Immobilienmanagement - Werte schaffen für Kommunen

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1 Gesetz Erlass Verordnung Finanzierungs- Kosten Bild einfügen im Folienmaster Bild einfügen im Folienmaster Bild einfügen im Folienmaster Bild einfügen im Folienmaster Immobilienmanagement - Werte schaffen für Kommunen Vorgehensweise für die inklusive Bildung NRW Georg Wiesinger Prof. Dr.-Ing. Dipl.-Ing. Architekt CFM 15. Mai 2014

2 Agenda Vorstellung rheform Immobilienmanagement Ausgangslage Vorgehensweise Immobilienmanagement Werte schaffen Zusammenfassung Immobilienmanagement - Werte schaffen für Kommunen Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

3 Das Unternehmensprofil der rheform Gruppe Wir entwickeln, gestalten und realisieren strukturelle und bauliche Reform-Projekte. Wir erarbeiten transparente Planungsgrundlagen, moderieren das miteinander reden der Institutionen und gestalten die Umsetzung der angestrebten Ziele. entwickeln planen bauen betreiben verwerten rheform - EntwicklungsManagement Beratung und Planung für Bildungs-, Lehr- und Forschungseinrichtungen rheform - ImmobilienManagement Beratung und Planung für nachhaltige Immobilienentwicklung rheform - WorkplaceInnovation Beratung und Planung zur Schaffung von innovativen Lern- und Arbeitswelten Unsere Arbeitsgebiete Organisationsberatung Bedarfsplanung FM-Consulting Kostenplanung Projekt-Management Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

4 Zur Person Prof. Dr.-Ing. Dipl.-Ing. Architekt, CFM Georg Wiesinger Geschäftsführender Gesellschafter rheform ImmobilienManagement GmbH 2008 Geschäftsführer BKI Baukosteninformationszentrum 2006 Professor für technisches Gebäudemanagement 2002 certified Facility Manager IFMA Houston 1997 Architekt 1993 Dipl.-Ing. Architektur und Stadtplanung Seit über 20 Jahren im Bereich Nachhaltige Gebäudeplanung und Facility Management tätig Organisationsstruktur Stadt Ingelheim Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

6 Ausgangslage Aus Gesetzesänderungen à entstehen Kosten für die Kommunen Regelungs- und Gesetzgebungsinitiativen auf europäischer, nationaler und Landes- Ebene sowie die resultierenden Umsetzungsprojekte erhöhen den Druck auf die Immobilien-Portfolios und Projektmanagement-Kompetenz der Kommunen. Die Themen und Anforderungen sind vielfältig: Inklusive Bildung in den Schulen Ersatz Außen- und Straßenbeleuchtung mit LED Anforderungen aus der ENEV Neben der fachlich/technisch/baulichen Umsetzung sind Projekte immer auch (mehr oder weniger) mit politischen, organisatorischen und personellen Einflüssen verbunden. Nur wenn diese angemessen berücksichtigt werden, kann am Ende eine qualifizierte und akzeptierte Lösung entstehen, Dies erfordert neben einer fundierten und breit angelegten Projektmanagement-Kompetenz ebenso fundierte Kenntnisse des Change Management. Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

7 Inklusive Bildung Inklusion im Bildungsbereich bedeutet, dass allen Menschen die gleichen Möglichkeiten offen stehen, an qualitativ hochwertiger Bildung teilzuhaben und ihre Potenziale entwickeln zu können, unabhängig von besonderen Lernbedürfnissen, Geschlecht, sozialen und ökonomischen Voraussetzungen. UNESCO Definition 2014 Bildung und Erziehung von Kindern und Jugendlichen mit Behinderungen dienen der vollen Entfaltung der Persönlichkeit sowie dem Erwerb von Voraussetzungen für ein selbstbestimmtes Leben und für eine aktive Teilhabe in allen gesellschaftlichen Bereichen. [ ] Bei allen geplanten Veränderungen und Entwicklungen ist darauf zu achten, dass Kinder und Jugendliche mit und ohne Behinderungen an jedem Lernort ihren Bedürfnissen und Ansprüchen entsprechend lernen, die notwendige Qualität und der erforderliche Umfang der Unterstützung für alle Kinder und Jugendlichen gesichert sind, die Zusammenarbeit aller an der Förderung des jeweiligen Kindes bzw. Jugendlichen beteiligten Personen und Einrichtungen gewährleistet ist, sonderpädagogische Bildungs-, Beratungs- und Unterstützungsangebote ein qualitativ hochwertiges gemeinsames Lernen ermöglichen. Kultusministerkonferenz Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

8 Kommunen müssen die Inklusion mitfinanzieren Kommunen in NRW sollen in den nächsten fünf Jahren 175 Millionen Euro zusätzlich erhalten Eltern von Kindern mit einer Behinderung können eine Schulform wählen Regelschule oder spezielle Förderschule (Interim bis 2017) Kinder mit einer Behinderung haben ab 2014/2015 ein Recht auf inklusiven Unterricht in NRW Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

9 Beispielrechnung der Kosten für die Kommunen Ermittlung der Kosten für die kreisfreie Stadt (Krefeld) und des Kreises (Minden-Lübbecke) Die Ausgaben, die für diese beiden Regionen bis einschließlich 2016/17 jeweils zu erwarten sind, betragen so das Ergebnis der Studie für die Schaffung der schulischen Voraussetzungen der Inklusion (Ausgabenvolumen I): in Krefeld: Euro für drei Jahre, je zusätzlich inklusiv unterrichtete(n) Schülerin/Schüler Euro im Kreis Minden-Lübbecke: Euro, je zusätzlich inklusiv unterrichtete(n) Schülerin/Schüler Euro schulische Inklusion unterstützende Maßnahmen (Ausgabenvolumen II): in Krefeld: , je zusätzlich inklusiv unterrichtete(n) Schülerin/Schüler Euro im Kreis Minden-Lübbecke: Euro, je zusätzlich inklusiv unterrichtete(n) Schülerin/Schüler Euro Klaus Klemm Mögliche finanzielle Auswirkungen einer zunehmenden schulischen Inklusion in den Schuljahren 2014/15 bis 2016/17 - Analysen am Beispiel der Stadt Krefeld und des Kreises Minden- Lübbecke à Die Herausforderung lautet: jedes Kind hat freie Schulformwahl und die Kommune muss die Möglichkeiten dafür schaffen à Doch sind die im Gutachten ermittelten Kostenansätze auch tragfähig? à Existieren Vorgehensweisen mit Modellcharakter? Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

10 Hochrechnung der Kosten für die Kommunen Ermittlung der Kosten für die kreisfreie Stadt (Krefeld) und des Kreises (Minden-Lübbecke) Wenn die Zusatzausgaben je Schüler auf das Land hochgerechnet werden, so ergibt sich auf der Basis der Daten aus Krefeld ein Ausgabenvolumen von 70,5 Mio. Euro für die Schaffung der schulischen Voraussetzungen der Inklusion (Ausgabenvolumen I) bzw. von 34,5 Mio. Euro für schulische Inklusion unterstützende Maßnahmen (Ausgabenvolumen II) aus dem Kreis Minden-Lübbecke ein Ausgabenvolumen von 81 Mio. Euro für die Schaffung der schulischen Voraussetzungen der Inklusion (Ausgabenvolumen I) bzw. von 40,5 Mio. Euro für schulische Inklusion unterstützende Maßnahmen (Ausgabenvolumen II) Bei Mittelung der Ansätze aus beiden Regionen ergibt sich für die Schaffung der schulischen Voraussetzungen der Inklusion ein Ausgabenvolumen: I in Höhe von 76 Mio. Euro (5.100 Euro je Schülerin/Schüler) und für schulische Inklusion unterstützende Maßnahmen ein Ausgabenvolumen II von 37,5 Mio. Euro (2.500 Euro je Schülerin/Schüler). Klaus Klemm Mögliche finanzielle Auswirkungen einer zunehmenden schulischen Inklusion in den Schuljahren 2014/15 bis 2016/17 - Analysen am Beispiel der Stadt Krefeld und des Kreises Minden- Lübbecke? Doch stimmen diese Zahlen und wie wurden diese ermittelt? Summe 113,5 Mio Euro? Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

11 Beispielrechnung der Kosten für die Kommunen Wie wurden die Kosten für Inklusive Bildung ermittelt??? Mögliche Änderungen: Behinderung: Gehbehinderung, Sehbehinderung, Versch. Behinderungen, Psychische Behinderung, Mögliche Ausgaben: Zusätzliche Räume: Therapie (wie Ergotherapie) Krankengymnastik Psychomotorik Logopädie Ruheraum Krisenraum à Für welche Arten von Inklusion wurden die Kostenansätze in den Modellrechnungen gewählt? à Wie sollen die Kommunen hierfür Lösungen schaffen? baulich technische Lösungen: Aufzug, Rampen, Türverbreiterung, Behinderten WC, Dusche, Leitsystem, Blindenbeschilderung, barrierefreie Dokumentation, barrierefreie Recherche- Arbeitsplätze à Wie soll der Ablauf einer zielgerichteten Umrüstung in den Schwerpunktschulen erfolgen? à Eltern melden ein Kind an Umrüstung benötigt mind. ca. ein Jahr (öffentl. Ausschreibung etc.) Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

12 Agenda 1 Vorstellung rheform Immobilienmanagement 2 Ausgangslage 3 Vorgehensweise 4 Immobilienmanagement Werte schaffen 5 Zusammenfassung Immobilienmanagement - Werte schaffen für Kommunen Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

13 Vorgehensstrategie Beispiel inklusive Bildung Herausforderungen - Schullandschaft NRW: - X Grundschulen/ Gymnasien/ Gesamtschulen/ mit jeweils X Klassen und X Schülern - Fachkräfte: X Lehrer, X zusätzl. Betreuer, - X Inklusionsfälle - Entscheidungen der Gesetzgeber: Lösungsweg Umsetzung der erforderlichen Baumaßnahmen + Organisations- und Teamentwicklung + Qualifizierung und Personalentwicklung + Einrichtung der technischen Systeme + Kommunikation (betroffene Fachkräfte, Eltern, Öffentlichkeit) + Ausbau ÖPNV + Finanzierung + Ausbau Projekt- und Change-Management Zukunftsbild - Landesweit Inklusion umgesetzt - Integrierte pädagogische Teams - Inklusive Klassengemeinschaften - Lessons learned / Best practices - Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

14 Vorgehensweise Inklusive Bildung 1 Bestandserfassung 2 Definition der erforderlichen Maßnahmen 3 Planung, Kalkulation und Ausschreibung 4 Vergabe und Umsetzung 5 Schulung und Beantragung sonderpädagogisches Personal 6 Laufende Anpassung Verbesserung Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

15 Vorgehensstrategie Nachhaltige Steigerung der Ergebnisqualität, Kosteneffizienz / Mittelverwendung und Umsetzungsgeschwindigkeit durch Effektive Planung und Steuerung des Projektportfolios (Ressourceneinsatz, Prioritätensetzung) Unterstützung der Projekte in ihrer Umsetzungs- und Veränderungsarbeit (Konzeptionelle Beiträge und Impulse für zeitgemäßes Projekt- und Change-Management, Sparringspartner für die Leitenden, Coaching für die Schlüsselpersonen, Moderation in heiklen Situationen) Unterstützung in den Teilprojekten (Bau, Organisation, Personal, Kommunikation, ) Moderation des überkommunalen Erfahrungsaustauschs, bis hin zur Initiative für eine überkommunale Projektmanagement Community und der Qualifizierung von Multiplikatoren (Train-the-Trainer) Evaluation und Lessons Learned für vergleichbare Projekte Begleitende Dokumentation in einem Projektmanagement-Leitfaden Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

17 Immobilienmanagement für Kommunen Modellversuch zur Überprüfung der erforderlichen Kosten an Schwerpunktschulen Modellvorhaben z.b. in der Kommune Krefeld und im Kreis Minden-Lübbecke à Bestandsanalyse Identifikation der Schwerpunktschulen à Ausschreibung der kalkulierten Maßnahmen = Bedarfsermittlung à Ermittlung zusätzlich erforderlicher Maßnahmen auf der Kostenermittlung Grundlage der tatsächlichen Bedarfe Definition von Schwerpunktschulen - Belegungskonzept - Umnutzungskonzept - Instandsetzungskonzept à Definition von Maßnahmenpaketen Ermittlung der tatsächlichen Erfordernisse und Kosten für die Inklusion - Best Practices - Vorgehensweise / Projekthandbuch - Maßnahmenkonzepte mit Modellcharakter - Ermittlung von Umsetzungsvarianten Beantragung / Qualifizierung pädagogisches Personal - Entwicklung von Qualifizierungsmaßnahmen, - Beantragung von Personal - Schulung Personal - Terminplan Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

18 Immobilienmanagement für Kommunen Vom Bestand über die Strategie zu den Maßnahmenkonzepten Welche Immobilien mit welchem Instandhaltungsbedarf existieren in der Kommune? à Bestandserfassung = Schwerpunkteignung à Bewertung der Schäden und Instandsetzungsbedarfe Technische Due Dilligence à Immobilienbewertung Welche Immobilien werden wie genutzt und sind weiterhin wie nutzbar? à Ist- Belegung der Immobilien à Strategische Ermittlung der Flächenbedarfe = Portfolio Analyse à Strategische Entwicklung / Verwertung der Immobilien Verwertungsmöglichkeiten Definition von Immobilien mit Mittelpotenzial - Vermietung - Verkauf - Rückbau = Mittel Beschaffung Definition von Schwerpunkt- Immobilien - Belegungskonzept - Umnutzungskonzept - Instandsetzungskonzept Definition von Projekten: - Einzelimmobilien - Immobiliengruppen (z.b. alle Schulen) - Maßnahmenpakete - Terminplan Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

19 Vorgehensweise Objektanalyse Markt- und Standortanalyse Stärken-Schwächen-Analyse Maßnahmenpriorisierung Businessplanung Handlungsableitung Objektprofil Markt- und Standortprofil SWOT-Profil Einzelmaßnahmen Maßnahmenkalkulation Maßnahmenplan Lösungskonzept Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

20 Belegungsoptimierung à freie Flächen = potenzielle freie Mittel Nutzer Organisationsoptimierung Flächenbedarf Flächenart Die kostenoptimierende Flächenbedarfsbemessung berücksichtigt neben Personalentwicklungen und Raumkonzepten gleichzeitig auch Organisationsoptimierung. Es handelt sich somit um einen iterativen Prozess. Flächenarten: - Seminar/Besprechung - Büro - Wohnen - Lager Belegungskonzept Gebäude Die strukturelle Analyse der nutzerorientierten Flächenbedarfe bildet die Grundlage für die weitere Portfoliostrategie ab. Im Rahmen einer Belegungskonzeption kommt es zu Belegungsänderungen mit Flächenoptimierungen. Der Flächengewinn zwischen Ist- und Soll-Belegung ist ein zentrales Element für die kostenoptimierenden bauliche Entwicklung. Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

21 Bauliche Analyse Bauliche Analyse Die bauliche Analyse mit der Feststellung des Sanierungsbedarfes (bauliche Notwendigkeit) oder des Modernisierungsbedarfes (Stand der Technik) gibt den ersten Anhaltspunkt für den Investitionsrahmen. Fläche Raum Geschoss Gebäude Gebäudebeschreibung Raumliste Virtuelles Gebäudemodell Massenermittlung Kostenermittlung Pläne, Daten Kalkulation der Bauteilmassen Inaugenscheinnahme und Maßnahmenbewertung je Bauteil (Grobelemente) Kosten je Maßnahme Sanierungskosten (ohne Belegungsänderung) Abriss Belegungsänderung Nutzerwechsel Anpassung Flächenart (z.b. Büro, Beratung, Archiv) Sanierungskosten (mit Belegungsänderung) KG 300, KGR 400 Die integrale Betrachtung aus Belegungsänderung und baulicher Analyse gibt den Investitionsrahmen einer baulichen Entwicklungsmaßnahme wieder. Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

22 Wirtschaftlichkeitsvergleich / Szenarien Rathaus Ist-Belegung Raumliste Soll-Belegung Flächenbedarf Der Wirtschaftlichkeitsvergleich bildet ein bauliches Entwicklungskonzept ab, dass die konkurrierenden Ziele berücksichtigt: Funktion Form Zeit Kosten Szenario 1 Szenario 2 Szenario 3 Belegung 1 Belegung 2 Belegung 3 Neubau 1 Neubau 2 Neubau 3 Sanierung1 Sanierung 2 Sanierung 3 Bauablauf 1 Bauablauf 2 Bauablauf 3 KGR (Baumaßnahmen) Instandhaltung & Betrieb (lfd. Kosten) Verfügbare Fläche (Deckung Flächenbedarf) Interimsmaßnahmen (Umzug) Neubau Anmietung Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

24 Portfoliomanagement Mittelbeschaffung Bestandsaufnahme Due Diligence Strategieentwicklung Transparenzschaffung (Immobilienbuch: Werte, Modernisierungsbedarf, Instandhaltungsstau) Aufbau Datenpool Zieldefinition Ableitung von Anforderungen aus den Fachbereichen Strategieformulierung Portfolioanalyse Abbildung des Eigenbestands an Immobilien SWOT - Analyse Ableitung des optimierten Vermögensbestandes (Soll-Portfolio) bezogen auf Immobilien Strukturierung Immobilienportfolio Immobilienanalyse Maßnahmendefinition Verwertung Strukturierung Kapitalbedarf Investition Umnutzung / Modernisierung Due Diligence & Verkauf Mittelbeschaffung durch Veräußerung Vermietung Definition von Maßnamenpaketen und Projekten Investitionsplan Terminplan Georg Wiesinger Prof. Dr. Ing. Mai

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