Juristisch genaue und rechtssichere Vorlagen für die Abmahnung und Kündigung eines Mieters bei Verstößen gegen den Mietvertrag.

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1 Homepage: Vorbereitete Musterschreiben bei Störungen im Mietverhältnis Inhalt: Insgesamt 18 Seiten Vorlagen: Teil 1: Ratgeber für Vermieter mit Rechtsprechungshinweisen und -Beispielen Teil 2: Abmahnungen des Mieters bei Verletzung des Mietvertrags Teil 3: Mietvertragskündigungen (ordentlich, fristgerecht) Teil 4: Mietvertragskündigung (außerordentlich, fristlos) Tipp für die Nutzung unserer Vorlagen: Kopieren Sie den gewünschten Text, zum Beispiel eine Kündigung, aus unserer Vorlage (WORD.doc) und fügen ihn in ein neues Dokument (Schreiben an Ihren Mieter) ein. Löschen Sie dann die Fußnoten nach Fertigstellung derkündigung ebenso wie die nicht verwendeten beispielhaften Formulierungen, alles in blauer Schriftfarbe) Juristisch genaue und rechtssichere Vorlagen für die Abmahnung und Kündigung eines Mieters bei Verstößen gegen den Mietvertrag. Sie müssen die vorgefertigten Mietvertragskündigungen und Abmahnungen lediglich noch fertig bearbeiten. Dazu enthalten die Mietvertragskündigungen und der Ratgeber sehr ausführliche Fußnoten mit genauen Erläuterungen der Rechtslage, so dass Sie die Kündigung eines Mietvertrags leicht, schnell und fehlerfrei vornehmen können. Dateiformat: WORD.doc. Prüfen Sie bitte auf den nachfolgenden Seiten die Sammlung verschiedener Mietvertragskündigungen und Abmahnungen. Copyright für alle Mustervorlagen und Publikationen: Onlinemietvertrag Fachverlag für Mietverträge. Alle Rechte vorbehalten. - Auch die Nachahmung (Abschreiben) ist eine strafbare Urheberrechtsverletzung. Bitte unterlassen Sie im eigenen Interesse Raubkopien, es lohnt sich nicht. Jeder Vorgang, der uns bekannt wird, wird juristisch verfolgt. Sie können die Mietvertragskündigungen (Vorlagensammlung wie nachfolgende Musteransicht) sofort downloaden und mit Ihrer Arbeit beginnen. Für den Download das Dokument bitte in den Warenkorb klicken und weiteren Hinweisen folgen.

2 Ratgeber und Mustertexte bei Störungen im Mietverhältnis Teil 1 Ratgeber für Vermieter Teil 2 Mustertexte: Abmahnungen Teil 3 Mustertexte: ordentliche Mietvertragskündigung Teil 4 Mustertexte: außerordentliche Mietvertragskündigung

3 Teil 1 Ratgeber für Vermieter Die Pflicht zum Einschreiten gegen störende Mieter Die Pflichten des Mieters ergeben sich aus allgemeinen Regeln, insbesondere aber aus dem Mietvertrag und ganz besonders auch aus einer Hausordnung, soweit diese wirksam vereinbart, also Bestandteil des Mietvertrags ist. Im Rahmen ihrer allgemeinen mietvertraglichen Fürsorgepflichten sind Vermieter verpflichtet, für Hausfrieden zu sorgen. Jedes Zusammenleben von Menschen in einem gemeinsamen Haus verpflichtet zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Vermieter sind im Interesse aller Mieter verpflichtet, gegen Störer vorzugehen, auch wenn sie nicht selbst im Haus wohnen (also nicht unmittelbar selbst gestört werden). Das deutsche Mietrecht räumt Vermietern das Recht ein, bei Vorliegen eines mietrechtlich "berechtigten Interesses" den Mietvertrag mit einem Störer zu kündigen, wenn dieser Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Wohlgemerkt, der Vermieter kann mietrechtlich auch dazu verpflichtet sein, im Interesse der anderen Mieter gegen einen störenden Mieter mit rechtlichen Maßnahmen vorzugehen. Sonderfall Einliegerwohnungen (573 a BGB): Einliegerwohnungen sind Wohnungen in einem Zweifamilienhaus, in dem eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird. Mietverträge über solche Wohnungen können auch ohne Angabe von Gründen und ohne vorherige Abmahnung einfach ohne Begründung gekündigt werden, wobei sich dann aber die Kündungsfrist um 3 Monate verlängert. Widerspruchsrecht des Mieters gegen Kündigungen (Härtefall nach 574 ff BGB vom Abdruck des Gesetzestextes wurde abgesehen): Der Mieter kann einer ordentlichen Kündigung schriftlich widersprechen, sofern die Beendigung des Mietverhältnisses für Ihn oder Familienangehörige eine Härte bedeuten würde, die auch in Anbetracht der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist ( 574 BGB). Dies gilt nicht, wenn Gründe für eine außerordentliche fristlose Kündigung vorliegen. Der Mieter sollte über das Widerspruchsrecht im Kündigungsschreiben belehrt werden. Unterbleibt die Belehrung, so kann der Mieter noch bis zum ersten Termin im Räumungsrechtsstreit erklären. Andererseits kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Härte ablehnen, wenn der Mieter trotz richtiger Belehrung keinen Widerspruch erhebt. Die Kündigung störender Mieter (Rechtsgrundlagen): 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortset- 2012/13 Ass. jur. H. Neuhäuser Onlinemietvertrag.de Fachverlag GbR Seite 2 von 19

4 Teil 1 Ratgeber für Vermieter zung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 3... (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn 1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3. (4) 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1).. (2) Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (3). (4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. 2012/13 Ass. jur. H. Neuhäuser Onlinemietvertrag.de Fachverlag GbR Seite 3 von 19

5 Teil 1 Ratgeber für Vermieter (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Außerordentliche (fristlose) oder ordentliche Mietvertragskündigung? Bei einer Verletzung der Pflichten des Mietvertrags durch den Mieter kann der Vermieter entweder die ordentliche Kündigung oder auch die außerordentliche und damit fristlose Kündigung aussprechen, zuvor ist aber in jedem Fall mindestens eine Abmahnung erforderlich. 1. Ordentliche Mietvertragskündigung: Abmahnung und (falls erforderlich) ordentliche Kündigung des Mietvertrags: 1.1 Kündigung: Ordentliche Kündigung bedeutet, dass das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ( 573 c BGB spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats) gekündigt wird. Zu beachten ist, dass sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate nach fünf und acht Jahren Dauer des Mietverhältnisses verlängert. Der Vermieter hat ein mietrechtlich "berechtigtes Interesse" an der Kündigung des Mietvertrages, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat ( vgl. 573 Abs 2 Nr. 1 BGB). Liegt dieser Fall vor, so kann der Vermieter den Mietvertrag fristgerecht (ordentlich) kündigen. Die Kündigung des Vermieters ist rechtswirksam, der Mieter ist zur Räumung der Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist verpflichtet. Die Gründe für die Kündigung sind im Kündigungsschreiben genau und detailliert anzugeben. Andere Gründe als die in der Kündigung angegebenen werden im Streitfall vom Gericht nicht berücksichtigt, es sei denn diese Gründe wären nachträglich (nach Ausspruch der Kündigung) entstanden. Der Mieter kann (wie bei jeder ordentlichen Kündigung von Wohnraum) gegen die Kündigung Widerspruch einlegen. Bei Gewerbeobjekten gibt es kein Widerspruchsrecht. 2012/13 Ass. jur. H. Neuhäuser Onlinemietvertrag.de Fachverlag GbR Seite 4 von 19

6 Teil 1 Ratgeber für Vermieter 1.2 Abmahnung: Eine vorausgegangene fruchtlose Abmahnung ist zwar im Gesetz nicht ausdrücklich vorgeschrieben, jedoch in jedem Fall in der Praxis unverzichtbare Voraussetzung, will man effektiv vorgehen. Eine schuldhafte erhebliche Pflichtverletzung des Mieters kann erst angenommen werden, wenn er auf eine Abmahnung nicht reagiert. Die Pflichtverletzung muss dazu in der Abmahnung konkret beschrieben werden. 2. Außerordentliche Mietvertragskündigung: Abmahnung und (falls erforderlich) außerordentliche Kündigung des Mietvertrags: 2.1. Kündigung: Außerordentliche Kündigung bedeutet, dass der Mietvertrag nicht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ( 573 c BGB spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats) gekündigt wird, sondern zu einem früheren Zeitpunkt. Auch bei einer außerordentlichen Kündigung sollte dem Mieter aber eine den Umständen der Sache nach angemessenen Frist zur Räumung gelassen werden, diese kann der Vermieter selbst im Kündigungsschreiben festlegen. Für die Kündigung eines Singles ist in jedem Fall eine kürzere Frist noch angemessen, für Familien mit Kindern sind kurze Fristen unangemessen, hier sollten schon minimal in der Regel 4 bis 8 Wochen eingeräumt werden. Die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags ist eine für den Mieter sehr einschneidende Maßnahme, dem entsprechend stellt die Rechtsprechung höhere Anforderungen an ihre Wirksamkeit. Bei Fällen die weniger schwerwiegend sind, darf der Vermieter nur den Weg der ordentlichen Kündigung wählen. Wann ein Fall schwer oder als weniger schwer zu beurteilen ist, ist eine Einzelfallentscheidung. Die Beurteilung hängt von sehr vielen Faktoren ab. Der Vermieter kann aber auch in einem Kündigungsschreiben sowohl außerordentlich (fristlos) als auch "hilfweise für den Fall, dass die fristlose Kündigung unwirksam ist", fristgerecht (ordentlich) kündigen. Er läuft dann nicht die Gefahr im Falle der Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung nochmals mit neuer Kündigungsfrist kündigen zu müssen und bringt damit auch zum Ausdruck, dass er in jedem Fall kein Interesse an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mehr hat. Eine außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags kann nicht einfach im Streitfall in wirksame ordentliche Kündigung umgedeutet werden Abmahnung: Im Gegensatz zu einer ordentlichen Kündigung ist eine vorherige fruchtlose Abmahnung des Mieters Voraussetzung für die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung ( 543 Abs 2 BGB). Die Kündigung ist erst zulässig, wenn der Mieter sein Verhalten nicht innerhalb der vom Vermieter gesetzten angemessenen Frist so ändert, so dass keine mietvertragliche Pflichtverletzung mehr vorliegt. Wenn allerdings offensichtlich ist, dass die Abmahnung keine Abhilfe bringt, dann kann der Vermieter auch auf eine vorherige Abmahnung des Mieters verzichten ( 543 Abs 3 Nr. 1 BGB). 2012/13 Ass. jur. H. Neuhäuser Onlinemietvertrag.de Fachverlag GbR Seite 5 von 19

7 Teil 1 Ratgeber für Vermieter In der Praxis ist dringend zu empfehlen nicht auf eine vorherige Abmahnung des Mieters zu verzichten, es sei denn es handelt sich um einen extremen Fall einer Vertragsstörung. Beispiele aus der Rechtsprechung für berechtigte Kündigungen: Der wegen wiederholter unpünktlicher Mietzahlung mit Kündigungsandrohung abgemahnte Mieter ist gehalten, das gestörte Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise sofort wiederherzustellen. Zahlt der Mieter auch weiterhin unpünktlich kann die Kündigung bereits dann erfolgen, wenn der auf die Abmahnung folgende erste Zahlungstermin nicht eingehalten wird. (BGH, Urteil vom VIII ZR 301/10). Fortlaufende unpünktliche Mietzahlungen. Das Verhalten des Kündigungsempfängers muss aber einiges Gewicht haben. In dem entschiedenen Fall waren die Mietzahlungen durchgehend über einen Zeitraum von 1 1/2 Jahren nicht unpünktlich und teilweise unvollständig eingegangen. BGH, Urteil v VIII ZR 364/04 Beleidigungen des Vermieters in einem Schreiben des Mieters stellen regelmäßig eine zur Kündigung berechtigende schuldhafte Vertragsverletzung dar. Treten in einer Wohnung aufgrund einer Obhutspflichtverletzung des Mieters mehrfach Wasserschäden auf, so ist der Vermieter zur fristgemäßen Kündigung berechtigt. Gefährdung der Bausubstanz: Mängel und Schäden werden dem Vermieter nicht angezeigt, mehrmalige durch den Mieter verursachte Wasserschäden oder auch Frostschäden durch fehlende Beheizung. Weitere wichtige juristische Hinweise enthalten jeweils die vorbereiteten Schreiben. Liste der nachfolgenden Vorlagen: Vorbereitete Abmahnschreiben und Kündigungsschreiben (fertige Textdateien zur weiteren Verarbeitung und Bearbeitung [WORD.doc]. Teil 2: Abmahnungen des Mieters (als beispielhafte Vorlagen): 1. wegen Lärmbelästigung, 2. wegen Verletzung von Reinigungs- Räum- u. Streupflicht Teil 3: Kündigungen des Mieters (als beispielhafte Vorlagen): 1. Ordentliche Kündigung (Verletzung der Reinigungspflicht) 2. Außerordentliche Kündigung mit kombinierter außerordentlichen Kündigung (wegen Lärm) 2012/13 Ass. jur. H. Neuhäuser Onlinemietvertrag.de Fachverlag GbR Seite 6 von 19

8 Teil 2 Mustertexte: Abmahnungen Tipp für die Nutzung der Vorlagen: Kopieren Sie den gewünschten Text aus der Vorlage und fügen ihn in ein neues Dokument (=Schreiben an Ihren Mieter) ein. Löschen Sie dann die Ziffern nach Fertigstellung des Schreibens ebenso wie die nicht verwendeten beispielhaften Formulierungen, alles in blauer Schriftfarbe) Abm wegen mahnung des Mieters schwerwiegender Mietvertragsverletzungen (Beispiel Reinigung): Empfängeradresse 1 Absenderadresse (Vermieter) Datum Abmahnung wegen Verletzung der Reinigungs- Räum- u. Streupflicht Sehr geehrte 3 Der mit uns/mir bestehende Mietvertrag mit Hausordnung verpflichtet Sie dazu, sich an der Reini- im re- gung der Hauszugänge, Flure und des Treppenhauses sowie des Müllcontainer-Stellplatzess gelmäßigen Turnus mit den anderen Mietern zu beteiligen. Dieser Reinigungsd dienst umfasst im Winter auch die ordnungsgemäße Durchführung der Räum- und Streupflicht. Gegenständee dürfen im Treppenhaus und in den Fluren (da Flucht- und Rettungswege) des Hauses nicht dauerhaft abge- stellt werden. Obwohl Ihnen diesee Gebote bekannt sein sollten, haben Sie im Flurr vor ihrer Wohnungseigangtüre einen Schuhschrank abgestellt, andere Mieter fühlen sich dadurch behindert. Ihre Reinigungspflicht hinsichtlich der gemeinsam genutzten Gebäudeteile sindd sie an folgenden Terminen nicht oder nur höchstt unzureichend nachgekommen: (Liste mit Datum einfügen) Die Räum- und Streupflicht habe Sie, obwohl wegen Schneefall und/oder Glatteisbildung ein drin- so gendes Bedürfnis dafür bestand, nicht oderr ebenfalls nur in völlig unzureichendu dem Maße erfüllt, dass für Hausbewohner und Fußgänger ernste Unfallgefahren bestanden. Dies ist für uns nicht hin- Sat- nehmbar, da wir/ich als Hauseigentümer auch öffentlich rechtlich ( durch eine entsprechende zung unserer Gemeinde/Stadt) verpflichtet bin, für den Räum- undd Streudienstt zu sorgen bzw. die beauftragten Mieter entsprechend dazu anzuhalten und zu kontrollieren. An den folgenden Tagen haben Sie die Ihnen obliegende Räum- und Streupflicht nicht erfüllt: (Liste mit Datum einfügen) 2012/13 Ass. jur. H. Neuhäuserr Onlinemietvertrag.de Fachverlag GbRR Seitee 7 von 19

9 Teil 2 Mustertexte: Abmahnungen Die Räum- und Streupflicht bezieht sich gemäß Mietvertrag auch auf Zufahrten, Gehwege und auch auf öffentliche Straßen, sofern eine entsprechende Verpflichtung der Anlieger besteht. Wege müs- Verkehrsaufkommen erfordert, bei entsprechender Witterung sind die Arbeitenn bei Bedarf zu wie- sen nicht vollständig geräumt und gestreut t werden, jedoch in dem Umfang, wie es das jeweilige derholen. Nach unserer Hausordnung, die sich an den Vorgaben der Rechtsprechung orientiert, sind folgendee Winterdienstzeiten einzuhalten: täglich, immer dann, wenn mit dem Einsetzen des allge- ab meinen Verkehrs gerechnet werden kann. An Werktagen ab 6:30 Uhr, U an Sonn- und Feiertagen 9:00 Uhr. Für das Ende der Dienstpflicht am Abend ist das jeweilige Verkehrsbedürfnis entschei- dend, in der Regel muss der Winterdienst bis 22:00 Uhr durchgeführt werden. Ich/wir fordern Sie hiermit auf, ihre gemäßß Mietvertrag und Hausordnung übernommenen Verpflich- in tungen zur Reinigung und zur Durchführung g des Räum- und Streudienstes im Winter unverzüglich vollem Umfang ordnungsgemäß nachzukommen. Sollten bei mir/uns im Verlauff der nächsten 14 Tage ab Zugang dieses Schreiben erneut berechtigte Beschwerden von anderen a Mietern eingehen, oder wir erneut feststellen, dass Sie Ihre vorgenannten Verpflichtungen nicht oder nur unzureichend erfüllen, werden wir dies der Anlass sein um Ihr Mietverhältnis zu z kündigen. Hochachtungsvoll (Unterschrift Vermieter) Empfangsbestätigung (Unterschriften sämtlicher Mieter): 8 Ich/wir bestätigen den Erhalt dieser Abmahnung am...(datum). 2012/13 Ass. jur. H. Neuhäuserr Onlinemietvertrag.de Fachverlag GbRR Seitee 8 von 19

10 Abmahnung des Mieters wegen schwerwiegender Mietvertragsverletzungen (Beispiel Lärm): Empfängeradresse 1 Absenderadresse Datum Abmahnung wegen starker Lärmbelästigungen Sehr geehrte 3 Schon kurze Zeit nach Ihrem Einzug in die von uns/mir gemietete Wohnung kam es fortwährend, mindestens jedoch an zwei Tagen wöchentlich zu ganz erheblichen Lärmbelästigungen anderer Mieter und zwar insbesondere auch spät am Abend nach 22:00 Uhr. Die Lärmbelästigungen anderer Mieter entstehen durch sehr laute Musik in Ihrer Wohnung und lautes Herumtrampeln, Türenschlagen sowie lautes Herumschreien bei Streitereien, wobei auch insbesondere der nächtliche Empfang und Heimgang von Gästen durch laute Unterhaltungen und sonstige Geräusche im Treppenhaus von anderen Mietern als äußerst störend empfunden wird. Uns/mir liegen zum Teil schriftliche Beschwerden anderer Mieter über Ihr Verhalten und die Lärmbelästigung und -verursachung vor. Sie stören durch Ihr Verhalten den Hausfrieden nachhaltig. Nach dem Gebot der Rücksichtnahme sind Sie unter anderem verpflichtet, die Musik in Ihrer Wohnung auf Zimmerlautstärke zurückzudrehen und bspw. auch regelmäßig Gäste, die nach 22:00 Uhr das Haus verlassen, zur Haustüre zu geleiten, um laute Unterhaltungen und Lärmen im Treppenhaus zu unterbinden. Ganz allgemein sind Sie dazu verpflichtet, jeden übermäßigen Lärm insbesondere zur Nachtzeit ab 22:00 Uhr zu vermeiden. Ich/wir fordern Sie hiermit auf, die Lärmbelästigung anderer Mieter und Bewohner des Hauses insbesondere zur Nachtzeit ab 22:00 Uhr bis 7:00 Uhr morgens unverzüglich zu unterlassen. Sollten bei mir/uns im Verlauf der nächsten 7 Tage ab Zugang dieses Schreiben erneut berechtigte Beschwerden von anderen Mietern eingehen, oder wir erneut selbst durch Lärm belästigt werden, werden wir dies der Anlass sein um Ihr Mietverhältnis zu kündigen. Hochachtungsvoll (Unterschrift Vermieter) Empfangsbestätigung (Unterschriften sämtlicher Mieter): 8 Ich/wir bestätigen den Erhalt dieser Abmahnung am...(datum). Seite 9 von 19

11 Teil 3 Mustertexte: ordentliche Kündigungg Tipp für die Nutzung der Vorlagen: Kopieren Sie den gewünschten Text aus der Vorlage und fügen ihn in ein neues Dokument (Schreiben an Ihren Mieter) ein. Löschen Sie dann die Ziffern nach Fertigstellung des Schreibens ebenso wie die nicht verwendeten beispielhaften Formulierungen, alles in blauer Schriftfarbe) Ordentlichee Kündigung des Mieters wegen schwerwiegender Mietvertragsverletzungen (Beispiele Lärm u. Reinigung) ): Die Ziffern (1..2..usw.) beziehen sich s auf die juristischen Hinweise zur Kündigung K amm Ende des Dokuments. Löschen Sie die Ziffern nach Fertigstellung dess Schreibens ebenso wie die nicht verwendeten beispielhaften Formulierungen, alles in blauer Schriftfarbe) Empfängeradresse 1 Absenderadresse/ Vermieter Datum Kündigung Ihres Mietverhältnisses 2 Sehr geehrte 3 hiermit kündige ich/ /wir das bestehende Mietverhältnis fristgerecht 4 zum...(genauess Datum). Ich/wir bitte(n) darum, die Wohnung an uns fristgerecht zum vorstehend angegebenen Termin in vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Jeder weiteren Nutzungg durch Sie über diesen Zeitpunkt hinaus widersprechen wir/ich. Kündigungsgründ de: 5+6 Beispielhafte Formulierungen für eine Begründung nach 573 Abs 2 Nr. 1. BGB (erhebliche Verr ähnlich tragsverletzung durch den Mieter) in der Regel sollte die Begründung natürlich h gleich oder wie er der vorangegangenen Abmahnung sein: Beispiell 1 Lärmbelästigung: Schon kurze Zeit nach Ihrem Einzug in die von uns/mir gemietete Wohnung kam es fortwährend, mindestens jedoch an zwei Tagen wöchentlich zu ganz erheblichen Lärmbelästigungen anderer Mie- Mieter entstehen durch sehr laute Musik in Ihrer Wohnung und lautes Herumtrampeln, Türenschlater und zwar insbesondere auch spät am Abend nach 22:00 Uhr. Die D Lärmbelästigungen anderer Seite 10 von 19

12 Teil 3 Mustertexte: ordentliche Kündigung gen sowie lautes Herumschreien bei Streitereien, wobei auch insbesondere der nächtliche Empfang und Heimgang von Gästen durch laute Unterhaltungen und sonstige Geräusche im Treppenhaus von anderen Mietern als äußerst störend empfunden wird. Konkret liegen uns/mir insgesamt mehr als ein Duzend zum Teil schriftliche Beschwerden anderer Mieter über Ihr Verhalten und die Lärmbelästigung und -verursachung vor. Sie stören durch Ihr Verhalten den Hausfrieden nachhaltig. Nach dem Gebot der Rücksichtnahme sind Sie unter anderem verpflichtet, die Musik in Ihrer Wohnung auf Zimmerlautstärke zurückzudrehen und bspw. auch regelmäßig Gäste, die nach 22:00 Uhr das Haus verlassen, zur Haustüre zu geleiten, um laute Unterhaltungen und Lärmen im Treppenhaus zu unterbinden. Ganz allgemein sind Sie dazu verpflichtet, jeden übermäßigen Lärm insbesondere zur Nachtzeit ab 22:00 Uhr zu vermeiden. Durch Ihr Verhalten sahen sich andere Mieter bereits dazu gezwungen, die Polizei verständigen, die sich dann mehr oder weniger erfolgreich darum bemüht hat, Sie zur Einhaltung eines vertragsgemäßen Verhalten zu bewegen. Leider brachten auch diese Bemühungen nur kurzzeitig den gewünschten Erfolg. Durch Mahnschreiben vom..(datum) hatten wir/ich Sie dazu aufgefordert, die Verursachung von Lärm, der über das für jedermann zumutbare Maß und normale Wohngeräusche hinausgeht, insbesondere in den Nachstunden ab 22:00 Uhr unverzüglich zu unterlassen. Gleichzeitig wurde Ihnen für den Fall der Nichteinhaltung dieser Aufforderung zur Lärmvermeidung die Kündigung Ihres Mietverhältnisses angedroht. Leider haben Sie dieser Mahnung nur sehr kurzzeitig und unvollkommen Folge gegeben, so dass wir/ich nun keine andere Möglichkeit zur Wiederherstellung des Hausfriedens mehr sehen, als die Kündigung Ihres Mietverhältnisses wegen erheblicher dauernder Verletzung ihrer mietvertraglichen Pflichten auszusprechen (Kündigungsgrund gemäß 573 Abs 2 Nr. 1 BGB). Beispiel 2: Verletzung mietvertraglicher Pflichten (Reinigung, Räum- und Streudienst) Der mit uns/mir bestehende Mietvertrag mit Hausordnung verpflichtet Sie dazu, sich an der Reinigung der Hauszugänge, Flure und des Treppenhauses sowie des Müllcontainer-Stellplatzes im regelmäßigen Turnus mit den anderen Mietern zu beteiligen. Dieser Reinigungsdienst umfasst im Winter auch die ordnungsgemäße Durchführung der Räum- und Streupflicht. Gegenstände dürfen im Treppenhaus und in den Fluren (da Flucht- und Rettungswege) des Hauses nicht dauerhaft abgestellt werden. Obwohl Ihnen diese Gebote bekannt sein sollten, haben Sie im Flur vor ihrer Wohnungseigangtüre einen Schuhschrank abgestellt, andere Mieter fühlen sich dadurch behindert. Ihre Reinigungspflicht hinsichtlich der gemeinsam genutzten Gebäudeteile sind sie an folgenden Terminen nicht oder nur höchst unzureichend nachgekommen: (Liste mit Zeit/Datumsangabe einfügen) Seite 11 von 19

13 Teil 3 Mustertexte: ordentliche Kündigung Die Räum- und Streupflicht habe Sie, obwohl wegen Schneefall und/oder Glatteisbildung ein dringendes Bedürfnis dafür bestand, nicht oder ebenfalls nur in völlig unzureichendem Maße erfüllt, so dass für Hausbewohner und Fußgänger ernste Unfallgefahren bestanden. Dies ist für uns nicht hinnehmbar, da wir/ich als Hauseigentümer auch öffentlich rechtlich (durch eine entsprechende Satzung unserer Gemeinde/Stadt) verpflichtet bin, für den Räum- und Streudienst zu sorgen bzw. die beauftragten Mieter entsprechend dazu anzuhalten und zu kontrollieren. An den folgenden Tagen haben Sie die Ihnen obliegende Räum- und Streupflicht nicht erfüllt: (Liste mit Datum einfügen) Durch Mahnschreiben vom..(datum) hatten wir/ich Sie dazu aufgefordert, den Schuhschrank aus dem Flur zu entfernen, ihrer Reinigungspflicht ordnungsgemäß und pünktlich nachzukommen sowie der Räum- und Streupflicht an Tagen, an denen dies notwendig ist, korrekt nachzukommen. Leider haben Sie dieser Mahnung nur sehr kurzzeitig und unvollkommen Folge gegeben, so dass wir/ich nun keine andere Möglichkeit mehr sehen, als das Mietverhältnis mit ihnen zu beenden. Auch im Hinblick auf den Hausfrieden und mit Rücksicht auf alle übrigen Mieter, die ihre Pflichten jeweils pünktlich und korrekt erfüllen, sind Ihre ständigen Pflichtverletzungen so erheblich, das unsererseits ein berechtigtes Interesse an einer möglichst raschen Beendigung des Mietverhältnisses besteht (Kündigungsgrund gemäß 573 Abs 2 Nr. 1 BGB). Widerspruch gegen diese Kündigung 7 Sie haben gemäß 574 BGB das Recht dieser Kündigung zu widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner/unserer berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Der Widerspruch ist gemäß 574 b BGB schriftlich uns/mir gegenüber zu erklären. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses kann abgelehnt werden, sofern der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist (=Ende des Mietverhältnisses) erklärt wird. Hochachtungsvoll (Unterschrift Vermieter) Zustellnachweis: 8 Datum der Zustellung / Übergabe: Unterschrift des Boten (die persönliche Übergabe oder der Einwurf in den Hausbriefkasten wird bestätigt): Empfangsbestätigung (Unterschriften sämtlicher Mieter): 8 Ich/wir bestätigen den Erhalt dieses Kündigungsschreibens am...(datum). Seite 12 von 19

14 Teil 3 Mustertexte: ordentliche Kündigung Juristische Hinweise zur ordentlichen Mietvertragskündigung 1. Wer ist Vertragspartner des Mietvertrages? Haben mehrere Personen den Vertrag als Mieter unterschrieben, empfiehlt es sich, an jeden einzelnen Mieter jeweils ein Kündigungsschreiben zu senden. In jedem Fall aber müssen alle Mieter im Kündigungsschreiben als Empfänger angegeben sein und müssen in jedem Fall den Zugang des Schreibens bestätigt haben. Details zur Zustellung sie weiter unten. 2. Die Erklärung, dass gekündigt werden soll, muss eindeutig sein. Eine Kündigung unter einer Bedingung ist unwirksam. 3. Möglichst eine persönliche Anrede (Namensnennung) verwenden. 4. Damit beide Vertragspartner über das Ende des Mietverhältnisses zweifelsfrei Klarheit haben, empfiehlt es sich, den Endzeitpunkt (Ende der Kündigungsfrist) anzugeben. Zwingend notwendig ist dies nicht. Andere als die gesetzlichen Kündigungsfristen sind aufgrund der zwingenden gesetzlichen Regelung (vgl. 573 c Abs 4 BGB) in aller Regel unwirksam. Es empfiehlt sich daher immer unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Gekündigt werden kann nach 573 c BGB jeweils spätestens am dritten Werktag (Samstag ist Werktag!) eines Monats für den Ablauf des jeweils übernächsten Monats (Wohnraumkündigung). Für den Vermieter verlängert sich diese Frist nach fünf und acht Jahren seit Mietbeginn um jeweils 3 Monate. 5. Nur eine Einliegerwohnung (Zweifamilienhaus mit einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung) kann (wahlweise) ohne die Angabe von Gründen gekündigt werden, jedoch verlängert sich dann die Kündigungsfrist um 3 Monate ( 573 a BGB). Sollte der Mieter der Kündigung widersprechen und es zu einem Rechtsstreit kommen, darf die Begründung weder ergänzt noch geändert werden! Nur die im Kündigungsschreiben enthaltene Begründung ist maßgebend. Ist die Begründung unzureichend, muss erneut (mit neuer Frist) gekündigt werden. Ohne anerkannte Begründung ist eine Kündigung daher bedeutungslos, eine Verpflichtung des Mieters zur Räumung besteht nicht. Daher sollte die Begründung so ausführlich wie möglich abgefasst werden. Die Vorlagentexte sind entsprechend zu ergänzen. 6. Die Begründung soll es dem Kündigungsempfänger ermöglichen, zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stützt, und ob, gegebenenfalls wie, wie er - der Mieter - sich hiergegen verteidigen kann; an den Inhalt der Begründung dürfen keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden (Urteil des BGH NJW 2004, 850), sie müssen aber vernünftig und nachvollziehbar sein, wobei die Anforderungen nicht überspannt werden dürfen (BVerfG, Beschluss vom BvR 619/02). Der Mieter muss allein aufgrund der Angaben im Kündigungsschreiben prüfen können, ob die vorgebrachten Gründe schlüssig sind, d. h., ob es sich um Gründe handelt, die, wenn sie zutreffen, berechtigte Interessen i.s. von 573 BGB darstellen. Dabei reichen pauschale Angaben des Vermieters nicht aus (LG Stuttgart, Beschluss vom T 263/95). Seite 13 von 19

15 Teil 3 Mustertexte: ordentliche Kündigung 7. Der Mieter hat gemäß 574 BGB das Recht, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Das Widerspruchsrecht ist gesetzlich zwingend. Abweichende Vereinbarungen etwa in einem Mietvertrag sind daher unwirksam. Enthält die Kündigung keine Informationen zum Widerspruchsrecht, so kann der Mieter noch bis zu Beginn eines etwaigen Rechtsstreites Widerspruch erheben. Nur im Fall einer formgerechten Information über das Widerspruchsrecht erlischt dieses, wenn es der Mieter nicht spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist ausübt! 8. Die Kündigung (oder Abmahnung) kann nur wirksam werden, wenn sie dem Mieter auch zugegangen ist, was notfalls vom Vermieter nachzuweisen ist. Die persönliche Übergabe des Schreibens (oder durch Boten) ist noch immer die einfachste und sicherste Variante, man lässt den Mieter dann den Zugang auf einer Kopie bestätigen. Eine Zustellung per Einschreiben ist nicht zu empfehlen, denn der Brief gilt als nicht zugegangen, wenn ihn der Mieter nicht auf dem Postamt abholt. Eine Zustellung per Einschreiben Einwurf kommt in Betracht, denn hier wird die Zustellung in den Briefkasten oder das Postfach durch die Post dokumentiert, die Zustellung kann also nachgewiesen werden. Seite 14 von 19

16 Teil 4 Mustertexte: Fristlose Kündigung Fristlose Kündigung des Mietervertrags wegen schwerwiegender Mietvertragsverletzungen (Am Beispiel Lärm, Störung des Hausfriedens): Die Ziffern (1..2..usw) beziehen sich auf die juristischen Hinweise zur Kündigung am Ende des Dokuments. Löschen Sie die Ziffern nach Fertigstellung des Schreibens ebenso wie die nicht verwendeten beispielhaften Formulierungen, alles in blauer Schriftfarbe) Empfängeradresse 1 Absenderadresse / Vermieter Datum Kündigung Ihres Mietverhältnisses 2 Sehr geehrte 3 hiermit kündige ich/wir das bestehende Mietverhältnis außerordentlich fristlos mit sofortiger Wirkung. Ich/wir gewähren eine Räumungsfrist, fordern Sie aber unwiderruflich dazu auf, die Wohnung an mich/uns bis spätestens (1.Datum) 4 in dem im Mietvertrag vereinbarten Zustand zurückzugeben. Rein hilfsweise, nur für den Fall der Unwirksamkeit dieser außerordentlichen Kündigung hiermit kündige ich/wir das bestehende Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen oder vereinbarten Fristen für ordentliche Wohnraumkündigungen 5 zum (2. Datum). Ich/wir fordere Sie dazu auf, die Wohnung an mich/uns im Falle der Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung firstgerecht zum (2.Datum) in dem im Mietvertrag vereinbarten Zustand zurückzugeben. In allen Fällen wird jeder weiteren Nutzung der Wohnung durch Sie über die für die Rückgabe genannten Termine hinaus ausdrücklich widersprochen. Wir/Ich empfehle Ihnen dringend, sich unverzüglich nach einer neuen Wohnung umzusehen. Seite 15 von 19

17 Teil 4 Mustertexte: Fristlose Kündigung Kündigungsgründe: 6 Mögliche Kündigungsgründe siehe Erläuterung Ziffer 7 Beispielhafte Formulierung für eine Begründung nach 569 Abs 2 BGB (nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter): Störung des Hausfriedens: Lärmbelästigung, Belästigung und Beleidigungen: Schon kurze Zeit nach Ihrem Einzug in die von uns/mir gemietete Wohnung kam es fortwährend, mindestens jedoch an zwei Tagen wöchentlich zu ganz erheblichen Lärmbelästigungen anderer Mieter und zwar insbesondere auch spät am Abend nach 22:00 Uhr. Die Lärmbelästigungen anderer Mieter entstehen durch sehr laute Musik in Ihrer Wohnung und lautes Herumtrampeln, Türenschlagen sowie lautes Herumschreien bei Streitereien, wobei auch insbesondere der nächtliche Empfang und Heimgang von Gästen durch laute Unterhaltungen und sonstige Geräusche im Treppenhaus von anderen Mietern als äußerst störend empfunden wird. Als Sie auf ihr Fehlverhalten von Mietern/dem Hauswart/dem Sicherheitsdienst/mir/uns angesprochen wurden, um Sie aufzufordern die Lärmverursachung einzustellen, haben Sie diese Personen durch wüste ungerechtfertigte Beschimpfungen mit Ausdrücken wie Wichser, Arschloch, Idiot beleidigt, dabei haben Sie diese Personen Schläge angedroht und untermauerten Ihre Absichten indem Sie gegenüber diesen Personen durch herumstoßen auch bereits tätlich wurden. Konkret liegen uns/mir insgesamt (Anzahl) zum Teil schriftliche Beschwerden anderer Mieter über Ihr Verhalten und die Lärmbelästigung und -verursachung vor. Nach dem Gebot der Rücksichtnahme sind Sie unter anderem verpflichtet, die Musik in Ihrer Wohnung auf Zimmerlautstärke zurückzudrehen und bspw. auch regelmäßig Gäste, die nach 22:00 Uhr das Haus verlassen, zur Haustüre zu geleiten, um laute Unterhaltungen und Lärmen im Treppenhaus zu unterbinden. Ganz allgemein sind Sie dazu verpflichtet, jeden übermäßigen Lärm insbesondere zur Nachtzeit ab 22:00 Uhr zu vermeiden. Durch Ihr Verhalten sahen sich andere Mieter bereits dazu gezwungen, die Polizei verständigen, die sich dann mehr oder weniger erfolgreich darum bemüht hat, Sie zur Einhaltung eines vertragsgemäßen Verhalten zu bewegen. Leider brachten auch diese Bemühungen nur kurzzeitig den gewünschten Erfolg. Es besteht die Gefahr, dass es zu ernsthafteren tätlichen Auseinandersetzungen mit Mietern oder Hauswart oder dem beauftragten Sicherheitsdienst oder mit mir/uns kommt. Damit wird durch Ihr Verhalten der Hausfrieden derart nachhaltig gestört, dass mir/uns die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Durch Mahnschreiben 8 vom..(datum) hatten wir/ich Sie dazu aufgefordert, die Verursachung von Lärm, der über das für jedermann zumutbare Maß und normale Wohngeräusche hinausgeht, insbesondere in den Nachstunden ab 22:00 Uhr unverzüglich zu unterlassen sowie jegliche verbale oder körperliche Angriffe gegenüber Mietern /dem Hauswart/Sicherheitsdienst zu unterlassen. Seite 16 von 19

18 Teil 4 Mustertexte: Fristlose Kündigung Dabei wurde Ihnen gleichzeitig für den Fall der Nichteinhaltung dieser Aufforderung die sofortige außerordentliche Kündigung Ihres Mietverhältnisses angedroht. Leider haben Sie dieser Abmahnung nur sehr kurzzeitig und unvollkommen Folge gegeben, so dass wir/ich nun keine andere Möglichkeit zur Wiederherstellung des Hausfriedens und zum Schutz anderer Mieter mehr sehen, als sofortige fristlose Kündigung Ihres Mietverhältnisses auszusprechen (Kündigungsgrund gemäß 569 Abs 2 BGB). Widerspruch gegen diese Kündigung: 9 Soweit ein Grund vorliegt, der mich/uns zu der außerordentlichen Kündigung (wie erklärt) berechtigt, haben Sie kein Recht, dieser Kündigung zu widersprechen ( 574 Abs1 Satz 2 BGB). Sie haben lediglich gemäß 574 BGB das Recht dieser Kündigung - soweit hilfsweise als ordentliche Kündigung erklärt - zu widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner/unserer berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Der Widerspruch ist in diesem Fall gemäß 574 b BGB schriftlich uns/mir gegenüber zu erklären. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses kann abgelehnt werden, sofern der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist (=Ende des Mietverhältnisses) erklärt wird. Mit freundlichen Grüßen (Unterschrift Vermieter) Zustellnachweis: 10 Datum der Zustellung / Übergabe: Unterschrift des Boten (die persönliche Übergabe oder der Einwurf in den Hausbriefkasten wird bestätigt): Empfangsbestätigung (Unterschriften sämtlicher Mieter): Ich/wir bestätigen den Erhalt dieses Kündigungsschreibens am...(datum). Seite 17 von 19

19 Teil 4 Mustertexte: Fristlose Kündigung Juristische Hinweise zur fristlosen Mietvertragskündigung 1. Wer ist Vertragspartner des Mietvertrages? Haben mehrere Personen den Vertrag als Mieter unterschrieben, empfiehlt es sich, an jeden einzelnen Mieter jeweils ein Kündigungsschreiben zu senden. In jedem Fall aber müssen alle Mieter im Kündigungsschreiben als Empfänger angegeben sein und müssen in jedem Fall den Zugang des Schreibens bestätigt haben. Details zur Zustellung sie weiter unten. 2. Die Erklärung, dass gekündigt werden soll, muss eindeutig sein. Eine Kündigung unter einer Bedingung ist unwirksam. 3. Möglichst eine persönliche Anrede (Namensnennung) verwenden. 4. Außer in besonderen Extremfällen ist eine sofortige Wohnungsräumung aus rein praktischen Gründen heraus dem Mieter meist unzumutbar oder unmöglich. In Betracht käme ja nur die Anmietung eines Hotelzimmers und Einlagerung etwaiger Möbel bei einer Spedition. Man sollte es vermeiden, eine von vorne herein unmögliche bzw. nur in Extremfällen zumutbare Leistung zu fordern und dem Mieter eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. 5. Damit beide Vertragspartner über das Ende des Mietverhältnisses zweifelsfrei Klarheit haben, empfiehlt es sich, den Endzeitpunkt (Ende der Kündigungsfrist) anzugeben. Zwingend notwendig ist dies nicht. Andere als die gesetzlichen Kündigungsfristen sind aufgrund der zwingenden gesetzlichen Regelung (vgl. 573 c Abs 4 BGB) in aller Regel unwirksam. Es empfiehlt sich daher bei der ordentlichen Kündigung immer unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Fristen: Gekündigt werden kann nach 573 c BGB jeweils spätestens am dritten Werktag (Samstag ist Werktag!) eines Monats für den Ablauf des jeweils übernächsten Monats (Wohnraumkündigung). Für den Vermieter verlängert sich diese Frist nach fünf und acht Jahren seit Mietbeginn um jeweils 3 Monate. 6. Die Begründung soll es dem Kündigungsempfänger ermöglichen, zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stützt, und ob, gegebenenfalls wie, wie er - der Mieter - sich hiergegen verteidigen kann; an den Inhalt der Begründung dürfen keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden (Urteil des BGH NJW 2004, 850), sie müssen aber vernünftig und nachvollziehbar sein, wobei die Anforderungen nicht überspannt werden dürfen (BVerfG, Beschluss vom BvR 619/02). Der Mieter muss allein aufgrund der Angaben im Kündigungsschreiben prüfen können, ob die vorgebrachten Gründe schlüssig sind, d. h., ob es sich um Gründe handelt, die, wenn sie zutreffen, berechtigte Interessen i.s. von 573 BGB darstellen. Dabei reichen pauschale Angaben des Vermieters nicht aus (LG Stuttgart, Beschluss vom T 263/95). 7. Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann abgesehen von den Fällen des Zahlungsverzugs nur mit folgenden im Gesetz genannten Gründen ausgesprochen werden: Seite 18 von 19

20 Teil 4 Mustertexte: Fristlose Kündigung Nachhaltige schwere Störung des Hausfriedens ( 569 Abs. 2 BGB) Erhebliche Gefährdung der Mietsache durch vertragswidriges Verhalten des Mieters ( 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB) Unbefugtes Überlassen der Mietwohnung an andere Personen. 8. Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung auf Grund einer Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ( 543 Abs 2 BGB). Dies gilt dann nicht, wenn 1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, oder 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. In der Praxis ist dringend zu empfehlen, keine außerordentliche Kündigung ohne vorherige Abmahnung auszusprechen, es sei denn es handelt sich um einen ganz extremen Fall. 9. Der Mieter hat gemäß 574 BGB das Recht, Widerspruch gegen die ordentliche Kündigung (nicht gegen die außerordentliche) einzulegen. Das Widerspruchsrecht ist gesetzlich zwingend. Abweichende Vereinbarungen etwa in einem Mietvertrag sind daher unwirksam. Enthält die Kündigung keine Informationen zum Widerspruchsrecht, so kann der Mieter noch bis zu Beginn eines etwaigen Rechtsstreites Widerspruch erheben. Nur im Fall einer formgerechten Information über das Widerspruchsrecht erlischt dieses, wenn es der Mieter nicht spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist ausübt. 10. Die Kündigung kann nur wirksam werden, wenn sie dem Mieter auch zugegangen ist, was notfalls vom Vermieter nachzuweisen ist. Die persönliche Übergabe des Schreibens (oder durch Boten) ist noch immer die einfachste und sicherste Variante, man lässt den Mieter dann den Zugang auf einer Kopie bestätigen. Eine Zustellung per Einschreiben ist nicht zu empfehlen, denn der Brief gilt als nicht zugegangen, wenn ihn der Mieter nicht auf dem Postamt abholt. Eine Zustellung per Einschreiben Einwurf kommt in Betracht, denn hier wird die Zustellung in den Briefkasten oder das Postfach durch die Post dokumentiert, die Zustellung kann also nachgewiesen werden. Seite 19 von 19