Bauen, Mieten, Investieren Die Jäger der verborgenen Risiken

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1 52 Bauen, Mieten, Investieren Die Jäger der verborgenen Risiken Das Transaktionsvolumen in der deutschen Immobilienwirtschaft hat in den vergangenen fünf Jahren stetig zugenommen. Auch in diesem Jahr wird einer aktuellen Studie von Ernst & Young zufolge ein moderates Wachstum erwartet. Der systematischen Prüfung von Immobilienbeständen kommt daher eine immer größere Bedeutung zu. Doch Real Estate Due Diligence bietet weit mehr als nur Sicherheit für Käufer und Verkäufer: Sie erlaubt die ganzheitliche Steuerung des Immobilienbestands.

2 DAS STANDORTMAGAZIN FÜR DIE METROPOLREGION MÜNCHEN DEUTSCHLANDS AUFLAGENSTÄRKSTES TRANSPORTMEDIUM FÜR IDEEN IM MITTELSTAND. AUSGABE 4/14 5. JAHRGANG 11,50 EURO Gefragtes Germany Studie: Deutschland weit vorne bei ausländischen Direktinvestoren Die Jäger der verborgenen Risiken Due Diligence: Sorgfältige Analyse hilft bei der Wertermittlung von Immobilien Die größten Projektentwickler Deutschlands Wer in den Top-Lagen besonders aktiv ist und welche Trends den Markt bestimmen So will ich es! Spezial Arbeitswelten: So stellen sich Führungskräfte den idealen Arbeitsplatz vor UMFRAGE Wo die Unternehmen in der Metropolregion München investieren

3 Accom GmbH & Co. KG 53 Der deutsche Immobilienmarkt dürfte laut der aktuellen E&Y-Veröffentlichung Real Estate Vendor Due Diligence im laufenden Jahr ein Transaktionsvolumen von rund 45 Milliarden Euro erreichen. Dabei spielen vor allem Transaktionen im gewerblichen Non-Core-Segment eine tragende Rolle, während Großtransaktionen im Wohnsegment nur noch vereinzelt stattfinden. Von den Spitzenwerten der Jahre 2006 (53,2 Milliarden Euro) und 2007 (65,3 Milliarden Euro) ist der Markt indes noch weit entfernt. Das größte Transaktionshindernis sind dabei nach wie vor abweichende Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer. Dem stimmten in diesem Jahr 91 Prozent der Befragten zu, gegenüber 83 Prozent im Vorjahr. Vor allem hier kann längst selbstverständlich. Bei Immobilientransaktionen und -bewertungen bestehen hingegen oftmals noch unentdeckte Risiken und Werte. Diese für alle Geschäftspartner aufzudecken, erfordert Detailkenntnis und Immobiliensachverstand. Transparenz dient der Absicherung eines geplanten Kaufpreises Einer, der diese Situationen aus der Praxis kennt, ist Constantin Sepmeier. Sein Unternehmen, die Accom KG betreibt selbst Property- und Asset Management. Ein anderer Teil des Unternehmens beschäftigt sich mit Due Diligence und Beratung für institutionelle Investoren und Family-Offices. Durch eine große Detailtiefe kann man fast auf den Tag genau vorhersagen, wann ein Besitzer wie viel Geld in die Hand nehmen muss. Constantin Sepmeier Foto: Eisenhans - Fotolia eine neutrale Immobilienprüfung erhebliche Wertsteigerungspotentiale freisetzen. Das Zauberwort lautet Due Diligence. Florian Schwalm, Director bei der Ernst & Young Real Estate GmbH, erläutert: Die durch den Verkäufer aufbereiteten Verkaufsdokumente wie DD-Bericht sowie Datenbanken und Datenräume stützen die Seriosität des Verkäufers und werden vom Markt, speziell bei komplexen Share-Deals, verlangt. Die sorgfältige Risikoprüfung ist im Bereich von Unternehmenskäufen Accom kommt aus der Praxis und führt integrierte Due Diligence-Prüfungen für andere Unternehmen, Fonds und Immobilienbesitzer durch, so Sepmeier gegenüber dem Wirtschaftsblatt, dabei beurteilen wir im einzelnen, wie mögliche Fallstricke wirtschaftlich zu bewerten sind. Das Unternehmen ist bereits seit mehr als 15 Jahren in der Real Estate Due Diligence aktiv und hat in diesem Zeitraum Tausende von Objekten analysiert. Kaum ein anderes Unternehmen verfügt über

4 54 Bauen, Mieten, Investieren Accom GmbH & Co. KG wirtschaftlicher Fragen. Dazu werden zuerst die rechtlichen Rahmenbedingungen einer Immobilie überprüft, sämtliche Verträge gesichtet und der gesamte Datenraum strukturiert. Während andere Anbieter einen entsprechenden Bericht nur für den Ankauf optimieren, verfolgt Accom den Ansatz, eine umfassende kritische Bestandsaufnahme anzufertigen, die nicht nur die akuten Handlungsfelder aufzeigt, sondern die langfristig als Handlungsanleitung für das Asset Management dienen kann. Von daher bietet die Due Diligence auch auf Dauer einen echten Mehrwert. Holger Taubenheim, Constantin Sepmeier und Dr. Anja Heringer von der Accom KG einen ähnlichen Datenpool und prüft eine vergleichbare Vielzahl an Faktoren und Informationen. Gibt es Modernisierungsstau? Dabei spielt die technische Prüfung eine wichtige Rolle, beispielsweise, ob ein Instandhaltungs- oder Modernisierungsstau bei Gemeinschaftsflächen besteht, oder ob eine Investition in den Brandschutz jetzt oder später nötig wird. Durch eine große Detailtiefe kann man fast auf den Tag genau vorhersagen, wann ein Besitzer wie viel Geld in die Hand nehmen muss, verdeutlicht Constantin Sepmeier. Aus seiner Sicht ist eine derartige integrierte Due Diligence-Prüfung daher nicht nur für Käufer, sondern auch für Verkäufer sehr sinnvoll, um einen Kaufprozess schnell und sicher abzuwickeln. Dies bestätigt auch Florian Schwalm: Eine Vendor Due Diligence vermindert die bei Transaktionen auftretenden Informations asymmetrien zwischen Verkäufer und Käufer. Sepmeier ergänzt: Gleichzeitig kann damit ein Kaufpreis viel realistischer ermittelt und abgesichert werden. Die Sorgfaltsprüfung umfasst eine Untersuchung rechtlicher, technischer und Durch langfristige Budgetierung Risikobewusstsein schaffen Alle Themen rund um die Immobilie werden berücksichtigt. Dabei auftauchende Probleme werden entweder zur unmittelbaren Lösung empfohlen oder in den Kaufvertrag mit aufgenommen. Ein Due Diligence-Bericht von Accom umfasst beispielsweise sämtliche Aspekte der Hausverwaltung und der Finanzverwaltung. Der gesamte Bericht wird als gebundenes Buch und in digitaler Form inklusiver aller Dokumente geliefert. Das bedeutet, dass nicht nur der Verkaufsprozess abgesichert und beschleunigt wird, sondern dass auch der Asset Manager anschließend von der Prüfung profitiert. Denn die Daten können in jedes gängige Hausverwaltungssystem eingespeist und daraus kurz-, mittel- und langfristige Budgetierungen erstellt werden. Transaktionsvolumina in Deutschland* Vorteile der integrierten Due Diligence 42,0 47,0 44,2 36,0 29,0 25,9 22,9 30,5 25,0 13,4 23,0 21,1 19,1 10,1 11,0 13,7 4,8 3,3 3,8 6, Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe * in Milliarden Euro / nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs) Quelle: EY Research 1. Vermeidung von Reibungsverlusten vollumfängliche und integrierte technische, rechtliche und wirtschaftliche Betrachtung aus einer Hand. 2. Prüfung bis ins Detail gegenüber anderweitig üblichen Stichproben (Red-Flag) gewährt die vollständige Prüfung eine weitreichende Risikominimierung. 3. Systematische Datenerfassung Zeitgewinn/Vermeidung von Ein - gabe fehlern durch einfache Migration in das Hausverwaltungssystem des Käufers. Wirtschaftsblatt 4/14

5 Accom GmbH & Co. KG 55 Die langfristig ausgerichtete Prüfung einer Immobilie aus technischer, rechtlicher und wirtschaftlicher Sicht aus einer Hand ermöglicht eine wesentlich belastbarere Aussage über das Objekt. Für langfristig vorhergesagte Investitionen lassen sich leichter Rücklagen schaffen. Darüber hinaus erlaubt der integrierte Bericht auch eine sofortige Simulation einer Änderung bei den Mietverhältnissen. Wenn etwa ein Mieter kündigt, lässt sich unmittelbar erkennen, ob dies aus wirtschaftlicher Sicht Vorteile oder Nachteile birgt. Sinnvoller Support für institutionelle Anleger Größte Transaktionshindernisse Was sind die größten Hindernisse für erfolgreiche Transaktionsabschlüsse in Deutschland im Jahr 2014? Abweichende Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer Höhe des erforderlichen Eigenkapitals Mangelnde Verfügbarkeit von nachrangigen Kreditfinanzierungen (Junior) Mangelnde Verfügbarkeit von erstrangigen Kreditfinanzierungen (Senior) stimme zu stimme eher zu stimme eher nicht zu stimme nicht zu Daher prüft Accom auch akribisch die operative Umsetzung der Mietverträge (Durchführung fälliger Mietanpassungen, Prüfung der Betriebskostenabrechnung etc.) Selbstverständlich ist eine solche Due Diligence-Prüfung nicht für Besitzer Quelle: EY Research Der Nutzen der Prüfung steigt enorm, wenn neben Kennzahlen und Stichproben auch jedes Detail und jeder Mietvertrag untersucht werden. Constantin Sepmeier Kennzahlen und Stichproben, sondern jedes Detail und jeder Mietvertrag untersucht werden. Dies beschleunigt auch die Werthebung des Objekts. Würde darauf verzichtet, könnte dies kostspielige Folgen nach sich ziehen, etwa wenn ein Mieterausfall stattfindet, oder wenn verborgene Kosten zum Beispiel beim Brandschutz auftauchen. Hinzu kommt, dass für die Datenaufbereitung Technik auf dem neuesten Stand verwendet wird: modernste Analysemethoden und hochleistungsfähige IT-Systeme. Bericht mit Haftung einzelner Wohneinheiten gedacht. Sie ist sinnvoll für institutionelle oder semi-institutionelle Anleger oder für Family Offices mit vielen Einheiten. Viele Verkäufer müssen denken, auf eine detaillierte Aufbereitung ihrer Objekte verzichten zu können, weiß der Immobilien-Spezialist Sepmeier, sie wollen den Verkauf schnell abwickeln und glauben, sie könnten sich die Analyse sparen. Stattdessen erzielen sie einen deutlich reduzierten Verkaufspreis und ärgern sich dann. Bisher werden erfahrungsgemäß nur rund zehn Prozent aller Due Diligence-Prüfungen durch Verkäufer beauftragt. Doch auch die eingangs zitierte E&Y-Veröffentlichung hebt hervor, dass der Prüfprozess den Informationsvorsprung des Verkäufers ausgleicht und dabei hilft, Preisdruck im späteren Verhandlungsprozess zu vermeiden. Florian Schwalm ist überzeugt, dass die multidisziplinäre Ausrichtung zur schnittstellenlosen Erarbeitung von Due Diligence-Berichten zunehmen wird. Auch sieht er eine zunehmende Bedeutung der Datentransparenz durch elektronische Datenräume: Mittels Texterkennungssoftware können Inhalte aus Dokumenten bestimmten Sachverhalten zugeordnet werden, so dass der Käufer deutlich schneller für ihn relevante Inhalte abrufen kann. Constantin Sepmeier weiß, dass eine Kaufpreisvorstellung sowieso immer nur gefühlt fair sein kann. Er betont, dass mit einer integrierten Due Diligence diese aber im Detail hergeleitet werden kann. Als bedeutsames Merkmal des eigenen Prüfverfahrens hebt er daher die Detailtiefe hervor: Der Nutzen der Prüfung steigt nochmals enorm an, wenn nicht nur die Insgesamt erweist sich damit der Begriff Sorgfaltsprüfung nicht als Worthülse. Im Gegenteil: Das prüfende Unternehmen ist selbst rechtlich zur Sorgfalt verpflichtet. Der potentielle Käufer schließt zwar einen Vertrag mit dem Verkäufer, doch für den Due Diligence-Bericht und die darin gemachten Angaben haftet der durchführende Dienstleister. Ein Grund mehr für den Verkäufer, sich vor einer geplanten Transaktion dafür zu entscheiden. So signalisiert ein solcher Bericht mit umfassender Dokumentation Professionalität und sorgt für eine Steigerung der Attraktivität und Vertrauen in das eigene Produkt. Wirtschaftsblatt 4/14