Swiss Valuation Standards (SVS)

Transkript

1 The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Chapter Switzerland Swiss Valuation Standards (SVS) Best Practice of Real Estate Valuation in Switzerland 2., überarbeitete und ergänzte Auflage vdf Hochschulverlag AG an der ETH Zürich

2 Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. Das Werk einschliesslich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung ausserhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlages unzulässig und strafbar. Das gilt besonders für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. ISBN , vdf Hochschulverlag AG an der ETH Zürich Impressum Honorary Secretary and Administrator Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Switzerland Haufen 220 CH-9426 Lutzenberg Switzerland T: +41 (0) F: +41 (0) Layout und Satz: Atelier07, Zürich Dieser Standard wird unterstützt von Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer (SEK/SVIT) Sekretariat: Schweizer Immobilienschätzer-Verband (SIV) Sekretariat:

3 Vorwort zur zweiten Auflage Die erste Auflage der Swiss Valuation Standards SVS hat sich bewährt. Die SVS haben sich in der Aus- und Weiterbildung und in den Verbänden als wichtigste schweizerische Referenz der Immobilienbewertung etabliert. Die zweite Auflage wird deshalb lediglich aktualisiert und um einige wenige neue Themen ergänzt. Aufgrund von Neuauflagen, Namensänderungen von Institutionen und neuen gesetzlichen Regelungen waren zunächst einige mehr formale Anpassungen notwendig. Mit der dynamischen Veränderung einiger Normen der Rechnungslegung kam es aber auch zu substanzielle Neuerungen. Hervorzuheben ist der neue Standard IFRS 13, wonach ab dem 1. Januar 2013 «Non-Financial Asset» generell nach dem Prinzip von «Highest and Best Use» zu bewerten sind. Damit wird das realitätsfremde Verbot der Berücksichtigung von Umnutzungspotenzialen des bisherigen IAS 40 Standards endlich aus der Welt geschafft. Die Neuauflage haben wir mit ersten Empfehlungen zum Umgang mit Nachhaltigkeitsaspekten ergänzt. Der langen Tradition internationalen Bewertungsstandards folgend, sind neu auch einige Empfehlungen zum Umgang mit der Bewertungsunsicherheit (Valuation Uncertainty) aufgenommen worden. Schliesslich haben wir auch eine verbandsübergreifende Rendite-Definition mit einem Kontenplan im Anhang festgelegt. Daniel Conca MRICS, SEK/SVIT Marco Feusi MRICS Martin Frei, SIV Andreas Loepfe FRICS Stefan Pfister MRICS Kurt Ritz MRICS Stefan Schädle MRICS

4 Vorwort Die Schweizer Bewertungsindustrie darf sich durchaus an internationalen Massstäben messen. Es scheint, als hätte gerade das Fehlen von allgemein verbindlichen Bewertungsnormen zu einem fruchtbaren Wettbewerb der Methoden und zu einer produktiven Vielfalt von Techniken geführt. Es stellt sich also ernsthaft die Frage, weshalb nun eine neue Standardisierung angestrebt wird. Dies auch vor dem Hintergrund, dass sowohl national als auch international bereits eine kaum überschaubare Fülle von Richtlinien, Standards, Normen und Gesetzen existieren. Mit den Swiss Valuation Standards (SVS) wollen wir nichts Neues erfinden, wenn Brauchbares vorhanden ist. Ziel ist es, zunächst nur einen Überblick, eine Art Landkarte über bestehende Regeln und Standards herzustellen und eine zweckmässige Auswahl zu treffen. Wir orientieren uns dabei in erster Linie an den International Valuation Standards (IVS) und am global anwendbaren Teil der Appraisal and Valuation Standards der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Nur für die wenigen verbleibenden echten Schweizer Eigenheiten bedarf es dann möglicher weise «neuer», eigener Regeln. Die Globalisierung der Immobilienmärkte führt auch zu markant höheren Ansprüchen an die Immobilienbewertung. Die Bewertungsindustrie reagiert darauf unter anderem mit immer umfangreicheren Haftungsausschlüssen. Im Spannungsfeld von Bewertungskosten und Zuverlässigkeit sollen die SVS klären, was von einer üblichen Immobilienbewertung erwartet werden darf und, vielleicht noch wichtiger, was nicht. Letztlich bringt allerdings das Verhältnis von Anzahl Markttransaktionen und Heterogenität des Gutes Immobilie immer eine in der Natur der Sache liegende Unschärfe mit sich. Sowohl das Erstellen von Bewertungen als auch deren Interpretation werden deshalb immer auch «Kunst» sein. Daran ändern auch die SVS nichts. Wir wünschen Ihnen eine anregende und lehrreiche Lektüre und danken Ihnen für konstruktive Anregungen. Daniel Conca MRICS, SEK/SVIT Marco Feusi MRICS Martin Frei, SIV Andreas Loepfe FRICS Stefan Pfister MRICS Kurt Ritz MRICS Stefan Schädle MRICS

5 Inhaltsverzeichnis Abbildungs- und Tabellenverzeichnis...X Abkürzungsverzeichnis...XI 1 Einleitung Status und Ziel der SVS Aufbau der SVS Weitere Entwicklung der SVS Rahmenbedingungen Rechtliche Rahmenbedingungen Rechtsprechung zum Verkehrswert Bedeutung der Immobilienbewertung im schweizerischen Recht Qualifikation des Bewertungsgutachten Rechnungslegung Swiss GAAP FER International Financial Reporting Standards IFRS Weitere Regulative Kotierungsreglemente Swiss Exchange (SIX) Richtlinien für die Immobilienfonds der Swiss Funds Association (SFA) Anlagerichtlinien des Bundesamtes für Privat versicherungen (BPV) Verordnung über Anlagestiftungen (ASV) Kollektivanlagegesetz (KAG) Verordnung über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV 2) Güterrecht Erbrecht Bundesgesetz über die Enteignung Kantonale Steuergesetze Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) Bestehende Bewertungsstandards Übersicht Grundsätzliche Hinweise zu Bewertungsstandards Internationale Standards Nationale Standards Übereinstimmungen und Abweichungen innerhalb der Standards Empfehlungen für die Schweiz Erläuterung zu Wertbegriffen Der Marktwert (Market Value) Wert und Preis von Immobilien Begriffsdefinition Marktwert Verkehrswert Weitere Wertbegriffe Fortführungswert (Existing Use Value)...31

6 4.2.2 Nutzungswert (Value in Use) Alternativer Nutzungswert (Alternative Use Value) Wert der leer stehenden Liegenschaft (Vacant Possession Value ) Going Concern Value Beleihungswert (Mortgage Lending Value) Belehnungswert Zwangsverkaufswert (Forced Sale Value) Liquidationswert Sachwert (Depreciated Replacement Cost) Versicherungswert (Insurable Value) Gebäudewiederherstellungskosten (Reinstatement [Insurance] Value) Subjektiver Wert aus Investorensicht (Investment Value or Worth) Liebhaberwert Konsumtiver Nutzwert Bewertungsmethodik Grundsätze Bevorzugte Bewertungsmethoden und deren Anwendung Vergleichswertmethoden Ertragswertmethoden Sachwertmethode Weitere Bewertungsmethoden Bewertungsgutachten Bewertungszwecke Bestätigung der Auftragsbedingungen Inhalt von Bewertungsgutachten Abgrenzung zur Due Diligence Nachhaltigkeit und Immobilienbewertung Ausgangslage Anforderungen an den Bewertungsbericht Valuation Uncertainty Quellen der Unsicherrheit Reporting Standesregeln Bestimmungen der Standesregeln Ziel und Zweck Standesregeln Berufs- und Geschäftstätigkeit Interessenkonflikte, Unparteilichkeit und Unabhängigkeit Interessenkonflikte Wahrnehmung öffentlicher Ämter Transparenz der Honorare und Gewinne Berufshaftpflicht Berufliche Fortbildung und Weiterentwicklung...52 Anhang: Rendite-Kennzahlen...53 Quellenverzeichnis...57 Stichwortverzeichnis...60

7 X Abbildungs- und Tabellenverzeichnis Abbildung 1: Entscheidungsbaum zur Klassifizierung von Immobilienwerten nach IFRS...11 Abbildung 2: Bewertungsmethoden zum Fair Value unter IAS Abbildung 3: Ebenen der Wertermittlungsstandards...22 Tabelle 1: Vergleichswertmethoden (Übersicht)...37 Tabelle 2: Ertragswertmethoden (Übersicht)...38 Tabelle 3: Sachwertmethode...39 Tabelle 4: Weitere Bewertungsmethoden (Übersicht)...39

8 XI Abkürzungsverzeichnis AaA Anforderungen an Anlagestiftungen AFG Bundesgesetz über die Anlagefonds vom 18.März 1994 (aufgehoben) BauGB Baugesetzbuch (Deutschland; BGBl. 1 S. 2253) BGBB BGE BGF BPV BVV2 CCM DCF EFH Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (SR ) Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts, Amtliche Sammlung (Lausanne) Bruttogeschossfläche Bundesamt für Privatversicherungen Verordnung über die berufliche Alters-, Hinterlassenenund Invalidenvorsorge vom 18. April 1984 (SR ) Completed Contract Method Discounted Cash Flow Einfamilienhaus EntG Bundesgesetz über die Enteignung vom 20. Juni 1930 (SR 711) EPRA GAAP HNF IAS IASB IFRS IVSC KAG KKV European Public Real Estate Association Generally Accepted Accounting Principles Hauptnutzfläche International Accounting Standards International Accounting Standards Board International Financial Reporting Standards International Valuation Standard Committee Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (SR ) Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen vom 22. November 2006

9 XII KKV-EBK MEV-System MFH NGO OR POCM RICS SEK SIA SIV SIX SVIT SVS Swiss GAAP FER TEGoVA US GAAP USPAP WertR WertV Verordnung der Eidgenössischen Bankenkommission über die kollektiven Kapitalanlagen vom 21. Dezember 2006 Multi Element Value System Mehrfamilienhaus Non-Governmental Organisation Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) vom 30. März 1911 / 18. Dezember 1936 (SR 220) Percentage of Completion Method Royal Institution of Chartered Surveyors Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein Schweizer Immobilienschätzer-Verband Swiss Exchange Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft Swiss Valuation Standards Schweizerische Fachempfehlung für Rechnungslegung The European Group of Valuer s Associations US Generally Accepted Accounting Principles Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USA) Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken vom 19. Juli 2002 (Deutschland; BS /1) Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 6. Dezember 1988 (Deutschland; BGBl. 1 S. 2209) ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907

10 1 Einleitung Einleitung 1.1 Status und Ziel der SVS Die SVS haben zunächst den Charakter von Empfehlungen im Sinne einer an internationalen Massstäben orientierten Schweizer Best Practice. Mit der Definition der wichtigsten Wertbegriffe und der Einordnung der wichtigsten Bewertungskonzepte sollen eine bessere Vergleichbarkeit und eine höhere Transparenz erreicht werden. Zudem soll geklärt werden, welche Voraussetzungen ein Bewerter mitbringen soll, wie das Verhältnis zum Auftraggeber geregelt werden und was mindestens geprüft und dokumentiert werden soll. Im Besonderen werden dabei die Mindestanforderungen zur Immobilienbewertung umschrieben. Die SVS sind aber dezidiert keine Anleitung zum Bewerten. Dazu braucht es eine entsprechende Ausbildung, viel Erfahrung und vielleicht wie in vielen anderen Berufen auch Talent.

11 2 1 Einleitung 1.2 Aufbau der SVS Der einführende Überblick über die gesetzlichen und regulativen Rahmenbedingungen und die wichtigsten internationalen und nationalen Bewertungsstandards soll die Identifikation und die Interpretation bestehender bewertungsrelevanter Regeln erleichtern. Besonders beleuchtet wird dabei die Schnittstelle zwischen Immobilienbewertung und Rechnungslegung. Es folgt eine Übersicht über die wichtigsten Wertbegriffe. Für den Begriff des «Marktwerts» empfehlen wir die bereits von IVSC, TEGoVA und RICS einheitlich angewendete Definition. Die Praxis zeigt zwar, dass auch die richtige Bewertungsmethode zu falschen Resultaten und paradoxerweise auch die falsche Methode zu richtigen Resultaten führen können. Dennoch: Aufbauend auf den empfohlenen Wertdefinitionen, insbesondere des Marktwertes, können auch Empfehlungen zur Verwendung von Bewertungsmethoden abgeleitet werden. Danach folgt eine Empfehlung über den materiellen Mindestgehalt und den Aufbau des Bewertungsgutachtens. Abschliessend werden die wichtigsten Standesregeln dargelegt. Diese sind im Kontext von Immobilienbewertungen von hoher praktischer Bedeutung. 1.3 Weitere Entwicklung der SVS Durch die faktische Anwendung der SVS durch führende Unternehmen wird normative Kraft entwickelt. In Zusammenarbeit mit anderen Verbänden und Regulatoren soll die Verbindlichkeit der SVS dann schrittweise erhöht werden, sodass diese mit der Zeit als entscheidende Referenz für alle Schweizer Verbände, Regulatoren und auch die Schweizer Gerichts praxis dienen können. Die Wahrnehmung und das Verhalten der Akteure des Immobilienmarktes unterliegen einem steten, im Wesentlichen nicht prognostizierbaren Wandel. Es ist deshalb weder möglich noch sinnvoll, das effektive, empirisch beobachtbare Preisfindungsverhalten im Immobilienmarkt adäquat durch juristische Normen abzubilden oder gar zu regeln.