Kurzbericht. zum Projekt. Entwicklung einer Methode zur Wertermittlung von Bergbaubrachen. Oelsnitz /Erzgeb. Freiberg,

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2 Oelsitz /Erzgeb. Kurzbericht zum Projekt Etwicklug eier Methode zur Wertermittlug vo Bergbaubrache Freiberg, Bearbeiter: MSc.-Ig. Aa Romaska

3 Ihaltsverzeichis /cotets Ihaltsverzeichis /cotets Zusammefassug Eiführug ud Aufgabestellug Kurzablauf Kurzabriss Abstract Itroductio ad targets Short procedure Coclusios Alage / eclosures

4 1. Zusammefassug 1.1 Eiführug ud Aufgabestellug Zur Wertermittlug vo Immobilie werde verschiedee Verfahre verwedet. I Deutschlad sid die Wertermittlugsverfahre i eier Immobiliewertermittlugsverordug (ImmoWertV) geregelt. I Ergäzug zu dieser Immobiliewertermittlugsverordug sid Wertermittlugsrichtliie (WertR 2006) erlasse worde. Aufgrud der verschiedeartige Immobilie ud dere differezierte Eigeschafte sowie uterschiedlicher Bediguge bei der Verwedug sid die obe geate Wertermittlugsverfahre icht immer eideutig ud klar. Ei besoderes Problem zeigt sich bei der Immobiliebewertug i vom Bergbau beeiflusste Gebiete. Die Ivestore brauche eie Eischätzug der alte Bergbaugebiete hisichtlich ihrer Neuutzugsmöglichkeite ud potezieller Bergbaurisike. Ziel des Projektes ist die Etwicklug eier Berechugsmethode zur Wertermittlug vo Bergbaubrache, die die wesetliche Bergbauaspekte berücksichtigt. Nach der grüdliche Aalyse aller wesetliche Bergbau-Kompoete, die de Immobiliewert stark beeiflusse, wurde eie Berechug vorgeschlage, die die obe geate Usicherheite ud Risike i Betracht zieht. Diese Berechug bezieht sich auf die Fuzzy-Logik, dere Grudlage die so geate uscharfe Mege sid. Als Utersuchugsort wurde die Stadt Oelsitz/Erzg. gewählt, die im sächsische Erzgebirgskreis liegt ud zwische 1844 ud 1971 durch de Steikohlebergbau geprägt wurde. Nach der Blütezeit des Bergbaus sid viele Grudstücke sowie Gebäude ugeutzt gebliebe, auf dee die Eiflüsse der Bodebeweguge och erkebar sid. Diese stehe jetzt ierhalb des saierugs- ud utzugsbedürftige Gebietes der Stadt. Im Fokus der Utersuchug ware folgede Objekte i Oelsitz/Erzgeb.: die Halle des Kaiseri-Augusta-Schachtes, das alte Heizkraftwerk, der Bahhof Oelsitz, ei Wohhaus i eier Bergarbeitersiedlug. 3

5 Im Vordergrud des Projektes steht die Aalyse aller wesetliche Eiflussgröße auf de Immobiliewert mit Hilfe der Geoiformatiossysteme ud die Berechug der Immobilierisike mit Fuzzy-Logik. Die Zwischeaufgabe ware: Recherche ud Beurteilug vo atioale ud iteratioale Wertermittlugsverfahre Darstellug der mögliche Bergschäde a Gebäude Recherche der bisherige Wertermittluge vo Bergbauimmobilie Erfassug der Date vom Utersuchugsgebiet Erarbeitug eier Berechugsmethode Bestimmug der Eischätzugskategorie Erstellug des Fuzzy-Modells für die Berechug der Risike vo Bergbauimmobilie Berechug der o.g. Risike. Im Edeffekt wurde der Wert der aalysierte Immobilie ermittelt, der wesetliche, dauerhafte Bergbaueiflüsse berücksichtigt. 1.2 Kurzablauf Die Wertermittlug der utersuchte Immobilie stützt sich auf das Discouted Cash-Flow (DCF)-Verfahre, i dem zuküftige Erträge für die ächste 10 bis 15 Jahre berechet wurde (Formel 1.1 ud 1.2). Aufgrud des lage Zeitraums ist das DCF-Verfahre für die Wertermittlug ehemaliger Bergbauimmobilie geeiget, bei dee die Bergbaueiflüsse ur lagfristig berücksichtigt werde solle. B = RW + r = r + p = r + p + p ) 2 d ( I s RW = mit: B - Immobiliewert RW - Residualwert (ach Ablauf vo Jahre uterstellter Restwert der Immobilie) - Ivestitioszeitraum + i= 1 i i 1 (1.1) (1.2) Spregetter, H.O.: Grudstücksbewertug-Lehrbuch (Kierig); 17. Ergäzug, Sizig, 2010 Immobilie Research Spezial, DekaBak, Pricig vo US-Büromärkte, Update Q2/2009,

6 - Zisfaktor = 1+ r d r d - Diskotfaktor - Reiertrag r - risikofreier Zis p - Risikoprämie p I - immobiliespezifische Kompoete - stadortspezifische (Bergbau-) Kompoete p s Demzufolge wurde i dieser Arbeit außer de übliche Immobiliekriterie wie Lage, Verkehrsmöglichkeite oder Altlasteflächegefahr, auch die Bergbau-Kompoete wie potezielle Lägeäderuge ud Schiefstelluge a Gebäude, Sickerwassergefahr ud potezielle Oberflächeverässuge hizugezoge ud aalysiert (Abb.1.1, Alage 1 ud 5-10). Gebäudeschäde (Miderwert) mögliche Bodebeweguge z.b. Nachsekuge-, Tagebrüche-Gefahr Sickerwassergefahr Progose für Oberflächeverässuge Altlasteverdacht Attraktivität Lage Verkehrsmöglichkeite Abb. 1.1 Besoderheite der Wertermittlug ehemaliger Bergbaufläche Die Aalyse setzt sich aus drei Teile zusamme: Bestimmug der Eischätzugskategorie mit Hilfe der Geoiformatiossysteme Klassifizierug der aalysierte Objekte zu o.g. Kategorie ud Berechug der edgültige Werte. Es ist schwer, eideutige Progose über bergbauliche Eiwirkuge auf Gebäude oder Oberflächeverässuge abzugebe, weil sie vo viele geologische Prozesse abhäge. Diese Schwierigkeit wurde i der Arbeit mittels Fuzzy-Logik gelöst, die auf liguistische Variab- 5

7 le basiert. Darum wurde im dritte Teil der Aalyse ei Fuzzy-Modell etwickelt (Abb. 1.2), das mit der Software Matlab erstellt wurde. bergbauliche Eiwirkuge a Gebäude Gefährdugsbereiche für Oberflächeverässuge p S Sickerwassergefahr Lage Risikoprämiebereich (0 p max ) p Verkehrsmöglichkeite p I Altlasteverdacht Abb. 1.2 Berechugsablauf der Risikoprämie p Der Bericht besteht isgesamt aus eu Kapitel. Im zweite Kapitel wurde die übliche Wertermittlugsverfahre dargestellt, die i Deutschlad bekat sid. Daach wird das Discouted Cash-Flow (DCF) - Verfahre beschriebe. Das dritte Kapitel stützt sich auf die Vorstellug der übliche Bergschäde. Das vierte Kapitel beschreibt de Ablauf der eue Berechugsmethode für Bergbauimmobilie, die sich auf das DCF-Verfahre stützt. Damit wurde die Durchführug der Aalyse der bergbau- sowie immobiliespezifische Kompoete eigehed erklärt. Das füfte Kapitel stellt die allgemeie Grudlage der Fuzzy-Logik vor. Das Utersuchugsgebiet - die Stadt Oelsitz/Erzgeb. - ud seie Besoderheite hisichtlich bergbaulicher Hiterlasseschafte wurde im sechste Kapitel beschriebe. Im siebte Kapitel wurde schließlich alle, im vierte Kapitel vorgestellte, Berechugsetappe durchgeführt. Die Ergebisse der Berechug ud die daraus resultierede Schlussfolgeruge der Arbeit sid im achte ud eute Kapitel erfasst. 6

8 I der vorliegede Utersuchug wurde 1. achgewiese, dass i der Wertermittlug vo ehemalige Bergbauimmobilie eie detaillierte Berücksichtigug der Bergbaueiflüsse otwedig ist 2. eie Berechugsmethode etwickelt, i der ebe de immobiliespezifische Risike auch die bergbaubedigte Risike eier Ivestitio i alte Bergbauimmobilie berechet wurde 3. ei Fuzzy-Modell erstellt, wodurch die mehrdeutige Bergbau- ud Immobilieprozesse zuerst defiiert ud da zusamme verbude wurde 4. eie Kotrolle der Berechug durchgeführt, i der die edgültige Ergebisse mit der Wirklichkeit übereistimme 5. achgewiese, dass das Risiko vo Ivestitioe i Bergbauimmobilie durchschittlich dreimal größer als das Risiko vo Ivestitioe i Immobilie ohe Bergbaueiflüsse ist. 7

9 2. Kurzabriss Das gegewärtige Projekt ist eie eue, iovative Bewertugsmethode vo Bergbauimmobilie, die wesetliche, dauerhafte Bergbaueiflüsse berücksichtigt. Damit wird achgewiese, dass das Risiko vo Ivestitioe i Bergbauimmobilie durchschittlich dreimal größer als das Risiko vo Ivestitioe i Immobilie ohe Bergbaueiflüsse ist. Diese Ergebisse diee als relevate Etscheidugshiweise für Ivestitioe i Bergbaugebiete ud dere Neuutzugsmöglichkeite. Das vorgeschlagee Berechugsmodell ka auch für adere Bergbaugebiete ach eier Apassug der zutreffede Kriterie zur Awedug komme. Es wäre demzufolge eie Softwareetwicklug ahad der vorgestellte Arbeit ud des Berechugsmodells empfehleswert. 8

10 1. Abstract 1.1 Itroductio ad targets Various methods are used for the real estate valuatio. I Germay, the real estate valuatio methods are settled by a real estate valuatio regulatio - Immobiliewertermittlugsverordug (ImmoWertV). I additio to this regulatio, real estate valuatio guidelies - Wertermittlugsrichtliie (WertR 2006) have bee issued. Because of differet kid of real estate ad their diverse characteristics ad differet coditios of use the above-metioed valuatio methods are ot always defiite ad clear. This problem especially appears by real estate i areas iflueced by miig. Ivestors reuire a assessmet of the old miig areas with regard to their possibilities for ew use ad potetial miig risks. The aim of this project was the developmet of a valuatio method for miig browfields, which takes ito accout the essetial aspects of miig. After a thorough aalysis of all major miig factors that highly ifluece the value of real estate, a calculatio was proposed which takes ito accout the above-metioed ucertaities ad risks. This calculatio was based o the fuzzy logic, whose elemets have degrees of membership. The research regio was the tow of Oelsitz, Erzgebirge. This tow is located i the Erzgebirge regio (Ore Moutais), i the Free State of Saxoy, Germay. I Oelsitz hard coal was mied betwee 1844 ad After that, lots of parcels ad buildigs i Oelsitz are remaied uused where the effects of groud movemets are still visible. Therefore, this tow eeds redevelopmet activities for a ew use. The aalyzed objects i Oelsitz, Erzgebirge were: buildigs of the Kaiseri-Augusta shaft, old heatig power statio, railway statio i Oelsitz, Erzgebirge, old housig estate for miers. 9

11 The focus of the project was the aalysis of all importat factors i the value of real estate by meas of geographic iformatio system ad the calculatio of the risks i real estate usig fuzzy logic. The idirect tasks were: Research ad evaluatio of atioal ad iteratioal valuatio methods, Presetatio of the potetial miig damages which especially affect the real estate, Research of the previously used methods for real estate valuatios i miig areas, Data collectio from researched objects, Elaboratio of a calculatio method, Determiatio of the assessmet categories, Creatio of the fuzzy model for calculatig the risks i real estate i miig areas, Calculatio of the above-metioed risks. The fial result was the value of the aalyzed real estate which icludes the importat, permaet iflueces due to miig. 1.2 Short procedure The valuatio of the aalyzed real estate was based o the discouted cash flow method (DCF), which takes ito accout future returs for the ext 10 to 15 years (formula 1.1 ad 1.2). Because of the log ivestmet period of DCF this method is suitable for valuatio of real estate i miig area, i which the miig iflueces should take as a permaet process. B = RW + r = r + p = r + p + p ) 4 d ( I s RW = with: B - real estate value RW - residual value (after years residual value of the real estate) - ivestmet period - 1+ r d Spregetter, H.O.: Grudstücksbewertug-Lehrbuch (Kierig); 17. Ergäzug., Sizig, 2010 Immobilie Research Spezial, DekaBak, Pricig vo US-Büromärkte, Update Q2/2009, i= 1 i i 3 (1.1) (1.2) 10

12 r d - discout rate - et icome r - risk-free iterest rate p - risk premium p I - real estate specific compoet - site-specific (miig) compoet p s Accordigly, the aalysis takes ito accout ot oly the usual real estate valuatio factors such as locatio, trasport possibilities or risk of cotamiated sites, but also miig factors such as potetial legth variatio ad tiltig at buildigs, dagers of seepage water ad potetial waterloggig areas (Fig.1.1, eclosure 1 ad 5-10). Buildig damages (reduced market value) groud movemets e.g. dager because of delayed subsidece ad cave o the day surface Tagesbrüche-Gefahr dagers of seepage water predictios of waterloggig areas risk of cotamiated sites Attractiveess locatio trasport possibilities Fig. 1.1 Factors of the real estate valuatio i miig areas The aalysis cosists of three parts: the determiatio of the assessmet categories with the help of GIS- geographic iformatio system, the classificatio of aalyzed objects ito above-metioed categories ad calculatio of the fial values It is ot easy to make clear predictios of miig iflueces o buildigs or waterloggig areas because they deped o may geological processes. This problem was solved i the project by meas of fuzzy logic which is based o liguistic variables. Therefore, i the third 11

13 part of the aalysis a fuzzy model was developed (Fig. 1.2) which was created by meas of software Matlab. miig iflueces o buildigs risk areas of waterloggig p S risk of seepage water locatio rage of risk premium (0 p max ) p trasport possibilities p I risk of cotamiated sites Fig. 1.2 Calculatio process of the risk premium p The report of the project cosists of ie chapters. I the secod chapter the covetioal valuatio methods are preseted, which are used i Germay. The the discouted cash flow (DCF) method is described. The third chapter presets covetioal miig damages. The fourth chapter describes the process of the ew valuatio method for real estate i miig areas which is based o the DCF method. I this way, the implemetatio of the aalysis of miig factors ad of typical real estate factors was explaied i detail. The fifth chapter presets the geeral priciples of the fuzzy logic. The research regio the tow of Oelsitz, Erzgebirge - ad its features with regard to miig iflueces were described i the sixth chapter. Fially all calculatio steps were preseted i the seveth chapter. The results of the calculatio ad the resultig coclusios of the work were show i the eighth ad ith chapters. 12

14 I the preset project 1. was proved that i the real estate valuatio i miig areas a detailed accout of the miig iflueces is ecessary, 2. a ew valuatio method was developed for real estate i miig areas, i which were calculated ot oly the typical risks of real estate but also the miig risks, 3. a fuzzy model was created, by which the miig- ad real estate - processes were defied first ad the liked together, 4. a cotrol of calculatio was made, i which the fial results are compatible to reality, 5. was proved that the risk of ivestig i real estate i miig areas is o average three times greater tha the risk of ivestig i real estate without miig iflueces. 13

15 2. Coclusios The curret project is a ew, iovative method of real estate valuatio i miig areas, which takes ito accout the essetial, durable miig iflueces. It was proved that the risk of ivestig i real estate i miig areas is o average three times greater tha the risk of ivestig i real estate without miig iflueces. These results ca help i decisio of ivestmets i miig areas ad show possibilities for ew use of this areas. The proposed calculatio method ca also be applied to other miig areas after a adaptatio of the appropriate criteria. Therefore a developmet of a ew software would be recommeded, which would be based o the preseted method ad the calculatio model. 14

16 Alage / eclosures 15