Praxishandbuch der Immobilien-Projektentwicklung

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1 CH Beck Baurecht Praxishandbuch der Immobilien-Projektentwicklung von Dr Jürgen Schäfer, Dr Georg Conzen, Prof Dr Wilhelm Bauer, Jörg H Becker, Stefan Blümm, Ralf F Bode, Prof Dr Thomas Bohn, Martin J Brühl, Jörg Eschweiler, Dr Robin Fritz, Dr Christiane Gebhardt, Gerhard Grandke, Prof Holger Hagge, Dr Thomas Harlfinger, Dr Friedrich Heilmann, Olaf Heinzmann, Ulrich Höller, Stephan Jüngst, Dr Tobias Just, Jörg Kadesch, Jörg Kelter, Prof Dr Peter Kern, Dr Helmut Knepel, Wolfgang Kubatzki, Joachim Löw, Robert Menke, Rainer Milzkott, Dr Hans-Georg Napp, Peter Pilz, Stefan Rief, Maik Rissel, Simone Schelsky, Sabine Schmidt, Wolfgang Schneider, Hartwig Schulz, Dr Ruedi Schwarzenbach, Tarkan Straub, Peter Valy, Andreas Völker, Prof Kunibert Wachten, Prof Dr Norbert Walter, Prof Dr Walter H A Weiss, Reinhard Wilhelm, Dr Edgar Zoller 3 Auflage Praxishandbuch der Immobilien-Projektentwicklung Schäfer / Conzen / Bauer / et al schnell und portofrei erhältlich bei beck-shopde DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Privates Baurecht, Vergaberecht, Architektenrecht Verlag CH Beck München 2013 Verlag CH Beck im Internet: wwwbeckde ISBN

2 Schäfer/Conzen Praxishandbuch der Immobilien-Projektentwicklung

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4 Praxishandbuch der Immobilien- Projektentwicklung Herausgegeben von Dr Jürgen Schäfer und Dr Georg Conzen 3 Auflage Bearbeitet von Prof Dr Wilhelm Bauer, Stuttgart; Stefan Blümm, Frankfurt; Ralf F Bode, Hamburg; Prof Dr Thomas Bohn, München; Dr Georg Conzen, Düsseldorf; Jörg Eschweiler, Hamburg; Dr Robin L Fritz, Frankfurt; Dr Christiane Gebhardt, St Gallen/Schweiz; Udo-Ernst Haner, Stuttgart; Dr Thomas Harlfinger, München; Dr Friedrich Heilmann, Frankfurt am Main; Ulrich Höller, Frankfurt; Dr Holger Jakob, Frankfurt; Axel Jordan, Hamburg; Stephan Jüngst, Frankfurt; Prof Dr Tobias Just, Eltville; Jörg Kadesch, Frankfurt; Dr Jörg Kelter, Stuttgart; Dr Helmut Knepel, Bad Homburg vdh; Wolfgang Kubatzki, Bad Homburg vdh; Jörg Lamers, Frankfurt; Joachim Löw, Wiesbaden; Rainer Milzkott, Berlin; Dr Hans-Georg Napp, Frankfurt; Dr Georg Reutter, Hamburg; Stefan Rief, Stuttgart; Maik Rissel, Hamburg; Dr Jürgen Schäfer, Bad Homburg vdh; Wolfgang Schneider, Hamburg; Hartwig Schulz, Wiesbaden; Dr Ruedi Schwarzenbach, Erlenbach/Schweiz; Tarkan Straub, Frankfurt; Peter Valy, München; Andreas Völker, Frankfurt; Prof Kunibert Wachten, Aachen; Prof Walter H A Weiss, Oberursel; Eckhard Wulff, Hamburg Verlag CH Beck München 2013

5 Verlag CH Beck im Internet: beckde ISBN Verlag CH Beck ohg Wilhelmstraße 9, München Druck: fgb freiburger graphische betriebe GmbH & Co KG Bebelstraße 11, Freiburg Satz: Fotosatz Buck Zweikirchener Str 7, Kumhausen Gedruckt auf säurefreiem, alterungsbeständigem Papier (hergestellt aus chlorfrei gebleichtem Zellstoff)

6 Vorwort zur 3 Auflage Die zweite Auflage wurde ebenso wie die erste Auflage sehr gut angenommen und ist mittlerweile vergriffen Wir freuen uns, dass sich das Buch inzwischen zu einem Standardwerk im Bereich der Immobilien-Projektentwicklung entwickelt hat Auch in dieser 3 Auflage sind wir der bewährten Linie treu geblieben, dass renommierte und anerkannte Praktiker ein Buch aus Ihrer Praxis für die Praxis schreiben Alle bisherigen Artikel wurden von den Autoren überarbeitet und aktualisiert Aufgrund der Aktualität des Finanzierungsthemas haben wir neben einem Artikel zur Projekt-Finanzierung durch Banken auch einen Artikel zu alternativen Finanzierungsformen von Projektentwicklungen aufgenommen Ferner wurde für die Thematik Green Building, welche für die Investoren unter dem Schlagwort Nachhaltigkeit deutlich an Relevanz gewonnen hat, ein eigenständiger Artikel verfasst Das Gleiche gilt für das Thema Redevelopment Wir wünschen allen Lesern eine interessante Lektüre voller Anregungen Bad Homburg v d Höhe und Düsseldorf, im August 2013 Dr Jürgen Schäfer Dr Georg Conzen Vorwort zur 1 Auflage In Deutschland werden im Durchschnitt jedes Jahr alleine Büro- und Verwaltungsgebäude mit einer Fläche von 6 Mio m 2 fertiggestellt (Statistisches Bundesamt, veröffentlichte Gesamtzahl der Fertigstellungen zwischen 1995 und 1999) Dies entspricht einem Investitionsvolumen von mindestens 13 Mrd Dennoch wurde der Bereich der Projektentwicklung ebenso wie die Immobilienwirtschaft im Ganzen hinsichtlich der Ausbildungsangebote und der zur Verfügung stehenden Literatur bisher stark vernachlässigt Noch immer gibt es für die Immobilien-Projektentwicklung kein umfassendes Handbuch aus der Praxis für die Praxis Diesem unbefriedigenden Umstand soll mit dem vorliegenden Werk ein Ende bereitet werden Dieses Buch behandelt erstmals umfassend die wichtigsten Aspekte einer Projektentwicklung von der Akquisition des Grundstücks bis zur Veräußerung des fertiggestellten und vermieteten Objektes Über 20 renommierte Autoren aus der Praxis schildern hierbei sowohl den anzustrebenden idealtypischen Ablauf einer Projektentwicklung als auch Strategien und Maßnahmen zur Vermeidung bzw Beseitigung der projektentwicklungsimmanenten Problemstellungen Wir wünschen dem Leser, dass ihm dieses Handbuch für seine tägliche Arbeit wichtige Hinweise und Anleitungen gibt Frankfurt am Main/Düsseldorf im April 2002 Dr Jürgen Schäfer Dr Georg Conzen V

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8 Inhaltsübersicht Vorwort V Literaturverzeichnis XXXI Autorenverzeichnis XXXV Teil 1 Einführung 1 1 Definition und Abgrenzung der Immobilien-Projektentwicklung (Schäfer/ Conzen) 1 2 Beginn und Ablauf einer Immobilien-Projektentwicklung (Schäfer/Conzen) 5 3 Anforderungen an den Projektentwickler (Schäfer/Conzen) 10 4 Ausbildungsstätten für Projektentwickler (Bohn/Harlfinger) 12 5 Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilien-Projektentwicklung (Just) 42 6 Trends der Stadtplanung heute (Wachten) 49 7 Projektentwicklung in der börsennotierten Immobilien-AG (Höller/Blümm) 53 8 Rating von Projektentwicklungen und von Projektentwicklungsgesellschaften (Knepel/Kubatzki) 63 9 Kundennutzenanalyse und Projektstrategie im Projektentwicklungsgeschäft (Gebhardt/Schwarzenbach) 71 Teil 2 Akquisition 81 1 Grundlagen der Investitionsentscheidung (Schäfer/ Conzen) 81 2 Grundstücks-, Standort- und Marktanalyse (Schneider/Völker) 90 3 Formen der Grundstücksakquisition und -sicherung (Kadesch) Public Private Partnership (Napp) Projektentwicklungspartnerschaften (Fritz/Kadesch) Besonderheiten beim Grundstückskauf von und bei der Zusammenarbeit mit Kommunen (Kadesch) Finanzierung von Immobilien-Projektentwicklungen (Reutter/Jordan/Wulff) Alternative Projekt-Finanzierungen außerhalb der Bankenwelt (Rissel/Eschweiler) Wesentliche Instrumente der Akquisitionsphase (Schäfer/Conzen) Systemgesteuertes Projektcontrolling (Löw/Schulz) Immobilienerwerb, wesentliche vertragliche und steuerrechtliche Aspekte (Lamers/Jakob) 228 VII

9 Inhaltsübersicht Teil 3 Konzeption und Planung Nutzungskonzepte und architektonische Ausgestaltung (Bauer/Kelter/Haner) Wesentliche Aspekte der Gebäudeplanung (Bauer/Rief) Nachhaltigkeit, Green Building und Zertifizierung (Bode) Management für Projektentwicklung und Planung (Bohn) Einbindung der Planungsbeteiligten (Bohn) Wege der Baurechtschaffung Öffentliches Planungs- und Baurecht (Bohn) Projektmanagement bis zum Realisierungsbeginn (Bohn) Projektmanagement beim Redevelopment (Bohn/Harlfinger) Wesentliche vertragliche Aspekte (Heilmann) 422 Teil 4 Realisierung Einführung (Weiss) Vergabe von Bauleistungen (Weiss) Vorbereitende Baumaßnahmen (Weiss) Termin-, Kosten- und Qualitätsmanagement im Rahmen der Baurealisierung (Weiss) Mietermanagement während der Realisierungsphase (Weiss) Abnahme der Bauleistungen und Gewährleistungsverfolgung (Weiss) Wesentliche vertragliche und steuerrechtliche Aspekte (Heilmann) 516 Teil 5 Vermarktung Immobilienmarketing (Milzkott) Vermietung und Vermarktung im Rahmen der Projektentwicklung (Straub/Valy) Immobilienverkauf im Rahmen der Projektentwicklung (Valy) Wesentliche vertragliche und steuerrechtliche Aspekte (Jüngst) 627 VIII

10 Vorwort V Literaturverzeichnis XXXI Abkürzungsverzeichnis XXXVII Autorenverzeichnis XXXIX Teil 1 Einführung 1 1 Definition und Abgrenzung der Immobilien-Projektentwicklung (Schäfer/ Conzen) 1 11 Begriff 1 12 Arbeitsinhalte 2 13 Abgrenzung Projektmanagement Projektsteuerung Facility-Management 3 2 Beginn und Ablauf einer Immobilien-Projektentwicklung (Schäfer/Conzen) 5 21 Projektidee/Analysephase Projektidee/-skizze Grundstücksanalyse Standortanalyse Analyse gesellschaftlicher Rahmenbedingungen Analyse Büroflächenmarkt Analyse Anlagemarkt Developmentrechnung (Grobkalkulation) 6 22 Projektkonzeption Zeit- und Ablaufplanung Bestimmung des Projektträgers Vermarktungskonzept Finanzierungskonzept Einrichten Projektcontrolling und Einbindung Rechnungswesen Grundstückssicherung Bebauungs- und Nutzungskonzept verfeinern (uu Architektenwettbewerb) Aktualisieren/Verfeinern der Developmentrechnung 7 23 Bauvorbereitung/Vermietung Gemeinde- und Behördenabstimmungen, Bauvoranfragen, Nachbarschaftszustimmungen Vermietung Ausschreibungen und Vergabe von Aufträgen an Abschluss von Erschließungs- und Versorgungsverträgen Verfeinern der Projekt- und Baubeschreibung Abschluss Kreditgespräche (Finanzierungszusage) Steuerung 8 24 Projektrealisierung/Verkauf Vergabe von Aufträgen an Fachingenieure,Beweissicherungs verfahren 8 IX

11 242 Behördenabstimmung, Bauantrag und sonstige Genehmigungsanträge Mengenermittlung, Leistungsbeschreibung und Ausschreibungen von Bauaufträgen Vergabe von Aufträgen an verschiedene ausführende Baufirmen (Einzel- oder Paketvergabe) oder an einen Generalunternehmer Abschluss von Versicherungsverträgen für den Projektträger Management von Mieterausbauwünschen/Änderungsmanagement Verkauf des Projektes Steuerung/Projektcontrolling Projektabnahme nach Baufertigstellung Übergabe an Mieter/Investor Abschluss von Facility-Managementverträgen 9 25 Post-completion-audit 9 3 Anforderungen an den Projektentwickler (Schäfer/Conzen) Typus/Know-how Persönlichkeit/Arbeitsweise 11 4 Ausbildungsstätten für Projektentwickler (Bohn/Harlfinger) Ausgangssituation Das Tätigkeitsfeld des Projektentwicklers Notwendigkeit zur gezielten Ausbildung Grundausbildung Überblick Universitäten RWTH Aachen Technische Universität Berlin Technische Universität Dortmund Technische Universität Darmstadt Technische Universität Bergakademie Freiberg Hafencity Universität Hamburg Karlsruher Institut für Technologie (KIT) Technische Universität Kaiserslautern Universität Kassel Universität Leipzig Technische Universität München Universität Regensburg/IREBS Universität Stuttgart Bergische Universität Wuppertal Fachhochschulen Hochschule Hochschule Aschaffenburg Hochschule für Technik und Wirtschaft, Berlin Hochschule für Wirtschaft und Recht, Berlin Hochschule Biberach Hochschule Bochum Fachhochschule Darmstadt Fachhochschule Hildesheim/Holzminden Jada Hochschule Duale Hochschule Baden-Württemberg Mannheim Hochschule Mittweida Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen Hochschule Anhalt (FH) Duale Hochschule Stuttgart 26 X

12 424 Sonstige Einrichtungen Berufsakademie Sachsen Weiterbildung Überblick Universitäten Technische Universität Berlin RWTH Aachen Technische Universität Bergakademie Freiberg Deutsche Immobilien Akademie an der Universität Freiburg (DIA) Technische Universität Dresden Universität Weimar Universität Wuppertal Fachhochschulen Hochschule für Technik und Wirtschaft, Berlin Akademie der Hochschule Biberach SRH Hochschule Heidelberg Hochschule Anhalt (FH) Sonstige Einrichtungen Europäische Immobilienakademie Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI) EBZ Business School EBS Universität FORUM Berufsbildung gtw Weiterbildung Immobilien-Institut (IMI) IRE BS Immobilienakademie GmbH VÖB-Bildungsservice Gesellschaft Zusammenfassung und Ausblick Bau- bzw Wirtschaftsingenieur Raumplaner und Architekten Berufsbegleitende Weiterbildung 41 5 Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilien-Projektentwicklung (Just) Einleitung Die Bauwirtschaft in der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung Struktur und Volumen der Bauinvestitionen Entwicklung und Prognose für Deutschland Die Bauwirtschaft im Konjunkturverlauf Der Projektentwickler als Entrepreneur Schlussbemerkungen 48 6 Trends der Stadtplanung heute (Wachten) Vorbemerkung Zeichen der Zeit Ein Blick zurück Neue Formen integrierter Konzepte 51 7 Projektentwicklung in der börsennotierten Immobilien-AG (Höller/Blümm) Projektentwicklung als Teilfunktion des Asset Managements Charakteristische Anforderungen der börsennotierten Immobilien-AG Wachstumsstory: Kontinuität und Nachhaltigkeit Strategiekonformität: Fokussierung und Profil-Schärfe 54 XI

13 723 Transparenz: Monitoring- und Reportingfähigkeit Markteintrittsbarrieren durch Unikate in Großserie Funktionen der Projektentwicklung in der Immobilien-AG Der Rendite-Kicker Der Wertschöpfungsmotor Die Prozessorganisationsfunktion Kombinierte (integrierte) Modelle Vorteile der internen Projektentwicklung aus Portfolioinvestorensicht Gewinnabschöpfung und Unterstreichung der Immobilienkompetenz Ertragswertoptimierung und außerordentliche Projektrealisierungsgewinne Bestandsrevitalisierung und Portfolio-Verjüngung Füllen der Pipeline Ausschöpfen von Marktzyklen Mögliche Nachteile Vorteile der Integration in die Immobilien-AG aus Developersicht Kapitalmarktzugang und Kapitalmarkt-Standing Mehrere parallele Pipelines Institutionalisierung und Verstetigung von Erfolg Strategische Anforderungen an die Projektentwicklung Fokussierung und Spezialisierung Wachstumsfreundliche Strukturen Fungibilität am Miet- und Investmentmarkt Gibt es ideale Projektgrößen? Anforderungen an Projekte: Checkpunkte der Feasibility Study Risikominimierung und Risikooptimierung durch Projektentwicklung in der Immobilien-AG Systematische Reduzierung der Bewertungsrisiken des Investors und fundierte Szenarien für das Asset Management Optimierung des Kapitalaufwands durch Projektentwickler- Know-how Erfolgreiches Schnittstellenmanagement Fazit: Risikooptimierung statt Risikovermeidung 61 8 Rating von Projektentwicklungen und von Projektentwicklungsgesellschaften (Knepel/Kubatzki) Einführung Rating Grundlagen Ratingarten Anforderungen Ratingbegriff Ratingkriterien und Ratingprozess Ratingskalen Ratingtypen Rating von Projektentwicklungsgesellschaften Grundlagen Managementqualität Finanzkennzahlen Branchenumfeld Rating von Projektentwicklungen Grundlagen Bewertung des Projektes Bewertung des Objektes 69 XII

14 85 Bedeutung des Ratings bei Projektfinanzierungen Zusammenfassung 70 9 Kundennutzenanalyse und Projektstrategie im Projektentwicklungsgeschäft (Gebhardt/Schwarzenbach) Einführung Projektstrategie und Kunde Kunden mit kurzfristiger Perspektive: Kunden mit langfristiger Perspektive: Das Werkzeug für den heutigen Investor und den heutigen Nutzer: Die Kundennutzenanalyse Wie ist der Kundennutzen zu definieren? Die erste Dimension des Kundennutzens: Die relative Qualität der Marktleistung Die zweite Dimension des Kundennutzens: Der relative Preis Die Messung des Kundennutzens Die strategische Landkarte oder Value Map Die Wirkungen des Kundennutzens Das Tool für den zukünftigen Investor und den zukünftigen Nutzer: Die Direttissima Fazit: 79 Teil 2 Akquisition 81 1 Grundlagen der Investitionsentscheidung (Schäfer/ Conzen) Basisüberlegungen vor Beginn einer Investitionsentscheidung Wesentliche Aspekte von A bis Z Abriss Altlasten/Kampfmittel Altsubstanzerhaltung/-sanierung Baugenehmigung/Bauvorbescheid Baulasten Baum- und Artenschutz Baurecht/Bebaubarkeit Bodendenkmäler Bürgerinitiativen Denkmalschutz Development-Kalkulation Entmietung Erschließung Erwerbskosten Erwerbsnebenkosten Finanzierungsmodalitäten Gründung Grunddienstbarkeiten Image Infrastruktur Konkurrenz Kostenschätzung Lage Leverageeffekt Marktprognose Mietverträge Nachbarschaftserklärung 88 XIII

15 1228 Politische Lage Team Verkehrsanbindung Vermarktungskonzept/Vertrieb Vorkaufsrechte Zahlungsmodalitäten Zeitplan Zyklus 89 2 Grundstücks-, Standort- und Marktanalyse (Schneider/Völker) Einsatzgebiete und Nutzen von Analysen Grundlagen marktorientierter Analysen Grundstücksanalyse Grundstücksanforderungen unterschiedlicher Nutzungen Einfluss von Grundstücksfaktoren auf Vermarktungsperspektiven Standortanalyse Standortanforderungen unterschiedlicher Nutzungen Harte Standortfaktoren Weiche Standortfaktoren Beeinflussbarkeit von Standortfaktoren Marktanalyse Angebots- und Wettbewerbsanalyse Nachfrageanalyse Analyse der Nutzeranforderungen Zielgruppenbestimmung Ausgewählte Analyseinstrumente Stärken-Schwächen- und SWOT-Analyse Nutzwertanalyse Szenariotechnik Prognosen Quellen für Researcharbeit Allgemein zugängliche Informationen Amtliche Statistiken Sonstiges Primärdatenerhebung Formen der Grundstücksakquisition und -sicherung (Kadesch) Vorkaufsrechte Schuldrechtliches Vorkaufsrecht gem 463 ff BGB Dingliches Vorkaufsrecht gem 1094 ff BGB Gesetzliche Vorkaufsrechte Optionsrecht Kaufvertrag mit Rücktrittsvorbehalt Befristetes Kaufangebot Kaufvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung Vorvertrag Vorhand Grundstückskauf als Form der Akquise Vorbereitung Formerfordernis Gestaltungsmöglichkeiten Tatsächliche und rechtliche Auswirkungen Kauf von Objektgesellschaften als Form der Akquisition Voraussetzungen 114 XIV

16 392 Gestaltungsmöglichkeiten Tatsächliche und rechtliche Auswirkungen Public Private Partnership (Napp) Ausgangslage Der aktuelle PPP-Markt in Deutschland Vielfältige Organisationsmodelle sind denkbar und wurden/werden umgesetzt Internationale Erfahrungen PPP wie finanzieren? Bauzeitfinanzierung Forfaitierung mit Einredeverzicht Begriff der Forfaitierung Bundmodell Mogendorfer-Modell Projektfinanzierung Mögliche Vorteile und zu beachtende Risiken von PPP-Projekten Welche Infrastrukturbereiche können auch in/nach der Krise von PPP-Modellen profitieren? Die weiteren Aussichten für den PPP-Markt in Deutschland Projektentwicklungspartnerschaften (Fritz/Kadesch) Partnerschaftliche Verträge Gestaltungsmöglichkeiten Personengesellschaft Kapitalgesellschaft Weitere Rechtsträger Public Private Partnership Risiken und Probleme Projektentwicklungsverträge Gestaltungsmöglichkeiten Tatsächliche und rechtliche Auswirkungen Besonderheiten beim Grundstückskauf von und bei der Zusammenarbeit mit Kommunen (Kadesch) Besonderheiten öffentlich-rechtlicher Verträge Vertragliche Vereinbarungen über die Erschließungskosten Gestaltung des Erschließungsvertrages Gestaltung der Ablösungsvereinbarungen Gestaltung von Vorauszahlungsvereinbarungen Durchführungsverträge zum Vorhaben- und Erschließungsplan Gestaltungsmöglichkeiten Tatsächliche und rechtliche Auswirkungen Gewährverträge Sicherung der Einheimischenrechte Verpflichtung zum Sozialwohnungsbau Kostenübernahmevereinbarungen Finanzierung von Immobilien-Projektentwicklungen (Reutter/Jordan/Wulff) Rahmenbedingungen Projektentwicklung und Investment Projektentwicklung als Teil der Wertschöpfungskette Strategien aus Banksicht Grundlagen der Projektentwicklungsfinanzierung 149 XV

17 721 Grundstücksankaufsphase Wirtschaftlichkeit Residualwert Baurecht Grundstückssicherung Bauphase Baurisiko Projektcontrolling Cost Overrun und Interest Shortfall Vermarktungsphase Vermietung Verkauf (Langfristige) Finanzierung über einen Hypothekarkredit Realkredit und Refinanzierung Realkredit und Eigenkapital Voraussetzungen Grundpfandrecht Vollstreckungsunterwerfung Deckungsfähigkeit Beleihungswertermittlung Mieterdienstbarkeit Regelmäßige Überprüfung der Beleihbarkeit Strukturierung von Krediten Horizontale Tranchierung Senior- und Junior loan Mezzanine und Eigenkapitalderivate Vertikale Tranchierung Verbriefung Syndizierung Sicherheitenverteilung Ausgestaltung des Darlehensvertrages Finanzierungskosten Refinanzierungskosten Marge Gebühren und sonstige Kosten Management von Zinsänderungsrisiken Festzins Swap/Swaption/Cap Trigger Rate Auszahlungsvoraussetzungen, Auflagen, Covenants Grundpfandrechtliche Sicherheiten Sonstige Auszahlungsvoraussetzungen und Auflagen Covenants Finanzierungsgespräch Im Mittelpunkt steht der Kunde Auswahl der anzusprechenden Banken Verhandlung des Term Sheet Detailanalyse, Beschaffung der erforderlichen Gutachten Kreditentscheidung und Vertragsschluss Fazit 168 XVI

18 8 Alternative Projekt-Finanzierungen außerhalb der Bankenwelt (Rissel/Eschweiler) Einführung Ausgangssituation Änderungen des regulatorischen Umfelds Gestiegene Eigenkapitalanforderungen an den Entwickler Alternative Instrumente der Projektfinanzierung Bausteine der Finanzierung einer Unternehmung Abgrenzung und Beschreibung alternativer Finanzierungsinstrumente Der Bridge Loan Stellung der Finanzierungsinstrumente im Waterfall Perspektive des Kapitalgebers Marktteilnehmer Zinserwartung Vor- und Nachteile alternativer Projektfinanzierungen für Kapitalgeber Systematische Einordnung in die Immobilienallokation Gewerbliche Kreditvergabe Perspektive des Projektentwicklers Marktteilnehmer Ziele des Projektentwicklers Neue Anforderungen an den Projektentwickler Vor- und Nachteile alternativer Projektfinanzierungen für Entwickler Die Zusammenarbeit zwischen Kapitalgeber und Projektentwickler Gesprächsführung zwischen den Parteien Anbahnungsphase Beteiligungsprüfung Controllingphase Prozessketten für die Umsetzung von Finanzierungspartnerschaften Die Dreiecksbeziehung mit dem Fremdkapitalgeber Vor- und Nachteile alternativer Finanzierungsinstrumente für den Fremdkapitalgeber Vertragsgestaltung Ausblick Wesentliche Instrumente der Akquisitionsphase (Schäfer/Conzen) Developmentrechnungen Residualverfahren/Bauträgermethode Investitionsrechnung Vergleich zu Wertermittlungsverfahren der Wertermittlungsverordnung Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Checkliste für den Grundstückserwerb Basisdaten und erforderliche Unterlagen Baurecht Erschließung Bodenbeschaffenheit und Altlasten Rechte Dritter Umfeldbetrachtungen und Besonderheiten 212 XVII

19 10 Systemgesteuertes Projektcontrolling (Löw/Schulz) Aufgaben und Umfang des Projektcontrolling in der Projektentwicklung Zeitnahe Bereitstellung der Steuerungsinformation Steuerung von Chancen und Risiken Optimierung von Geschäftsprozessen Schaffung von Standards Aufbau von internen Kontrollsystemen Bereitstellung von Informationen für strategische Entscheidungen Zielgrößen des Projektcontrolling Flächen Erlöse Kosten Trading-Profit/Projektrendite Liquidität Termine Bedeutung der EDV Durchgängige Prozessunterstützung Einheitliche Datenbasis Standardisiertes Berichtswesen Ad-hoc-Berichtswesen Systemgestützte Instrumente zur Unterstützung der Kern prozesse Akquisition/Konzeption Angebotsprüfung Terminplanung/Checklisten Ankaufskalkulation Planung/Realisierung Budgetplanung Auftragsvergabe Rechnungsprüfung und Zahlungsfreigabe Liquiditätsplanung Vermarktung Flächenplanung Erlösplanung Vermarktungsplanung Die immobilienspezifischen Instrumente im Überblick Integration der systemgesteuerten Instrumente Integration der Instrumente Integration der Systeme Standard-Software für die Immobilienbranche Die Nutzung von Internet-basierenden Lösungen für das Projektcontrolling Cloud-Computing Zusammenarbeit von Projektbeteiligten in einem Extranet Projektraum Ausschreibung und Vergabe Datenaustausch von Applikationen über das Internet Immobilienerwerb, wesentliche vertragliche und steuerrechtliche Aspekte (Lamers/Jakob) Flächenerwerb Kauf eines Grundstücks Erwerb eines Erbbaurechts 228 XVIII

20 1113 Erwerb anderer Rechte am Grundstück Gegenstand des Erwerbs Hauptpflichten und Form des Kaufvertrags Kaufpreis, Kaufpreiszahlung und Sicherung der Parteien Übergang von Nutzen und Lasten, Besitzübergang Bestehende Miet- und Pachtverhältnisse Rechts- und Sachmängel Absicherung der Kaufpreisfinanzierung Vorläufige Sicherung der Rechte am Grundstück Steuerrechtliche Aspekte Grunderwerbsteuer Erwerbsvorgänge Ausnahmen von der Besteuerung Bemessungsgrundlage Steuersatz Steuerschuldner Steuerentstehung Nichtfestsetzung der Steuer, Aufhebung oder Änderung der Steuerfestsetzung Anzeigepflichten Unbedenklichkeitsbescheinigung Grundsteuer Einkommensteuer Besteuerung nach dem Einkommensteuergesetz Laufende Erträge Abschreibung für Abnutzung (AfA) Anschaffungs-/Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand Zuschüsse Substanzgewinne durch private Veräußerungsgeschäfte Körperschaftsteuer Gewerbesteuer Gewerbesteuerermittlung Gewerbesteuer und Vermögensverwaltung Gewerblicher Grundstückshandel Vermietungsunternehmen Gewerbesteuer und gewerblich geprägte Personengesellschaft Kürzung bei Grundstücks-/Vermietungsunternehmen Umsatzsteuer Geschäftsveräußerung im Ganzen Steuerbefreite Umsätze Option zur Umsatzsteuer Sonstiges zur Umsatzsteuer Regelungen in Grundstückskauf- und Mietverträgen 249 Teil 3 Konzeption und Planung Nutzungskonzepte und architektonische Ausgestaltung (Bauer/Kelter/Haner) Globale Trends und ihre Auswirkungen auf die Büroarbeit Blick in die Zukunft Demografischer Wandel Digitales Leben und Wandel der Arbeitswelt Green Office 255 XIX

21 12 Zum Status Quo der Bürosituation in Deutschland Produktivitätsindikator Office Performance Wohlfühlqualität wirkt Einsatz von Informations- und Kommunikationstechnik bei Büro- und Wissensarbeit IuK-Ausstattung und deren Nutzen Mobile Arbeitsprozesse durch die Nutzung moderner Kommunikationstechnologien Bürokonzepte Typologische Entwicklung Zellenbüro Kombi-Büro Gruppenbüro Großraumbüro/Open Space New Work Konzepte Non-territoriale Bürokonzepte Büro- und Arbeitswelten gestalten Nachfragezyklen unterschiedlicher Bürokonzepte Kennwerte für den Flächenbedarf von Büroarbeitsplätzen Die Nutzersicht Ergebnisse aus empirischen OFFICE 21 -Studien Kernfaktoren einer hohen Office-Performance Soft Success Factors und Wohlfühlqualität Vorgehensweisen und methodische Ansätze bei der Planung und Realisierung von Büros Beispielhafter Modulkatalog für unterschiedliche Arbeitstypologien Raumszenarien für eine smarte Arbeitsumgebung Eine Auswahl typischer Raummodule Evaluierung und Erfolgsmessung Wesentliche Aspekte der Gebäudeplanung (Bauer/Rief) Geschosstiefe Geschosshöhe Rastermaß Flächenwirtschaftlichkeit Technische Infrastruktur und Ausstattung Raumluftkonditionierung Beleuchtung Raumakustik Netzwerkinfrastruktur Trennwände Sonstige technische Infrastruktur Brandschutz Sonnen- und Blendschutz Zentrale Services Nutzungsflexibilität Mietflächengrößen und Mietdauern Raumzuschnitte auf den Mietflächen Parken und öffentlicher Personennahverkehr Nutzerorientierte Bewertung von Büroimmobilien Nachhaltigkeit, Green Building und Zertifizierung (Bode) Einführung Marktrelevanz Unternehmensebene 300 XX

22 322 Objektebene Effekte auf Unternehmens- und Objektebene Nachhaltigkeitszertifizierung als Regelkreis der Optimierung Zertifizierungssysteme Zertifikate in Deutschland Vergleich von DGNB, LEED und BREEAM Kosten/Nutzen-Betrachtung Paradigmenwechsel am Immobilienmarkt Neue Wege gehen: Zukunftsfähigkeit von Immobilien sichern Die große Aufgabe: Bestandsimmobilien aktiv erfassen und entwickeln Green sells: Vom Objekt zum Investment Fazit und Ausblick Management für Projektentwicklung und Planung (Bohn) Bisherige und zukünftige Modelle Aufgaben des Projektträgers Projektsteuerung und Projektmanagement Entwicklungsmanagement General Management Aufgaben des Entwicklungs- und Projektmanagements Entwicklungsmanagement Projektmanagement Anforderungen Entwicklungsmanagement Projektmanagement Honorar- und Vergütungsmodelle Entwicklungsmanagement Projektmanagement Auswahl und Beauftragung Entwicklungsmanagement Projektmanagement Einbindung der Planungsbeteiligten (Bohn) Definition der Beteiligten Projektentwicklung Projektplanung Zusammenarbeit des Entwicklungs- und Planerteams Projektentwicklung Projektplanung Auswahl des Architekten Direktbeauftragung Durchführung von Wettbewerben Vorgaben und Aufgabenstellung an die Planer Stufen und Ablauf des Entwicklungs- und Planungsprozesses Projektentwicklung Projektplanung Vorplanung Entwurfs- und Genehmigungsplanung Ausführungsplanung Wege der Baurechtschaffung Öffentliches Planungs- und Baurecht (Bohn) Baugesetzbuch Überblick über den Regelungsinhalt des BauGB 348 XXI

23 612 Planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben Vorhaben gem 29 BauGB Planungsrechtliche Zulässigkeit Abs 1 BauGB Qualifizierter Bebauungsplan Abs 2 BauGB Vorhabenbezogener Bebauungsplan BauGB Abs 3 BauGB Einfacher Bebauungsplan BauGB Ausnahmen und Befreiungen BauGB unbeplanter Innenbereich BauGB Außenbereich Baurechtschaffung durch Bauleitplanung Aufgabe der Bauleitplanung Planungshoheit und Grenzen Inhaltliche Gestaltung der Bauleitpläne (Ziele) Arten von Bauleitplänen Flächennutzungsplan Bebauungsplan Vorhaben-bezogener Bebauungsplan Bedeutung der Baunutzungsverordnung (BauNVO) Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Bauweise Beispiele Instrumente zur Sicherung der Bauleitplanung Veränderungssperre ( 14, 17 BauGB) Zurückstellung von Baugesuchen ( 15 BauGB) Teilungsgenehmigung Gemeindliche Vorkaufsrechte Weitere/ergänzende Planungsinstrumente Überblick Innenbereichssatzungen Außenbereichssatzungen Erhaltungssatzungen und städtebauliche Gebote Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen public-private-partnership Allgemeines Vorhaben-bezogener Bebauungsplan Städtebauliche Verträge Typen von städtebaulichen Verträgen Allgemeine Grundsätze Einheimischenmodelle Freiwillige Umlegung Projektmanagement bis zum Realisierungsbeginn (Bohn) Projektorganisation und -koordination Objektgliederung Aufbauorganisation Ablauforganisation Information und Kommunikation Vertragsmanagement Qualitätsmanagement Planungsgrundlagen und -vorgaben 379 XXII

24 732 Technisch-Wirtschaftliches Controlling und Energiemanagement Terminmanagement Durchführung der Terminplanung Stufen der Terminplanung Darstellung von Terminplänen Terminüberwachung und -steuerung Kostencontrolling Anforderungen an Kostenermittlungen Kostenplanungsverfahren Stufen und Ablauf der Kostenplanung Kostenüberwachung und -steuerung Projektmanagement beim Redevelopment (Bohn/Harlfinger) Redevelopment Projektentwicklung von Bestandsimmobilien Chancen des Redevelopments von Bestandsgebäuden Standort und Markt Bestandsschutz Kapitalbindung Risiken der Objektentwicklung von Bestandsgebäuden Konzeptionsrisiko Bausubstanzrisiko Instrumente des Redevelopments Ausblick Besonderheiten des Projektmanagements beim Bauen im Bestand Projektorganisation Aufbaustruktur Projektbeteiligte Vertragsmanagement Entwickeln einer projektbezogenen Vergabestrategie Vorbereitung und Überwachung der Planer- und Beraterverträge Besonderheiten der Planerverträge und -vergütungen Qualitätsmanagement Genehmigungsmanagement Mieterinformations- und Integrationskonzepte Erarbeitung eines Baulogistikkonzeptes Kontrolle von Planung, Ausschreibung, Vergabe sowie Bauausführung Kostencontrolling Problempunkte der Kostenermittlung bei Baumaßnahmen im Bestand Terminmanagement Problempunkte des Terminmanagements bei Baumaßnahmen im Bestand Konsequenzen für das Terminmanagement bei Baumaßnahmen im Bestand Zertifizierung Green Building Label vs Energieausweis Mehrwert zertifizierter Gebäude Konkrete Maßnahmen Mehraufwendungen für Green-Building-Auszeichnungen Fazit Wesentliche vertragliche Aspekte (Heilmann) Rechtliche Beratung in der Planungs- und Realisierungsphase Verträge mit Architekten und Sonderfachleuten ein Überblick Architektenvertrag 423 XXIII

25 931 Werksvertragscharakter, Haftungsgemeinschaft mit Bauunternehmer Formfreier Abschluss Kopplungsverbot Gegenstand der Beauftragung des Architekten Keine höchstpersönliche Leistungspflicht Leistungsumfang des Architekten Vergütung des Architekten Pflichten des Architekten Abnahme und Gewährleistung der Architektenleistung Vorzeitige Auflösung des Architektenvertrages Urheberrecht des Architekten Ingenieurvertrag Joint-Venture-Verträge in der Immobilien-Projektentwicklung 432 Teil 4 Realisierung Einführung (Weiss) Vergabe von Bauleistungen (Weiss) Vergabeart Einzelvergabe Paketvergabe Generalunternehmer-Vergabe (GU-Vergabe) Construction Management Generalübernehmer-Vergabe (GÜ-Vergabe) Garantierter Maximum Preis (GMP)-Vertrag Mischformen Auswahl der geeigneten Vergabeart Ausschreibung von Bauleistungen Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnissen Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm Pläne Leitdetails Auswahl der geeigneten Ausschreibungsart Grundlagen der Vergabe Vertrag Anlagen Leistungsbeschreibung Pläne Vergabe Vergabeverfahren Auswertung der Angebote Vergabeverhandlung Vertragsabschluss Zusammenfassung Vorbereitende Baumaßnahmen (Weiss) Abbruch Altlastensanierung/Kampfmittelbeseitigung Medienverlegung Erschließung 475 XXIV

26 4 Termin-, Kosten- und Qualitätsmanagement im Rahmen der Baurealisierung (Weiss) Terminmanagement Vertragliche Voraussetzungen Tools Aufstellen von Terminplänen Überwachung von Terminplänen Anpassen von Terminplänen Kostenmanagement Vertragliche Voraussetzungen Tools Budgetplanung Überwachen der Kosten/Kostenkontrolle Anpassen des Budgets Nachtragsmanagement Vertragliche Voraussetzungen Tools Nachtragsverfahren Prüfung von Nachträgen Beauftragung von Nachträgen Anweisungsrecht des AG Budgetanpassung Vermeidung von Nachträgen Qualitätsmanagement Vertragliche Voraussetzungen Tools Arten des Qualitätsmanagements Bauleitung Oberbauleitung Künstlerische Oberbauleitung Prüfung auf Übereinstimmung mit dem Bestellwerk Prüfung auf Übereinstimmung mit den Regeln der Technik Planprüfung/Planfreigabe Mängelrüge Dokumentation Vertragsanpassung Krisenmanagement Berichtswesen Projektbesprechungen Mietermanagement während der Realisierungsphase (Weiss) Vertragliche Voraussetzungen Mieterhandbuch Mieterbetreuung Leistungsänderung durch den Mieter Übergabe an den Mieter Abnahme der Bauleistungen und Gewährleistungsverfolgung (Weiss) Rechtliche Voraussetzungen Abnahmehandbuch Technische Vorbegehungen Formelle Abnahme Bestandsunterlagen 513 XXV

27 66 Mängelbeseitigung Gewährleistungsverfolgung Wesentliche vertragliche und steuerrechtliche Aspekte (Heilmann) Verträge mit bauausführenden Unternehmen ein Überblick Generalunternehmervertrag, Generalübernehmervertrag, Nachunternehmervertrag Werkvertrag nach BGB, Bauvertrag nach VOB Baubetreuungsvertrag Projektsteuerungsvertrag Projektentwicklungsvertrag Einzelthemen Formvorschriften Vergütungsformen Einheitspreisvertrag Pauschalpreisvertrag Festpreisvertrag GMP -Vertrag Fälligkeit der Vergütung Zahlungseinbehalte, Sicherheitsleistungen Vertragsstrafen Abnahme und Gewährleistung der Bauleistung Beendigung des Bauvertrages Streitvermeidung/Streitentscheidung Mietverträge im Rahmen einer Immobilien-Projektentwicklung Steuerfolgen bei Bauverträgen Vergütungen für Bauleistungen als Gegenstand der Grunderwerbsteuer Umsatzsteuerpflicht von Bauleistungen Bauwerk als Wirtschaftsgut/Bauleistungen für Wirtschaftsgüter Steuerabzug für inländische und ausländische Bauunternehmen 535 Teil 5 Vermarktung Immobilienmarketing (Milzkott) Produkt und Vermarkter Projekt-Marketing Standortmarketing Marktauftritt des Projektentwicklers Alle wirken mit beim Marketing Vertrieb mit Maklern Kommunikationskonzept Immobilienkommunikation im Wandel Kommunikationsstrategie Konkurrenz- und Zielgruppenanalyse Definition der Zielgruppen und Szenen Szenen Vom Projekt zum Produkt USP Corporate Identity CI Name von Objekt und Standort Corporate Design CD Kommunikation Positionieren und Branding Corporate Behaviour 546 XXVI

28 13 Maßnahmenplan Strategie Maßnahmen Zeitplan und Budget Beispiel für eine erste Phase des Standort- und Projektmarketings Kommunikation in der Planungsphase Win-Win-Situationen schaffen Die Kritik an Großvorhaben ist vorprogrammiert In Szenarien denken Mediation Baustellenmarketing Bauzaun Bau- und Imageschilder Aussichtsplattform, Kräne, Webcam Ausstellung, Marketingsuite, Infocenter, App Musterbüro und -wohnung Events prägen das Projekterlebnis Spatenstich Die Inszenierung Reden Grundsteinlegung Richtfest Fertigstellung und Eröffnung Vertriebsevents Beteiligung Dritter Kunst am Bau Publikumswirksame Attraktionen Give-aways Dokumentation Budgets für Events Umgang mit den Medien Öffentlichkeitsarbeit / PR Umgang mit Journalisten News: Kurz und auf den Punkt Medien Mediendatei Der Weg der Information Informationen im Netz, Suchmaschinenoptimierung Wikipedia Adressmanagement, Dienstleister Presseeinladung, -mitteilung Pressekonferenz Pressematerial, -mappe Krisen-PR: Schlechte Nachrichten gut verkaufen Checkliste für Krisen-PR Werbung Werben für Produkt und Projektentwickler Schritte zur kreativen Ansprache Wo und wie werben? Webseite Immobilienportale Anzeigen Eigene Drucksachen 568 XXVII

29 188 Verkaufsförderung Auswahl der Kommunikations-Agentur Dialog mit dem Kunden Von AIDA zur Interaktion Aufbau und Pflege einer Adressdatei Telefonmarketing Vermietung und Vermarktung im Rahmen der Projektentwicklung (Straub /Valy) Einführung Erfolgsfaktoren der Projektentwicklung Vertriebskompetenz Projektentwickler Immobilienberatungsunternehmen Marketingagentur Baukompetenz Developer Standortprofile Baurecht Kapitalkompetenz Nutzer Finanzierung Investor Rahmenbedingungen des Marktes Angebot und Nachfrage Eine Idee sucht Kapital und Standort Projektentwickler und Immobilienberater Trends in der Immobilienwirtschaft Konkurrenz und Zielgruppe Wettbewerbsanalyse Zielgruppenanalyse Standortanalyse Immobilie Projektentwicklung Revitalisierung Redevelopment Vermietung und Vermarktung Projektbegleitende Vermarktung Grundlagen der Vermietung und Vermarktung Vermietungs- und Vermarktungsphasen Funktion des Immobilienberaters Nachfrageverhalten bei Gewerbeflächen Standortentscheidung Flächeneffektivität und -effizienz Heads of Terms Marketingplan Phase I Informationsbeschaffung Phase II Produktpositionierung Phase III Produktmarketing Fazit und Ausblick Immobilienverkauf im Rahmen der Projektentwicklung (Valy) Abgrenzung des Themas und Gang der Untersuchung Grundlagen der Immobilieninvestition 594 XXVIII

30 321 Generelle Aspekte der Immobilieninvestition Anlageklasse Immobilie Rahmendaten des Immobilieninvestmentmarktes Grundlagen der Investorenentscheidung Nutzungsarten im Überblick Anlageformen im Überblick Immobilieninvestoren im Überblick Einflussparameter der Anlageentscheidung Werttreiber der Projektentwicklung Verkaufstiming Optimaler Markteintritt Optimale Projektphase Implementierung wertsteigender Maßnahmen Bauliche Optimierung des Projektes Wirtschaftliche Optimierung des Projektes Optimierung des Verkaufsprozesses Veräußerungsprozess Anlässe und Ziele Vorbereitende Maßnahmen Projektorganisation Bestandsaufnahme und Vendor Due Diligence Durchführung der Veräußerung Verfahrensschritte Schlussbemerkung Wesentliche vertragliche und steuerrechtliche Aspekte (Jüngst) Mietvertrag Vertragsanbahnung Voraussetzungen Definition Vertragsvereinbarung Formularverträge Gestaltungsmöglichkeiten Mietzeit Mietzins Rechtsübergang Mietgegenstand Form Steuerrechtliche Aspekte Weitere Vermarktungsmöglichkeiten Grundstückskaufvertrag bei fertiggestelltem Gebäude Bauträgervertrag Generalübernehmermodell Geschlossener Immobilienfonds Verkauf der Objektgesellschaft Zusammenarbeit mit Maklern 642 XXIX