Nahversorgungssituation in Wernau. Fußläufiger Einzugsbereich der Nahversorger (ca. 500 m) Lage der Wohngebiete

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1 Quelle: imakomm AKADEMIE Stand: Mai 2013 Kartengrundlage: GoogleMaps 2013 Stadtentwicklungskonzept zur Innenentwicklung Gemeinderatssitzung Stadtentwicklungskonzept zur Innenentwicklung Potenzialanalyse des Einzelhandelsstandortes Wernau Nahversorgungssituation in Wernau Fußläufiger Einzugsbereich der Nahversorger (ca. 500 m) Lage der Wohngebiete Dipl.-Geograph Matthias Prüller Wernau, imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

2 Inhalt: A. Wesentliche Ziele, Ansatz B. Zentrale Analyse- und Prognoseergebnisse C. Konsequenzen aus der Analyse D. Strategie und Umsetzung E. Planungsrechtliche Umsetzung imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

3 A. Wesentliche Ziele, Ansatz Hinweise für Funktionen in der Innenstadt Vorhandene Entwicklungspotenziale im Bereich Einzelhandel und Dienstleistung Räumliche Steuerung der künftigen Einzelhandelssteuerung Aussagen für künftige Nahversorgungsstrategie im Stadtgebiet Aussagen zu potenziellen Entwicklungsstandorten in Bezug auf Einzelhandel imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

4 A. Wesentliche Ziele, Ansatz Methodik Übersicht über die Methoden im Rahmen der Innenstadtoffensive Wernau Was? Auswahl? (Methodik) (Auswahlverfahren) Beteiligung / Rücklauf? (Stichprobenumfang) Der Einzelhandels- Kurz-Interviews mit Einzelhandelsbetrieben Alle Einzelhandelsbetriebe 38 durchgeführte Befragungen (Beteiligungsquote: 76%) standort Wernau: Quantitative und qualitative Erhebung der Einzelhandelsbetriebe Alle Einzelhandelsbetriebe 50 Betriebe Städtebaulicher Kurzcheck, Fokus Innenstadt Erfassung und Bewertung der Leerstände in der Innenstadt imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

5 B B1 Zentrale Analyse- und Prognoseergebnisse Das Marktgebiet imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

6 B2 Ergebnisse der Einzelhändlerbefragung: Zufrieden mit dem Standort Wernau: (1 = sehr zufrieden 5 = sehr unzufrieden) Durchschnitt in Wernau: 2,4 Standortzufriedenheit durchschnittlich! Geplante Veränderungen (stand April 2013): Ein Händler plant eine Standortverlagerung Vier Händler planen eine Vergrößerung ihrer Verkaufsfläche (ein weiterer würde, wenn er die Möglichkeit hätte) Ein Händler plant die Standortschließung imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

7 B2 Einzelhandelskennziffern Umsatz-Kaufkraftrelation / Zentralität: Ansiedlungspotenziale bis ! in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit / Körperpflege Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf kaum vorhanden Verkaufsflächenausstattung pro EW: überwiegend kurzfristiger Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren <100 Kaufkraftbindungsquote: 1000 m 2 / EW! ca. 24% der Verkaufsfläche in der Innenstadt! 50%! Bekleidung, Schuhe, Sportartikel überwiegend mittelfristiger Bedarf Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel überwiegend langfristiger Bedarf Einzelhandel insgesamt imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

8 B3 Die Angebotssituation Die Angebotssituation in Wernau nach Standortlagen (ungefähre Angaben) Ungefähre Angaben, etwaige Abweichungen durch Rundungen, Kennziffern zur Angebotssituation Zentraler Versorgungsbereich Sonstige integrierte Lagen Nicht integrierte Lagen Zahl der Betriebe im Einzelhandel: 24 (= 48%) 9 (= 18%) 17 (= 34%) Durchschnittliche Betriebsgröße (VK in m² pro Betrieb) Kennziffern quantitative Ausstattung: Verkaufsfläche: (= 24%) 470 (= 4%) (= 72%) Kennziffern zur Leistungsstärke: Umsatz in Wernau Einzelhandel insgesamt: 11,0 Mio. (= 23%) 2,1 Mio. (= 5%) 33,4 Mio. (= 72%) Umsatz im Bereich Food: 2,4 Mio. 1,3 Mio. 22,2 Mio. imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

9 imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

10 B5 Die Nahversorgungssituation imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

11 C C1 Konsequenz aus der Analyse / Strategie Aus unserer Sicht müsste in Wernau folgende Strategie verfolgt werden: Die Innenstadt (nicht nur als Einzelhandelsstandort) sollte künftig möglichst kompakt gehalten werden, Entwicklungen v.a. im Bereich Einzelhandel sollten sich auf einen zentralen Bereich konzentrieren. Gleichzeitig soll aber auch ein Brückenschlag vom Bahnhof zur Innenstadt geschaffen werden. Durch die Schaffung größerer Flächeneinheiten können dann auch weitere Anbieter für die Stärkung der Wernauer Innenstadt in Frage kommen, um eine Erhöhung des Anteils innerstädtischer Verkaufsfläche, verbunden mit einer tatsächlichen, absoluten Steigerung der Verkaufsfläche in der Innenstadt, bei gleichzeitiger restriktiver Ansiedlungspolitik draußen zu erreichen. imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

12 D Strategie und Umsetzung Aus unserer Sicht müsste in Wernau folgende Strategie verfolgt werden: Durch die Ansiedlung weiterer Anbieter in integrierten Lagen soll die Nahversorgungssituation in Wernau verbessert und bestehende räumliche Nahversorgungslücken geschlossen werden. Marketingmaßnahmen sollten zum einen eine höhere Kaufkraftbindung bei der EIGENEN Bevölkerung anstreben, zum anderen bestehende Kaufkraftpotenziale (Einpendler / Arbeitskräfte, Durchgangsverkehr, Kunden vorhandener Betriebe mit größerem Einzugsgebiet usw.) verstärkt an die Innenstadt zu binden. imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

13 D1 Die Hauptaufgaben für Wernau 4 Hauptaufgaben für die Entwicklung des Standortes Wernau imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

14 Übersicht über die Hauptaufgaben der Einzelhandelsentwicklung in Wernau und konkrete Ansätze für deren Umsetzung: Hauptaufgabe A: Stärkung der zentralen Lagen und Schaffung eines Brückenschlags vom Bahnhof zur Innenstadt: A1: Bildung von Funktionsräumen in der Innenstadt A2: Entwicklungen im Sanierungsgebiet Kirchheimer Straße Süd A3: Ansiedlungsmanagement von Dienstleistungs- und Dienstleistungsnahen Angeboten zwischen Quadrium und Bahnhof Hauptaufgabe B: Stärkung der Nahversorgung im Stadtgebiet (integrierte Lagen): Detailuntersuchung: Ansiedlung Nahversorger am Standort Danziger Straße Hauptaufgabe C: Verstärkte Kundenbindung und mehr Transparenz für den Einzelhandelsstandort Wernau: Hauptaufgabe D: Planungsrechtliche Stärkung der Innenstadt: imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

15 Hauptaufgabe A: Stärkung der zentralen Lagen und Schaffung eines Brückenschlags vom Bahnhof zur Innenstadt A1 Bildung von Funktionsräumen in der Innenstadt Mehr als nur Einzelhandel Wo welche Funktionen? Fokussierung Einzelhandelsentwicklung Kirchheimer Straße zwischen Quadrium bis Areal ehemalige Post. Funktionsräumliche Entwicklungsstrategie Wernau Zukünftige Funktionsräume Einzelhandel, v.a. auch für größere Betriebe Dienstleistung / Wohnen Öffentliche Einrichtungen Gastronomie / Einzelhandel / Lage mit hoher Aufenthaltsqualität Einzelhandel, vorrangig für kleinere Betriebe / Dienstleistung Hinweis: Die Umrandungen zeigen die ungefähre Lage der Funktionalen Bereiche von Wernau Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand April 2013 Kartengrundlage: Stadt Wernau imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

16 A2 Entwicklungen im Sanierungsgebiet Kirchheimer Straße Süd Ansiedlung Drogeriemarkt ( Textil / Schuhe / Sport) auf Postgelände, Parkplatz westlich des Hauptgebäudes mit entsprechender Gestaltung und Funktion für restliche Innenstadt Mögliche nächste Schritte: Konkretisierung der Planungen im Sanierungsgebiet Kirchheimer Straße Quelle: GoogleMaps, bearbeitet durch imakomm AKADEMIE Kontaktaufnahme mit potenziellen Anbietern für das Fachmarktzentrum: Information, Anforderungen abklären imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

17 A3 Ansiedlungsmanagement von Dienstleistungs- und dienstleistungsnahen Angeboten zwischen Quadrium und Bahnhof Bereich für Einzelhandel aus städtischer Sicht nicht mehr im Fokus: Fokussierung auf Dienstleistungen Dienstleistungs- und Dienstleistungsnahe Betriebe in Wernau Anbieter im Stadtgebiet Dienstleistungsbranche Innenstadt (Anzahl Standorte) Außerhalb der Innenstadt (Anzahl Standorte) (Fach-) Ärzte 7 Standorte 1 Standort Banken, Versicherungen etc Kaum Branchenlücken vorhanden! Massagepraxen, Ergotherapie, Logopädie etc. Rechtsanwälte, Architekten, Steuerberater, Haus- und Grundstücksverwaltung etc Strategie: Schaffung von Anreizen, um Betriebe aus Wohngebieten in die Innenstadt zu holen! Kosmetischer Bereich (Friseur, Kosmetik-, Sonnenstudio) Quelle: GoogleMaps, bearbeitet durch imakomm AKADEMIE (davon 6 Friseure) 6 (davon 4 Friseure) Gastronomie gesamt 24 2 Hotel 2 0 Restaurant 8 2 Kneipe/Bistro/Bar/Café 7 0 Imbiss 7 0 Textil-Reinigung, Änderungsschneiderei, Schlüsseldienst 2 0 EDV-Dienstleistungen, Fotostudio, IT- Bereich 1 2 Ausreichend Ausbaufähig Hohes Potential imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

18 Wesentliche Erkenntnisse: derzeit keine wesentlichen Branchenlücken. Standorte zahlreicher sonstiger Anbieter außerhalb der Innenstadt Überlegung: Dienstleistungsbetriebe in die Innenstadt lenken = stärkere Konzentration schaffen Wesentlichen Schritte eines Ansiedlungsmanagement: 1. Bewertung der Leerstände / Einschätzung deren jeweilige Vermarktungschance 2. Definition realistischer Folgenutzungen 3. Erarbeitung einer Vermarktungsstrategie 4. Definition realistischer Zielgruppen 5. Aufbau von Vermarktungsargumenten, die über die reine Fläche / das reine Objekt weit hinausgehen müssen und Schaffung von Vermarktungsstandards 6. Medien- und Kommunikationsplan imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

19 Hauptaufgabe B: Stärkung der Nahversorgung im Stadtgebiet (integrierte Lagen): Nahversorgung am Standort Danziger Straße ca % des Gesamtumsatzes aus dem Gebiet ca % des Gesamtumsatzes aus dem restlichen Stadtgebiet und Umland (= ca. 0,7 Mio. ) = ca. 3,4 Mio. Gesamtumsatz Notwendige Verkaufsfläche Food dann ca. 800 m² Gesamtverkaufsfläche ca m² Zudem: Erhalt bestehender Angebote an den derzeit vorhandenen Standorten Mögliche nächste Schritte: Konkretisierung der Planungen Kontaktaufnahme mit potenziellen Anbietern: Information, Anforderungen abklären imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

20 Hauptaufgabe C: Verstärkte Kundenbindung und mehr Transparenz für den Einzelhandelsstandort Wernau Maßnahmen (Ideenpool), Werbeflächen an den Fachmarktzentren Hinweise und Lenkung in die Innenstadt Gutscheinaktion für Kunden, Arbeitskräfte und Neubürger Leben in die Innenstadt bringen imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

21 E Planungsrechtliche Umsetzung Übersicht Ziele: Bausteine: Verfahrensvereinfachung und -beschleunigung Planungssicherheit Schutz der Innenstadt a) Zentraler Versorgungsbereich b) Sortimentsliste c) Standortkonzept d) Grundsätze zur zukünftigen Steuerung Beschluss gemäß 1 (6) Nr. 11 BauGB imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

22 Ziel: Stärkung der Innenstadt Weitere Konkurrenzstandorte zur Innenstadt im Stadtgebiet verhindern nicht nur eine positive Entwicklung dieses zentralen Bereiches, sondern es besteht die Gefahr, dass dort künftig kaum mehr Einzelhandel mehr wirtschaftlich rentabel betrieben werden kann! Aussterben des innerstädtischen Einzelhandels imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

23 Vielen Dank! imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße 130 D Aalen T [ ]

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