November Konzept des nutzerseitigen Gesamtdienstleisters findet Bestätigung am Markt. In dieser Ausgabe:

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1 Report November 007 Berater, Makler, Planer und Projektmanager - Konzept des nutzerseitigen Gesamtdienstleisters findet Bestätigung am Markt In dieser Ausgabe: Das Inter-pool FaciCon Modell Berater, Makler, Planer und Projektmanager - Konzept des nutzerseitigen Gesamtdienstleisters findet Bestätigung am Markt Die richtige Immobilienstrategie: Warum es so wichtig ist, eine langfristige Immobilienstrategie aufzustellen. Was brauchen Sie für Ihre Immobilienstrategie? Marktübericht und Flächenangebot Marktbericht Büromarkt Wien Trends und Betrachtungen Interviews I Case Studies Ericsson nimmt das Gesamtpaket der Interpool FaciCon Leistungen in Anspruch und berichtet über die Erfahrungen aus dem Projekt Bildgalerie Eindrücke aus dem neu gestalteten Customer Experience Center von Ericsson Das Inter-pool FaciCon Konzept hat sich mehr als bestätigt. Seit der Fusion der beiden Unternehmen Inter-pool und FaciCon im Jahre 005 ist es möglich, den Nutzer ganzheitlich von strategischen Über legungen, der ersten Problemstellung bis zur schlüsselfertigen Lösung zu begleiten. Fragestellungen wie Kauf, Miete oder Leasing, Neuobjekt und Revitalisierung und Umbau des Bestandsobjektes, Verlängerung des Bestandsvertrages zu neuen Konditionen oder einfach ein Vergleich der Ist-Situation mit der möglichen Optimalvariante ergänzt um einen Marktüberblick ist für die Expertenteams von Inter-pool I FaciCon kein Problem. Spezialisten aus den Bereichen Projektmanagement, Immobilientreuhandwesen, Planung, Innenarchitektur, Facility Management und jahrzehntelange Erfahrung und Marktüberblick des Immobilienmaklers machen es möglich, Klienten durchgängig und in allen Spezialfragen zu betreuen. Eine Reihe namhafter Unternehmen haben sich im Jahr 007 der Spezialisten von Inter-pool I FaciCon bedient. Firmen wie Canon, Ericsson, Sony, Panasonic, Verbund Austrian Power Grid und DLA Piper Weiss-Tessbach wurden erfolgreich über die gesamte Projektdauer begleitet. Zwei nicht mehr zeitgemäße Standorte bei Canon waren der Auslöser. Bei Ericsson und Panasonic haben die Bestandsimmobilien nicht mehr zur Unternehmensphilosophie gepasst. Bei Sony hat man sich nach umfangreichen immobilienstrategischen Überlegungen ebenfalls für einen neuen Standort entschieden. Die Expansion des Verbund-Konzernes machte es notwendig, für die Verbund Austrian Power Grid möglichst rasch einen neuen Standort zu finden. Nach langjähriger Standortsuche und immobilienstrategischer Begleitung wurde für DLA Piper Weiss-Tessbach am Schottenring eine neue Immobilie in Rekordzeit bezugsfertig gemacht. Inter-pool I FaciCon vertritt dabei immer die Nutzerinteressen und begleitet und betreut den Klienten von der Immobilienstrategie bis zur bezugsfertigen Immobilie und mit dem Umzug bis zur betriebsbereiten Infrastruktur. Eine ganze Reihe weiterer Projekte stehen in Bearbeitung, von denen Sie schon bald hier lesen werden. Inter-pool FaciCon Commercial Property Solutions GmbH Garnisongasse 90 Wien T F info@inter-pool.at 1

2 Die richtige Immobilienstrategie Die richtige Immobilienstrategie: Warum es so wichtig ist, eine langfristige Immobilienstrategie aufzustellen. Was brauchen Sie für Ihre Immobilienstrategie? Immobilienmanagement zählt in den meisten Unternehmen nicht zur Kernkompetenz. Es geht um Infrastruktur, die dem Unternehmen helfen soll, die Primärkompetenzen optimal und kosten/nutzenorientiert entfalten zu können. Was ist der Auslöser für Veränderungen? Organisationen verändern sich sehr dynamisch und sprengen das Raumkorsett Flächen in der Bestandsimmobilie lassen sich nicht flexibel verändern und umgestalten Technik z. B. Kühlung, Lüftung, Beleuchtung, E-Ver sorgung und IT-Anbindung sind nicht mehr zeitgemäß Firmenfusionen oder -zukäufe ziehen akuten Raumbedarf nach sich Mehrere Standorte für ein Unternehmen haben Nachteile, Vorteile durch Standortkonzentration sollen genutzt werden Kommunikationshemmende Raumstrukturen Bedarf an Besprechungs- und anderen Kommunikationsräumen kann nicht mehr realisiert werden Immobilie, Gestaltung der Büros oder Lage passen nicht mehr zur Unternehmenskultur und zum Firmenimage Steigender Flächenbedarf kann nicht mehr abgedeckt werden Kosten (Miete, Leasing, laufender Betrieb, Facility Management) müssen reduziert werden Hinzu kommen natürlich noch finanzwirtschaftliche Fragestellungen wie beispielsweise Kauf, Miete oder Leasing, die Fragestellung Eigentümer, Mieter und in dem Zusammenhang Sale & Lease Back Konstruktionen. Eine Fülle an Themen und Fachgebieten. Der Faktor Zeit bringt in zweierlei Hinsicht zusätzliche Spannung in die Aufgabenstellung. Zum ersten geht es hier um kurzfristige Probleme und Engpässe, deren Bewältigung und Realisierung aber in jedem Fall einen langen Zeitraum in Anspruch nimmt. Zum zweiten bindet eine Veränderung in jedem Fall personelle Ressourcen, die geplant und zur Verfügung gestellt werden müssen. Wenn man davon ausgeht, dass beginnend von immobilienstrategischen Überlegungen, einer möglichen Standortsuche und -evaluierung und der Umsetzung am neuen Standort bis zum Umzug bei einem Unternehmen von mehr als 00 Büroarbeitsplätzen mit einem realistischen Zeitraum von neun bis zwölf Monaten zu rechnen ist und dass sich dieser Zeitraum bei Eigenentwicklungen, Neubauten oder interessanten baubewilligten Projekten auf 1 bis Monate verlängern kann, wird einem bewusst, dass man heute darüber spricht, was unter Umständen in zwei Jahren Wirklichkeit werden kann und hier sind komplexe Entscheidungsstrukturen noch gar nicht speziell berücksichtigt. Das erfolgsversprechende und altbewährte Rezept: Früherkennung Was sollten Sie wissen? Wieviel Fläche bräuchten Sie mit Ihrer aktuellen Organisation (Kennzahl)? Was würden Sie gerne an Ihrer Bürostruktur verändern, mit welcher Konsequenz auf die Flächenbilanz? Wie wird sich dieser Flächenbedarf in den nächsten ein bis drei Jahren verändern? Welche Raumqualität und technische Anforderungen hätten Sie gerne realisiert? Passen Standort, Lage, Immobilie und Gestaltung zu Ihrer Unternehmenskultur

3 Inter-pool FaciCon Report November 007 bzw. wie lange könnten sie noch passen? Wie stehen Sie auf der Kostenseite (Miete, Betrieb, anstehende Investitionen, Energieeffizienz etc.)? Welche Potentiale stecken in der von Ihnen genutzten Liegenschaft und mit welchen Investitionen können sie realisiert werden? Welche finanzwirtschaftlichen Maßnahmen wären mit welcher Auswirkung möglich (Ankauf, Leasing, Sale & Lease Back, etc.)? Diese Daten sind im besten Fall jährlich zu erfassen und mit Kennzahlen und Marktdaten zu vergleichen. Was bietet der Markt? Grundsätzlich ein großes Angebot an leerstehenden Büroflächen und damit sehr mieterfreundliche Konditionen Eine Vielzahl sehr interessanter baubewilligter Projekte, auf die Sie aber ca. 1 Monate (ab Vertrag) warten müssen Eine Schar nach wie vor hochmotivierter Investoren, die im besten Fall in vermietete Immobilien investieren wollen und sich um Sale & Lease Back Verträge reißen Engpässe, wenn es darum geht kurzfristig große Flächen und das vielleicht auch noch zentrumsnah anzumieten. Also grundsätzlich ein überaus interessanter Zeitpunkt, sich mit immobilienstrategischen Fragen auseinander zu setzen. Mit FaciCheck hat Inter-pool I FaciCon ein Instrument entwickelt, dass Ihnen hilft, auf schnelle und diskrete Art und Weise die oben angeführten Fragen zu beantworten. Aus dem SOLL/IST-Vergleich wird in einem Bericht eine immobilienstrategische Empfehlung erarbeitet, die Ihnen als Entscheidungsgrundlage und damit als wichtiges Führungs- und Managementinstrument dient. Worauf Sie dabei achten sollten? Hier geht es um Strategie und Weichenstellungen, die Grundlagen dazu sind höchst diskret und in einem kleinen Personenkreis zu erarbeiten Nur mit langfristiger Planung können Sie in letzter Konsequenz kosten/nutzenoptimierte Schritte setzen Es geht um optimierte Infrastruktur für Ihre Kernprozesse Das Spiegelbild von Unternehmenskultur und Image spielen dabei eine immer größere Rolle Langfristige Planung bedeutet aber auch Flexibilität für kurzfristige Veränderungen zu gewinnen Viele verantwortungsbewusste Manager haben sich von den Spezialisten von Inter-pool I FaciCon eine auf Ihre Unternehmen zugeschnittene Immobilienstrategie ausarbeiten lassen und können und wollen auf dieses wichtige Führungsinstrument nicht mehr verzichten. Ansprechpartner Andreas Gnesda gnesda@inter-pool.at t. : m.: Immobilienstrategie Abb. 01 Organisation Teamstruktur, Organigramm Prozesse, Work Flow Qualität, Technik SOLL (Lage, Gebäude, Ausstattung) Kostenberechnung SOLL (lfd. Kosten, Invest, Umzug) SOLL/ IST-Vergleich, Auswertung Entwicklung von Szenarien, Wechselwirkungen Aufstellung Immobilienstrategie Quelle: Inter-pool I FaciCon Immobilie Begehung IST-Flächen Sichtung Pläne Fläche IST Kosten IST Bewertung Liegenschaft 3

4 Marktübersicht und Flächenangebot Marktübersicht und Flächenangebot Stadtpaln Wien Abb. 0 Objekte: m² Objekte: m² Objekte: ab.000 m² U-Bahn U1 U-Bahn U U-Bahn U3 U-Bahn U U-Bahn U S-Bahn Quelle: Inter-pool I FaciCon

5 Inter-pool FaciCon Report November 007 Der Büromarkt Wien: Trends und Betrachtungen Der Wiener Büroimmobilienmarkt zählt in Europa zu den stabilsten. Bei den Mieten hat es, abgesehen vom 1. Bezirk, nominell keine Veränderungen gegeben. Die Leerstandsrate ist mit knapp % moderat und die Flächenproduktion überschaubar. Eine Änderung dieser Situation ist nicht zu erwarten. Mietpreise Die durchschnittliche Netto-Monatsmiete (ohne Betriebskosten und Ust.) der zur Zeit frei verfügbaren Büroflächen in Wien (1. bis 3. Bezirk) liegt bei 1 1,0 (siehe Abbildung 1). Dieser Durchschnittswert muß im internationalen Vergleich als niedrig eingestuft werden. Der Grund für diese Situation liegt im großen Entwicklungspotential, das Wien zu bieten hat. Derzeit gibt es viele Projekte, die auf Realisierung warten und somit einen nachhaltigen Anstieg der Mieten verhindern. Betrachtet man die Entwicklung der Durchschnittsmiete über die Zeit (siehe Abbildung 3), sieht man, dass es kaum Veränderungen gab. Wien ist eben ein sehr stabiler Markt. Unter Berücksichtigung der Inflation sind die Mieten sogar real etwas gefallen. Aufgrund der oben genannten Umstände, wird sich diese Situation mittelfristig nicht ändern. Die teuersten 15% aller Büroflächen, die zur Verfügung stehen, werden mit 1,0 angeboten. Auch dieser Wert hat sich in den letzten 1 Monaten nicht verändert. Betrachtet man jedoch den 1. Bezirk, so zeigt sich, dass hier die Durchschnittsmieten im letzten Jahr doch signifikant angestiegen sind (siehe Abbildung ). Um mehr als % haben die Mieten im Schnitt zugenommen. Diese Entwicklung bestätigt die stark gestiegene Nachfrage nach Objekten im Zentrum Wiens. Vor allem Dienstleistungsunternehmen suchen für ihr Wachstum geeignete Flächen. Ursache für dieses Wachstum sind zumeist vermehrte Aktivitäten im Osten. Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Anwälte profitieren immer nachhaltiger von der Öffnung des Ostens. Dies führt zu einem Mitarbeiterzuwachs und somit zu einem höheren Flächenbedarf. Vor allem die Nachfrage nach großen Flächen (ab.500 m²) kann derzeit nur schwer bedient werden. Betrachtet man die einzelnen Bezirke, zeigt sich, dass der 1. und. Bezirk im Durchschnitt am teuersten sind (siehe Abbildung 1). Können die Preise im 1. Bezirk mit der Lage und dem geringen Angebot bei großer Nachfrage erklärt werden, so liegt der Grund für das hohe Preisniveau im. Bezirk eher auf der Objektseite: Das Angebot an hochwertigen Büroflächen in den Türmen auf und neben der Donauplatte führt automatisch zu höheren durchschnittlichen Mieten, da im restlichen Bezirk generell nur wenige Flächen zur Verfügung stehen. Die Mietpreise bei den anderen Bezirken liegen sehr eng zusammen. Dies erklärt sich daraus, dass die angebotenen Flächen in Qualität vergleichbar sind und die Lagen als in Qualität gleichwertig eingestuft werden. Nominell sind die Mieten stabil real sind sie leicht gesunken. Nur im 1. Bezirk hat die starke Nachfrage die Mieten ansteigen lassen. Flächenangebot Eine Analyse der Freiflächenaufteilung nach Bezirken zeigt, dass das Angebot erwartungsgemäß in den Bezirken 1,, 3,, 11, 1, 0 und am Durchschnittsmieten pro Bezirk Abb. 01 / m² Bezirk , 0 / m² Inter-pool Indikatoren Durchnittsmiete Top 15 % Bottom 15 % Mietpreisentwicklung 1. Bezirk Abb ,7 / m² + % Flächenangebot Objektangebot 1,3 / m² 5

6 Der Büromarkt Wien Entwicklung der Büromiete Abb. 03 / m² , 11,7 11, 11,35 11, 11,7 11,5 11, Flächen bis 500m² Abb , , , ,00 0,00 - % größten ist (siehe Abbildung 5). Dies entspricht auch den bekannten Büroentwicklungsgebieten Erdberger Mais (3. Bezirk), Lassallestr. / Dresdner Spange (. und 0. Bezirk), Region Wienerberg (. und 1. Bezirk) sowie der Donauplatte (. Bezirk). Kumuliert befinden sich fast 5 % der verfügbaren Büroflächen in diesen Lagen, woran sich auch mittelfristig nicht viel ändern wird. Insgesamt hat die Fläche im 3-Jahresvergleich leicht abgenommen. Abbildung zeigt, wo sich die derzeit verfügbaren Büroflächen befinden. Vor allem an strategischen Knotenpunkten entlang der U- und S-Bahnstationen sind die Angebote. Derzeit stehen Flächen in allen Größenordnungen in allen Lagen zur Verfügung. 00 und 009 werden zahlreiche neue Objekte auf den Markt kommen vor allem die Gegend des östlichen Handelskai wird zu einer neuen Büroachse heranwachsen. Resultat der Erweiterung der U. Methodik der Analyse Basis für alle Auswertungen ist die Objektdatenbank von Inter-pool FaciCon. Berücksichtigt wurden alle verfügbaren Büroflächen ab 350 qm, die prompt angemietet werden können (Leerstände und mögliche Untervermietungen). Dies ergibt folgendes Mengengerüst für alle Auswertungen und Analysen (Herbst 007): ca. 315 Objekte ca m² Bürofläche Mietpreise wie derzeit offiziell von den Vermietern bzw. Eigentümern angegeben. Mögliche Mietreduktionen und Mietzinsfreistellungen bei Vertragsabschluss nicht berücksichtigt. Flächenverteilung pro Bezirk Abb. 05 % Bezirk

7 Interview Case Studies Interview Ericsson Austria wurde von Inter-pool Faci- Con bei der Objektsuche und im Projekt begleitet. Belegungsplanung, Innnenarchitektur und Mieterver tre tung gegenüber dem Vermieter waren die Hauptbereiche. Geschäftsführer Peter Zehetner (im Bild), be - richtet im Folgenden über seine Erfahrungen in diesem Projekt und während der ersten Zeit nach Bezug des Büros am neuen Standort. Welche Beweggründe waren für Ericsson Austria ausschlaggebend einen neuen Standort zu suchen? Nach mehreren Jahren der Restrukturierung sollte mit dem Umzug an einen neuen Standort ein Zeichen des Neustarts gesetzt werden. Parallele Ziele waren auch eine Modernisierung der Office-Umgebung, ein Standort näher zu den Kunden sowie eine Office-Umgebung, die den geänderten Anforderungen an unsere Organisation besser gerecht wird. Aufgrund der Vielzahl von Projekten, wo Mitarbeiter in unterschiedlichen Konstellationen zusammenarbeiten müssen, sollte das durch eine offenere Bürogestaltung und viele Projekträume unterstützt werden. Am neuen Standort findet man open space also eine offene Bürostruktur innerhalb der einzelnen Bereiche. Welche Erfahrungen haben sie bisher mit dieser Büroform gemacht? Nach anfänglichen Widerständen bei den Mitarbeitern fangen wir nun an, die positiven Auswirkungen des Open Space zu sammeln bessere direkte Kommuniation zwischen den Mitarbeitern, die Möglichkeit zu spontanen Besprechungen und Flexibilität in der Zusammensetzung von Teams. Es ist in ihrer Firma im Zuge des Projektes eine neue workplace policy eingeführt worden, Wie ist die Akzeptanz dieser geänderten Arbeitsplatzstruktur bei den Mitarbeitern? (Input: zu dieser gehören standardmäßig elek trisch höhenverstellbare Tische mit den Abmessungen cm x 90cm und Schränke mit einer Breite von jeweils 0cm und einer Höhe von 3 Ordnerhöhen.) Anfangs gab es seitens der Mitarbeiter grosse Skepsis. Dem wurde begegnet durch eine offensive Informationskampagne, schon lange vor dem Umzug wurde ein Modellarbeitsplatz am alten Standort eingerichtet, im Intranet und auf Fotos konnten Mitarbeiter den Baufortschritt verfolgen und sich so langsam an die neue Umgebung gewöhnen. In der Zwischenzeit werden die neuen Möglichkeiten, wie z.b. höhenverstellbare Schreibtische, von mehr und mehr Mitarbeitern genutzt. Die Reduktion der Ablageflächen / Schränke hat uns der Vision des papierlosen Büros ein gutes Stück nähergebracht. Bei der Planung und Umsetzung des Projektes hat sie Inter-pool I FaciCon begleitet, welcher Vorteil hat sich für sie daraus ergeben? Nachdem wir bei Ericsson keine Erfahrung mit Umzugsprojekten dieser Art hatten, war die Betreuung durch erfahrene Partner sehr hilfreich, um sich bietende Möglichkeiten besser zu erkennen und auch um klassische Fehler zu vermeiden. Wie waren die ersten Eindrücke der Mitarbeiter vom neuen Büro? Die helle, moderne Arbeitsumgebung hat die meisten Mitarbeiter schnell überzeugt, sodass die anfängliche Skepsis sich rasch zu Zufriedenheit gewendet hat. Es wurde im Zuge der Planung die Terrasse als Erweiterung der Sozialbereiche einbezogen, wie gestaltet sich deren Verwendung im Büroalltag? Die Terrasse ist wichtig geworden für die interne Kommunikation. Mitarbeiter nutzen sie regelmässig für Kaffee-, Mittags- und Rauchpausen (im Gebäude herrscht Rauchverbot). Mehrmals wurde die Terrasse bei internen Veranstaltungen für Catering genutzt, was uns die Möglichkeit eröffnet hat, viele solche Veranstaltugnen im Haus zu veranstalten anstatt an externen Veranstaltungsorten. 7

8 Eindrücke Ericsson Eindrücke Das von Inter-pool FaciCon gestaltete Customer Experience Center Entwurf und Umsetzung: DI (FH) Claudia Wallasch und DI Birgit Wicklund Messel