ACS Computersysteme im Bauwesen ACS Forum

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1 ACS Computersysteme im Bauwesen ACS Forum Moderne Werkzeuge und Verfahren für das Halten und Entwickeln von Baubestand Ralph Heiliger,, Rheinbach 1 Über Gegründet 1991 in Bonn. Bundes- und europaweit tätig. Firmensitz ist seit 2002 Rheinbach bei Bonn. Geschäftsführender Gesellschafter: Dipl.-Ing. Ralph Heiliger Leistungen in der Architektur-Vermessung: Sachverständige für Gebäudebestandsaufnahmen Sachverständige für strategische Aufnahmekonzepte Sachverständige für qualitätserhöhende Datenpflegekonzepte Leistungen in der Software-Entwicklung: Informationstool zur Visualisierung Informationssystem für Bestandsverwaltung Informationsmanagement für Immobilienentwicklung

2 Halten und Entwickeln von Baubestand 3 Ziele Optimieren der Energieeffizienz Optimieren des wirtschaftlichen Nutzungsgrades Optimieren der Entwicklungsfähigkeit Ein Vergleich zwischen Gebäude- und Energiemanagement 4

3 Ist-Situation Bestand an verhältnismäßig hohem Entwicklungspotential Unverknüpfte Entwicklungen innerhalb einer Organisation Gefahr von Effizienzeinbußen und Verlust wertvoller Potentiale Umsetzung Wirklichkeit Ideenwelt Wahrnehmung Wie erreichen wir eine sinnvolle Situation? 5 Das dreigliedrige PPP-Verfahren Sondieren des Immobilienbestandes Objektanalyse & Maßnahmenplanung Maßnahmenumsetzung (Prüfen) (Planen) (Pflegen) Umsetzung Sondierung / Controlling / Monitoring Analyse & Planung 6

4 Sondieren des Immobilienbestandes 7 Sondieren des Immobilienbestandes Ziel: Finden von Optimierungspotentialen Konzept: Kennzahlenvergleiche (Benchmarks) Voraussetzung: Kenntnis bestimmter Objektparameter Massen-Datenerfassung! Bsp.: Liegenschaftsbezugsgröße Wirtschaftseinheit Bsp.: Energiebezugsgrößen Hüllfläche + Volumen 8

5 Beispiel aus dem kirchlichen Immobilienmanagement Identifizieren von Flächenüberhang im Bestand an Pfarrhäusern einer Kirchengemeinde durch Vergleich der Bruttogrundfläche je Gemeindemitglied über alle Kirchengemeinden. in rot: Handlungsbedarf 9 Objektanalyse & Maßnahmenplanung 10

6 Objektanalyse & Maßnahmenplanung Individualaufgabe / auf das identifizierte Objekt bezogen Funktionale Objektbeschreibung Kenntnisse baukonstruktiver und bauphysikalischer Art Angaben über Mengen, Art und Zustand bestimmter Bauteile Zustandsbewertung von a = neuwertig bis d = Ende der Lebensdauer Lage der Liegenschaft, Lage des Baukörpers in der Liegenschaft Kenntnisse des engeren Umfeldes Kenntnisse der demografischen Entwicklung in der Region Objekterfassung durch Befragung / Recherche / Ortsbegehung 11 Beispiel für Funktionalpläne Funktionalbeschreibung der Grundrissteilung mit Raumnummern, Raumflächen, Raumhöhen, mit Fenster- und Türendimensionen, 12

7 Beispiel Energetische Analyse Analyse der energetischen Optimierungspotentiale Maßnahmenplanung: - Wärmedämmung Flachdach - Wärmedämmung Außenwand - Fenstererneuerung Maßnahmensimulation hinsichtlich - Investitionssumme - Rückflussdauer in Jahren - Voraussichtliche Ersparnis in - Voraussichtliche Einsparungen von CO 2 Handlungsempfehlung 13 Maßnahmenumsetzung 14

8 Maßnahmenumsetzung Grundlagen für das Planen und Bauen im Bestand vollständige und zweifelsfreie Bestandsinformationen maßlich-geometrisch belastbare Bestandspläne Maßliche Bestandsaufnahme / Architektur-Vermessung 15 Herstellen belastbarer Bestandspläne (1) Kriterium der maßlichen Zuverlässigkeit: +-2 cm Treppe im Grundriss Erdgeschoss Im Archiv vorhandene - Papierpläne nachzeichnen? - CAD-Dateien übernehmen? Selbe Treppe im Grundriss Obergeschoss 16

9 Herstellen belastbarer Bestandspläne (2) Kriterium der maßlichen Zuverlässigkeit: +-2 cm Archivierter Plan einer Turnhalle Vom Hausmeister überreichter Plan der selben Turnhalle 17 Herstellen belastbarer Bestandspläne (3) Kriterium der maßlichen Zuverlässigkeit: +-2 cm Liegenschaft mit diversen Bauteilen Nebeneinanderliegende Geschosse in separaten Bauteildateien Aneinandergelegte Bauteile A und B 18

10 Die Aufnahmeverfahren der Architektur-Vermessung Handaufmaß Vom Feldbuchrahmen zum Tablett-PC Photogrammetrie Messen aus Fotos Tachymetrie Fachmännisch bestimmte Einzelpunkte am Bauwerk Laserscanning Rasterweise automatisiert erfasste Oberflächenpunkte in 3D 19 Ein neues Paradigma in der Architektur-Vermessung Foto: Moguntiner Erst vermessen, dann Leistung detaillieren 20

11 Architektur-Vermessung = stets fehlerfrei? Nein! Kriterium der maßlichen Zuverlässigkeit: +-2 cm Aufmaßprotokoll Zeichnerische Umsetzung Wahre Situation nach Kontrollaufmaß Aufdeckung von Fehlern nur mit professioneller Qualitätsprüfung möglich 21 Die 3 Stufen zum belastbaren Bestandsplan 1. Stufe: Erfassen 2. Stufe: Interpretieren 3. Stufe: Dokumentieren 22

12 Controlling / Monitoring / 23 Controlling / Monitoring / Fortwährendes Überprüfen des Immobilienbestandes Kennzahlen Berichtswesen (vom Gebäudeverantwortlichen bis Entscheidungsträger) Strukturierte Vernetzung: Einbinden aller Akteure (Bsp. Energiemnagement) Verständliche Informationsdarbietung Ordnung! Ordnung! Ordnung! Kriterium der Geschwindigkeit: Mr. Spock lässt grüßen! psychologisch gefordert: Grafisches webbasierendes Informationssystem 24

13 Visualisieren Flächen und Objekte in der Liegenschaft 25 Visualisieren Flächen und Objekte im Gebäude 26

14 Recherche Wann ist was hier geschehen? Abfrage Suchergebnis 27 Synergien nutzen 3D-Modelle des Energiemanagements zur Navigation im städtischen Immobilienbestand 28

15 Google-Earth Grafische Plattform der Zukunft? 29 Zum Schluss 30