Redemanuskript Fachvortrag SK Märkisches Sauerland Hemer Menden am 10. und : Zwangsversteigerung Chancen und Risiken
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- Liese Fried
- vor 8 Jahren
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1 Redemanuskript Fachvortrag SK Märkisches Sauerland Hemer Menden am 10. und : Zwangsversteigerung Chancen und Risiken Rechtsanwalt/Dipl.-Rechtspfleger Dr. Ralf Kemper, Lüdinghausen Einleitung Stellen Sie sich vor, Sie stehen auf einem dicken Teppich bei ruhiger Hintergrundmusik vor einem aus edlem Holz gefertigten Roulettetisch in einem großen Spielcasino. Sie sind erstmals hier und setzen eine große Summe auf schwarz. Die Kugel dreht sich. Nichts geht mehr. Aufregung macht sich bei Ihnen breit. So oder so ähnlich wird es Ihnen ergehen, wenn Sie erstmals im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Gebot abgeben, nachdem der Rechtspfleger Ihre Personalien aufgenommen hat. Gut, Sie stehen nicht auf einem dicken Teppich, sondern eher auf einem Linoleum- oder PVC-Boden. Und der Gerichtstisch ist auch aus einfacherem Holz. Aber die Aufregung ist die Gleiche. Denn Sie haben viel Geld eingesetzt und wissen nicht, ob Sie gewinnen oder verlieren. Und so heißt mein Vortrag heute auch: Die Zwangsversteigerung Chancen und Risiken. Was ist eine Zwangsversteigerung? Jeder hat bereits einmal im Film eine Versteigerungsszene gesehen, z. B. wenn mal wieder ein teures Gemälde den Eigentümer wechselt, indem der Auktionator dreimal den Hammer auf den Tisch haut. Ganz so dramatisch ist die gerichtliche Versteigerung einer Immobilie zwar nicht. Aber sie verläuft ähnlich, denn auch hier gibt es ein Mindestgebot, die Chance, andere durch weitere Gebote zu überbieten und per Zuschlag Eigentümer zu werden. Die Zwangsversteigerung von Immobilien ist allerdings ein staatliches und damit hoheitliches Verfahren. Es erfolgt in der Regel als Zwangsvollstreckungsverfahren auf Antrag eines Gläubigers. Und darin liegen die ersten Risiken begründet. Wenn ein Verfahren auf Antrag läuft, kann der Antrag auch jederzeit zurückgenommen oder das Verfahren einstweilen eingestellt werden, d. h. im 1
2 Extremfall sogar während der eigentlichen Versteigerung kurz vor dem Bietende. D. h. selbst wenn Sie alles bis ins Kleinste geplant und dabei sehr viel Zeit investiert und es sogar im Termin zum Meistbietenden geschafft haben, kann das Verfahren noch seine Erledigung finden. Grund kann sein: Einigung des Eigentümers mit dem Gläubiger, eine Härte für den Eigentümer etc. Des Weiteren ist es ein Zwangsverfahren, d. h. der Eigentümer verkauft nicht freiwillig. Er steht vor einer Extremsituation, denn er verliert sein Heim. Und da wird für einige von Ihnen auch eine moralische Hemmschwelle bestehen. Denn man kann im Laufe des Verfahrens mehrmals auf den Eigentümer treffen. Zum einen, wenn man sich die Immobilie anschaut und der Eigentümer plötzlich im Garten steht. Wenn man mit ihm zwecks Besichtigung Kontakt aufnimmt. Wenn der Eigentümer im Versteigerungstermin selbst auftaucht. Und nicht zuletzt, wenn man mit dem Eigentümer den Auszug bzw. die Räumung bespricht. Hilfreich ist es, wenn man mit dem Eigentümer sachlich verhandeln kann. Darum versuchen Sie, mit dem Eigentümer schon vor dem Verfahren Kontakt aufzunehmen. Es muss Ihnen aber klar sein, dass man in vielen Fällen leider erstmals nach dem Zuschlag mit dem Eigentümer Kontakt bekommt. Warum eine Immobilie, die versteigert wird? Manchmal kann man es sich nicht aussuchen. Sie suchen vielleicht schon seit einiger Zeit nach Ihrer Traumimmobilie. Und nun haben Sie davon gehört, dass ein Haus in der Nachbarschaft mit einem Traumgrundstück versteigert wird. Seit Jahren hat sich in der Wohngegend nichts getan. Und jetzt diese Möglichkeit. Leider ist ein normaler Kauf nicht möglich, da sich die Erbengemeinschaft nicht einig ist. Ihnen bleibt also nur die Möglichkeit über den Weg einer sogenannten Teilungsversteigerung, die die Erbengemeinschaft in Gang gesetzt hat. Oder Sie wollen gezielt eine Immobilie im Wege der Versteigerung erwerben, da Sie wissen, dass diese Immobilien nicht zum normalen Verkehrswert weggehen. Im Gegenteil: es sind hohe Abschläge möglich. Neben den sogenannten 50 und 70 % - Grenzen kann es sogar passieren, dass eine Immobilie unter 50 % des Verkehrswertes weggeht. Zwangsversteigerungen stellen also auch eine Chance dar, Immobilien unter dem Verkehrswert zu erwerben. Zwangsversteigerungen bieten also eine neben dem normalen Immobilienmarkt bestehende Option an, eine Immobilie oder sogar die Traumimmobilie zu erwerben. 2
3 Wie erfahren Sie von einer Zwangsversteigerung? Es gibt mehrere Quellen, aus denen Sie die angesetzten Termine erfahren können. Stichworte: Amtsgericht Internet Tageszeitung Sparkasse. Eine Nachfrage bei den örtlichen Kreditinstituten lohnt sich immer, denn manchmal gibt es auch Immobilien, die sich zwar in einem Zwangsversteigerungsverfahren befinden, die aber auch noch freihändig verkauft werden können. Außerdem kann man so erste Informationen sammeln. Was sind die nächsten Schritte, wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren, die versteigert wird? Immobilien kauft man in der Regel nicht am laufenden Band, außer Sie sind irgendwann auf den Geschmack gekommen und wollen das Ersteigern, Renovieren und wieder Verkaufen gewerblich betreiben (was im übrigen nicht selten ist). Unterstellt, es ist für Sie das erste Mal, dann kann ich nur raten, sich im Vorhinein gut vorzubereiten. Denn es werden Ihnen viele Fragen einfallen, die Sie gern beantwortet hätten. Und aus der Beschäftigung mit den vielen Fragen und Antworten ergeben sich zwangsläufig auch weitere Aussagen über die Chancen und Risiken eines Erwerbs einer Immobilie in der Zwangsversteigerung. Zunächst sollten Sie sich natürlich mit dem Objekt selbst intensiv beschäftigen. Für Informationen stehen Ihnen mehrere Quellen zur Verfügung: z. B. der Makler der SK, der auf die Kreditakte mit Katasterunterlagen, Bauplänen, Abschriften von Baugenehmigungen etc. zugreifen kann. Die aktuellsten Informationen können Sie aber sicher aus dem Verkehrswertgutachten des sachverständigen Gutachters ziehen. Das Gutachten kann kostenlos beim zuständigen Amtsgericht, für Hemer also beim AG Iserlohn, eingesehen werden. Aber: anders als beim Verkauf haben Sie beim Erwerb in der Zwangsversteigerung keine Schadensersatzansprüche gegen den Staat oder den Gutachter, wenn Sie etwas nicht so auffinden wie es beschrieben war. D. h. in einem Extremfall aus der Praxis, bei dem der Eigentümer nach dem Zuschlag sämtliche elektrischen Leitungen aus dem Putz hämmerte, bleiben Sie auf dem Schaden sitzen, wenn der Eigentümer den Schaden nicht bezahlen kann. Das 3
4 Objekt wird so versteigert, wie es sich zum Zeitpunkt der Versteigerung in Natur darstellt. Sie erwerben auf eigenes Risiko! Eine Anfechtungs- oder Rücktrittsmöglichkeit besteht grundsätzlich nicht. Da ein Zwangsversteigerungsverfahren sehr formell ist, sollten Sie sich hinreichend mit den Regeln vertraut machen. Besuchen Sie zwei bis drei Verfahren vor dem eigentlichen Verfahren und nutzen Sie die Zeit für Fragen an den Rechtspfleger. Lassen Sie sich das Juristendeutsch erklären, insbesondere Was ist das geringste Gebot? Wie viel muss ich mindestens bieten? Wie viel Sicherheit und in welcher Form muss ich für mein Gebot erbringen? Wann muss ich das Gebot erbringen, wenn ich den Zuschlag bekommen habe? Wie kann ich den Besitz erlangen? Diese Fragen müssen Sie dann am besten den Rechtspfleger auch für das von Ihnen favorisierte Objekt stellen. Haben Sie keine Hemmungen. Besuchen Sie im Zweifel auch den Gutachter, insbesondere lesen Sie jedes Detail in seinem Gutachten. Es kann sehr gut sein, dass er die Immobilie von innen gar nicht gesehen hat, also ein reines Außengutachten erstellt hat. Das birgt Risiken. Eventuell kaufen Sie nämlich die Katze im Sack. Des Weiteren hat er möglicherweise nicht überprüfen können, ob alle Genehmigungen, z. B. für Bauveränderungen im Außenbereich, vorliegen. Auch das Baulastenverzeichnis bei der Baubehörde sollte eingesehen werden. Was kommt im Termin auf Sie zu? Im Termin selbst geben Sie sich möglichst cool. Ideal ist es natürlich, wenn Sie Erfahrungen im Pokerspiel mitbringen. Taxieren Sie die anderen Interessenten. Zeigen Sie kein übertriebenes Interesse und sprechen Sie mit niemandem über Ihre Höchstgrenze. Soweit die Theorie. In der Praxis werden aber schnell die guten Vorsätze über den Haufen geschmissen, besonders wenn es um Ihre Traumimmobilie geht. Einen guten Vorsatz dürfen Sie aber auf keinen Fall aufgeben: Gehen Sie nicht über Ihr vorher reiflich überlegtes Höchstgebot oder anders gesagt fallen Sie nicht ins Bietfieber; denn das kann ein böses Erwachen geben. Setzen Sie sich vorher eine Höchstgrenze. Ggf. auch noch eine absolute Schmerzgrenze für den GAU. Der GAU ist: Sie sind ganz nah am Höchstgebot. Sie spüren es dem anderen geht das Geld oder die Lust oder Beides aus. Sie nähern sich aber Ihrer eigenen Höchstgrenze. Jetzt aufgeben? Sie sehen Ihr 4
5 Traumhaus in den schönsten Farben zum Greifen nahe. Nein, sagen Sie sich, niemals. (Und schon sind Sie im Bietfieber!). Diese Situation kann sich auch bei der absoluten Schmerzgrenze ergeben. Und bei der absoluten, absoluten usw. Steigen Sie rechtzeitig aus! Vor allem: machen Sie sich vorher schon psychologisch stark, damit Ihnen der Ausstieg auch gelingt. Wappnen Sie sich mit Argumenten wie bei dem Preis wird es kalt, nicht heiß! Klären Sie bitte in ausreichender Zeit vor dem Termin auch, wer Eigentümer werden soll. Möchte Ihr Ehegatte z. B. Miteigentümer werden, ist er aber an dem Tag der Versteigerung auf einem Kegelausflug, brauchen Sie eine durch einen Notar öffentlich beglaubigte Bietvollmacht. Einzelheiten sollten Sie auch mit dem Rechtspfleger besprechen. Auf jeden Fall müssen Sie und ggf. Ihr Ehegatte sich durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen können, wenn Sie mit bieten wollen. Ein ganz wichtiger Punkt ist die Sicherheitsleistung: wenn ein Beteiligter es verlangt, müssen Sie eine Sicherheit in Höhe von 10% des festgesetzten Verkehrswertes an das Gericht leisten (früher vom jeweiligen Gebot da wusste man gleich, wohin die Reise gehen kann). Die Sicherheit muss unbar erbracht werden, d. h. Sie können noch so viel Geld ins Gericht schleppen, niemand wird es haben wollen. Entweder überweisen Sie den Betrag in ausreichender Zeit vor dem Termin an die Oberjustizkasse (Kontoverbindung und notwendige Kassenzeichen bitte unbedingt vor dem Termin mit dem Rechtspfleger abklären) oder Sie besorgen sich eine selbstschuldnerische, unbedingte und unbefristete Bürgschaft der Sparkasse. Das geringste Gebot stellt den Ausgangspunkt jeder Versteigerung dar und ist nicht identisch mit dem Verkehrswert. Es setzt sich zusammen aus dem Bargebot sowie den bestehen bleibenden Rechten. Hören Sie bitte beim geringsten Gebot genau zu bzw. lassen Sie sich am besten schon vor dem Termin oder spätestens im Termin vom Rechtspfleger genau erklären, was Sie mindestens bar bieten müssen und was es mit eventuell Bestehenbleibenden Rechten auf sich hat. Diese müssen nämlich, soweit es Grundschulden oder Hypotheken sind, nach dem Zuschlag gegenüber dem Gläubiger noch durch Zahlung abgelöst werden. Das heißt, Sie müssen den Kapitalbetrag und Zinsen immer von Ihrem Maximalgebot abziehen. 5
6 Was sollten Sie tun, wenn Sie den Zuschlag bekommen? Zunächst sollten Sie sich natürlich freuen. Sie sind jetzt stolzer Eigentümer einer Immobilie. Es bedarf keines weiteren Aktes. Allerdings treffen Sie auch ab sofort alle Pflichten eines Eigentümers, z. B. den Gehweg von frischem Schnee zu befreien. Sie sollten vorsorglich das Objekt auch sofort neu versichern. Allerdings muss ich Ihre Freude noch ein wenig dämpfen: der Eigentümer kann noch ein Rechtmittel gegen die Zuschlagsentscheidung einlegen, nämlich die Zuschlagsbeschwerde. Es kann Ihnen dann passieren, obwohl niemand damit rechnet, dass Ihnen nach Wochen das Eigentum kraft einer gerichtlichen Entscheidung wieder weggenommen wird. So gerade in einem meiner Fälle man höre und staune nach 1,5 Jahren durch das Bundesverfassungsgericht geschehen. Auch dieses Risiko müssen Sie akzeptieren. Etwa 4 8 Wochen nach der Erteilung des Zuschlags findet der Verteilungstermin statt, in dem Sie als Ersteher das Bargebot (abzüglich eventuell erbrachter Sicherheitsleistung) zu entrichten haben. Das Bargebot ist vom Zuschlag an bis einen Tag vor dem Verteilungstermin mit 4 % zu verzinsen, wenn der Betrag nicht unter Verzicht auf die Rücknahme bereits hinterlegt wurde. Sie müssen sich also rechtzeitig mit Ihrer Sparkasse in Verbindung setzen, damit der Betrag pünktlich zum Verteilungstermin bei der Oberjustizkasse eingegangen ist und dem Versteigerungsgericht ein Nachweis vorliegt. Parallel müssen Sie sich noch um die Räumung Ihres neuen Hauses kümmern. Das kann in einigen besonderen Fällen auch schon einmal mehrere Monate dauern. Denn wenn der Eigentümer sich weigert, auszuziehen, müssen Sie nun staatliche Hilfe in Anspruch nehmen. Zwar stellt der Zuschlagsbeschluss einen Räumungstitel dar, im schlimmsten Fall müssen Sie allerdings den Gerichtsvollzieher mit der Räumung des Hauses beauftragen. Dann kann noch einmal ein größerer Geldbetrag für die Einlagerung des Hausrates fällig werden. Glücklicher sind da diejenigen von Ihnen dran, die den Auszug schon vorher mit dem Eigentümer sachlich besprochen haben. 6
7 Fazit Der Erwerb einer Immobilie im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens kann eine reizvolle Option zum herkömmlichen Erwerb einer Immobilie sein. Die dargestellten Risiken lassen sich bei ausreichender Information und hinreichender Beschäftigung mit den formellen Anforderungen auch ohne Berater beherrschen. Sind Sie ausreichend gut vorbereitet, besteht für Sie vielleicht die Chance, Ihre Traumimmobilie unter dem Marktpreis zu erwerben. 7
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