ImmoWert Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in die Wertermittlung und Risikobeurteilung von Einzelimmobilien und Gebäudebeständen

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1 F 2753 Henry Schäfer, Thomas Lützkendorf, Christian Gromer, Christoph Rohde ImmoWert Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in die Wertermittlung und Risikobeurteilung von Einzelimmobilien und Gebäudebeständen Fraunhofer IRB Verlag

2 F 2753 Bei dieser Veröffentlichung handelt es sich um die Kopie des Abschlußberichtes einer vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung -BMVBS- im Rahmen der Forschungsinitiative»Zukunft Bau«geförderten Forschungsarbeit. Die in dieser Forschungsarbeit enthaltenen Darstellungen und Empfehlungen geben die fachlichen Auffassungen der Verfasser wieder. Diese werden hier unverändert wiedergegeben, sie geben nicht unbedingt die Meinung des Zuwendungsgebers oder des Herausgebers wieder. Dieser Forschungsbericht wurde mit modernsten Hochleistungskopierern auf Einzelanfrage hergestellt. Die Originalmanuskripte wurden reprotechnisch, jedoch nicht inhaltlich überarbeitet. Die Druckqualität hängt von der reprotechnischen Eignung des Originalmanuskriptes ab, das uns vom Autor bzw. von der Forschungsstelle zur Verfügung gestellt wurde. by Fraunhofer IRB Verlag 2010 ISBN Vervielfältigung, auch auszugsweise, nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Verlages. Fraunhofer IRB Verlag Fraunhofer-Informationszentrum Raum und Bau Postfach Stuttgart Nobelstraße Stuttgart Telefon Telefax

3 Bitte beachten: Fehlende Seiten sind Leerseiten, die bei Erstellung der PDF-Datei für den Download nicht berücksichtigt wurden Fraunhofer IRB Verlag

4 Abschlussbericht zum Projekt ImmoWert - Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in die Wertermittlung und Risikobeurteilung von Einzelimmobilien und Gebäudebeständen Ein Gemeinschaftsprojekt der Partner: Universität Stuttgart Karlsruher Institut für Technologie KIT (ehem. Universität Karlsruhe) LBBW Immobilien Univ.-Prof. Dr. Henry Schäfer Univ.-Prof. Dr.-Ing. habil. Thomas Lützkendorf Dipl.-Ing. Christian Gromer, MBA Dipl.-Wirt.-Ing. Christoph Rohde Dieses Forschungsvorhaben wird mit Mitteln des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gefördert. (Aktenzeichen: Z ) Die Verantwortung für den Inhalt des Berichts liegt bei den Autoren.

5 2 Die Projektpartner werden vertreten durch: Universität Stuttgart Herrn Prof. Dr. Henry Schäfer Fakultät für Wirtschafts- und Sozialwissenschaften Betriebswirtschaftliches Institut Abteilung III Finanzwirtschaft Keplerstr Stuttgart Karlsruhe Institut für Technologie - KIT 1 Herrn Prof. Dr-Ing. Thomas Lützkendorf Fakultät für Wirtschaftswissenschaften Stiftungslehrstuhl für Ökonomie und Ökologie des Wohnungsbaus Kaiserstr Karlsruhe LBBW Immobilien Herrn Christian Jaeger Management Wohnen GmbH Katharinenstr Stuttgart Die Projektpartner bedanken sich für die Mitarbeit von: Dr. Oliver Urschel (KIT) Dipl.-Wirt.-Ing. Matthias Unholzer (KIT) Dipl.-Wirt.-Ing. Wei Fan (KIT) cand.-ing. Peter Michel (KIT) M.Eng., Dipl.-Ing. (FH) Senta Lederer (LBBW Immobilien) Dipl. Betriebswirt (FH) Andreas Pielok (LBBW Immobilien) 1 KIT Universität des Landes Baden-Württemberg und nationales Forschungszentrum in der Helmholtz-Gemeinschaft

6 3 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis... 3 Abkürzungsverzeichnis... 9 Symbolverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Kurzzusammenfassung Immobilienvermögen und Nachhaltigkeit in Deutschland Ökonomie und Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft Wirtschaftlichkeit von nachhaltigen Immobilien Risiko- und Renditewirkungen im Fokus Energieeffizienz von Gebäuden vom Kostentreiber zum Wertbilder Megatrends Klimawandel Demografischer Wandel Wertewandel Wandel der Lebensstile und Wohnwünsche Wachsende (politische) Anforderungen an Ressourcenschonung, Klimaschutz u. nachhaltige Entwicklung Ökonomisierung und Professionalisierung der Wohnungswirtschaft Grundlagen des Risikomanagements Zielsetzung und Vorgehensweise Risikoidentifikation Informationsquellen der Risikoidentifikation Systematisierung von Risiken Risikorelevante Immobilieninformationen Risikoanalyse Hinweise auf Risikozusammenhänge in der Literatur Untersuchung auf Basis einer Expertenbefragung Wirkungszusammenhänge von Risiken Risikoanalysemethoden Risikobewertung... 83

7 Methoden zur Risikobewertung Zusammenfassung Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in Prozesse des Risikomanagements Zielsetzung und Vorgehensweise Ausgangssituation Herleitung von risikorelevanten Eigenschaften und Merkmalen von Gebäuden mit Bezug zu Nachhaltigkeitsaspekten Identifizierung der risikobeeinflussenden Trends Ableitung der Konsequenzen für die Wohnungswirtschaft Resultierende Risiken der neuen Trends in der Wohnungswirtschaft Identifizieren der Erfolgsfaktoren von Immobilieninvestitionen Risikorelevante Eigenschaften und Merkmale von Gebäuden und Wohneinheiten mit Bezug zu Nachhaltigkeitsaspekten Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in ein Scoring-Modell Betrachtung ausgewählter Instrumente bei der immobilienwirtschaftlichen Praxis VÖB Immobilienanalyse Innosys Vergleich Objektqualität VÖB Innosys Innosys erweitert Möglichkeiten zur Weiterentwicklung des Scoring-Verfahrens mit Hilfe hedonischer Modelle Anwendung des hedonischen Modells zur Ermittlung der Mietpreise Ausblick Praxisbeispiele am Markt verfügbarer Tools zur Beurteilung nachhaltiger Immobilien Zusammenfassung Immobilienportfolio-Management Zielsetzung und Vorgehensweise Grundlagen Immobilienportfoliomanagement Definition, Ziele und Zielgruppen, Aufgaben, Bereiche Investmentebene Funktionen, Aufgaben und Leistungen Immobilienportfolioebene Funktionen, Aufgaben und Leistungen 145

8 Objektebene Funktionen, Aufgaben und Leistungen Grundlagen des quantitativen Immobilienportfoliomanagements Grundlagen des qualitativen Immobilienportfoliomanagements Idealtypischer Prozess des strategischen Managements Segmentierung der Unternehmung in strategische Geschäftsfelder Ziele, Restriktionen, Profile und Spektrum von Immobilienanlagen Strategische Analyse (Umwelt- und Bestandsanalyse) Strategiebestimmung (Portfoliomodelle und Portfolioanalyse) Zusammenfassung Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in Methoden des Portfoliomanagements Zielsetzung und Vorgehensweise Energetisches Portfoliomanagement Energetische Portfolioanalyse/Energetisches Portfoliomanagement Motivation und Hintergründe Definition und Methodik Entwicklungspotenziale Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in den Prozess des Portfoliomanagements Anpassung des unternehmenspolitischen Rahmens Anpassung der strategischen Analyse Anpassung der Strategiebestimmung Anpassung der Strategieimplementierung Praxisbeispiel Weiterentwicklung von Modellen der Portfolioanalyse Erweiterung der qualitativen Portfolioanalyse unter der Beachtung interdimensionaler Interdependenzen Weiterentwicklungspotenziale der Portfolioanalyse durch Dynamisierung Zusammenfassung Erweiterung der betrieblichen Planung- und Steuerungsinformationen zur Erfüllung der externen Berichtspflichten in der internationalen Rechnungslegung nach IFRS Die Immobilienwertermittlungsverfahren

9 6 8.1 Die normierten Verfahren Das Vergleichswertverfahren Das Ertragswertverfahren Das Sachwertverfahren Die nicht normierten Verfahren Das DCF-Verfahren Das Residualwertverfahren Die Immobilienwertermittlungsverfahren und die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten Finanzielle Vorteile nachhaltiger Immobilien Studien mit einer ganzheitlichen Betrachtung Studien mit dem Fokus Vermietungserfolg, Mieten und Immobilienwert Übertragbarkeit auf die Wertermittlungsverfahren Implementierung in die normierten Wertermittlungsverfahren Verfahren zur Wertermittlung nachhaltiger Immobilien Begründung des Modellaufbaus Auswahl der Energie als zentraler Werttreiber Die Besondere Bedeutung des Immobilienbestandes Allgemeine Ausgangslage und Lösungsansatz Realoptionen Vorüberlegungen Risikobewertung von Investitionsobjekten mittels Realoptionsansatz Zwei zentrale Gruppen von Realoptionen Analogie zwischen Finanzoptions- und Realoptionsansatz Bewertung von Realoptionen Kritik am Realoptionsansatz Der Realoptionsansatz und Energieeinsparungen Der Realoptionsansatz im Immobilienbereich Der ROA in der Projektentwicklung Empirische Untersuchungen im ROA Der ROA in der Nutzungsphase Fazit Realoptionsmodell zur Bewertung energieeffizienter Wohnimmobilien

10 Modellherleitung Herleitung des Mehrwertes Konzeptionierung des Bewertungsmodells Auswahl der relevanten Parameter Ermittlung des Bruttobarwerts des Mehrwertes Modernisierungskosten Ermittlung der Unsicherheit Beispielrechnung Erweiterung des Modells Berücksichtigung der Reduktion von CO 2 -Emissionen Anforderungen der externen Rechnungslegung an Wertermittlungsverfahren für Immobilien Fazit und Ausblick Literaturverzeichnis A 1 Finanzoptionen A 1.1 Begriffliche Grundlagen A 1.2 Determinanten des Optionspreis A 1.3 Theorie der Optionsbewertung A 2 Messstandards der VÖB ImmobilienAnalyse (Objektart Wohnungsbau) A 3 Vorschläge für die Erweiterung des Scorings

11 8

12 9 Abkürzungsverzeichnis ABM BauGB BCG BelWertV BGF BMBF BMF BMU BMVBS BREEAM bzw. CCRS CEN CO 2 CRR CSR DCF dena DGNB DV EnBop EnEV EnOB ESI arithmetisch Brownsche Bewegung Baugesetzbuch Boston Consoulting Group Beleihungswertermittlungsverordnung Bruttogeschossfläche Bundesministerium für Bildung und Forschung Bundesministerium der Finanzen Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung BRE Environmental Assessment Method beziehungsweise Center for Corporate Responsibility and Sustainability Comité Européen de Normalisation Kohlenstoffdioxid Cox, Ross, Rubinstein Corporate Social Responsibility Discounted Cash Flow Deutsche Energie-Agentur GmbH Deutsches Gütesiegel für nachhaltiges Bauen / Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.v. Energetische Betriebsoptimierung Energieeinsparverordnung Energieoptimiertes Bauen CCRS Economic Sustainability Indicator

13 10 EU F&E FWI GBM GdW gif HGB i.d.r. IAS IAS IEKP IFRS IFRS Europäische Union Forschung und Entwicklung Führungsakademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Geometrisch Brownsche Bewegung Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.v. Handelsgesetzbuch In der Regel International Accounting Standard International Accounting Standards Integriertes Energie- und Klimaschutzprogramm International Financial Reporting Standard International Financial Reporting Standards ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung ISO IWU IZT KEM KfW KonTraG KonTrag LEED LOHAS Part. Dgl REIM RICS International Standards Organisation Institut Wohnen und Umwelt Institut für Zukunftsstudien und Technologieberatung Kommunales Energiemanagement Kreditanstalt für Wiederaufbau Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich Leadership in Energy and Environmental Design Lifestyle of Health and Sustainability Partielle Differentialgleichung Real Estate Investment Management Royal Institution of Chartered Surveyors

14 11 ROA RPI SGF SRI TEGoVa u.a. Realoptionsansatz Responisble Property Investing Strategische Geschäftseinheiten Socially Responsible Investments The European Group of Valuers Associations unter anderem UNEP SBCI United Nations Environment Programme Sustainable Buildings and Construction Initiative UNEP FI USGBC VÖB vofi WDVS WertR WertV WU United Nations Environment Programme Finance Initiative US Green Building Council Bundesverband öffentlicher Banken Deutschlands vollständiger Finanzplan Wärmedämmverbundsystem Wertermittlungsrichtlinie Wertermittlungsverordnung Wohnungsunternehmen

15 12 Symbolverzeichnis a B b BW C c d dz EW i k l MW n P p Steigerungsparameter Barwert des Einzahlungsüberschusses Dividenden Bodenwert Optionswert Ordinatenabschnitt down (Abwärtsbewegung) positives Differential eines Wiener-Prozesses Ertragswert systematischer Fehler Kapitalisierungszinssatz Liegenschaftszinssatz Mehrwert Bewertungsschritte Vektor beobachteter Transaktionspreise risikoneutrale Wahrscheinlichkeit P i Mietpreis q r R RE Zinsfaktor = 1 + Liegenschaftszinssatz/100 Diskontierungsfaktor Restnutzungsdauer Reinertrag

16 13 r f S T u V Zinssatz für risikolose Anlagen Gegenwärtiger Aktienpreis / erwarteter Bruttobarwert eines Projekts Laufzeit der Option up (Aufwärtsbewegung) Vervielfältiger V 0 Erwartungswert V A Marktwert aller gegenwärtiger Vermögensgegenstände V EW Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren V G Wert zukünftiger Wachstumsmöglichkeiten V U VW VW 0 VW erw Unternehmenswert Verkehrswert Immobilienwert gemäß DCF-Verfahren erweiterter Verkehrswert VW ROA X X Optionswert Ausübungspreis Matrix der Eigenschaften x i entsprechendes Jahr y i Futurepreis Z α β Δ relative Änderung Erwartungswert des aktuellen Gegenwartswertes der Einzahlungsüberschüsse Vektor der Koeffizienten Änderung des Optionspreises

17 14 ε ε(t) Θ λ μ σ Vektor von Störtermen Standardnormalverteilte Zufallsvariable Parameter Parameter Erwartungswert Volatilität des Basiswerts σ 2 Varianz

18 15 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Anteil der gebauten Umwelt an Ressourceninanspruchnahme und Umweltbelastung Abbildung 2: Gliederung Kapitel Abbildung 3: Identifizierung risikorelevanter Gebäudeinformationen Abbildung 4: Gliederung der Risiken Abbildung 5: Gebäudedokumentation als Grundlage für die Risikoanalyse Abbildung 6: Interdependenzen zwischen finanzwirtschaftlichen Einflussgrößen - Ergebnisse einer Expertenbefragung Abbildung 7: Risikobewertung Abbildung 8: Gliederung Kapitel Abbildung 9: Übersetzung Megatrends in Vermietungs- und Finanzierungsrisiken Abbildung 10: Beschreibung nachhaltiger Eigenschaften und Merkmale Abbildung 11: Integration von Nachhaltigkeitskriterien in ein Scoring-Modell Abbildung 12: Ergebnisse verschiedener Marktlagen Abbildung 13: Energiebedarf-Scoringpunkte Abbildung 14: Zusammenfassung Abbildung 15: Risikobewertung und Strategien zur Risikominderung Abbildung 16: Gliederung Kapitel Abbildung 17: Quantitatives und qualitatives Portfolio-Management Abbildung 18: Institutionelle Immobilieninvestoren Abbildung 19: Immobilienportfolio-Management im Kontext des REIMs Abbildung 20: Aufgaben und Funktionsbereich des REIMs Abbildung 21: Arten der Diversifikation (Risikostreuung) Abbildung 22: Idealtypischer Prozess des strategischen Immobilienportfolio-Managements

19 16 Abbildung 23: Segmentierung in Objekt-Markt-Kombinationen Abbildung 24: Magisches Dreieck der allgemeinen Anlageziele Abbildung 25: Zielhierarchie einer Immobilien-Anlage Abbildung 26: Prinzipielle Vorgehensweise bei der Klassifizierung Abbildung 27: Restriktionen einer Immobilienanlage Abbildung 28: Segmente und Sektoren der allgemeinen Umweltanalyse Abbildung 29: Determinanten des Wettbewerbs am Immobilienmarkt Abbildung 30: Grundlegender Aufbau klassischer Portfolio-Modells Abbildung 31: Allgemeine Vorgehensweise bei der qualitativen Portfolio- Analyse Abbildung 32: BCG-Matrix (Marktwachstums-Marktanteils-Portfolio) Abbildung 33: Multikriterielles McKinsey-Portfolio Abbildung 34: Normstrategien der McKinsey-Matrix im Überblick mit Beispielen Abbildung 35: Ankaufprofile von Objekten in der Portfolio-Matrix Abbildung 36: Dreidimensionales Portfoliomodell Abbildung 37: Die Bedeutung der Standort- und Objektqualität im Modell Abbildung 38: Bereiche des Portfoliomodells nach Risikopotenzial Abbildung 39: Bestandkategorien des Portfoliomodells Abbildung 40: Gliederung Kapitel Abbildung 41: Von der Grob- zur Feindiagnose (hier von oben nach unten) Abbildung 42: Kompetenz- und Handlungsfelder Abbildung 43: Basisstrategien in Abhängigkeit von Vermietbarkeit und energetischer Qualität Abbildung 44: Dreidimensionale Darstellung Abbildung 45: Verlauf des Heizenergiekennwertes für ein Portfolio von 60 Gebäuden mit und ohne Verbrauchsüberwachung

20 17 Abbildung 46: Idealtypischer Prozess des strategischen Immobilien- Portfoliomanagements Abbildung 47: Allgemeine Vorgehensweise bei der qualitativen Portfolioanalyse Abbildung 48: Handlungsfelder für potenzielle Aufwertung der Objektqualität Abbildung 49: Gesamtportfolio Abbildung 50: Segmentierung, unterdurchschnittlichem Vermietungserfolg Abbildung 51: Segmentierung, überdurchschnittlichem Vermietungserfolg Abbildung 52: Portfoliodarstellung Realdaten Abbildung 53: Segmentierung Realdaten, unterdurchschnittlicher Vermietungserfolg Abbildung 54: Segmentierung Realdaten, überdurchschnittlicher Vermietungserfolg Abbildung 55: Vergleich Objektqualität Objektqualität erweitert Abbildung 56: Vorgehensweise bei der qualitativen Portfolioanalyse Abbildung 57: Grundlage Bewertung Markt-/-Umweltmerkmale Abbildung 58: Wechselwirkung der Matrix-Dimensionen Abbildung 59: Integration indirekt abbildbarer Kriterien Abbildung 60: Dynamisches Immobilienportfolio, Beispiel Abbildung 61: Aufbau des Teilprojekts der Universität Stuttgart Abbildung 62: Systematik der Bewertung von Immobilien Abbildung 63: Wahl des Wertermittlungsverfahrens Abbildung 64: Schema des Vergleichswertverfahren Abbildung 65: Schematische Darstellung des Ertragswertverfahrens Abbildung 66: Kalkulationsschema für den Liegenschaftszinssatz Abbildung 67: Schema des Sachwertverfahrens Abbildung 68: Schematische Darstellung des Residualwerts

21 18 Abbildung 69: Wirtschaftliche Vorteile nachhaltiger Immobilienanlagen Abbildung 70: Vergleich der Kosten der unterschiedlichen Szenarien Abbildung 71: Abbildung 72: Prozentuale Aufteilung der finanziellen Vorteile nachhaltiger Gebäude Entwicklung und monatliche Änderung der Nettokaltmiete sowie des Gaspreises Abbildung 73: Dimensionen der Nachhaltigkeit im Bauwesen Abbildung 74: Neubauquote von Wohnimmobilien in Deutschland Abbildung 75: Treibhausgasminderungspotenziale in der Immobilienwirtschaft in Megatonnen Abbildung 76: Schematischer Aufbau des Bewertungsmodells, bei Berücksichtigung des einzelnen Werttreibers Energie Abbildung 77: Klassifizierung von Realoptionen Abbildung 78: Überblick über Arten und Flexibilitätsoptionen Abbildung 79: Zuordnung des ROA im Immobilienbereich Abbildung 80: Einzelschritte der Bewertung mit dem Realoptionsansatz Abbildung 81: Schematische Darstellung des Modellansatzes Abbildung 82: Flussdiagramm der Entscheidungsprozess der Option Abbildung 83: Energiebedingte Mehreinnahmen im Zeitverlauf Mieterhöhung nach 559 BGB Abbildung 84: Ermittlung des Mehrwerts Abbildung 85: Verfahren der Realoptionsbewertung Abbildung 86: Entwicklung der Unsicherheit über die Zeit Abbildung 87: Binomialmodell zur Bewertung der Realoption Abbildung 88: Future-Gaspreise Abbildung 89: Heizenergiebedarf pro Monat [ ] Abbildung 90: Durchschnittliche jährliche Gaspreise für private Haushalte Abbildung 91: Verlauf des Gaspreises für private Haushalte

22 19 Abbildung 92: Binomialbaum des Basiswertes Abbildung 93: Binomialbau zur Bewertung des Optionswertes Abbildung 94: Aufbau des Baupreisindex Abbildung 95: Binomialbaum zur Bewertung des Optionswertes mit steigenden Modernisierungskosten Abbildung 96: Unsicherheiten des Emissionshandels Abbildung 97: Einordnung der Optionen als Teil der Familie von Terminkontrakten Abbildung 98: Spezifikation einer Option Abbildung 99: Grundbeziehung eines Optionsgeschäfts Abbildung 100: Optionstypen und Grundpositionen Abbildung 101: Gewinn- und Verlustmöglichkeiten bei Long Call Abbildung 102: Gewinn- und Verlustmöglichkeiten bei Long Put Abbildung 103: Gewinn- und Verlustmöglichkeiten bei Short Call Abbildung 104: Gewinn- und Verlustmöglichkeiten beim Short Put Abbildung 105: Innerer Wert von Call- und Put-Optionen Abbildung 106: Innerer Wert von Put und Call im Verhältnis zu Gewinn- und Verlustbereichen Abbildung 107: Wert eines Call am Verfalltag Abbildung 108: Wert eines Puts am Verfalltag Abbildung 109: Verteilungsmodifikation mittels Protective Puts Abbildung 110: Ober- und Untergrenze eines Calls Abbildung 111: Ober- und Untergrenze eines Puts Abbildung 112: Schematisierung der Zusammenhänge aus der vorangegangenen Abbildung Abbildung 113: Zeitwert einer Option in Abhängigkeit von ihrer Restlaufzeit Abbildung 114: Options-Delta einer Call-Option

23 20 Abbildung 115: Vorschläge an die LBBW zur Erweiterung des Scorings - Wohnung Abbildung 116: Vorschläge an die LBBW zur Erweiterung des Scorings Wohnstandort Abbildung 117: Vorschläge an die LBBW zur Erweiterung des Scorings Wohnstandort

24 21 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Literaturauswertung Risiken Tabelle 2: Systematisierung von Risiken Tabelle 3: Gebäudebeschreibungstypologien Tabelle 4: Tabelle 5: Tabelle 6: Tabelle 7: Beispiel VÖB Immobilienanalyse Bewertungsskala Qualität der architektonischen Gestaltung Ergebnisse der unstrukturierten Befragung, Häufigkeit der Nennung im Verhältnis zur Grundgesamtheit von 91 Befragten. Mehrfachantworten waren möglich Gegenüberstellung der Ergebnisse der strukturierten Befragung jeweils auf einer Skala von 1 (entspricht keiner Bedeutung) bis 7(entspricht hoher Bedeutung) Genauere Analyse der Interdependenzen Ergebnisse der Faktorenanalyse Tabelle 8: Risikozusammenhänge Tabelle 9: Erfolgsfaktoren von Immobilieninvestitionen Tabelle 10: Strategien für den Umgang mit dem Immobilienmarktrisiko Tabelle 11: Strategien für den Umgang mit dem Immobilienmarktrisiko Tabelle 12: Strategien für den Umgang mit dem Immobilienmarktrisiko Tabelle 13: Strategien für den Umgang mit dem Immobilienmarktrisiko Tabelle 14: VÖB-Kriterien Wohnen Tabelle 15: Erweiterte Qualitätsmerkmale Tabelle 16: Erweiterte Qualitätsmerkmale Tabelle 17: Vergleich Objektqualität Objektqualität erweitert Tabelle 18: Vergleich: VÖB Innosys Innosys erweitert Tabelle 19: Risikorelevante Kriterien DGNB Tabelle 20: IMMO-RATE

25 22 Tabelle 21: IPD Environmental Code Tabelle 22: ESI Immobilienbewertung Tabelle 23: Feri Nachhaltigkeits Rating für Immobilien Tabelle 24: Green Rating Sustainable Value for your assets Tabelle 25: Strategischer und analytischer Nutzen des Immobilienportfolio- Managements Tabelle 26: Kriterien zur Segmentierung des Immobilienbestandes Tabelle 27: Rechtliche Rahmenbedingungen institutioneller Investoren Tabelle 28: Hauptkriterien zur Klassifikation Tabelle 29: Klassifikation und Merkmale unterschiedlicher Anlagestrategien Tabelle 30: Klassen potenzieller Umwelteinflussfaktoren Tabelle 31: Kriterien zur zweidimensionalen Bewertung in der multifaktoriellen Portfolio-Matrix Tabelle 32: Dimensionen, Faktoren und Kriterien Tabelle 33: Idealtypischer Zusammenhang zwischen Vermietungserfolg und Regelkreis der Immobilie Tabelle 34: Normstrategien auf der A-Ebene (hoher Vermietungserfolg) Tabelle 35: Normstrategie auf der B-Ebene (mittlerer Vermietungserfolg) Tabelle 36: Normstrategien auf der C-Ebene (geringer Vermietungserfolg) Tabelle 37: Entscheidungsmatrix Tabelle 38: Grundlage, Bewertung Objektmerkmale Tabelle 39: Interdimensionale Interdependenzen der Portfoliomatrix Tabelle 40: Zusammenfassung der quantitativen Studien zum finanziellen Vorteil nachhaltiger Immobilien Tabelle 41: Maßnahmen der Meseberger Beschlüsse, die den Immobilienbereich betreffen Tabelle 42: Förderprogramme der Bundesregierung

26 23 Tabelle 43: Vergleich der Wertermittlungsmethoden in Bezug auf Unsicherheit und Flexibilität Tabelle 44: Analogie zwischen Aktienoptionen und Realoptionen anhand der Modellparameter Tabelle 45: Der ROA in der Projektentwicklung Tabelle 46: Übersicht des ROA in der Projektentwicklung Tabelle 47: Übersicht der empirischen Arbeiten im Bereich ROA und Immobilien Tabelle 48: Übersicht des ROA in der Nutzungsphase Tabelle 49: Optionsparameter des Modells Tabelle 50: Beispiele für Kosten und Wirtschaftlichkeit von Maßnahmen Tabelle 51: Parameter der Beispielrechnung Tabelle 52: Mögliche Wertstadien eines Puts

27 25 Kurzzusammenfassung Im Rahmen der Forschungsinitiative Zukunft BAU kommt der Nachhaltigkeit von Gebäuden große Bedeutung zu. Mit diesen Fragen befasste sich das Forschungsvorhaben ImmoWert Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in die Wertermittlung und Risikobeurteilung von Einzelimmobilien und Gebäudebeständen. Immobilien tragen zu einem erheblichen Teil zur nachhaltigen Entwicklung im Sinne des antropogenen Konzepts bei. Offenkundig sind derzeit die ökologischen Wirkungen, die einerseits von Immobilien auf die Umwelt ausgehen und sich hier in Erscheinungs-formen wie CO 2 -Emissionen, Flächennutzung und -umwandlung und Ressourcen-verbrauch beschreiben lassen. Daneben sind Gebäude selbst zunehmend den Folgen globaler Klimaveränderungen ausgesetzt, etwa durch die Zunahme von Sturm- und Hochwasserschäden. Auch rücken soziale Wirkungen, die von Gebäuden ausgehen, ebenfalls in das öffentliche Bewusstsein. Insbesondere die sich wandelnde Veränderung der Bevölkerung zu einer alternden Gesellschaft schafft neue Anforderungen gerade auch an die bauliche Gestaltung von Gebäuden (z.b. Barrierefreiheit). Anforderungen an Immobilien sind also zunehmend einem Wandel aus dem ökologischen und sozialen Umfeld ausgesetzt. Nicht zuletzt deshalb erfahren Energieeffiziente und nachhaltige Gebäude eine stetig steigende Aufmerksamkeit. Die Nachhaltigkeit von Gebäuden kann dabei mit Hilfe unterschiedlicher Kriterienkataloge, wie bspw. dem Deutschen Gütesiegel für Nachhaltiges Bauen, spezifiziert werden. Woran es bisher jedoch fehlt, sind Methoden, um nachhaltige Gebäude finanziell zu bewerten und ihre speziellen Anlagerisiken zu ermitteln. Hierauf aufbauend umfasst die Zielsetzung des Projekts: Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in Risiko- und Immobilienanalyse- Instrumente Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in Portfoliomanagementsysteme Erhebung der Verkehrswertermittlung Entwicklung eines kapitalmarkttheoretisch basierten Verfahrens zur Integration spezifischer Nachhaltigkeitskriterien im Immobilienbereich sowie ein Transfer in die gängige Wertermittlung Transfer in die internationale Rechnungslegung

28 26 Die Bearbeitung des Projekts wird durch eine fachübergreifende Kooperation von Wirtschaft und Forschung durchgeführt. Projektpartner sind die LBBW Immobilien, die Universität Stuttgart und das Karlsruhe Institut für Technologie - KIT.

29 27 1 Immobilienvermögen und Nachhaltigkeit in Deutschland 1.1 Ökonomie und Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft Ein rein ökonomische Betrachtung der Immobilie verdeutlicht unmittelbar ihre hohe gesamtwirtschaftliche Bedeutung: So stellte etwa kürzlich der Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung gemeinsam mit anderen Immobilienverbänden in einer veröffentlichten Studie zur deutschen Immobilienwirtschaft folgende Tatbestände fest (Stand 2006): 2 Der Wert des Gesamtbestandes aller Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland beträgt demzufolge zum Erhebungszeitpunkt 9 Bio. Euro. Die Immobilienwirtschaft zählt mit Unternehmen (22 % aller Unternehmen) und ca. 3,8 Mio. Erwerbstätigen (10 % aller Beschäftigten) zu einem der größten Wirtschaftszweige in Deutschland. Mit rund 390 Mrd. Euro steuerte die Immobilienwirtschaft 18,6 % zur gesamtwirtschaftlichen Wertschöpfung bei, wovon ca. 100 Mrd. Euro auf Selbstnutzer der Immobilien entfielen. Das Handlungsfeld Bauen und Wohnen ist also gleichermaßen von zentraler wirtschaftlicher und sozialer Bedeutung, und bietet damit signifikante Handlungspotenziale für eine nachhaltige Gestaltung von Wirtschaft, Gesellschaft und Umwelt. Die Einflüsse auf die Umwelt infolge Ressourceninanspruchnahme und Umweltbelastung sind erheblich. 3 Betrachtet man ergänzend zur ökonomischen die Umweltdimension, so tritt das Kernkriterium Energie bei Gebäuden mit seinen Auswirkungen auf die Ressourceninanspruchnahme und die resultierende Umweltbelastung besonders in den Vordergrund: Etwa 30 bis 40% des weltweiten Verbrauches an Rohmaterial und Energie stehen in Zusammenhang mit der Errichtung und Nutzung von Gebäuden. 2 Vgl. Voigtländer u.a., 2009, S. 2ff. 3 Vgl. Deutscher Bundestag, 1998.

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