Einkaufszentrumsflächen in Europa Vermietbare Fläche in m² pro Einwohner in m² Norwegen Slowenien Niederlande Schweiz Österreich Kroatien Frankreich Polen EU-27-Durchschnitt Tschechische Republik Italien Quelle: Cushman & Wakefield, Stand Juli 2014 Slowakei Deutschland Rumänien Ungarn Türkei Russland Bulgarien Serbien Kaum Flächenzuwachs bei Shopping Centern nächste Neueröffnung soll frühestens 2017 erfolgen In den letzten beiden Jahren kam es 2013 und 2014 am gesamten ungarischen Handelsmarkt mit einem Flächenzuwachs von nur rd m² zu kaum einer Bewegung. Die einzige nennenswerte Neueröffnung fand 2013 in Budapest statt und betraf die Erweiterung des Árkád SC mit rd m² auf rd m² vermietbarer Fläche. 14 I Real Estate Country Facts 04/2015
15 Die Erklärung dafür ist der vom ungarischen Parlament beschlossene und seit 2012 geltende Plaza Stopp, nach dem der Neubau oder die Erweiterung von Handelsimmobilien mit mehr als 300 m² Verkaufsfläche grundsätzlich untersagt war. Eine Ausnahme bzw. entsprechende Baubewilligung konnte nur durch die gesonderte Zustimmung des Wirtschafts- und Landwirtschaftsministers erhalten werden. Seit 2015 neu dafür verantwortlich ist eine eigens in Debrecen geschaffene behördliche Stelle, die künftig alle Genehmigungsverfahren bezüglich neuer Handelsflächen in Ungarn übernimmt und die entsprechenden Baubewilligungen ausstellen kann. Auch die genehmigungspflichtigen Quadratmetergrenzen für neue Handelsflächen oder Erweiterungen wurden zu Beginn 2015 von bisher 300 m² auf 400 m² erhöht. Inzwischen ist es drei namhaften Entwicklern (ECE, Echo Investment und Futureal) gelungen, Ausnahmegenehmigungen und damit gültige Baubewilligungen für ihre jeweiligen Shopping Center- Projekte zu bekommen. Dabei handelt es sich um das Aquincum Center ( m²), das Etele City Center ( m²) und das Mundo SC ( m²). Alle drei in der Pipeline befindlichen Einkaufstempel sind in Budapest situiert und sollen frühestens im Jahr 2017 eröffnet werden. Für heuer und nächstes Jahr sind sowohl in der Hauptstadt als auch in den Zweitstädten Ungarns keine größeren Flächenzuwächsen an Einkaufszentren zu erwarten. Auswahl an SC eröffnet 2013 und 2014 sowie SC in Planung (alle Budapest) Shopping Center Vermietbare Fläche m² (Geplante) Eröffnung/Status Erweiterung Árkád SC ~ , fertiggestellt Aquincum Center ~ , in Planung Etele City Center ~ , in Planung Mundo Center ~ /2018, in Planung Quelle: IRG Auf Grund des sehr geringen Flächenzuwachses in den letzten beiden Jahren (2013, 2014) haben sich die bestehenden Shopping Center mit guter Performance durch die wieder ansteigende Nachfrage von internationalen und lokalen Händlern weiter gefüllt. Bei 1A-Einkaufszentren gibt es teilweise sogar Wartelisten für interessierte Mieter. Leerstände in Shopping Centern sinken auf Grund kaum vorhandener Neuflächen Mieten und Spitzenrenditen zeigten sich stabil Insgesamt ist die Leerstandsquote in den Shopping Centern von Budapest in der jüngsten Vergangenheit gesunken und betrug Ende 2014 über alle Einkaufszentren 10 15%, wobei die Leerstände in gut gehenden Shopping Centern wie vorhin beschrieben deutlich geringer sind und vor allem die Shopping Center in B-Lagen und/oder mit Investitionsrückstau mit hohen Leerständen zu kämpfen haben. In den nächsten beiden Jahren ist durch die fehlende Neuproduktion mit weiterhin schrumpfenden Leerständen zu rechnen. Die monatliche Mietbandbreite in den Shopping Centern von Budapest bewegte sich Ende 2014 je nach Größe der Geschäfte zwischen EUR 8 und 70 /m²/monat und ist stabil bis leicht steigend (in den Top-Einkaufszentren werden auch höhere Mieten von bis zu EUR /m²/Monat bezahlt). Die Spitzenrendite im Budapester Shopping Center-Bereich Ende 2014 um 7%. Für das laufende Jahr 2015 wird eine stabile Entwicklung erwartet, wobei noch nicht abzuschätzen ist, wie sich die umstrittenen wirtschaftspolitischen Vorgaben auswirken werden. Handel zeigt sich durch viele neue Regeln verunsichert und sieht sich neuen Herausforderungen gegenüber Mit Jahresende 2014 wurden von der ungarischen Regierung neue Regeln beschlossen, die den Handel stark beeinflussen und ihn vor neue Herausforderungen stellen: So trat ab dem 15. März 2015 ein generelles Verbot der Sonntagsöffnung mit div. Ausnahmeregelungen von Geschäften größer als 200 m² in Kraft. Gleichzeitig wurden die allgemeinen Öffnungszeiten im Einzelhandel auf 6 22h begrenzt, Non-Stop-Märkte sind somit nicht mehr möglich. Des Weiteren ist die neue Berechnung der Lebensmittelkontrollgebühr ab 2015 progressiv an die Höhe des Umsatzes gebunden, was im Filialssystem organisierten ausländischen Firmen (z. B. Spar, Tesco, Lidl, Aldi) überdurchschnittlich belastet. Ab 2017 sind Einzelhändler die schwerpunktmäßig Güter des täglichen Bedarfs anbieten und mehr als HUF 15 Mrd. Umsatz machen, von einem Handelsverbot betroffen, wenn sie über zwei Jahre Verluste ausweisen. Ab 2018 soll es zudem ein Verbot für Geschäfte mit Waren des täglichen Bedarfs ab einer bestimmten Ladengröße in Weltkulturerbezonen geben. Real Estate Country Facts 04/2015 I 15
16 Real Estate Country Facts Welche Auswirkungen alle diese Regelungen auf die Entwicklung und Struktur des Handelsmarktes haben werden, ist aktuell völlig offen und kann zum heutigen Zeitpunkt nicht seriös eingeschätzt werden. Eines dürfte aber zumindest fix sein: Die Unsicherheit auf der Anbieterseite bleibt und wird dadurch nicht kleiner. Die Highstreet in Budapest erfährt neue Impulse Die traditionellen Top-Einkaufsstraßen in Budapest sind die luxuriöse Andrássy út und die Váci utca. Letztere gilt als die älteste und heute populärste Einkaufsstraße der Stadt. Hier waren zum Ende des Jahres 2014 beinahe alle Geschäfte vermietet (Leerstand 5%) und es werden die höchsten Mieten bezahlt. Anders hingegen die luxuriöse Andrássy út (Leerstand 10 15%), sie hat mit einem deutlich höheren Leerstand und Fluktuation bei den Mietern zu kämpfen. Dennoch ist auch hier eine höhere Nachfrage spürbar: Zu den Neueröffnungen seit 2013 zählen: Breitling, Il Bacio de Stile, Högl und Lignet Roset. Die Straße ist auch Teil des Unesco-Weltkulturerbes Budapests und darf als eine der Ausnahmen ihre Geschäfte ab 15. März 2015 auch am Sonntag geöffnet haben. Allerding müssen ab 2018 wie bereits erwähnt Geschäfte des täglichen Bedarfs ab einer bestimmten Größe ihren Platz in der Straße räumen. Die Mieten bewegten sich Ende 2014 bei den Einkaufsstraßen in einer Bandbreite von rd. EUR 40 bis 95 /m²/monat; die Spitzenrenditen im High-Street-Segment sind im Vergleich zum Vorjahr um 0,25 Prozentpunkte gesunken und lagen bei 6,75 7,00%. Für beide (Mieten, Renditen) ist bis zum Jahresende 2015 mit keinen weiteren Änderungen zu rechnen. 16 I Real Estate Country Facts 04/2015
17 Ansprechpartner: Bank Austria Real Estate Werner Zimmel Tel: + 43 (0) werner.zimmel@unicreditgroup.at Anton Höller Tel: + 43 (0) anton.hoeller@unicreditgroup.at Real Estate CEE Lukasz Motyl (international clients) Tel: + 43 (0) lukasz.motyl@unicreditgroup.at UniCredit Bank Hungary Real Estate Finance Gabor Vörös Tel: +36 (1) gabor.voros@unicreditgroup.hu Die Autoren dieser Ausgabe: Bank Austria Real Estate Research Karla Schestauber Tel: + 43 (0) karla.schestauber@unicreditgroup.at Immobilien Rating GmbH (IRG) Market Research Alexander Stögbauer Tel: + 43 (0) alexander.stoegbauer@immobilienrating.at Helmut Schneider Tel: + 43 (0) helmut.schneider@immobilienrating.at UniCredit Group Political Studies Alessia Messina Tel: + 39 (0) alessia.messina@unicredit.eu Economics, FI/FX & Commodities Research Dan Buçsa Tel: dan.bucsa@unicredit.eu Real Estate Country Facts 04/2015 I 17
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