Entwicklungskonzeption

Transkript

1 Management Summary Entwicklungskonzeption Innenstadt Grafenau Baustein 1: Bestands- und Bedarfsanalyse CIMA München, Dipl.-Geogr. Michael Seidel Grafenau, 24. März 2009

2 Gliederung 1. Grafenau als Versorgungsstandort Ergebnisse der Kaufkraftuntersuchung 2. Der Grafenauer Einzelhandel Ergebnisse der Einzelhandelserhebung 3. Die Grafenauer Innenstadt Ergebnisse der Immobilien-Analyse 4. Potenziale im Einzelhandel l 5. Schlußfolgerungen g und Empfehlungen

3 Grafenau als Versorgungsstandort Ergebnisse der Kaufkraftuntersuchung

4 Lage im Raum

5 Einzugsgebiet des Grafenauer Einzelhandels

6 Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Vergleich

7 Markt- und Umsatzpotential in Mio. EUR / Jahr 100,00 Mio. 80,00 Mio. 75,67 60,00 Mio. 40,00 Mio. 45,96 39,40 20,00 Mio. 0,00 Mio. 2,79 20,00 Mio. 12,48 Bindungsf fähiges Umsatz potenzial Kaufkraft-A Abfluß Kaufkraft- Zufluß Touristisc hes Marktpoten nzial Marktpote enzial Grafenau Marktpotential des Einzugsgebietes: g 166,5 Mio. EUR Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet: 23,7%

8 Kaufkraftflüsse Top-3 Zu- und Abflüsse in Mio. EUR / Jahr

9 Grafenau als Versorgungsstandort Ergebnis-Zusammenfassung Vergleichsweise große Ausdehnung des Einzugsgebietes Leicht bis deutlich unterdurchschnittliche Kaufkraft im Einzugsgebiet Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet leicht unterdurchschnittlich Insgesamt hoher Kaufkraftzufluß in Höhe von rd. 84% des eigenen Marktpotenzials Oberzentrum Passau als Haupt-Konkurrenzort

10 Der Grafenauer Einzelhandel Ergebnisse der Einzelhandelsuntersuchung

11 Pro-Kopf-Verkaufsfläche im Vergleich in m² nach Sortimenten (food und non-food) 2,66 1,56

12 Betriebstypenstruktur Anteil der Gesamtverkaufsfläche von m² 35 m² 0% m² 29% m² 30% Fachgeschäfte Fachmärkte Lebensmittelmärkte ab 400 m² m² 41% sonstige Betriebstypen 14 13% 8 8% 2 2% Anteil der 106 Betriebe Fachgeschäfte Fachmärkte Lebensmittelmärkte ab 400 m² 82 77% sonstige Betriebstypen

13 Lagendefinition Innenstadt: Lage 1A Kröllstraße, Stadtplatz Lage 1B Bahnhofstraße, Buchdruckergasse, Hauptstraße, Rathausgasse, Scharrerstraße, Schusterbeckstraße Innenstadt Integrierte Lage: alle außerhalb der Innenstadtbegrenzung liegenden, zusammenhängend bebauten Bereiche mit maßgebli- chen Wohnanteilen Nicht integrierte Lage: autoorientierte, nicht von Wohngebieten umgebene Standorte, periphere Stadtrandlage, z. T. so genannte Grüne Wiese, Gewerbegebiete

14 Einzelhandelsstruktur nach Lagen

15 Sortimentsstruktur nach Lagen in m² Verkaufsfläche Innenstadt integrierte Lage nicht integrierte Lage und Ortsteile Gesamt Lebensmittel Apotheken, Reformwaren Drogerien, Parfümerien Blumen, Pflanzen Bekleidung Heimtextilien Sportartikel Schuhe Sanitätshäuser Bücher Schreibwaren Spielwaren Möbel, Antiquitäten Baumarktartikel GPK, Geschenkart Farben, Lacke, Bodenbeläge Elektrogeräte, Unterhaltungselektronik Foto/Optik Uhren, Schmuck Lederwaren Fahrräder EDV-Bedarf Sonstiges ,9% 32,8% 47,3% 100,0% Verkaufsflächen- Schwerpunkte sind durch Fettdruck gekennzeichnet!

16 Der Grafenauer Einzelhandel Ergebnis-Zusammenfassung Vergleichsweise sehr hohes Verkaufsflächenaufkommen, insbesondere im Food- Bereich (Lebensmittel) Fachmärkte und größere Lebensmittelmärkte machen rd. 70% der Gesamtverkaufsfläche aus, das klassische Fachgeschäft kann nur 30% der Verkaufsfläche auf sich vereinen Nur 19,9% der Gesamtverkaufsfläche, 51,9% aller Einzelhandelsbetriebe und 23,6% des Gesamtumsatzes entfallen auf die Innenstadt. Damit ist die Position der Innenstadt im Einzelhandelsbereich als eher schwach anzusehen Einzelne innenstadtrelevante Sortimente haben ihren Schwerpunkt außerhalb der Innenstadt Rd. 47,3% der Gesamtverkaufsfläche wurden in nicht integrierten Lagen angesiedelt

17 Die Grafenauer Innenstadt Ergebnisse der Immobilien-Analyse

18 Ist-Situation Nutzungsstruktur

19 Ist-Situation - Nutzungsstruktur Nutzungsstruktur der Innenstadt im Überblick Innerstädtische Leerstände 2001: 13

20 Ist-Situation - Nutzungsstruktur Nutzungsstruktur der Innenstadt nach Straßen

21 Ist-Situation Leerstands-Situation

22 Ist-Situation Gebäudezustand

23 Potenziale im Einzelhandel

24 Bindungsquoten nach Sortimentsbereichen Branchen nach Bedarfsbereichen Ist-Verkaufsfläche Bindungsquote Lebensmittel, Reformwaren m² 110,5% Gesundheit, Körperpflege m² 114,9% Bekleidung, Wäsche m² 123,9% Schuhe, Lederwaren 750 m² 101,4% Consumer Electronics (Elektro, EDV, Foto, Telekom) 640 m² 63,9% Sport, Spiel, Hobby (Sport, Fahrrad, Spielwaren, Musik, Auto) m² 65,4% Haushalt u. persönlicher Bed. (Blumen, GPK, Uhren, Optik) m² 121,2% Bücher und Schreibwaren 370 m² 61,8% Bau- und Heimwerkerbedarf m² 106,5% Möbel, Teppiche, Heimtextil m² 36,1% ohne Versandagenturen

25 Potenzialreserve in Mio. EUR / Jahr

26 Umsatzpotenziale nach Sortimenten in Mio. EUR / Jahr * * Möbel wurden als innenstadtrelevant im Sinne von für die Grafenauer Innenstadt interessant aufgenommen

27 Verkaufsflächenpotenziale nach Sortimenten in m² * * Möbel wurden als innenstadtrelevant im Sinne von für die Grafenauer Innenstadt interessant aufgenommen

28 Potenziale im Einzelhandel Ergebnis-Zusammenfassung In den meisten Sortimentsbereichen kann der Grafenauer Einzelhandel Bindungsquoten über 100% erzielen, hier werden die Umsatzpotenziale also vollständig ausgeschöpft Die Potenzialreserve von 7,3 Mio. EUR ist eher gering und weist in den für die Innenstadt interessanten Sortimenten nur geringe Größenordnungen auf Mit Ausnahme der Sortimente Möbel/Inneneinrichtung und Consumer Elektro sind die in einzelnen Sortimnten t zur Verfügung stehenden Potentiale ti gering

29 Schlußfolgerungen und Empfehlungen

30 Schlußfolgerungen Zukünftiger Entwicklungsschwerpunkt muß die Innenstadt sein! Konsolidierung der Lage 1! Wiederbelebung des Stadtplatzes! Keine weitere Flächenausweisung außerhalb der Innenstadt! Belegung der Leerstände vor Neuausweisung von Flächen! Nutzung der als Schlüsselimmobilien Schlüsselimmobilien ausgewiesenen Gebäude, Priorität 1 vor Priorität 2!

31 Empfehlungen Schlüsselimmobilien Priorität 1 Umbau des Huber-Gebäudes evtl. unter Hinzuziehung des Nachbargebäudes und Nutzung z.b. zu einer innerstädtischen Einrichtungs-Mall (Wohnbedarf / Kleinmöbel / Dekoration) mit ergänzenden Handelsnutzungen Komplettsanierung des Friedl-Gebäudes und Nutzung z.b. durch einen Anbieter des Bereiches Consumer Elektro (ggf. Verlagerung und Erweiterung eines bestehenden Betriebes) Vollnutzung des Höfler-Komplexes (mindestens des EG) z.b. durch Erweiterung des Parfümeriebereiches und ergänzende Einzelhandelsnutzungen (Kindermode, Spielwaren, Glas- Porzellan-Keramik)

32 Empfehlungen Schlüsselimmobilien Priorität 2 Umbau des Blach-Gebäudes (bedeutendster Magnet im Bereich Bekleidung) zur Realisierung einer größeren und weniger verwinkelten Gesamtfläche Aufwertung des Daminger-Gebäudes zur Realisierung einer durchgehend attraktiven Gebäudefront am westlichen Stadtplatz Attraktivierung des Komplexes Hauptstr Scharrerstr. 32, Nutzung der Passage zur Scharrerstr. und der ggf. wiederzubelebenden Bieringer- Immobilie und dadurch Belebung der oberen Scharrerstraße

33 Empfehlungen Belebung Scharrerstraße Passantenstrom über zwei neue bzw. ausgebaute attraktive Durchgänge Bieringer-Immobilie als Magneteinrichtung und Fixpunkt (setzt entsprechende Nutzung voraus) Aufwertung der nördlichen Innenstadt

34 Empfehlungen Belebung Scharrerstraße Passantenstrom über zwei neue bzw. ausgebaute attraktive Durchgänge Bieringer-Immobilie als Magneteinrichtung und Fixpunkt (setzt entsprechende Nutzung voraus) Aufwertung der nördlichen Innenstadt Ergänzung dieser Maßnahmen durch Änderung der Verkehrsführung

35 Empfehlungen Änderung Verkehrsführung Reduzierung des Verkehrsaufkommens in der Hauptstraße Möglichkeit der Aufwertung des Fußgängerbereiches in der Hauptstraße Steigerung der Aufenthaltsqualität in der Hauptstraße als wesentliche Rahmenbedingung des dortigen Einzelhandels

36 Empfehlungen Zusätzliche Parkierungsflächen Durch Verlagerung des Nord-Südgerichteten PKW-Verkehrs in die Scharrerstraße können dort zusätzliche Parkierungsflächen geschaffen werden Rückbau einzelner ehemaliger Wirtschaftsgebäude und Schaffung von Parkplätzen Anbindung der neuen Betriebe am Busbahnhof

37 Empfehlungen Zusätzliche Parkierungsflächen

38 Empfehlungen Zusätzliche Parkierungsflächen

39 Empfehlungen Einzelhandel Ausbau der Zentrumsfunktion Einzelhandel l in der Innenstadt Test der Neuansiedlung einer wirklichen Magneteinrichtung, die in der Region einzigartig ist und eine reelle Wettbewerbs-Chance aufweist. Dies müsste im Idealfall im Bereich Bekleidung sein ( nächste Folie). Erhalt der Einzelhandelsflächen in der Innenstadt Bereitstellung zeitgemäßer Grundrisse z.b. durch Zusammenlegung einzelner Kleinflächen innerhalb eines Gebäudes (z.b. Stadtplatz 12) oder gebäudeübergreifend (z.b. Stadtplatz 5-7) Aufwertung der Rahmenbedingungen für den Einzelhandel Umfeldaufwertung durch städtebauliche Maßnahmen Ggf. Schaffung weiterer innerstädtischer Parkplätze Erhalt des bestehenden Nutzungsmixes aus attraktiven und vielfältigen Gastronomiebetrieben und Ermöglichen außengastronomischer Nutzung keine weiteren großflächigen Einzelhandels-Ansiedlungen außerhalb der Innenstadt ( Folie weiter vorn)

40 Empfehlungen Einzelhandel Es bestehen keine offenen Potenziale im Bereich Bekleidung Für eine namhafte großflächige Innenstadt-Ansiedlung dl in Grafenau im Bereich Bekleidung kommen nur wenige Anbieter wie C&A oder K+L-Ruppert in Frage Beide Anbieter sind sowohl in Deggendorf und Vilshofen als auch in Passau vertreten, was das potenzielle Marktgebiet einschränkt Die Einwohnerzahl Grafenaus und des Einzugsgebietes ist für beide Anbieter eher zu klein C&A könnte auch mit einem Kids Store antreten

41 Die weitere Vorgehensweise Einbeziehung der Immobilienbesitzer im Rahmen von Einzelgesprächen Klärung der Mitwirkungsbereitschaft Festlegung erster Entwicklungsoptionen für Schlüsselimmobilien Diskussion der vorliegenden Ergebnisse sowie der Entwicklungs- und Nutzungsoptionen (Innenstadt und Schlüsselimmobilien) mit innerstädtischen Akteuren Abstimmung Regierung (Föd (Fördermöglichkeit ö itüber Städtebauförderung föd oder das Programm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren) Einrichtung eines Quartiersmanagements mit den Aufgaben: Flächen-Management (Betreiber-Anfragen, Standortberatung, Aufbau einer Datenbank), Immobilien-Management (Eigentümer-Gespräche, Gestaltungsvorschläge, Nutzungsalternativen, Mietpreisberatung), Quartiersbetreuung (Erarbeitung von Einzelmaßnahmen zur Aufwertung, Ansprechpartner für Fragen der Akteure).

42 CIMA Beratung + Management GmbH München Dipl.-Geogr. Michael Seidel Tel seidel@cima.de