bauplan planung bauleitung gutachten - sige koordination

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1 Sachverständigengutachten Archiv Nr.: Auftraggeber: Herr Jörg Grund Winnen/Westerwald Limburg den Erstellung eines Sachverständigengutachtens über den Verkehrswert des Einfamilienhauses Elgendorfer Str. 11, Dernbach (Flur 23, Flurstück-Nr.: 2188/1, 2189/1) Dieses Gutachten besteht aus 27 Seiten inkl. 8 Fotos Anzahl der Ausfertigungen: 1 Archivstück, 1 Exemplare zum Versand an den Auftraggeber Seite 1 von 27

2 Gliederung des Gutachtens: 0.0 Allgemeine Bedingungen des Gutachtens 1.0 Auftrag 2.0 Grundlagen des Gutachtens 3.0 Beschreibung Grundstück 4.0 Beschreibung Gebäude 5.0 Berechnung Wohnfläche, Umbauter Raum 6.0 Berechnung Bodenwert 7.0 Berechnung Bauwert 8.0 Berechnung Sachwert 9.0 Verkehrswert 10.0 Dokumentation (Fotos, Anlagen) Seite 2 von 27

3 0.0 Allgemeine Bedingungen des Gutachtens Soweit Feststellungen zu den tatsächlichen Eigenschaften der baulichen Anlagen und des Grund und Bodens erfolgten, geschah dies ausschließlich anhand der Ortsbesichtigung, der vorgelegten Unterlagen und Angaben aus gemeindeeigenen Verzeichnissen, soweit diese im Rahmen der Datenerhebungen zu erreichen waren. Eine Prüfung von öffentlich rechtlichen Bestimmungen, Genehmigungen, Auflagen oder Verfügungen erfolgte nicht. Für die Zustandsfeststellung wurden keine Baustoffe geprüft oder anderweitige Untersuchungen vorgenommen, insbesondere keine Bauteilprüfungen, Bodenuntersuchungen oder Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen durchgeführt. Alle Feststellungen des Unterzeichners erfolgen durch entsprechende Inaugenscheinnahme (visuelle Untersuchung). Angaben über nicht sichtbare Bauteile oder Baustoffe beruhen auf Auskünften, die dem Unterzeichner gegeben worden sind bzw. anhand vorgelegter Unterlagen oder Vermutungen. Zerstörende Untersuchungen wurden nicht vorgenommen. Nach heutigem Stand der Technik konnten visuell keine Bauteile oder Baustoffe erhoben werden, die möglicherweise eine anhaltende Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen oder gar gefährden. Es wird ungeprüft unterstellt, dass solche Bauteile Seite 3 von 27

4 oder Baustoffe im nicht sichtbaren Bereich ebenfalls nicht vorhanden sind. Es wird weiter davon ausgegangen, dass keine Kontaminationen des Grund und Bodens vorliegen; äußere Hinweise auf solche Kontaminationen gab es nicht. Nachstehendes Gutachten genießt Urheberschutz, es ist nur für die Auftraggeber und nur für den angegebenen Zweck bestimmt. Mit dem Sachverständigenvertrag werden nur Rechte der Vertragschließenden begründet. Nur die Auftraggeber und der Sachverständige können aus dem Sachverständigenvertrag und dem Gutachten gegenseitig Rechte geltend machen. Seite 4 von 27

5 1.0 Auftrag Mit Datum vom erteilte mir Herr Grund, den Auftrag zur Erstattung eines Gutachtens. Dieses Gutachten ist gemäß dem Auftrag, vom , über folgende dargelegten Fragen zu erstellen. Erstellung eines Sachverständigengutachtens über den Verkehrswert des Einfamilienhauses Elgendorfer Str. 11, Dernbach (Flur 23, Flurstück-Nr.: 2188/1, 2189/1) Seite 5 von 27

6 2.0 Grundlagen des Gutachtens Ortstermin: Nach telefonischer Vorabstimmung vom mit Herr Jörg Grund, erfolgte am um Uhr in der Elgendorfer Str.11 in Dernbach, eine örtliche Begehung. Zu diesen Terminen erschienen: Unterzeichner als Sachverständiger (Architekturbüro bauplan) Herr Jörg Grund Nach Abstimmung mit Herr Grund wurde folgender Ablauf des Ortstermins vereinbart. Besichtigung des gesamten Gebäudes und der Außenanlage. Die Besichtigung wurde um 15,30 Uhr beendet. Seite 6 von 27

7 Literaturverzeichnis Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen. 28.Auflage Ross-Brachmann-Holzner Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen. 29.Auflage Peter Holzner und Ulrich Renner Praktische Immobilienbewertung 2. Auflage J.-W. Streich Wertermittlungsverordnung Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertvermittlungsordnung - WertV) vom (BGBI. I, S. 2209) Wertermittlungsrichtlinien 2002 WertR 2002 Seite 7 von 27

8 3.0 Beschreibung Grundstück Dernbach mit ca Einwohnern, liegt in Rheinland-Pfalz, im Westerwaldkreis, unmittelbar an der Kreisstadt Montabaur. Dernbach gehört zur Verbandsgemeinde Wirges. Östlich des Ortes verläuft die B 255 zwischen Montabaur und Rennerod. Die nächste Autobahnanschlussstelle ist Montabaur an der A 3 Köln Frankfurt am Main, etwa drei Kilometer entfernt. Die Verbindung zwischen der A 3 und der A 48 wird das Autobahndreieck Dernbach genannt Der nächstgelegene ICE-Halt ist der Bahnhof Montabaur an der Schnellfahrstrecke Köln Rhein/Main. Die Strecke unterquert den westlichen Rand der Gemeinde im Dernbacher Tunnel. Die Gemeinde liegt an der Unterwesterwaldbahn Limburg Siershahn. Seite 8 von 27

9 Das Grundstück ist voll erschlossen und direkt zugänglich. Auf dem Grundstück befindet sich ein Einfamilienhaus und ein älteres Gewerbegebäude (Alte Schmiede) und ein Geräteschuppen. Der hinter dem Haus gelegene Garten ist nach Süd-Osten ausgerichtet. Das gesamte Grundstück hat eine Größe von 761 m2 und ist rechteckig geschnitten. 4.0 Beschreibung Gebäude Das Gebäude ist ein Einfamilienhaus mit 4 Geschossen. Baujahr: 1952 Untergeschoss als Vollunterkellerung. Erdgeschoss: Flur, Küche, Wohnen, Schlafen, Bad Obergeschoss: Flur, Küche, Wohnen, Schlafen, Bad Dachgeschoss: Flur, Küche, Wohnen, Schlafen, Bad Heizung: Gast-Zentralheizung (Baujahr 1992) Sanierungsmaßnahmen an der Außenfassade und Dach stehen an, wurde aber noch nicht begonnen. Folgende Maßnahmen wären hier technisch sinnvoll. Energetische Sanierung der Außenfassade Erneuerung der Dachhaut, mit gleichzeitiger energetischer Sanierung des Daches. Erneuerung der Fenster, Eingangstür. Seite 9 von 27

10 5.0 Berechnung Wohnfläche, Berechnung Umbauter Raum Bruttogrundfläche Wohnhaus: 76,50 m2 Umbauter Raum Schmiede: 264,21 m3 Die Bruttogrundfläche wurde den Maßen der mir vorliegenden Plänen ermittelt. (9,00 m x 8,50 m) Der umbaute Raum der Schmiede wurde aus den vorliegenden Plänen des Architekten Otto Balmert, Wirges, 1958 ermittelt. Es wurde örtlich kein Aufmaß erstellt. Für den Schuppen liegen keine Planunterlagen vor. Seite 10 von 27

11 6.0 Berechnung Bodenwert Zur Ermittlung des Bodenwertes, wurde der Bodenrichtwert der Tabelle generalisierte Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen, Stand , herangezogen. Der Bodenrichtwert beträgt 100,00 pro m2. Vergleichswerte aus aktuellen Grundstücksverkäufen im Liegenschaftsbereich sind nicht bekannt. Grundstücksgröße: 761 m2 * gem. Bodenrichtwert 100 /m2 = Bodenwert ,00 Seite 11 von 27

12 7.0 Berechnung Bauwert Bauwert Wohngebäude Grundfläche Gesamt: 76,50 m2 Normalherstellkosten NHK 2000 ohne Baunebenkosten. Einfamilienhaus, freistehend Typ 1.11 Keller-, Erd-,Obergeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss. Ausstattungsstandard: Einfach (Ross/Brachmann, Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und Wertes baulicher Anlagen, 29 Auflage, Seite /m2 (bei 16 % Mwst.) Bei 19 % Mwst. = 504,70 /m2 76,50 m2*504,70 /m2 = ,55 Bauwert Schmiede/Geräteschuppen Bauwert Schmiede: Umbauter Raum Schmiede: 265 m3 Normalherstellkosten NHK 2000 ohne Baunebenkosten. Industriegebäude Werkstätten (ohne Büro-Sozialtrakt) Typ 3.01 Seite 12 von 27

13 Ausstattungsstandard: Einfach (Ross/Brachmann, Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und Wertes baulicher Anlagen, 29 Auflage, Seite /m3 (bei 16 % Mwst.) Bei 19 % Mwst. = 82,40 /m2 Wegen baulichen Zustand wird der Wert herabgesetzt auf 60 /m3 265 m3*60 /m3 = ,00 Schuppen Geschätzt 7000,00 Wohngebäude ,55 Herstellwert (Wohnhaus, Schmiede, Schuppen): ,55 Zuzüglich Baunebenkosten (gemittelt) Von 14 % 8.611,34 Herstellwert inkl. Baunebenkosten: ,89 Gesamtnutzdauer: 90 Jahre Baujahr: 1952 Restnutzdauer am Wertermittlungsstichtag: 30 Jahre Seite 13 von 27

14 Abzüglich Wertminderung nach F. W. Ross Gebäudealter 55,6 % ,21 Zeitwert Gebäude: ,68 Zuzüglich Außenanlage: 5.000,00 Bauwert (Zeitwert) ,68 Seite 14 von 27

15 8.0 Berechnung Sachwert Bauwert(Zeitwert)+Bodenwert ,68 Gerundet: ,00 Seite 15 von 27

16 9.0 Berechnung Ertragswert Die Immobilie sollte nur nach dem Sachwert bewertet werden. Die Art der späteren Nutzung ist noch nicht genau bekannt. Seite 16 von 27

17 10.0 Verkehrswert Zur Ermittlung des Verkehrswertes, wird der ermittelte Sachwert herangezogen. Unter Berücksichtigung aller wert- und marktbeeinflussender Umstände, die hier bekannt sein konnten, der Nutzungsart der Immobilie und deren Nutzungsmöglichkeiten, orientiert sich der Unterzeichner an dem ermittelten Sachwert der Immobilie. Bewertung zum Stichtag, den : Verkehrswert, Flur 23, Flurstück-Nr.: 2188/1, 2189/1 Dernbach Westerwald, ,00 Seite 17 von 27

18 Ich erstatte dieses Gutachten unparteiisch und nach bestem Wissen und Gewissen. Limburg, den Der Sachverständige Seite 18 von 27

19 12.0 Dokumentation Bild 1 Ansicht Straßenseite Seite 19 von 27

20 Bild 2 Ansicht Straßenseite Seite 20 von 27

21 Bild 3 Hofeinfahrt Seite 21 von 27

22 Bild 4 Giebelansicht Seite 22 von 27

23 Bild 5 Alte Schmiede, Rückseite zu Garten Seite 23 von 27

24 Bild 6 Garten hinter Schmiede Seite 24 von 27

25 Bild 7 Rückseite Schmiede Seite 25 von 27

26 Bild 8 Gebäuderückseite, Eingang Seite 26 von 27

27 Bild 9 Schuppen seitlich von Schmiede Seite 27 von 27

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