Industrie Industrial Marktreport 2012/2013 Berlin

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1 Industrie Industrial Marktreport 2012/2013 Berlin

2 Industrie- & Logistikflächen Berlin Industrial & warehouse space Berlin Der Markt für Industrie- und Logistikflächen in Berlin und seinem direkten Umland hat 2012 mit einem Flächenumsatz von rund m² an Dynamik verloren. Das durch zwei Großabschlüsse (Zalando m², Kraftverkehr Nagel m²) geprägte Rekordergebnis 2011 ( m²) wurde um rund 17 % verfehlt. Trotz des Rückganges liegt der Flächenumsatz deutlich über den Jahresergebnissen von 2005 bis 2009, in denen die m²-Marke nicht erreicht wurde. Hohe Nachfrage modernen Flächen Insgesamt prägten Erweiterungen, Umsiedlungen bzw. Flächenoptimierungen, aber wenig tatsächliche Neuansiedlungen das Marktgeschehen. Der weiterhin hohen Nachfrage modernen Flächen durch Handels- und (Handels-)Logistikdienstleister steht aktuell ein Angebot an einfachen ehemaligen Produktionshallen in peripheren Lagen gegenüber. Problematisch dabei ist, dass die meisten dieser Hallen nicht oder nur sehr ungenügend für Logistiker geeignet sind, da unabhängig von der Hallenhöhe und der maximalen Traglast der Böden nur ein oder zwei Rampenflächen zum Be- und Entladen vorhanden sind. Diese einfachen Flächen sind demzufolge vorrangig für Industrie- und Gewerbeunternehmen geeignet, sodass insbesondere Logistiker die Angebotsknappheit an attraktiven und modernen Mietflächen spüren. Angebotsknappheit bei großen Flächen Der Flächenanteil des großvolumigen Geschäftes ab m² ist immer noch relativ hoch. Zehn Flächenumsätze über m² trugen mit rund m² rund 42 % zum gesamten Flächenumsatz bei waren es mit 53 % noch elf Prozentpunkte mehr. Die drei größten Flächenumsätze waren mit m² der Mietvertrag durch die Dirk Rossmann GmbH im westlichen Umland in Wustermark, der Umsatz durch die docdata fulfilment GmbH (Online-Handel-Dienstleister) mit m² im südlichen Umland in Großbeeren und durch die Stadler GmbH, die m² in Berlin-Reinickendorf mietete. In 2012 the market for industrial and logistics spaces in Berlin and its direct hinterland lost some of its dynamic with a take-up of around 366,000 m². This fell short of the record result of 2011 ( m²) by around 17 %, which was mainly due to two major deals (Zalando 68,000 m², Kraftverkehr Nagel 33,000 m²). Despite this drop, the take-up was well above the annual results from 2005 to 2009, during which the 300,000 m² mark was not reached. Strong demand for modern spaces On the whole extensions, relocations or space optimisations, but few actual new settlements, were typical of the market activity. To cover the continued high demand for modern spaces on the part of retail and (retail-)logistics service-providers there is only a range of simple, former production halls in periphery locations available. The problem with this is that most buildings are not or only insufficiently suitable for logistics companies as, irrespective of the height of the halls and the maximum working loads of the floors, only one or two ramps are available for loading and unloading. These simple spaces are therefore preferentially suitable for industrial and commercial units so that in particular logistics companies are noticing the lack of attractive and modern rental spaces available. Shortage of larger units The proportion of the large-space business from 10,000 m² upwards is still relatively high. Ten take-ups for more than 10,000 m² totalling around 153,000 m², i.e. about 42 %, contributed towards the overall take-up. In 2011 this figure was still 11 percentage points more at 53 %. The three largest take-ups were the lease by the Dirk Rossmann GmbH in the western umland in Wustermark with 22,000 m², the deal with docdata fulfilment GmbH (e-commerce service provider) with 20,000 m² in the southern hinterland in Großbeeren and the lease by the Stadler GmbH, that has rented 17,000 m² in Berlin Reinickendorf. However, this still comparatively Bedeutende Flächenumsätze Berlin Significant take ups Berlin Nutzer User Fläche Space Lage Area Dirk Rossmann GmbH m² Umland West docdata fulfilment GmbH m² Umland Süd Stadler GmbH m² Berlin-Reinickendorf Loxxess Berlin GmbH m² Berlin-Tempelhof Rhenus Home Delivery GmbH m² Umland Ost * Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2012/2013 Berlin

3 Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Lage Take-up location Volumen in Tsd. m²/volume in '000s m² * B-Reinickendorf Tegel 13 % B-Spandau 10 % B-Neukölln 5 % B-Marzahn/Hellersd. 4 % B-Sonstige 5 % Umland Süd Flugh. BBI 31 % 20 % Umland West 17 % Umland Ost 8 % Umland Nord 5 % 26 % 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % * Prognose/Full-year forecast Flächenumsatz Branche Take-up segment Flächenumsatz Miete/Eigennutzer Take-up rental/owner occupation Sonstiges 6 % Handel 24 % Eigennutzer Kauf 2 % Miete 89 % Industrie, Gewerbe 19 % Transport, Logistik 51 % Eigennutzer Neubau 9 % Flächenumsatz Größenklassen (Stadt) Take-up size categories Flächenumsatz Größenklassen (Umland) Take-up size categories < 500 m² 4 % < 500 m² 1 % m² 7 % m² 1 % m² 14 % m² 8 % m² 23 % m² 19 % m² 20 % m² 19 % > m² 32 % > m² 52 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 %

4 Dieser noch vergleichsweise hohe Flächenumsatz im großteiligen Segment kann aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass nahezu alle modernen Flächen bzw. vorhandenen Neubauflächen für diese Größe auch in den Güterverkehrszentren im Umland in den letzten drei Jahren nahezu vom Markt absorbiert wurden. Kleinteilige Flächenumsätze unter m², hierzu zählt der überwiegende Teil der Flächen für Gewerbe und Produktion, haben einen Anteil von 11 % am Berliner Markt. Sie stellen aber 53 % der registrierten Abschlüsse. Umland Süd im Fokus Der Mangel an verfügbaren großen Flächen zeigt sich auch in der Verteilung zwischen dem Berliner Stadtgebiet und dem direkten Umland. Viele Interessenten, die große Flächen benötigen, müssen auf das Umland und hier auf die Güterverteilzentren ausweichen. Demgegenüber präferieren Unternehmen, die Produktionsflächen suchen, eher zentrale Lagen mit guter infrastruktureller Anbindung in den inneren Bereichen von Berlin. Einer der Hauptgründe hierfür ist sicherlich auch die Angst vor personeller Fluktuation und Fachkräftemangel. Viele Spezialisten und Facharbeiter sind tendenziell nicht bereit, die hohen Fahrzeiten zu akzeptieren. Dennoch entfallen auf das gesamte Berliner Umland 50 % des Gesamtflächenumsatzes. Die verschobene Eröffnung des Berliner Großflughafens hat auch die Planungen zahlreicher Unternehmen, in Flughafennähe zu ziehen, gebremst. Einerseits kamen durch diese Zurückhaltung Flächen nicht auf den Markt, die frei werden sollten und auf die andere Unternehmen spekuliert hatten. Andererseits werden geplante Neubauvorhaben wie beispielsweise von Segro im Gewerbehigh take-up in the large-space segment cannot detract from the fact that almost all modern spaces or existing new construction spaces for this size have been almost completely absorbed from the market over the past three years, even in the freight traffic centres in the hinterland. Small-space take-ups below 1,000 m², including the major part of spaces for commercial and production purposes, hold a share of 11 % on Berlin s market. However, they represent 53 % of the deals registered. Focus on southern hinterland The lack of available large spaces is also apparent in the distribution between the urban district of Berlin and the direct hinterland. Many potential tenants who need large spaces, have to move to the hinterland and to the freight distribution centres there. On the other hand, companies looking for production space tend to prefer central locations with good infrastructural connections to the inner districts of Berlin. One of the main reasons for this is most certainly also a fear of personnel fluctuation and the lack of trained staff. Many specialists and skilled workers are not usually prepared to accept long travelling times. However, 50 % of the total take-up is allocated to the entire Berlin hinterland. The postponed opening of the Berlin hub airport has also put a brake on the plans of numerous companies to move near to the airport. On the one hand, due to this reticence, spaces that were due to become vacant and with which other companies had reckoned, were not released onto the market. On the other hand, planned new construction projects, for example by Segro in the industrial park at the new airport Schönefeld are being deferred for the Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2012/2013 Berlin

5 gebiet des neuen Flughafens erst einmal zurückgestellt, bis die verbliebenen 40 % Leerstand zum überwiegenden Teil vermietet worden sind. Unternehmen orientieren sich um Aufgrund der nicht absehbaren Eröffnung des Großflughafens orientieren sich zahlreiche Unternehmen vorerst wieder an der Nähe zum Flughafen Tegel. In Reinickendorf und Spandau hat somit die überwiegende Zahl der Abschlüsse über m² auf Berliner Stadtgebiet stattgefunden. Zusammen kommen sie auf einen Anteil von 36 % des Flächenumsatzes in Berlin. Da kaum spekulativ neue Flächen auf den Markt kommen, verschieben Unternehmen ihre Umzugsentscheidungen oder versuchen auf Bestandsobjekte und Eigenentwicklungen auszuweichen. Für Eigenentwicklungen steht im Umland noch ein großes Flächenpotenzial für Gewerbe und Logistik zur Verfügung. Im Berliner Stadtgebiet hingegen wollen viele Eigentümer von Bestandsobjekten weder ihre Immobilie durch Investitionen an die Nachfrage anpassen noch an Eigennutzer verkaufen. Vielfach wird hier auf eine lukrative Umwandlung der Gewerbe- in Wohngebietsflächen spekuliert oder die bestehende Rendite durch Mieteinnahmen ist zufriedenstellend. Preisdruck bei hochwertigen Flächen Gegenwärtig ist der Druck auf die Preise von hochwertigen Flächen spürbar. Hier sind die Mieten für moderne ebenerdige Flächen in den gesuchten guten Lagen in der Spitze um 40 Cent bis auf 6,90 EUR/m² gestiegen. Ein genereller Preisanstieg ist jedoch nicht zu beobachten, da die Mieten für umsatzstarke, einfache Flächen eher geben. Dieses zeigt sich weniger in den nominal gezahlten Preisen als vielmehr in der Zunahme der zusätzlich gewährten Incentives wie z. B. mietfreie Zeiten wird der Flächenumsatz tendenziell eine ähnliche Größenordnung wie 2012 erreichen. Die steigende Einwohnerzahl und Zuwächse bei Übertungszahlen machen den einwohnerreichen Ballungsraum Berlin weiterhin für die Handelslogistik interessant. Konjunkturell ist deshalb vor allem die weitere Entwicklung der Binnenfrage ausschlaggebend. Dennoch müssen für eine positive Entwicklung auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt in den kommenden Jahren mehr qualitativ ansprechende Flächen entwickelt werden. time being until a major proportion of the remaining 40 % vacancies have been let. Companies are reorientating Due to the unforeseeable opening of the hub airport, for the time being numerous companies are shifting their focus back onto spaces near to Tegel airport. This means that in Reinickendorf and Spandau the majority of deals for more than 5,000 m² has taken place on Berlin s urban district. Together they reach a share of 36 % of the takeup in Berlin. As hardly any new spaces are being brought onto the market on a speculative basis, companies are postponing their decisions to move or are trying to sidestep to existing properties and their own developments. For the latter there is still a large space potential for trade and logistics in Berlin s hinterland. On the other hand, in the urban district of Berlin many owners of existing properties neither wish to adjust their property to the requirements by making investments, nor do they wish to sell to owner occupiers. In many cases there is speculation on a possible, lucrative transformation of commercial properties to residential areas or the existing returns from rental income are satisfactory. Pricing pressure for high-quality spaces The pressure on the prices of high-quality spaces is currently noticeable. Here the rents for modern spaces at ground level in sought-after, good locations have risen at the top end of the scale by 40 cent to 6.90 euros/m². A general price increase is, however, not evident as the rents for top-selling, simple spaces are tending to fall. This is less apparent in the nominally paid prices than in the rise in additional incentives such as rent-free periods. Outlook In 2013 the take-up will tend to reach a similar volume as in The increase in the population figures and in the number of overnight stays still ensure that the densely populated conurbation Berlin remains interesting for trade logistics. For this reason the economy will benefit in particular from the further development of domestic demand. However, for a positive development on the industrial and logistics property market more qualitatively attractive spaces need to be developed. Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2012/2013 Berlin

6 Industrielagen Berlin Industrial areas in Berlin A24 Hamburg B5 A2 Hannover Leipzig A9 Engel & Völkers Commercial GVZ Berlin-West Wustermark Umland West Potsdam Velten B96 A111 Hennigsdorf Umland Nord B96 Reinickendorf Umland Süd A114 Pankow A11 Stettin Schönefeld Weißensee Hohenschönhausen Flughafen Tegel Wedding Prenzlauer Berg Spandau Marzahn Mitte Tiergarten Friedrichshain Hellersdorf Charlottenburg Kreuzberg Lichtenberg Umland Ost Schöneberg Wilmersdorf 0 3 Köpenick A115 Treptow Zehlendorf Tempelhof Neukölln A113 Adlers- Steglitz hof B96a B1 GVZ Berlin-Süd Großbeeren Ludwigsfelde B101 B96a Mahlow B96 A13 Dresden B1/B5 GVZ Berlin-Ost Freienbrink Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: 31 December 2012, Source: Engel & Völkers Projektgebiete Project area 5,90-7,00 EUR/m² Gute Lage Good location 5,50-6,90 EUR/m² Mittlere Lage Average location 4,30-5,50 EUR/m² Einfache Lage Basic location 3,00-4,30 EUR/m² Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Gewässer Waters Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Charlottenstraße Berlin Tel. +49-(0) BerlinCommercial@engelvoelkers.com