AHMLs Rolle für die Wohnungsmarktentwicklung und die Bereitstellung von Wohnungen für Familien mit geringem Einkommen in Russland

Transkript

1 AHMLs Rolle für die Wohnungsmarktentwicklung und die Bereitstellung von Wohnungen für Familien mit geringem Einkommen in Russland N.Yu. Koltsova, AHML Deputy CEO

2 Jan 09 Mar 09 May 09 Jul 09 Sep 09 Nov 09 Jan 10 Mar 10 May 10 Jul 10 Sep 10 Nov 10 Jan 11 Mar 11 May 11 Jul 11 Sep 11 Nov 11 Jan 12 Mar 12 May 12 Jul 12 Sep 12 Nov 12 Jan 13 Mar 13 Die Dynamik des russischen Hypothekarkreditmarktes Nachkrisen-Erholung des Hypothekenmarktes 20,9% 16,9% 17,6% 14,6% 11,9% ,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 15,5% 15,0% 14,5% 14,0% 13,5% 13,0% 12,5% 12,0% 11,5% 11,0% 10,5% Kreditauszahlungen, Milliarden RUR Объем выданных ипотечных кредитов, млрд руб. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, % (правая шкала)* Monatlicher Zinssatz für Rubel-Hypotheken, % Zahl der Wohnungsmarktgeschäfte bei denen Hypothek zum Einsatz kommt, % (rechte Skala)* 14,9% 12,9% 11,4% 2

3 Erschwinglichkeit von Wohnraum Wohnungsmarkt-Preisindex und Inflation, % I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I Inflation, YTD, % YOY Primary market, YTD, % YOY Secondary market, YTD, % YOY 140% 130% 120% 110% 100% 90% 80% 70% Erschwinglichkeitsindex (2005=100%), % I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I Neubau Bestand

4 Merkmale Russlands Wohnugsmarkts und der Nachfrage Wohnraumnachfrage für die nächsten 5 Jahre; Selbsteinschätzung der Bevölkerung Verteilung der Haushalte nach Art der Wohnform 4

5 Zielgruppen der Wohnbaupolitik 5 BEDARF ZIELGRUPPE %-Anteil aller Haushalte mit Bedarf unter 13 qm pro Person unter 20 qm pro Person Gruppe 1 Immobilie ist auf dem Markt mit einem Hypothekarkredit erwerbbar 16,30% 4,60% 11,80% Gruppe 2 der Markt bietet die Möglichkeit zur Wohnraumvergrößerung mit Hypothekarkredit 14,40% 4,90% 9,50% Gruppe 3 keine Wohnraumverbesserung ist möglich, selbst mit einem Kredit nicht, doch die Haushalte gehören nicht zu den Haushalten mit dem geringsten Einkommen 53,20% 20,20% 33,10% Gruppe 4 Haushalte mit niedrigstem Einkommen 16,00% 8,00% 8,00% Absolut 100% 37,60% 62,40% Entwicklung von Förderungen für Haushalte der Gruppe 2, Entwicklung von Miet- /Pachtmodellen (auch sozialer Wohnbau) als Alternative zum selbstgenutzten Eigentum für Haushalte der Gruppen 3 und 4.

6 Haupttypen der staatlichen Wohnbauförderung BUNDESPROGRAMME Im Rahmen des staatlichen Bundesprogramms für Wohnbau: - Eigenkapitalzuschuss für junge Familien, junge Lehrer - Staatliche Wohnbauzertifikate (ausgeschiedenes Militärpersonal, Feuerwehrleute, Migranten) Mietzuschüsse für bestimmte Bevölkerungsgruppen (Militärpersonal, Angestellte der Sicherheitsbehörden, etc.) Mutterschafts-Bonus (als Eigenkapitalzuschuss, Darlehensrückzahlung) REGIONALE PROGRAMME Programme, die Zinszuschüsse für Darlehenszahlungen gewähren (z.b. Kaliningrad Zuschuss für Käufe Im Neubau-Bereich für die Einwohner der Region, die einen Bedarf an Wohnraum haben) Programme, die Teile der Mietzahlungen übernehmen (z.b. für Krankenhausmitarbeiter, Angestellte in Bildungs- und Kulturbetrieben) 6

7 AHML im Überblick Fakten Die AHML wurde 1997 auf Geheiß der Regierung der Russischen Föderation als staatliche Agentur gegründet, um den Hypothekarkreditmarkt zu entwickeln Alleiniger Eigner ist der Staat: Gehört zu den strategischen Unternehmen der Russischen Föderation Länderrating Investment grade Moody s: Baa1 (stabil) Standard & Poor s: BBB (stabil) Source : AHML IFRS 7 Die wichtigsten Finanzkennzahlen Milliarden RUR Aktiva Hypothekendarlehen Verbriefungen Eigenkapital Netto-Gewinn Wesentliche Tätigkeitsgebiete Bereitstellung von Liquidität für andere Marktteilnehmer durch kauf von Hypotheken und Verbriefungen Bereitstellung gezielter Kredite für den Wohnbau Erhöhung der Kreditverfügbarkeit für bestimmte Bevölkerungsgruppen Förderung der Kreditvergabe durch Garantien für Verbiefungen Entwicklung eines Hypothekarkreditversicherungsmarkets Struktur der AHML Gruppe Agentur zur Restrukturierung von Hypothekarkrediten Regierung der Russischen Föderation AHML OJSC AHML Versicherung

8 AHML Standards und Programme für bestimmte Bevölkerungsgruppen AHML Standards Währung Anzahlung/ Eigenkapital Max. Darlehen Max. Kreditlaufzeit Kreditnehmer Kreditzahlungen- Einkommens-Quote Dokumente Versicherungen Rubel Min. 30% ( bei weniger als 30% Darlehensversicherung erforderlich) Abhängig von Region und Beleihungsauslauf Die wichtigsten Spezialprodukte Darlehen für Militärangehörige Mutterschaftszuschuss für Darlehen Darlehen für Neubauten Darlehen für kleine Mehrgeschösser Darlehen für junge Wissenschaftler Darlehen für junge Lehrer 30 Jahre (Laufzeit darf nicht länger sein als Zeit bis Kreditnehmer 65 wird) Max 45% (das verbleibende Einkommen sollte nicht kleiner sein als das Existenzminimum für eine Person) Offizielle Arbeits- und Einkommensbestätigung Hausversicherung ist Pflicht, Lebensversicherung optional Andere Finanzierungsquellen Mutual funds Mutual funds Haupt gläubiger Regionale Büros und Kundendienst Hauptgläubiger AHML Refinanzierungssystem Verbriefungen Mutual funds Mutual funds Source: AHML Hauptgläubiger Anleihen Mutual funds Mutual funds Kreditbewilligung Refinanzierung / Bildung von Kreditpool Refinanzierung am Kapitalmarkt 8

9 Merkmale der Darlehen für Militärangehörige Haushalt der Russ. Föd. Hypothekengläubiger AHML Marktanteile Managementunternehmen (individuelle Sparkonten) Anzahlung / Eigenkapiital Zahlungen Kreditnehmer Förderung der Sparbeiträge für Militärangehörige wird von einem Bundesgesetz geregelt. Die Darlehenshöhe hängt nicht vom Einkommen des Militärangehörigen ab.. Das Programm ermöglicht es, dass die Militärangehörigen ein Haus selbst ohne wesentliches Eigenkapital kaufen können. Die Zinsen, die das Programm bietet, sind niedriger als die Marktzinsen. Die AHML half beim Start des Programms in 2007 in Form eines Testlaufs. Nun sind weitere Marktteilnehmer die größten Staats- und Privatbanken ebenfalls vertreten. 9

10 Mietwohnungen: ein neues Tätigkeitsfeld der AHML MECHANISMUS: Langrfistige Kredite an juristische Personen (Wohnbaugesellschaften) um den Kauf von Mietwohnungen zu ermöglichen ZIELGRUPPE: Regionale Regierungen und Städte, große Unternehmen, Investoren im Mietwohnungsbau ZIEL: Die Schaffung eines größeren Angebots an Mietwohnungen durch Wohnbaugesellschaften Erhöhung der Wohnbauaktivität Linderung des Problems langer Wartezeiten, Reduzierung sozialer Spannungen Schaffung der Bedingungen für eine größere Bevölkerungsmigration und Wachstum sowie Sicherstellung des Zuzugs von Arbeitskräften in kosteneffektive Regionen/ zu Industrien Ermöglichung eines effektiven Gebäudemanagements durch einen Eigentümer, der alle Wohnungen einer Anlage besitzt. MERKMALE: Das Produkt kann mit Bundes-, Regional und Lokalprogrammen zur Entwicklung des gewerblichen Wohnbaus kombiniert werden, einschließlich: Bevorzugte Zuteilung von Bauland Finanzzuschüsse auf allen Ebenen möglich Kompensation der Zinszahlungen für Infrastruktur- und Baudarlehen Staatliche Garantien für Hypothekendarlehen an juristische Personen Zuschüsse für Individualpersonen 10

11 Kreditgeber (Bank) AHML Kreditnehmer (Wohnbaugesellschaft) Immobilienentwickler (mit niedrigen Kosten) Kommunal- oder Regionsregierung 11

12 Fazit Wesentliche Faktoren für die Verbesserung der Kreditverfügbarkeit: Nationale Währung Gezielte Zuschüsse/Subventionen Makroökonomische Stabilität Reduzierung der Finanzierungskosten Geringere Betriebskosten und Kreditmargen bei den Marktteilnehmern Unterstützende Programme für Kreditnehmer Wesentliche Fakoren für die verbesserte Verfügbarkeit von Wohnraum: Makroökonomische Stabilität Entwicklung eines Mietwohnungsmarktes und eines sozialen Mietwohnungsmarktes Niedrigere Kosten der Immobilienentwickler in Ausschreibungsphase Public-Private-Partnership 12