Exposé. Baugemeinschaft Friedrichsgarten. in Dresden Friedrichstadt

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1 Exposé Baugemeinschaft Friedrichsgarten in Dresden Friedrichstadt

2 Inhaltsverzeichnis 1 Gemeinsam Bauen und Wohnen Ziele und Vision Lage des Projektes Rahmenbedingungen zum Bauvorhaben Allgemeines Projekt / Grundrissbeispiele Die geplante Baukubatur Splitlevel - Maisonette Durchgesteckter Wohnraum - Etagenwohnung Gartenmaisonette Wohnungsaufteilung Energetische Standards Gemeinschaftsflächen und Gartennutzung Pkw-Stellplätze Baukosten Realisierung des Bauvorhabens und Kostenaufteilung Zeitplan, Finanzierung, Rechtliches und Verwaltung Zeitplan Finanzierungsmöglichkeiten Rechtsform / Eigentumsform Haus und Grundstücksverwaltung... 7

3 1 Gemeinsam Bauen und Wohnen Wir haben uns zusammen gefunden, um als Baugemeinschaft ein Wohnprojekt zu realisieren und die entstehenden Eigentumswohnungen später selbst zu nutzen. Das gemeinschaftliche Agieren bietet gegenüber dem alleinigen Handeln den Vorteil, dass viele Erfahrungen und Wissen einfließen und ein breiteres Spektrum abgedeckt wird. Andererseits erfordert es aber auch mehr Abstimmung und Kompromissbereitschaft von allen Beteiligten. Grundlage für den Erfolg des Projektes muss daher ein vertrauensvoller, fairer Umgang, das Ernstnehmen jedes Einzelnen, die Suche nach Interessenausgleich, ein Höchstmaß an Transparenz und der Wille, das Bauvorhaben als Gruppe gemeinsam umzusetzen, sein. Wir begreifen uns auch als eine Vereinigung, die nach der Realisierung des Bauvorhabens eine soziale Gemeinschaft bleiben will, ohne den Wunsch nach Privatsphäre zu verletzen. Unsere Ziele als Bau- und spätere Wohngemeinschaft sind unter anderem: ein tolerantes und offenes Miteinander, uns gegenseitig im Rahmen nachbarschaftlicher Hilfe zu unterstützen, die Gemeinschaftsflächen zusammen zu gestalten, zu pflegen und weiterzuentwickeln. Wir bauen eingebunden in einen sich dynamisch entwickelnden Stadtteil. Es wird zahlreiche Berührungspunkte mit unseren Nachbarn und anderen Akteuren in der Friedrichstadt geben, die wir positiv gestalten wollen. 2 Ziele und Vision Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist eine weitreichende Entscheidung, die langfristig angelegt ist und bei der es um sehr viel Geld geht. Aufgrund steigender Grundstückspreise ist das eigene Haus in vielen Ballungszentren inzwischen kaum mehr bezahlbar, eine Alternative stellen daher beim innerstädtischen Wohnen vor allem Eigentumswohnungen dar. In diesem Segment werden Baugemeinschaften zunehmend beliebter. Sie zeichnen sich durch niedrige Baukosten, individuelle Gestaltungsmöglichkeiten und hochwertige Architektur aus. Darüber hinaus entsteht nicht selten eine Gemeinschaft, die auch nach Abschluss des Bauvorhabens weiter Bestand hat. Diese Faktoren stehen auch für uns im Vordergrund: eine umwelt- und ressourcenschonende Bauweise, geringe Folgekosten, ein großer und grüner Innenhof, ein vertrautes Verhältnis zu den Mitbewohnern/Eigentümern und vieles mehr. Wichtig sind aber auch die zentrale Lage, eine gute Erreichbarkeit mit Bus/Bahn und Auto sowie die Nähe zum Grünen und zur Elbe. Der derzeitige Architekturentwurf basiert noch nicht auf konkreten Wünschen der Beteiligten, zeigt aber, welche gestalterischen Möglichkeiten der Bebauungsplan zulässt und vor allem verdeutlicht er, dass trotz der großen Baumasse viel Freiraum verbleibt und eine gute Belichtung der Wohnungen erreicht wird. Bislang gibt es noch keine Aufteilung in einzelne Wohnungen. Dies wird erst nach der Beauftragung der Architektin und Einzelgesprächen mit allen Parteien erfolgen. Ziel ist es, dass jede Partei genau die Wohnung erhält, die ihren Vorstellungen und Anforderungen entspricht. 1

4 Um dieses Ziel zu erreichen, ist erforderlich, dass alle Parteien offen für notwendige Kompromisse sind. Anmerkungen und Anregungen auch später hinzu kommender Interessenten werden entsprechend des Planungsfortschrittes berücksichtigt. 3 Lage des Projektes Die Friedrichstadt ist ein zentraler, südwestlich der Elbe gelegener Stadtteil Dresdens und gehört zum Ortsamtsbereich Altstadt. Abbildung 1: Luftbild zur Einordnung der BG Friedrichsgarten (Quelle: Google Maps) Der Stadtteil wird durch das denkmalgeschützte Friedrichstädter Krankenhaus geprägt, bestimmend sind außerdem der Alberthafen mit dem weithin sichtbaren Gebäude der Dresdener Mühle oder Hafenmühle sowie der ehemalige Städtische Vieh- und Schlachthof, die heutige Messe. Die Friedrichstadt ist in den letzten Jahren aus einer gewissen Starre erwacht und zeigt nunmehr eine hohe Dynamik. Die Entwicklung des Bramschgeländes kann als Initialzündung betrachtet werden, allein hier sind bis heute bereits 3 Baugemeinschaften entstanden. Unser Projekt soll auf dem Grundstück Friedrichstraße umgesetzt werden. Vielen ist es als das grüne Grundstück mit den weißen Schafen bekannt. Abbildung 2: Straßenansicht Grundstück (Quelle: Architektin Frau Häupl) 2

5 Die gute Erschließung des Standortes und der Friedrichstadt spiegelt sich in den kurzen Wegen wieder: ÖPNV (Tram 10, Bus 94): 160m Bahnhof Mitte (Nahverkehr, Tram 1, 2, 6, 11): 400m Kita Lisa & Fridolin: 50 m 48. Grundschule: 500 m Spielplatz Q24: 650 m Kinderzentrum: 30 m Elbe/Ostragehege: m Sportpark Ostra: 900 m Semperoper: m Verbrauchergemeinschaft: 650 m Altmarkt-Galerie: m Supermarkt, Discounter, Bäcker: gut zu erreichen 4 Rahmenbedingungen zum Bauvorhaben 4.1 Allgemeines Neubau von 3 Gebäuden und Integration bestehender Altbau individuell geschnittene und ausgestattete Wohnungen Wohnungsgröße frei wählbar ( m²) Gartenzugang bzw. großzügige Balkone/Loggien oder Dachterrassen barrierefreie Wohnraumgestaltung möglich gemeinsamer Gruppenraum große französische Fenster/ helle Räume Gemeinschaftsgarten, Fahrradabstellraum verdeckte Parkplätze im Erdgeschoßbereich, Teilauto-Station fußläufig entfernt Als Architektin für unser Projekt konnten wir Frau Nadja Häupl aus München gewinnen, die mit Dresden sehr verbunden ist, hier Architektur studiert hat und bereits verschiedene Baugemeinschaftsprojekte gestaltet hat. Weitere Informationen zu Frau Häupl sind auf ihrer Homepage zu finden. 4.2 Projekt / Grundrissbeispiele Die geplante Baukubatur Abbildung 3: Baukörper (Quelle: Architektin Frau Häupl) 3

6 4.2.2 Splitlevel - Maisonette Mögliche Lösung entlang der Friedrichstraße um sowohl Stellplätze als auch helle, große Wohnräume im Erdgeschoss zu schaffen. Abbildung 4: Beispiel für Splitlevel - Maisonette an der Friedrichstraße (Quelle: Architektin Frau Häupl) Durchgesteckter Wohnraum - Etagenwohnung Großzügige Etagenwohnung mit beidseitig belichtetem Wohnzimmer bzw. Wohnküche sowie privatem Elternbad mit Ankleide. Abbildung 5: Beispiel für Etagenwohnung (Quelle: Architektin Frau Häupl) Gartenmaisonette Maisonettewohnung mit Gartenzugang, Terrasse und großem Wohnzimmer. Abbildung 6: Beispiel für Gartenmaisonettewohnung (Quelle: Architektin Frau Häupl) 4

7 4.2.5 Wohnungsaufteilung Alle Parteien sollten frühzeitig eigene Vorstellungen von der Größe, der Aufteilung und der Lage ihrer künftigen Wohnung entwickeln. Dazu haben wir eine Wunschliste erstellt, die für die Architektin als Grundlage für die Planung herangezogen wird. Dennoch ist es erforderlich, hinsichtlich der Lage ihrer Wohnung grundsätzlich noch offen und flexibel zu sein, damit alle Interessen wie auch die Vorschläge der Architektin gleichberechtigt berücksichtigt werden können Die Aufteilung des Objektes und die Verteilung der einzelnen Wohnungen erfolgt einvernehmlich und in enger Abstimmung zwischen allen Parteien und der Architektin vor dem Kauf des Areals. 4.3 Energetische Standards für die Neubauten wird der KfW 55 Standard angestrebt Einsatz ökologischer oder ressourcensparender, aber dennoch hochwertiger Baustoffe im Rahmen der Möglichkeiten möglich ist ein Anschluss an die vorhandene Fernwärmeanbindung ein ergänzender Einsatzes von erneuerbaren Energien ist noch zu prüfen 4.4 Gemeinschaftsflächen und Gartennutzung Neben gemeinschaftlich genutzten Außenanlagen möchten wir einen Gemeinschaftsraum integrieren. Dieser sollte unterschiedliche Aufgaben erfüllen können: Treffpunkt, Besprechungsraum, Veranstaltungsraum und evtl. auch als Übernachtungsmöglichkeit für Gäste dienen. Der Gemeinschaftsraum wird von allen Parteien gemeinsam finanziert und unterhalten, wobei die genauen Nutzungsvereinbarungen noch festzulegen sind. Der Bau dieser Räume wird nach WEG-Anteilen auf alle Parteien umgelegt. Die Freiflächen stehen zur Nutzung für alle Bewohner offen und werden durch einen Landschaftsarchitekten oder eine Arbeitsgruppe der Baugemeinschaft gestaltet. Ein Sondernutzungsrecht besteht lediglich für notwendige Stellplätze sowie Terrassen. Versiegelte Flächen sollen auf ein absolutes Mindestmaß beschränkt werden. Bei der Gestaltung der Freiflächen sind Flächen für folgende Nutzungen vorgesehen: ein einladender, zentraler Ort im Freien Bereiche zum Grillen und Entspannen große Wiese und Ballspielplatz Kinderspielplatz mit Sandkasten, Schaukel usw. Gartenbereich mit Beeten Obstbäume bzw. Streuobstwiese und Obststräucher Wäschetrockenbereich und Mülltonnenplatz 4.5 Pkw-Stellplätze ein Stellplatz pro Wohnung muss errichtet werden, Eintragung im Grundbuch als Sondernutzungsrecht (kein Sondereigentum) PKW-Stellplätze im Neubau auf der Friedrichstraßenseite direkt im Erdgeschoss als Splittlevel und ebenerdig im Hof (hinter dem Altbau und unter dem Seitenhaus) 5

8 4.6 Baukosten Neben den Erwerbskosten hängen die tatsächlichen Baukosten sehr stark vom Projekt (Grundrisse, Architektur, Haustechnik usw.) sowie von der Ausstattung ab. Insofern sind Aussagen zu den Baukosten im aktuellen Stadium nur sehr überschlägig möglich. Zieht man Erfahrungen aus bisherigen Projekten sowie eine Betrachtung der aktuellen Baupreise heran, so sollten Gesamtkosten in Höhe von Euro pro m² nicht überschritten werden. Die Kostenplanung geht einem guten mittleren Ausstattungsstandard der Wohnungen aus. Abweichende Ausstattungen nach den Vorstellungen der jeweiligen Eigentümer sind gegen Kostenübernahme ebenso möglich wie Eigenleistungen beim individuellen Innenausbau. Auf Grundlage der Kostenschätzung sollte auch eine Finanzierungsvoranfrage gestellt werden (siehe 5.2). 4.7 Realisierung des Bauvorhabens und Kostenaufteilung Die Baugemeinschaft errichtet als GbR alle Gebäude. Alle Kosten werden nach WEG Anteilen aufgeteilt, lediglich die Kosten des vom Standard abweichenden, individualisierten Innenausbaus gehen zu Lasten der jeweiligen Partei. Die genaue Aufteilung erfolgt im Rahmen der Kostenschätzung mit dem Architekten. Die Flächen der (Dach-)Terrassen und Loggien werden anteilig bei der Berechnung der Wohnungsgröße berücksichtigt. Gemeinsam mit dem Architekten kann für diese Flächen ein sinnvoller Kostenverteilungsschlüssel ermittelt werden, der die tatsächlich anfallenden Kosten berücksichtigt. 5 Zeitplan, Finanzierung, Rechtliches und Verwaltung 5.1 Zeitplan 08/2015 Gründung der Planungs-GbR 09/2015 Konzepterstellung, Vergabe Vorplanung an Architektin 10/2015 Start der Kaufvertragsverhandlungen mit dem Eigentümer und Notar, vorbehaltliche Finanzierungszusage der SAB für alle Beteiligten 11/2015 Vorlage Entwurfsplanung & Kostenschätzung, darauf basierend finale Finanzierungsgespräche mit der SAB und Finanzierungszusage für die Parteien 12/2015 Fertigstellung Entwurfsplanung für WEG-Vertrag Ende 2015/ Anfang 2016 Kaufvertragsunterzeichnung Anfang 2016 Gründung einer Baugemeinschaft (BG) als GbR Baubeginn Sommer/Herbst 2016 Fertigstellung Herbst Finanzierungsmöglichkeiten Die Baugemeinschaft hat sich aufgrund der Größe auf eine zu finanzierende Bank festgelegt, um den zukünftigen Abstimmungsaufwand und die Prüfung von Förderungen auf einen Ansprechpartner zu konzentrieren. Als einzig mögliches Institut kommt dabei die Sächsische Aufbaubank (SAB) in Frage. Die SAB steht uns für alle Anfragen zur Verfügung und empfiehlt jedem Interessenten eine Finanzierungsvoranfrage vorab online unter dem nachfolgenden Link zu stellen: 6

9 Ansprechpartner: Grit Scheidler Abteilung Wohnungsbau Sächsische Aufbaubank - Förderbank Telefon: Telefax: grit.scheidler@sab.sachsen.de erforderlich ist in jedem Falle ein Eigenkapitaleinsatz von % der Kauf des Grundstücks erfolgt aus Eigenmitteln SAB finanziert die einzelne Partei und Wohnung (keine Finanzierung der GbR) umfangreiche Förderprogramme von Bund und Freistaat über SAB abrufbar (günstige Zinsen für innerstädtisches Wohnen usw.) für die Kauf- und Sanierungskosten werden die Vorgaben des Wohneigentumsgesetzes (WEG) angewendet (die Kosten der einzelnen Parteien beziehen sich auf die Wohnungsgröße in m²) 5.3 Rechtsform / Eigentumsform Bauphase als GbR (Bauherrengemeinschaft) mit mind. 3 Geschäftsführern mit Außenvertretungsrecht mit Kaufvertrag gleichzeitige Begründung der WEG und damit Eigentumsübergang auf die jeweilige Partei, erspart zweimalige Grunderwerbssteuer, zeitgleich können auch Grundschulden für jeweilige Partei bestellt werden, die Ausreichung der Kredite ist daher erst ab Eintrag ins Grundbuch möglich, da jede Partei ein eigenes Grundbuchblatt benötigt 5.4 Haus und Grundstücksverwaltung Nach Nutzungsaufnahme werden alle Aufgaben nicht mehr in der Bau GbR geregelt, sondern nach dem beim Grundstückskauf vor dem Notar begründeten WEG-Vertrag. Die Verwaltung der WEG kann in Eigenregie oder durch Externe erfolgen. Dies schließt u.a. die Abrechnung der Nebenkosten ein. Ab Nutzungsaufnahme ist eine Instandhaltungsrücklage durch monatliche Zahlungen aller Parteien zu bilden. Eine angemessene Hausordnung sollte die Basis eines vertrauensvollen Zusammenlebens bilden. Zu regeln ist unter anderem auch: die Pflege der Gemeinschaftsflächen die Gewährleistung des Winterdienstes (intern/extern Hausreinigung Alles, was in der Hausgemeinschaft nicht funktioniert, muss durch externe Dienstleister, erbracht werden was aber funktioniert, sollte selbst getätigt werden. 7

10 Haftungsausschluss: Das vorliegende Exposé wird kontinuierlich weiterentwickelt. Die bereitgestellten Informationen wurden sorgfältig und gewissenhaft geprüft. Jedoch kann keine Haftung oder Garantie übernommen werden, dass alle Angaben zu jeder Zeit vollständig, richtig und in letzter Aktualität dargestellt sind. Alle Maßangaben und Preise sind ohne Gewähr. Impressum Angaben gemäß 5 TMG Planungsgemeinschaft Friedrichsgarten GbR c/o Quartier Friedrichstadt e.v. Am Bramschkontor Dresden Vertreten durch: Martin Gerlach Uwe Grahl Matthias Seeboth Kontakt: Telefon: info@bg-friedrichsgarten.de Web: Verantwortlich für den Inhalt nach 55 Abs. 2 RStV: Planungsgemeinschaft Friedrichsgarten GbR c/o Quartier Friedrichstadt e.v. Am Bramschkontor Dresden 8