JLL Büroimmobilienuhr Q1 2015

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1 JLL Büroimmobilienuhr Q EMEA Offices Research Positive Aussichten auf europäischen Vermietungsmärkten trotz verhaltenem Start Paris und Moskau drücken den europäischen Mietpreisindex Aggregiertes Vermietungsvolumen leicht unter Vorjahresniveau Leerstandsquote rückläufig Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende März 2015 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.

2 Europäische Nutzermärkte Viele europäische Büronutzermärkte verzeichnen eine zunehmende Dynamik und knüpfen an ihre sich verbessernde Performance vor allem im letzten Quartal des Vorjahres an. Die ersten drei Monate in 2015 zeigten solide Vermietungsvolumina, erreichten aber aufgrund schwächerer Aktivitäten in den beiden großen Märkten Paris und Moskau nicht ganz das Ergebnis im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Neben den jüngsten positiven Nachrichten aus der Eurozone mit dem voraussichtlich im ersten Quartal stärksten BIP- Wachstum seit Beginn der aktuellen Konjunkturerholung gibt es bei den Fundamentaldaten auf den Immobilienmärkten ermutigende Zeichen. Nur drei Märkte mit Mietpreiswachstum Von den 24 Index-Städten* notierten in den ersten drei Monaten 2015 im Vergleich zum Vorquartal nur drei ein Wachstum der Bürospitzenmieten (gegenüber sieben in Q4 2014). Leicht zugelegt haben die Spitzenmieten in Madrid (+1,0%) und Barcelona (+1,4%), wo sich die Büromärkte weiter erholen und das Angebot an erstklassigen Flächen enger wird. London verzeichnete zum zweiten Mal in Folge das höchste Mietpreiswachstum in Europa. Mit 2,2 % fiel es etwas niedriger aus als drei Monate zuvor. In 18 Städten stagnierte das Wachstum, rückläufig war es in drei. Insgesamt führten diese Entwicklungen zu einem leichten Rückgang des gewichteten europäischen Mietpreisindex von JLL* um 0,6% gegenüber dem Vorquartal, dem ersten Quartalsrückgang seit Herbst Über das Jahr gerechnet blieb das Wachstum mit 0,3% noch im positiven Bereich. Fast ausschließlich beeinflusst wurde dieser Verlauf von den Rückgängen in Moskau und Paris. In der französischen Hauptstadt sind die Spitzenmieten in CBD-Lagen gegenüber dem vorangegangenen Quartal um 2,7% gesunken auf 60,40 Euro /m² /Monat. Viele Unternehmen sind auch weiter äußerst kostensensibel, haben weder die Möglichkeit, noch sind sie gewillt, die relativ hohen Mieten in zentralen Lagen zu bezahlen - auch nicht für die allerbesten Lagen. In Russland sorgen die politischen und wirtschaftlichen Turbulenzen auch auf dem Büroimmobilienmarkt für verhaltene Nutzeraktivitäten. Moskaus Spitzenmieten mussten einen weiteren Rückgang zwischen Januar und Ende März um 6,7% (auf 65,18 Euro/m²/Monat) hinnehmen. * Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau. Trotz des Index-Rückgangs im 1. Quartal befinden sich auf der Immobilienuhr von JLL von insgesamt 37 Märkten 17 zwischen 6 und 12 Uhr, also im Quadranten Beschleunigtes und Verlangsamtes Mietpreiswachstum. Die Höhe des Mietpreiswachstums könnte zwar abnehmen, ein Rückgang der Mietpreise in den meisten Märkten jedoch wird als nicht wahrscheinlich angenommen. St. Petersburg bleibt die einzige Stadt (Q4 2014: 3) im Quadranten Beschleunigter Mietpreisrückgang, Tendenz gleichbleibend aufgrund der etwa im Vergleich zu Moskau geringen Nachfrage. Für Moskau und Helsinki werden zwar auch noch Mietpreisrückgänge erwartet, die Geschwindigkeit dieses Prozesses nimmt jedoch ab. Aggregiert dürfte das europäische Mietpreiswachstum in den kommenden neun Monaten wieder zulegen. Dafür sprechen auf Basis sich weiter verbessernder wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ein zunehmender Angebotsengpass in einigen Märkten, die Erholung u.a. der Märkte in Spanien, Italien und Portugal sowie eine starke Performance der meisten britischen Städte und deutschen Immobilienhochburgen. Die meisten Märkte mit Umsatzplus Der europaweit aggregierte Umsatz für Büroflächen lag mit knapp 2,3 Mio. m² leicht unter dem Volumen des 1. Quartals 2014 (- 3%), auch der Fünfjahresschnitt der ersten Quartale ist um fast 7% unterschritten. Während in 14 von 24 untersuchten Märkten die starke Nachfrage zum Jahresende 2014 auch in den ersten drei Monaten des neuen Jahres für deren Umsatzzuwächse sorgten, schwächelten vor allem zwei der vier größten europäischen Büromärkte (Paris und Moskau). Insgesamt konnte deren Umsatzrückgang nicht ganz ausgeglichen werden. Paris, mit 52,5 Mio. m² Europas größter Büroflächenmarkt, musste im Jahresvergleich Einbußen von 27% hinnehmen (auf m² in Q )). Die in Frankreich mit + 0,4 % schwache Wirtschaftsleistung 2014 wirkte sich weiter auf das Vertrauen aus und hemmte das Wachstum der Nutzermärkte. Das dürfte sich bei sich verbessernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Verlauf des Jahres ändern. Zweistellig (- 17 %) bewegte sich der prozentuale Umsatzrückgang auch in Moskau. Zwar zeigten sowohl die Aktien- und Kreditmärkte als auch die lokale Währung im 1. Quartal 2015 eine Erholung, die Sorge um den konjunkturellen und politischen Hintergrund aber bleibt und beeinträchtigt die Aktivitäten auch auf dem Bürovermietungsmarkt.

3 Ohne den Rückgang in der französischen und russischen Hauptstadt legte das Vermietungsvolumen im übrigen Europa um rund 7% zu, der Jahresauftakt in den meisten Märkten war also durchaus solide. So schlug sich die optimistische Stimmung etwa auf dem Londoner Büroflächenmarkt in einem weiteren Ein-Jahresplus von 9 % nieder, der Umsatz ( m²) bewegte sich damit deutlich über dem Zehnjahresschnitt der ersten Quartale. Höher notiert das Umsatzplus in zehn Märkten: Rotterdam (+72%), Amsterdam (+62%), Warschau (+48 %) Madrid (+31 %), Mailand (+30%), Budapest (+18%) und Barcelona (+16 %). In Deutschland haben die meisten Märkte ihre starke Performance aus dem vergangenen Jahr fortgesetzt. Die Konjunktur hat an Fahrt gewonnen mit einer sehr günstigen Situation am Arbeitsmarkt im Gefolge. Vier der fünf größten Märkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) verzeichneten Zuwachsraten zwischen 5 % und knapp 20 %. Nur Frankfurt musste einen Rückgang um knapp 6 % hinnehmen. Europaweit wird sich in den kommenden Quartalen die Nachfrage der Nutzer vor allem nach modernen, flexibel gestaltbaren und infrastrukturell gut angebundenen Flächen weiter verstärken. Leerstandquote rückläufig - Deutlich weniger Fertigstellungen mit allerdings anziehender Tendenz Die aggregierte gesamteuropäische Leerstandsquote für 24 Märkte ist in den ersten drei Monaten 2015 gegenüber dem Vorquartal leicht um 20 bps auf 9,5% zurückgegangen, der erste Rückgang seit zwei Jahren. Der Fünf-Jahresschnitt liegt bei 10 %. Deutlich weniger Fertigstellungen und die soliden Vermietungsergebnisse in den meisten Märkten machten es möglich. Die westeuropäischen zeigten mit 8,8 % erstmals seit Mitte 2009 sogar einen Wert unter der 9%-Marke. Von den 24 Index-Städten notierten 16 im 1. Quartal einen Rückgang der Leerstandsquote, angeführt von Dublin (-126 bps auf 10,5 %), Madrid (-99 bps auf 11,1%) und Budapest (-50bps auf 15,7%). Die stärksten Anstiege waren in Prag (+130bps auf 16,6 %), Amsterdam (+58bps auf 16,3%) und Moskau (+ 44bps auf 17,0%) zu verzeichnen. Die niedrigsten Leerstandsquoten wurden Ende März in Luxemburg (4,4 %) London (4,8 %) und Lyon (6,0%) registriert. In den deutschen Immobilienhochburgen hat der Leerstand insgesamt einen neuen Tiefpunkt erreicht. Die Quoten reichen von 6,5 % in München bis knapp über 10 % in Düsseldorf und Frankfurt. Da auf Nutzerseite mit Flächenexpansion nach wie vor nur sparsam umgegangen wird, bei Wechsel von alten in neue Flächen mehr second hand Flächen abgegeben werden, wird die Leerstandsquote nur wenig verändern. Europaweit belief sich das Büro-Fertigstellungsvolumen im 1. Quartal 2015 auf insgesamt rund m², entsprechend einem Rückgang im Jahresvergleich von 35% gegenüber und fast der Hälfte des 10-Jahres-Durchschnitts. Bis Ende des Jahres werden die Fertigstellungen allerdings wieder deutlich zunehmen und könnten auf 4,9 Mio. m² anwachsen, dem höchsten Volumen seit Allerdings dürften die neuen, qualitativ hochwertigen Flächen, die in den Spitzenlagen einiger Schlüsselmärkten wie London oder München immer knapper werden, von den Nutzern schnell absorbiert werden. Der Mangel an qualitativ hochwertigem Angebot sorgt für einen Wettbewerb um Spitzenflächen und befeuert ein weiteres Mietpreiswachstum.

4 Europäischer Spitzenmietpreisindex Nominaler Mietpreisindex, 1980 = 100 Spitzenmietpreis Q (EUR / m² / Jahr) Spitzenmietpreise: Veränderungen Q / Q London WE London City Genf Zürich Moskau Paris Dublin Luxemburg Stockholm Oslo Manchester Mailand Edinburgh Istanbul Frankfurt/M. München Rom St.Petersburg Amsterdam Kiew Düsseldorf Madrid Lyon Helsinki Hamburg Warschau Brüssel Köln Berlin Budapest Kopenhagen Prag Stuttgart Bukarest Lissabon Barcelona Athen Stuttgart London WE Edinburgh Manchester Barcelona Madrid Dublin Hamburg London City München Mailand Amsterdam Genf Zürich Oslo Luxemburg Stockholm Istanbul Frankfurt/M Warschau Köln Berlin Budapest Kopenhagen Prag Bukarest Lissabon Athen Lyon Brüssel Rom Düsseldorf Helsinki Paris Kiew Moskau St. Petersburg Anmerkung: Veränderungen der Spitzenmieten basieren auf lokaler Währung.

5 Definitionen Spitzenmiete Stellt die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals) erreicht werden könnte. Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer Fläche und schließt Mieten mit einem Mietpreisaufschlag für kleine Flächeneinheiten aus. Die Spitzenmiete basiert auf einen für den lokalen Markt standardmäßigen Mietvertrag. Es handelt sich um eine Nominalmiete, ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern. Die Spitzenmiete stellt die Einschätzung der Marktlage von JLL dar und beruht auf einer Analyse/Betrachtung tatsächlicher Transaktionen für Spitzen-Büroflächen, ausgenommen nichtrepräsentativer Transaktionen. Wo nicht genügend Transaktionen für Spitzen-Büroflächen zum Abschluss kamen, wird anhand allgemeiner Transaktionen eine Einschätzung des Mietniveaus im Markt vorgenommen, die so angepasst wird, dass sie dem Spitzenmietpreisniveau entspricht. Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums (in der Regel drei Monate) in einem Markt (vor)vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Für die Registrierung als Umsatz gilt der Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtlich bindenden Vertrages bzw. des Baubeginns (in Ausnahmefällen auch bei Bekanntwerden des Bauvertragsabschlusses) bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung. Jährliche Nettoabsorption Die Nettoabsorption beschreibt die Veränderung der in einem Markt belegten Bürofläche während eines Jahres. Die Nettoabsorption wird auf Grundlage einer Top-Down - Schätzung belegter Flächen berechnet, indem leerstehende Büroflächenbestände vom Gesamtbestand abgezogen werden. Flächen, die leer stehen und nicht zur Vermietung angeboten werden normalerweise im Rahmen von Neuentwicklungen oder Sanierungen sind ausgenommen. Leerstandsquote Die Leerstandsquote beschreibt das prozentuale Verhältnis der Summe der leerstehenden Büroflächen, inklusiver untervermieteter Flächen, in allen fertiggestellten Gebäuden, zum Büroflächenbestand zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals). Fertigstellungen Bürofertigstellungen beinhaltet alle Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums fertig gestellt wurden. Die Fertigstellungen umfassen sowohl Neubauten als auch Flächen, die umfangreich saniert wurden. Eine Büroeinheit gilt als fertiggestellt, wenn der Projektentwickler keine weiteren Arbeiten bis auf den späteren Mieterausbau vornehmen wird. In der Mehrheit der Fälle heißt dies, dass die wesentliche Gebäudetechnik, Hängeböden und Beleuchtung installiert sind. Einige Projektentwicklungen werden ebenfalls als fertiggestellt gezählt, wenn der shelland-core -Stand erreicht ist, wenn die Flächen zur Vermarkung in diesem Entwicklungsstand vorgesehen sind. Zukünftige Fertigstellungen Zukünftige Fertigstellungen ist die Gesamtheit der Büroflächen, in Neubau oder Sanierung, entweder im Entwurf, in Planung oder bereits im Bau, innerhalb eines Jahres oder im Rest eines laufenden Jahres (etwa am Ende des 1. Quartals für die Quartale zwei, drei und vier). Berücksichtigt werden alle Flächen, deren Fertigstellung von hoher Wahrscheinlichkeit ist, weil sie bereits im Bau sind, eine Baugenehmigung erhalten haben oder aus anderen Gründen eine hohe Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung besteht. JLL Kontakte Alexander Colpaert Associate Director EMEA Research London +31 (0) alex.colpaert@eu.jll.com Lee Elliott Director Head of EMEA Research London lee.elliott@eu.jll.com JLL Büroimmobilienuhr Q COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.