Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte Standortentscheidungen in der Logistikbranche

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1 Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte Standortentscheidungen in der Logistikbranche»Zukunft der Logistik«- Fachkongress Logistikwirtschaft am»plus der Oberpfalz«Wernberg-Köblitz,

2 Agenda 0. Standortforschung an der Fraunhofer SCS 1. Die Logistikbranche zwischen Schein und Sein 2. Studie»Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte«erhöht die notwendige Markttransparenz Marktzahlen Bewertung von Logistikstandorten in Deutschland 3. Standortentscheidungen in der Logistik sehr heterogen Chancen für den Logistikstandort Oberpfalz? 4. Zusammenfassung und Ausblick

3 Die Fraunhofer-Arbeitsgruppe SCS Experte für Services rund um die Supply Chain Unsere neue Ausrichtung Fraunhofer-Arbeitsgruppe für upply hain ervices Fraunhofer SCS 3

4 Innovative Lösungen für exzellente Supply Chains Unser Leistungsportfolio Wir sind Experten für den Logistikmarkt und Logistikstandorte Wir stehen für Exzellenz in der Planung logistischer Netzwerke Wir optimieren die Prozesse in der Supply Chain Wir bieten Lösungen rund um Smart-Objects Fraunhofer SCS 4

5 0. Logistikimmobilien und standortforschung Selbstverständnis der Fraunhofer SCS Bewertung von Logistikstandorten (Makro und Mikroebene) Entwicklung von Logistikstandorten dabei die Fraunhofer»Logistikbrille«dabei neutral und transparent Anwendung von soliden»wissenschaftlichen«methoden Große Research-Lücke im Bereich der Logistikimmobilien Ziel: Erhöhung und Verbesserung der Transparenz, der Messung und der Analyse von Logistikimmobilienmärkten und -standorten Logistikimmobilienstudie 2009 (Definitionen, Marktberechnungen, Standortanalysen, Trends) Unternehmen Fraunhofer SCS Öffentliche (Kommunen, WiFös, Städte, etc.)

6 Agenda 0. Standortforschung an der Fraunhofer SCS 1. Die Logistikbranche zwischen Schein und Sein 2. Studie»Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte«erhöht die notwendige Markttransparenz Marktzahlen Bewertung von Logistikstandorten in Deutschland 3. Standortentscheidungen in der Logistik sehr heterogen Chancen für den Logistikstandort Oberpfalz? 4. Zusammenfassung und Ausblick

7 1. Logistik: Phantom, Niemand und Prügelknabe rollende Läger und rasende Transporter auf den Autobahnen Stauverursacher Platzfresser in den Kommunen, die wenig Beschäftigung mitbringen»schmutzig«,»lärm«bisher nicht eben der Favorit der Wirtschaftförderer

8 1. oder ist das ein Missverständnis? Logistik ein wirtschaftliches Schwergewicht Die Fraunhofer Top 100 der Logistik -Messungen +++ Logistik ist die drittgrößte Branche in Deutschland +++ Wachstumsbranche +++ ausgewogene Struktur von hochwertigen und dringend benötigten mittleren und unteren Jobmöglichkeiten +++ Zunehmende höherwertige Aufgaben für Logistikpersonal +++ Querschnittbranche kein Selbstzweck! +++ Motor für gesamtheitliche Wirtschaftsentwicklung + 2,7 Mio. Arbeitsplätze Lager und Umschlagsberufe Lager und Umschlagsberufe 46,8% Logistik-Aufwandsvolumen 2008 Deutschland: 218 Mrd. Europa 29: 930 Mrd. Ergebnisse der Top 100 Ausgabe 2009 Kaufmännische Berufe 6,7% Quelle: Wirtschaftswoche, Ausgabe 40, September 2006 Transport und Zustellberufe 29,9% Indirekte Logistikbesch. (Mgt., Büro) 16,7%

9 1. Entwicklung des Logistikmarktes bis 2009 Wachstumsbranche durch Finanzkrise gebremst! 218 Quelle: Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte 2009, Fraunhofer SCS Quelle: Top 100 in European Transport and Logistics 2009, Fraunhofer SCS

10 Agenda 0. Standortforschung an der Fraunhofer SCS 1. Die Logistikbranche zwischen Schein und Sein 2. Studie»Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte«erhöht die notwendige Markttransparenz Marktzahlen Bewertung von Logistikstandorten in Deutschland 3. Standortentscheidungen in der Logistik sehr heterogen Chancen für den Logistikstandort Oberpfalz? 4. Zusammenfassung und Ausblick

11 2. Wo sind attraktive Logistikstandorte? Wie groß ist der Markt?... Die Intransparenz des Marktes als Motivation Die Finanzkrise verschärft die Notwendigkeit nach neutralen Bewertungsmethoden auch im Bereich der Logistikimmobilien Logistikstandortbewertung ein Puzzleteil bei der Investitionsentscheidung aber ein zentrales! Zahlreiche unbeantwortete Fragen seitens Standortvertretern, Maklern, Entwicklern und Investoren von Logistikimmobilien: Für welche Mieter an welchen Standorten welche Immobilie? Wo sind renommierte Logistikstandorte? Ziel der Studie: Schließen der Research- Lücken Welche Faktoren sind für die Attraktivität von erfolgreichen Logistikstandorten entscheidend? Welche Standorte bieten Potential für Logistikinvestitionen? Wo sind Konzentrationspunkte von Logistikimmobilien? Wie groß ist der Markt? Wie entwickelt sich der Markt? Wer sind Anbieter von Logistikstandorten, wer die Nutzer?

12 2. Die Fragen unterschiedlicher Marktteilnehmer werden beantwortet Quelle: Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte 2009, Fraunhofer SCS

13 2. Rahmeninformationen zur Logistikimmobilienstudie Zusammenarbeit mit Partnerkonsortium renommierter Unternehmen (Makler, Bau, Investor, Entwickler) Statistische Basis: Logistikimmobiliendatenbank mit >5.000 Einträgen (Neubauten) Die Studie besteht aus 5 inhaltlichen Säulen (ca. 140 Seiten + Logistiklandkarte): Begriffsdefinitionen Logistikimmobilienmarktzahlen - Bestand und Entwicklung Logistikstandorte Identifikation und Bewertung Logistikstandortprofile detailliert für 18-TOP Regionen Trends Praxisnahe Trendanalyse

14 2. Rahmeninformationen zur Logistikimmobilienstudie Zusammenarbeit mit Partnerkonsortium renommierter Unternehmen (Makler, Bau, Investor, Entwickler) Statistische Basis: Logistikimmobiliendatenbank mit >5.000 Einträgen (Neubauten) Die Studie besteht aus 5 inhaltlichen Säulen (ca. 140 Seiten + Logistiklandkarte): Begriffsdefinitionen Logistikimmobilienmarktzahlen - Bestand und Entwicklung Logistikstandorte Identifikation und Bewertung Logistikstandortprofile detailliert für 18-TOP Regionen Trends Praxisnahe Trendanalyse

15 2. Logistikimmobilienbestand in Deutschland Quelle: Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte 2009, Fraunhofer SCS relevanter Markt zwischen 15-20%, ca. 50 Mio. m² (+/- 20%)

16 2. Logistikimmobilienbestand in Deutschland Quelle: Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte 2009, Fraunhofer SCS

17 2. Kollaps bei Neubauten 2009 Entwicklung der Logistikimmobilien Logistikimmobilienentwicklung nach Größenklassen > m² m² m² m² m² m² 3.000m² Quelle: Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte 2009 (Aktualisierung), Fraunhofer SCS

18 2. Logistikdienstleister nicht mehr in der Mehrheit Nutzer von Logistikimmobilien 60,0% Logistikflächen nach Nutzerbranchen 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% IND HAN LDL 10,0% 0,0% Quelle: Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte 2009 (Aktualisierung), Fraunhofer SCS

19 2. Das Problem der Bewertung von Logistikstandorten Logistikstandorte»messbar«machen Angebot Nachfrage Infrastruktur Kosten Lage Ballungsraum Wirtschaftskraft Logistikstandortbewertung Attraktivitätsindex Intensitätsindex Logistikimmobilien Logistikdienstleister Beide Indizes werden getrennt voneinander entwickelt Für beide Indizes werden spezifische Karten generiert Regionale Zuordnung des Attr.-Index basiert auf Kreisebene (438 Kreise in Deutschland) Management Rahmenbedingungen Qualität Management Logistikbeschäftigung Auswertung des Intensitätsindex basiert auf 5-stelliger PLZ-Ebene (> 8.000) Wo stimmen die Rahmenbedingungen für pot. Logistikinvestitionen? Wo ist die höchste Logistikkonzentration?

20 2. Attraktivitäts- und Intensitätsindex geben objektive Antworten zu Logistikregionen Insg. > 20 Merkmale/Faktoren (bzw. 7), die eine Logistikregion auszeichnen Die Faktoren beider Indizes basieren auf größtenteils öffentlich zugänglichen Quellen und Statistiken Fraunhofer SCS Logistikimmobiliendatenbank mit etwa Einzelimmobilien in Deutschland Bewertung für alle 438 Kreise in Deutschland bzw. 5er-PLZ-Gebiete Gewichtung hinsichtlich Relevanz der Faktoren Quelle: Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte 2009, Fraunhofer SCS

21 Welche Standorte bieten die attraktivsten Rahmenbedingungen? Wo ist die höchste Logistikkonzentration? Altbekannte, aber auch Überraschungen! Quelle: Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte 2009, Fraunhofer SCS Attraktivitätsindex Intensitätsindex

22 2. Die Top 18 Logistikregionen in Deutschland Quelle: Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte 2009, Fraunhofer SCS

23 Agenda 0. Standortforschung an der Fraunhofer SCS 1. Die Logistikbranche zwischen Schein und Sein 2. Studie»Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte«erhöht die notwendige Markttransparenz Marktzahlen Bewertung von Logistikstandorten in Deutschland 3. Standortentscheidungen in der Logistik sehr heterogen Chancen für den Logistikstandort Oberpfalz? 4. Zusammenfassung und Ausblick

24 3. Wer sind die Nutzer bzw. Investoren? Welcher Logik folgen Investitionsentscheidungen? Branche Orientierung Lagekriterien (Auswahl) Handelsunternehmen Produzierende Unternehmen Logistikdienstleister Spediteure Kontraktlogistiker Netzwerker KEP-Dienste etc. Senken Absatzmärkte Kunden Quellen Senken Netz Quellen Senken Nähe zu Ballungszentren Zentrale Lage inmitten der Absatzmärkte Bündelung Nähe zu Industriezentren Hohe Industriedichte Gute Infrastrukturanbindung Ballungsräume Es gibt nicht den EINEN Logistiker, die Branche ist extrem heterogen und dementsprechend auch die Standortanforderungen Folglich gibt es auch nur wenige Standorte die ALLEN Anforderungen gerecht werden

25 3. Abkehr vom Logistikstandort-Allrounder 5 Logistikstandorttypen -»Hidden Champions«für spezielles Logistikgeschäft Quelle: Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte, Fraunhofer SCS Logistikinvestitionstypen sehr heterogen Investoren haben unterschiedliche Anforderungen an Standorte Standorte haben wiederum spezifische Stärken als Angebot Indexsystematik erlaubt Passigkeitsprüfung zwischen Anforderungsprofils seitens des Investors bzw. Nutzers und dem Angebotsprofil der jeweiligen Standorte Identifizierung von Spezialisten, Nischen &»Hidden Champions«Differenzierte Wettbewerbsbetrachtung notwendig!

26 3. Chancen für die Logistikregion Oberpfalz Chancen liegt in der Nische: Logistisches Regionalzentrum Gateway nach Osteuropa Geografische Zentralität in Europa Wachstum der osteuropäischen Märkte Flächenknappheit in Ballungsräumen Risiken: Wettbewerbsstandorte im grenznahen Osten Regionale Konkurrenz in (Ost-) Bayern Vglw. wenig Industrie und fehlender Ballungsraum

27 Agenda 0. Standortforschung an der Fraunhofer SCS 1. Die Logistikbranche zwischen Schein und Sein 2. Studie»Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte«erhöht die notwendige Markttransparenz Marktzahlen Bewertung von Logistikstandorten in Deutschland 3. Standortentscheidungen in der Logistik sehr heterogen Chancen für den Logistikstandort Oberpfalz? 4. Zusammenfassung und Ausblick

28 4. Standortentscheidungen müssen treffsicher sein Zusammenfassung Der Markt ist 2009 kollabiert. Zahlreiche Standortentscheidungen unzureichend geplant. 18 Top-Logistikstandorte in Deutschland. Nur wenige davon stehen tatsächlich im Wettbewerb. Zu unterschiedlich sind die logistischen Aufgaben Es gibt nur wenige glaubwürdige Allrounder unter den Logistikstandorten Für spezielles Logistikgeschäft gibt es spezielle Standorte (Nischen), die sich im Wettbewerb ausreichend differenzieren müssen gilt auch für die Oberpfalz! Komplexes Faktorengeflecht entscheidet über die Attraktivität von Logistikstandorten. Weit mehr als nur Kostenargumente! Zunehmendes Problem der Flächenknappheit in den Ballungsräumen und Imageproblem der Logistik Nachhaltige Konzepte bei Immobilien UND Standorten werden sich durchsetzen und ein Faktor der Drittverwendbarkeit werden Standardisierung und Zertifizierung von Logistikimmobilien und standorten zukünftig auch im Forschungsbereich mit höherer Bedeutung

29 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! Alexander Nehm Projektleiter Fraunhofer SCS Nordostpark Nürnberg Tel.: , mobil: