Im Langzahl - In den Pfützstückern

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1 SLE - CONSULT Stadtplanung Landschaftsplanung Erschließung Begründung zum Bebauungsplan und der zugehörigen Flächennutzungsplanänderung Im Langzahl - In den Pfützstückern 2. Änderung im Ortsteil Görsroth der Gemeinde Hünstetten Rheingau-Taunus-Kreis Entwurf INHALTSANGABE

2 - II Anlass der 2. Änderung Beschreibung der Änderungen Lage und Abgrenzung des Änderungsgebietes Übergeordnete Planungen Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Landschaftsplan...5 Vorgaben des Regionalplanes Tabellarische Flächencharakteristik Städtebauliches Konzept Entwicklungsziele unter Berücksichtigung der 1 und 1(a) BauGB Begründung der Festsetzungen: Art der baulichen Nutzung: Maß der baulichen Nutzung, Höhe baulicher Anlagen: Grünordnung Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Belange des Immissionsschutzes Verkehrstechnische Erschließung/ ÖPNV Wasserwirtschaftliche Belange Wasserversorgung Grundwassersicherung/ Wasserschutzgebiete Überschwemmungsgebiete Abwasserableitung Altlastenverdächtige Flächen/Altlasten/Altstandorte/Grundwasserschadensfälle Energieversorgung Telekom Einrichtungen der sozialen Infrastruktur Belange der Archäologie und der paläontologischen Denkmalpflege Kampfmittelräumdienst Belange der Abfallwirtschaft Belange des Bergbaues Belange der Gleichstellung Belange des Brandschutzes Bodenordnung Planungsrechtliche Festsetzungen Flächenbilanz Planung Flächenbilanz derzeitiger Bestand Flächenbilanz rechtlicher Bestand Eingriffsvermeidung und lokalspezifische Zielsetzungen für eine ökologische und gestalterisch verträgliche Planung Maßnahmen zur Eingriffsminimierung Ermittlung und Bewertung der Eingriffsrestwirkungen und deren Konfliktpotenziale nach Eingriffsvermeidung und Eingriffsminimierung...35

3 - III Eingriff in Boden und Wasserhaushalt Eingriff in das örtliche Klima (Bioklima, Luftaustausch)...35 Wirkungen auf das Arten- und Biotop(schutz)potenzial Wirkungen auf das Landschaftsbild und die Erholungsfunktion Zusammenfassende Beurteilung der Eingriffswirkungen Maßnahmen im engeren Geltungsbereich zum Ausgleich und Ersatz von weder vermeidbaren noch minimierbaren Eingriffen Restkompensation für vorbereitete Eingriffe in Natur und Landschaft Maßnahmen Eingriffs- und Ausgleichsbilanz nach dem Biotopwertverfahren (Aicher/Leyser) Bilanzierung der Eingriffe und Teilausgleich gem. Kompensationsverordnung Zuordnung von Eingriff und Ausgleich...41 Artenverwendungsliste für Be-, Durch- und Eingrünung...43

4 Anlass der 2. Änderung Die Gemeinde Hünstetten beabsichtigt die zwingend notwendige Verlegung des im rechtskräftigen Bebauungsplan Im Langzahl - In den Pfützstückern Auf dem Haarbau geplanten Sportgeländes in die im Vorentwurf zur 2. Änderung als 2. Teilgeltungsbereich dargestellte Fläche. Im Zuge der Entwicklung des Siedlungsgebietes im Westen der Ortslage Görsroth wurde hier ein Standort für die Sportanlage vorgesehen, der sich aber im Zuge des Planverfahrens als problematisch erwiesen hat. Weiterhin sollte durch vorliegende 2. Änderung die Regenrückhaltung für das geplante Entwicklungsgebiet im Teilgeltungsbereich 2 vorgesehen werden. Die Planung wird nun im vorliegenden weitergehenden Bauleitplanverfahren nach 3 (2) und 4 (2) BauGB in 2 separate Verfahren getrennt und als Bauleitplanverfahren: Bebauungsplan Sportanlage Görsroth West, sowie Bauleitplanverfahren: Bebauungsplan Im Langzahl In den Pfützstückern weitergeführt. Die Flurstücke 38 und 39, der Flur 2 Gemarkung Görsroth, die im rechtskräftigen Flächennutzungsplan als Siedlungserweiterungsfläche dargestellt waren, erwiesen sich für die Gemeinde als nicht erwerbbar, so dass hier eine Umverlagerung der Siedlungsfläche in die, derzeit rechtskräftige Fläche für Sportanlage, stattfindet. Die Flächen der Flurstücke 38 und 39, der Flur 2 Gemarkung Görsroth waren bereits Teil des abgestimmten Entwicklungsgebietes Görsroth Kesselbach. 1.1 Beschreibung der Änderungen Nicht mehr im Geltungsbereich enthalten sind die bereits rechtskräftigen Flächen SO 1+2, sowie das eingeschränkte Gewerbegebiet 2 und das Mischgebiet 2 im Norden. Weiterhin nicht mehr dargestellt ist ein Teil der Mischgebietsfläche 3 im Westen, die bereits rechtskräftig ist und unverändert bleibt. Kernstück der Änderung ist die Umwidmung der bisherigen öffentlichen Grünfläche Zweckbestimmung Sportanlage in Siedlungsfläche, hier WA und eingeschränktes Gewerbegebiet und eine kleine Mischgebietsfläche. Ebenso wird die ehemalige eingeschränkte Gewerbegebietsfläche GEe 1 im Osten des Geltungsbereiches umgewidmet in ein allgemeines Wohngebiet. Mit vorgenannten Änderungen verbunden ist eine Veränderung der Straßenführung im Plangebiet. 2.0 Lage und Abgrenzung des Änderungsgebietes Das zu beplanende Gebiet im Teilgeltungsbereich 1 umfasst rd. 5,6 ha Gesamtfläche. Wobei davon bereits ca. 3 ha rechtskräftig als Siedlungsfläche festgesetzt sind, so dass lediglich ca. 2,6 ha einer wesentlichen Änderung unterliegen. Der Geltungsbereich grenzt von Westen her unmittelbar an die bebaute Ortslage des Ortsteiles Görsroth an.

5 - 2 - angrenzende Nutzungen: nördlich: Fläche für die Landwirtschaft (Grünland), Landstrasse L 3274, Ortslage südlich: Wohnbebauung bzw. Mischgebiet Unter dem Heiligenhaus / Unter dem Blasbalg und Auf der Hahnheck Hünstetten-Kesselbach östlich: Mischgebiet Mehrzweckhalle, Feuerwehr, Kindergarten, Hünstetten-Görsroth südöstlich: Fläche für die Landwirtschaft (Acker) westlich: B 417 (Hühnerstrasse), vorhandener Lärmschutzwall aktuelle Nutzung: überwiegend landwirtschaftliche Nutzung mit Intensivacker rechtliche Nutzung: Siedlungsfläche, öffentliche Grünfläche: Sportplatz Teilgeltungsbereich 2: Regenrückhaltung umfasst ca. 0,6 ha Fläche Angrenzende Nutzung: westlich nördlich und südlich: Landwirtschaft östlich: B 417, Siedlungsfläche Das Plangebiet umfasst folgende Flurstücke in Hünstetten, Gemarkung Görsroth: Teilgeltungsbereich 1: Flur 2: Flurstücke: 26/3 tlw. (Weg), 29 (Weg), 53/9 tlw. (Weg), 36/3 tlw. (Weg) 37/3 (Weg), 37/2 (Weg), 231/2 tlw. (Kernstruter Weg), 30/1, 30/3, 31/1 tlw., 31/2, 32, 33, 34, 35, 53/10 tlw., 52 tlw., 51, 50, 49/2, 49/1, 48, Teilgeltungsbereich 2 Flur 2: Flurstücke: tw. 14/3, tw. 20/11, tw. 20/15, 20/16 Übersichtsplan Geltungsbereich (ohne Maßstab):

6 - 3 - Luftbild (ohne Maßstab): 3.0 Übergeordnete Planungen 3.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Zuge der Rechtskraft der 1. Änderung zu vorliegendem Bebauungsplan stellt der Flächennutzungsplan der Gemeinde Hünstetten die Fläche bereits als Misch- und Wohnbaufläche dar, weitere Bereiche sind als Fläche für Gewerbe dargestellt. Des Weiteren wird eine private Grünfläche dargestellt. Zur Bauflächenneuausweisung der betroffen Fläche findet parallel ein Flächennutzungsplanänderungsverfahren statt. Es werden Mischbauflächen sowie ein allgemeines Wohngebiet und eine eingeschränkte Gewerbefläche ausgewiesen. Zur Berücksichtigung der landschaftspflegerischen Ziele wird hier im Zuge der Änderung im Südosten eine öffentliche Grünfläche mit Erhaltungsgebot zur Ortsrandeingrünung als landschaftsplanerisches Entwicklungsziel festgelegt, die in den Flächennutzungsplan als Integrationsbestandteil übernommen wird.

7 - 4 - Auszug aus dem rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Hünstetten (ohne Maßstab): Auszug aus der Flächennutzungsplanänderung zum Bebauungsplan Im Langzahl In den Pfützstückern Auf dem Haarbau 1. Änderung. Derzeit im Verfahren:

8 - 5 - Auszug Flächennutzungsplanänderung (ohne Maßstab) 3.2 Landschaftsplan Der Landschaftsplan für das gesamte Gemeindegebiet von Hünstetten wurde parallel zum Flächennutzungsplan aufgestellt und ist Bestandteil des Genehmigungsverfahrens nach BauGB, ebenso wie der zusätzlich vorgelegte Umweltbericht. Im Entwicklungsteil des entsprechend rechtsgültigen Landschaftsplanes wird das Plangebiet in Teilbereichen als Ackerland/Grünland dargestellt. Zur Berücksichtigung der landschaftspflegerischen Ziele wurde hier weiterhin eine öffentliche Grünfläche (Gärten) sowie eine rechtskräftige Kompensationsfläche für den Bebauungsplan Auf der Hahneck / Blasbalg dargestellt, die in den Flächennutzungsplan als Integrationsbestandteil übernommen wurde. Die Kompensation ist derzeitig noch nicht umgesetzt. Die Hessische Biotopkartierung weist im Plangebiet weiterhin 3 Biotope (Gehölze/Hecken) aus. Darüber hinaus ist eine, auf FNP-Ebene geplante, Siedlungsentwicklungsfläche dargestellt.

9 - 6 - Auszug rechtskräftiger Landschaftsplan der Gemeinde Hünstetten (ohne Maßstab) Schutzgebietsrechtliche Vorgaben LSG : Geschützte Biotope gem. 30 BNatSchG : 3.3 Vorgaben des Regionalplanes Der Regionalplan Südhessen 2010 weist für den Geltungsbereich ein Vorbehaltsgebiet für die Landwirtschaft aus. Das zu beplanende Gebiet im Teilgeltungsbereich 1 umfasst rd. 5,6 ha Gesamtfläche. Wobei davon bereits ca. 3 ha rechtskräftig als Siedlungsfläche festgesetzt sind, so dass lediglich ca. 2,6 ha einer wesentlichen Änderung unterliegen. 2. Teilgeltungsbereich, Fläche für Regenrückhaltung: Vorbehaltsgebiet für die Landwirtschaft Vorbehaltsgebiet für besondere Klimafunktionen Vorranggebiet für die Landwirtschaft (kleinflächig) Vorbehaltsgebiet für vorbeugenden Hochwasserschutz

10 - 7 - Folgende Vorgaben der Raumordnung sind im rechtskräftigen Regionalplan 2010 enthalten: G In den Vorbehaltsgebieten für Landwirtschaft ist die Offenhaltung der Landschaft vorrangig durch Landbewirtschaftung sicherzustellen. In geringem Umfang sind Inanspruchnahmen dieser Flächen für die Freizeitnutzung und Kulturlandschaftspflege, für Siedlungs- und gewerbliche Zwecke sofern keine solchen Vorranggebiete Planung in den Ortsteilen ausgewiesen sind sowie für Aufforstung oder Sukzession bis zu 5 ha möglich. Z Im Vorranggebiet für die Landwirtschaft hat die landwirtschaftliche Bodennutzung Vorrang vor anderen Nutzungsansprüchen. Begründung (Auszug): Als Vorranggebiete für die Landwirtschaft sind Flächen ausgewiesen, die für die landwirtschaftliche Nutzung... besonders geeignet sind, und die dauerhaft für diese Nutzung erhalten bleiben sollen. Diese Gebiete sollen die langfristige Sicherung von, für nachhaltige landwirtschaftliche Nutzung, besonders geeigneten Böden gewährleisten. Sie bilden die räumlichen Schwerpunkte der Erzeugung landwirtschaftlicher Produkte. Die Themenkarte Boden des Landschaftsplanes stellt für diesen Bereich Pseudogley- Parabraunerde dar. Die Pseudogley-Parabraunerde ist ein schwach staunasser Boden. Das Sickerwasser staut sich nach starken Niederschlägen über dem dicht gelagerten Lösslehm im Unterboden. Weiterhin handelt es sich hier um einen relativ kleinräumigen Bereich. G Die Kalt- und Frischluftentstehungsgebiete sowie die Kalt- und Frischluftabflussschneisen sollen gesichert, offen gehalten und soweit erforderlich, wieder hergestellt werden. G Im Regionalplan/RegFNP Karte sind die Kalt- und Frischluftentstehungsgebiete sowie die Kalt- und Frischluftabflussschneisen, die im räumlichen Zusammenhang mit belasteten Siedlungsbereichen stehen und wichtige Aufgaben für den Klima- und Immissionsschutz erfüllen, als Vorbehaltesgebiete für besondere Klimafunktionen ausgewiesen. Diese Gebiete sollen von Bebauung und anderen Maßnahmen, die die Produktion bzw. den Transport frischer und kühler Luft behindern können, freigehalten werden. Planungen und Maßnahmen, die die Durchlüftung von klimatisch bzw. lufthygienisch belasteten Ortslagen verschlechtern können, sollen in diesen Gebieten vermieden werden. Begründung, auszugsweise:...um diese Art von Ausgleichsfunktion zu gewährleisten, sollen in den Vorbehaltsgebieten für besondere Klimafunktionen Nutzungen und Maßnahmen vermieden werden, die die Kalt- bzw. Frischluftproduktion mindern, den Kalt- und Frischluftabfluss bzw. den Luftaustausch verringern oder mit Emission von Luftschadstoffen oder Wärme verbunden sind. Dazu zählen insbesondere großflächige Versiegelung oder die Errichtung baulicher Anlagen (Strömungshindernisse) aber auch die Aufforstung oder die Anlage von Dämmen.

11 - 8 - Die Anlage einer Regenrückhaltung behindert nicht den Abfluss von Kalt- oder Frischluft. Es sind keine baulichen Anlagen geplant. Es ist nicht davon auszugehen, dass die Anlage einer Regenrückhaltung die Frisch- und Kaltluftentstehung im Gebiet negativ beeinträchtigt. Aufgrund der Topographie ist nicht davon auszugehen, dass die vorgesehene Fläche als Abflussbahn von Kalt- oder Frischluft für die Ortslage Görsroth wirksam wird. Der Regionalplan Südhessen 2010 (ohne Maßstab) Legende

12 Tabellarische Flächencharakteristik Bezeichnung Gemeinde Gemarkung Ausweisungsziel Lage Fläche Topographie Aktuelle Nutzung Umgebungsnutzung Regionalplan 2010 F-Plan, derzeit rechtskräftig L-Plan Schutzgebiete FFH Gebiet Biotope gem. 30 BNatSchG Wald Gewässer Aussiedlerhöfe (VDI-Richtlinie 3471) Gewerbegebiete; Wohngebiete Freihaltezonen für Leitungstrassen Bergbau Altlasten Im Langzahl - In den Pfützstückern 2. Änderung Hünstetten Görsroth Mischgebiet; allgemeines Wohngebiet, eingeschränktes Gewerbegebiet gem. 9 (1) BauGB i.v. mit 4, 6, 8 BauN- VO westlicher Ortsrand von Görsroth ca. 5,6 ha mäßige Hanglage Intensivlandwirtschaft Mischgebiet; Wohngebiet; Landwirtschaft, B 417 Vorbehaltsgebiet für die Landwirtschaft Vorbehaltsgebiet für besondere Klimafunktionen Vorranggebiet für die Landwirtschaft (kleinflächig im Bereich der geplanten Regenrückhaltung) Vorbehaltsgebiet für vorbeugenden Hochwasserschutz Mischbaufläche; Wohnbaufläche, Gewerbefläche, öffentliche Grünfläche 5 (2) 1 und 5 BauGB. Der F-Plan wird parallel geändert. Ackerland/Grünland; öffentliche Grünfläche (Gärten); eine rechtskräftige Kompensationsfläche für den Bebauungsplan Auf der Hahneck / Blasbalg ; 3 Biotope (Gehölze/Hecken, Hessische Biotopkartierung); Siedlungsentwicklungsfläche keine nicht unmittelbar betroffen Lärmschutzgutachten nicht bekannt nicht bekannt nicht bekannt und nicht zu erwarten

13 Erschließung Anpassungs- und Sicherungserfordernisse hinsichtlich angrenzender Nutzungen Besonderheiten Im Zug des Bauleitplanverfahrens geplant. kein Konflikt nicht erkennbar 5.0 Städtebauliches Konzept 5.1 Entwicklungsziele unter Berücksichtigung der 1 und 1(a) BauGB Im Zuge einer sinnvollen städtebaulichen Planung ist hier die Weiterentwicklung des sich südlich direkt an das Plangebiet anschließenden Sonder-/Mischgebiet mit vorhandenem Einzelhandel, mit Gewerbe und einem Allgemeinen Wohngebiet vorgesehen. Der vorliegende Bebauungsplan greift die Vorgaben der jeweils südlich und östlich angrenzenden Bebauung auf und modifiziert diese städtebaulich sinnvoll. Die Planung trägt der bestehenden Nachfrage nach Eigentumsbildung über Bauland im zentralen Gebiet der Großgemeinde Rechnung, die sich aufgrund der guten Verkehrslage, Versorgung und Infrastruktursituation in Görsroth ergibt. Der bereits rechtskräftige Plan sieht vor, mit offener dreigeschossiger Mischgebietsbebauung an das vorhandene Mischgebiet Richtung Norden anzuschließen. Für nicht und wenig störende Handwerksbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe stellt die Gemeinde Hünstetten, hier durch Bauleitplanverfahren ausgewiesene, Mischbau- und Gewerbeflächen zur Verfügung. Die Art der Nutzung in den vorgesehenen Mischgebieten 1 und 3 wurde gemäß den Möglichkeiten der Baunutzungsverordnung (BauNVO) dem anliegenden Gebietscharakter entsprechend eingeschränkt und angepasst. Im nördlichen Bereich und entlang der B 417, mit Anbindung an die B 417 über die L 3274, soll im Mischgebiet verstärkt die Ansiedlung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, ermöglicht werden. Die nach 6 BauNVO zulässigen und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden hier daher nur unwesentlich durch Festsetzungen eingeschränkt. Nicht zulässig sind Tankstellen und Vergnügungsstätten. Das ausgewiesene Mischgebiet 1 stellt die städtebauliche Verbindung zwischen den nördlich angrenzenden, bereits rechtskräftigen Sondergiets-, Gewerbe- und Mischgebiets flächen und südlich anschließender Wohnbebauung dar. Im Ergebnis sind daher die nicht störenden Nutzungen, wie Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schankund Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltung etc. neben Wohnbebauung zulässig. Das dargestellte, bereits in Teilen rechtskräftige allgemeine Wohngebiet schließt die Lücke zwischen dem südlich bereits vorhandenen Wohngebiets zu den geplanten Mischbauflächen (MI1), bzw. eingeschränkten Gewerbegebietsflächen. Es ist eine zweigeschossige offene Bebauung mit Einzel und Doppelhäusern geplant. Eine Reihenhausbebauung ist aufgrund der hohen Verdichtungsmöglichkeit von der Gemeinde nicht gewollt. Zur harmonischen Einbindung in die bereits präsente Bebauung orientieren sich die städtebaulichen Festsetzungen an der bereits vorhandenen Bebauung

14 Das eingeschränkte Gewerbegebiet [GE (e)] stellt städtebaulich die Verbindung zwischen dem bereits rechtskräftigem Sondergebiet und dem geplanten Mischgebiet dar. Die Planung hat die, in der Hessischen Biotopkartierung, erfassten Gehölzbestände voll integriert und als zu erhalten festgesetzt. Im Weiteren wurden die im Plangebiet vorhandenen Gehölzheckenstrukturen weitgehend ebenfalls in die Planung integriert und zur Erhaltung festgesetzt. Die vorbeschriebenen Festsetzungen im Bebauungsplan geben die zur Qualitätssicherung unverzichtbaren Rahmenbedingungen vor. Die Kriterien zur Weiterentwicklung des Gebietes berücksichtigen die gebietstypischen Baustrukturen, das Landschaftsbild und die Lage am Ortseingang von Görsroth. 5.2 Begründung der Festsetzungen: Art der baulichen Nutzung: Es wird nach 6 Baunutzungsverordnung ein Mischgebiet (MI 1 und 3) ausgewiesen. Zur Sicherung der Wohnqualitäten und Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse werden wegen des mit ihnen verbundenen Störpotentials, und des zusätzlich aufkommenden Verkehrsaufkommen die nach 6 Abs. 2 BauNVO Nr. 1-8 zulässigen Nutzungen (Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Behrbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltung, Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten etc. neben Wohnbebauung) abgestuft eingeschränkt und angepasst. Es wird nach 4 Baunutzungsverordnung ein allgemeines Wohngebiet ausgewiesen (in Teilen bereits rechtskräftig). Die Festsetzungen des Rechtsplanes der 1. Änderung bleiben unverändert. Die nach 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen wie Beherbergungsgewerbe, nicht störende Gewerbe, Verwaltungen, Gartenbetriebe und Tankstellen sind insgesamt ausgeschlossen, da sie im Zusammenhang mit der Ausweisung des Allgemeinen Wohngebietes weder erforderlich werden, noch der vorhandenen Siedlungsstruktur des Ortsteiles entsprechen. Ebenfalls ausgeschlossen werden nach 1 (9) i.v.m. (5) BauN- VO Bauschlossereien, Maschinenbauwerkstätten, Schreinereien, Zimmereien, KFZ- Reparaturwerkstätten, Lackierereien und Stanzereien. Dies geschieht um Konfliktpotentiale bzgl. Immissionen und Verkehrsaufkommen im allg. Wohngebiet zu minimieren und die Wohnqualitäten zu sichern sowie um den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse zu genügen. Auch wenn auf Ebene der Bauanträge der Nachweis erbracht werden kann, dass die Wohnnutzung nicht beeinträchtigt wird, hat sich in der Vergangenheit erwiesen, dass durch Erweiterungen und weitere nicht absehbare Umstände dennoch Ü- berschreitungen der Immissionsrichtlinien eintreten, und Immissionsminderungsmaßnahmen des Betriebes grundsätzlich sehr kostenintensiv sind und die Wirtschaftlichkeit beeinträchtigen. Real sollen hier ausschließlich 1-2 Familienhäuser verwirklicht werden. Für die angesprochenen Betriebe stellt die Gemeinde entsprechend Mischbau- und Gewerbeflächen außerhalb des Allgemeinen Wohngebietes zur Verfügung. Es wird nach 8 Baunutzungsverordnung eine eingeschränkte Gewerbefläche (GE e) dargestellt. Zur Sicherung der Wohnqualitäten in den benachbarten Mischbauflächen und aufgrund der Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse werden wegen des, mit ihnen verbundenen Störpotentials, und des zusätzlich aufkommenden Verkehrsaufkommen die nach-

15 folgenden Nutzungen nach 8 (2) BauNVO ausgeschlossen: Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach 8 (3) BauNVO werden ebenfalls ausgeschlossen: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke und Vergnügungsstätten sowie Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem jeweiligen Betrieb zugeordnet sind Nach 1 Abs. 9 in Verbindung mit Abs. 5 BauNVO sind Bauschlossereien, Kfz- Reparaturwerkstätten, Maschinenbauwerkstätten, Schreinereien, Lackierereien, Drehereien und Stanzereien ausgeschlossen. Nach 9 (1) Nr. 24 BauGB sind zur Sicherung eines ausreichenden Schallschutzes vor Lärmemissionen Flächen für Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen i.s. des Bundesimmissionsschutzgesetzes festgesetzt. Hier: der Lärmschutzwall entlang der B417, sowie Lärmschutzwand im nordwestlichen Geltungsbereich Maß der baulichen Nutzung, Höhe baulicher Anlagen: Die Ausnutzbarkeit des Grundstückes ist in erster Linie über die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) definiert, aber auch über die höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse sowie über die maximal zulässigen Gebäudehöhen. Die GRZ darf für Nebenanlagen, Stellplätze und ihre Zufahrten gem. 19 BauNVO um 50 % jedoch bis maximal 0,8 überschritten werden. Allgemeines Wohngebiet, teilweise bereits rechtskräftig: Die Festsetzungen des Rechtsplanes der 1. Änderung bleiben unverändert. Die nach der Baunutzungsverordnung zulässige GRZ von 0,4 wird in dieser Planung voll ausgenutzt, um eine sinnvolle bauliche Ausnutzung der einzelnen Grundstücke zu ermöglichen. Die Geschossflächenzahl (GFZ) nutzt mit 0,6 die Möglichkeiten der BauNVO nicht voll aus. Damit soll eine landschaftsverträgliche Einbindung des Wohngebiets erreicht werden und auf die Kubatur der entstehenden Gebäude entsprechend Einfluss genommen werden. Im Weiteren wird durch die Festsetzung dem außerhalb des Geltungsbereichs liegenden Sportplatzgeländes Rechnung getragen, da höhere Gebäude ggf. vermehrten Lärmimmissionen ausgesetzt wären. Mit der Festlegung der max. zulässigen Gebäudehöhen von 10,00 m kann zusätzlich zur festgesetzten Zweigeschossigkeit die Anpassung an das bereits vorhandene Ortsbild und in die umgebende Landschaft planungsrechtlich unterstützt werden. Bezugspunkt für die Festlegung der Gebäudehöhen ist das vorhandene bzw. geplante Gelände. In WA ist eine offene Bauweise mit der Zulässigkeit von Einzel- und Doppelhäusern festgesetzt. Je Grundstück dürfen maximal 2 Wohneinheiten errichtet werden, um die im Plan getroffenen Anforderungen an die Erschließung und den ruhenden Verkehr einhalten zu können und so einem erhöhten PKW-Aufkommen entgegenzuwirken, welches die Wohnqualität im Plangebiet deutlich verschlechtern würde. Reihenhausbebauung erzeugt ein von der Gemeinde ungewolltes Maß an Verdichtung von Bausubstanz, welches die Wohnqualität im Plangebiet deutlich verschlechtern würde. Mit der getroffenen Festsetzung zur Mindestgröße der Baugrundstücke von 400 m² für Einzelhäuser und 320 m² für Doppelhäuser kann hier auf den Verdichtungsgrad im Bau-

16 gebiet eingewirkt werden. Es wird dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden Rechnung getragen. Nebenanlagen wie Einfriedungen, Stützmauern, Garagen, Carports und Stellplätze sind auch in den nicht überbaubaren Flächen zulässig. Dies trägt den festgesetzten Grundstücksgrößen Rechnung. Mischgebiet 1 und 3: Die im Mischgebiet (MI) nach der Baunutzungsverordnung zulässige GRZ von 0,6 wird in dieser Planung voll ausgeschöpft, um eine sinnvolle bauliche Ausnutzung der einzelnen Grundstücke zu ermöglichen. Die Geschossflächenzahl (GFZ) nutzt mit 1,0 bzw. 1,2 die Möglichkeiten der BauNVO nur teilweise voll aus. Damit soll eine landschaftsverträgliche und städtebaulich sinnvolle Einbindung des Baugebiets an die vorhandene Bebauung erreicht werden und auf die Kubatur der entstehenden Gebäude entsprechend Einfluss genommen werden. Mit der Festlegung der max. zulässigen Gebäudehöhen von 11,50 m bzw. 13,50 m kann zusätzlich zur festgesetzten Geschossigkeit die Anpassung an das bereits vorhandene Ortsbild und in die umgebende Landschaft planungsrechtlich unterstützt werden. Gebäudehöhen von 11,50 im Mi 1 m entsprechen der möglichen Nutzung zu Bürogebäuden. Diese Nutzung korreliert mit schon bestehenden Nutzungen und ähnlichen Baukörpern im sich direkt anschließenden Baugebiet Am Blasebalg. Es ist eine offene Bauweise mit der Zulässigkeit von Einzel- und Doppelhäusern festgesetzt. Je Grundstück dürfen maximal 2 Wohneinheiten errichtet werden. Mit der getroffenen Festsetzung zur Mindestgröße der Baugrundstücke von 400 m² für Einzelhäuser und 320 m² für Doppelhäuser kann hier auf den Verdichtungsgrad im Baugebiet eingewirkt werden. Trotzdem wird dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden Rechnung getragen. Eingeschränktes Gewerbegebiet: Die getroffenen Festsetzungen orientieren sich an den Festsetzungen der nördlich des Geltungsbereichs liegenden Gewerbegebiete. Die im eingeschränkten Gewerbegebiet GE (E) nach der Baunutzungsverordnung zulässige GRZ von 0,8 wird in dieser Planung voll ausgenutzt, um eine sinnvolle bauliche Ausnutzung der einzelnen Grundstücke zu ermöglichen. Die Geschossflächenzahl (GFZ) nutzt mit. 1,2 die Möglichkeiten der BauNVO bei weitem nicht aus. Damit soll eine landschaftsverträgliche und städtebaulich sinnvolle Einbindung des Baugebiets an die vorhandene Bebauung erreicht werden und auf die Kubatur der entstehenden Gebäude entsprechend Einfluss genommen werden. Mit der Festlegung der max. zulässigen Gebäudehöhen von 12,00 m kann zusätzlich zur festgesetzten Zweigeschossigkeit die Anpassung an das bereits vorhandene Ortsbild und in die umgebende Landschaft planungsrechtlich unterstützt werden. Es ist eine offene Bauweise festgesetzt. Wohneinheiten sind nicht zulässig.

17 Grünordnung In einem südöstlichen und einem nordwestlichen Bereich (Park & Ride Anlage) sind zur Ortsrandeingrünung und Strukturierung durch Erhaltungsgebot bzw. zur Anpflanzung Grünflächen festgesetzt. Durch diese Festsetzung soll das entstehende Baugebiet in die Landschaft eingebunden werden und eine Abgrenzung zur benachbarten landwirtschaftlichen Fläche erhalten. Die vorhandenen zu erhaltenden Gehölze dienen sowohl dem Biotop- und Artenschutz aber auch der naturraumtypischen und ästhetisch wirksamen Belebung des Landschaftsbildes. Zur Nachpflanzung bei Ausfällen der Bepflanzung soll auf heimische Laubgehölze zurückgegriffen werden (Anhang Artenverwendungsliste). Koniferen sollen nicht gepflanzt werden. Mit der Unzulässigkeit von Versiegelungen in diesem Bereich soll das Erhaltungsgebot untermauert werden Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Die Einbindung des Plangebiets in die Landschaft und an die bestehende Ortslage erfolgt über die Regelungsmöglichkeiten des 9 (4) BauGB i.v.m. 81 der Hessischen Bauordnung. Hier wird durch die Festsetzungen für einen geregelten Dachaufbau und für die Fassaden in Farben und Formen ein Gesamtbild erzeugt und versucht, dem angestrebten Charakter des Baugebiets gerecht zu werden. Die Festsetzungen bzgl. der Dachformen und -farben orientieren sich am Bild, das sich in der bereits bebauten Umgebung darstellt. Aufgrund der Empfindlichkeit des Landschaftsbildes und der exponierten Lage werden glänzende und reflektierende Dach und Wandmaterialien ausgeschlossen. Hiervon ausgeschlossen bleiben allerdings Anlagen für regenerative Energiesysteme. 6.0 Belange des Immissionsschutzes Grundsätzlich sind die unterschiedlichen Nutzungen gemäß BauNVO einander so zuzuordnen, dass eine Beeinträchtigung der jeweiligen Nutzungen vermieden wird. Für das Gebiet wurde am 17. September 2010 eine Immissionsprognose Lärm (Gutachten P A Lärm), ergänzt durch die gutachtliche Stellungnahme P B vom , erstellt, das Gutachten liegt dem RP vor. Dieses Gutachten wurde im Rahmen einer erneuten Entwurfsauslegung ergänzt durch eine weitere Untersuchung, die abschließend in den Schalltechnischen Voruntersuchungen P C-1 vom 29. November 2011 schriftlich fixiert ist. Die Gutachten werden dem zuständigen RP vorgelegt. Aufgrund einer gutachterlichen Voruntersuchung vom wurde zur Wahrung der immissionsschutzrechtlichen Vorgaben im Nordwesten des Plangebietes auf der Straßenparzelle eine Fläche zur Errichtung einer Lärmschutzwand festgesetzt. Das vollständige Gutachten ist derzeit noch in Bearbeitung und wird dem RP nach Vorliegen unverzüglich zur Verfügung gestellt.

18 Verkehrstechnische Erschließung/ ÖPNV Die äußere Erschließung erfolgt über einen Anschluss an die L Diese bindet unmittelbar an die B 417 an. Die innere Erschließung des Plangebietes in Richtung Ortslage Görsroth wird über eine Anbindung an die Panoramastraße und an die Limesstraße gewährleistet. Nach Süden hin wird das Plangebiet an das bestehende Mischgebiet angebunden, durch einen zusätzlichen Anschluss an die Erschließungsstraße Neukirchener Straße. Hierbei stellt die Anbindung an die Neukirchener Straße auch eine weitere Anbindung des bestehenden Mischgebietes an die L 3274 dar. Die Straßenbreite, der parallel zur B 417 verlaufenden Verbindungsstraße, wird hier mit 9,50 m ausreichend breit dimensioniert. Es ist beidseitig ein Gehweg vorgesehen. Die Straßen im WA weisen eine Breite von 5,50 auf. Es ist einseitig ein Gehweg vorgesehen. Der Parkraumbedarf für Anwohner ist grundsätzlich außerhalb des öffentlichen Straßenraums zu decken. Bei Neu- oder Umbau sind je Wohnungseinheit abweichend von der gültigen Stellplatzsatzung der Gemeinde Hünstetten auf dem jeweiligen Grundstück mindestens 2 Stellplätze nachzuweisen. Eine Ausweisung für den ruhenden Besucherverkehr innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen kann aufgrund der ausreichend breit dimensionierten Strassen problemlos erfolgen. In der Regel ist in unproblematischen Gebieten für Besucher etwa 1 Parkmöglichkeit für bis zu 6 Wohneinheiten herzustellen. Der öffentliche Parkraum der Park & Ride Anlage stellt ca. 58 Stellplätze zur Verfügung. Der Ort Görsroth ist durch die Buslinien 273 und 5463 an den ÖPNV angeschlossen. Eine Bushaltestelle liegt in der unmittelbaren Umgebung des Plangebiets, durch einen Fußweg erreichbar, direkt an der B 417. Durch das beplante Gebiet führen auf gleicher Trasse ein Wanderweg des Rheingau- Taunus-Clubs und ein regionaler Radweg. Diese werden von der vorliegenden Planung nicht berührt und stehen auch weiterhin der entsprechenden Nutzung offen. 8.0 Wasserwirtschaftliche Belange 8.1 Wasserversorgung Die Gemeinde Hünstetten unterhält eine eigene öffentliche Trinkwasserversorgung. Der Bedarf wird nicht vollständig abgedeckt. Die Fehlmengen werden über den Wasserbeschaffungsverband bezogen (Fernwasserleitung). Der künftig zu erwartende höhere Wasserverbrauch kann aus den gemeindeeigenen Gewinnungsanlagen und durch den Wasserbeschaffungsverband gedeckt werden. Die Trinkwasserhochbehälter der Ortsteile Görsroth und Kesselbach leisten folgenden Grundschutz gesichert über 2 Stunden Görsroth: Grundschutz 48 m³/h Kesselbach: Grundschutz 96 m³/h

19 Gem. 9 (4) in Verbindung mit den Inhalten des Hessischen Wassergesetzes wird zur Reduzierung des Trinkwasserverbrauches für Neubauten festgelegt, das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser in Regenwasserspeichern aufzufangen oder auf dem Grundstück zur Versickerung zu bringen. Brauchwassernutzungssysteme sind gemäß der DIN 1986 zu errichten. Die Trinkwassernachspeisung muss der DIN 1988 entsprechen. Eine direkte Verbindung zwischen dem Brauchwassernetz und dem öffentlichen Trinkwassernetz ist gemäß DIN 2001 nicht statthaft. Der Regenwasserspeicher muss mit einem Überlauf ausgestattet sein, der an eine Versickerungsanlage bzw. an das Trennsystem anzuschließen ist. Bei der Gestaltung ist die DIN 1986 zu berücksichtigen. Bei Erd- und Kellerregenwasserspeichern muss der Überlauf über der Rückstauebene der öffentlichen Kanalisation liegen. Die Brauchwasserzapfstellen sind mit einem Hinweisschild kein Trinkwasser zu kennzeichnen. Im Rahmen der Baugenehmigung für die späteren Wohnhäuser ist in die zusätzlichen Genehmigungsbedingungen der Hinweis aufzunehmen, dass die unmittelbare Verbindung der Rohrnetze für Trinkwasser und Regenwasser aus seuchenhygienischen Gründen gem. DIN 2001 nicht zulässig ist. Die Trinkwassernachspeisung muss der DIN 1988 entsprechen. Die Inbetriebnahme der Brauchwassersysteme ist nach 13 (3) Trinkwasserverordnung 2001 der zuständigen Behörde anzuzeigen. Die zuständige Behörde, bei der eine Inbetriebnahme von Brauchwassersystemen anzuzeigen ist, ist das Gesundheitsamt. Zuständige Behörde für die Wasserversorgung ist das RPU. 8.2 Grundwassersicherung/ Wasserschutzgebiete Das zu beplanende Gebiet befindet sich nicht innerhalb eines geplanten oder rechtskräftigen Trinkwasserschutzgebietes. 8.3 Überschwemmungsgebiete In dem Geltungsbereich befinden sich keine oberirdischen Gewässer und auch keine rechtskräftig festgesetzten oder geplanten Überschwemmungsgebiete. 8.4 Abwasserableitung Die Entwässerung von Schmutzwasser beider Teilgeltungsbereiche erfolgt durch Anschluss an die Kanalisation an der Panoramastraße. Die Sammlung der anfallenden Niederschlagswasser erfolgt in einem Regenrückhaltebecken (Fläche für die Wasserwirtschaft) mit Entwässerung in einen vorhandenen Graben ( ) westlich der B 417. Zuständige Behörde für die Abwasserableitung ist das RPU.

20 Altlastenverdächtige Flächen/Altlasten/Altstandorte/Grundwasserschadensfälle Altlastenverdächtige Flächen befinden sich nach dem Altablagerungskataster der Hessischen Landesanstalt für Umwelt nicht in dem Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes. Sonstige Altlasten oder Altablagerungen, Altstandorte, Grundwasserschadensfälle sind nach Recherchen des Gemeindebauamtes auch nicht bekannt und aufgrund der derzeitigen und vergangenen Nutzung liegen auch keine Verdachtsmomente vor. 9.0 Energieversorgung Für die Planung sind 2 Flächen für Versorgungsanlagen für die erforderlichen Transformatorenstationen vorgesehen. Die beiden benötigten Trafostationen werden jeweils auf gemeindeeigenen Flächen errichtet. Der Sachverhalt ist mit der SÜWAG abzustimmen. Daher ist es nicht erforderlich, die genaue Lage im Bebauungsplan zu kennzeichnen. Die vorhandenen und geplanten Einrichtungen der Syna GmbH werden bei weitergehenden Planungen beachtet. Sollte eine Umlegung, Sicherung oder Versetzung der Versorgungseinrichtungen erforderlich werden, wird sich der Vorhabenträger kurzfristig mit der Syna GmbH in Verbindung setzen, um eine entsprechende Kostenregelung festzulegen. Bei den Versorgungstrassen wird der erforderliche Abstand zu geplanten Bäumen eingehalten. Außerdem wird in dem Straßenraum genügend Platz für die Versorgungstrasse zur Verfügung gestellt. Das Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen Köln -Ausgabe 1989-, ist zu beachten. Um Unfälle oder eine Störung der Energieversorgung zu vermeiden, ist der beauftragten Baufirma zur Auflage zu machen, vor Beginn der Arbeiten die entsprechenden Bestandspläne bei der Syna GmbH (Strom) anzufordern. Es wird in allen Erschließungsstraßen und Verbindungswegen der notwendige Raum für die Einbringung der Versorgungskabel und der Straßenbeleuchtungsstützpunkte mit Betonfundamenten nach DIN 1998 bereitgestellt. Zur Ausarbeitung des Versorgungsprojektes ist der Syna GmbH nach Abschluss des Genehmigungsverfahrens eine Ausfertigung des Bebauungsplanes in der endgültigen Form vorzulegen.

21 Telekom Die Fernmeldeeinrichtungen werden durch die Telekom bereitgestellt, da sich in dem Baugebiet noch keine Fernmeldeanlagen befinden. Leitungstrassen, die sich möglicherweise im Planbereich befinden sollen, werden nach Angabe der Telekom im weiteren Verfahren als unterirdische Leitung gem. 9 (6) BauGB als nachrichtliche Übernahme dargestellt. Für den rechtzeitigen Ausbau des Fernmeldewesens sowie Koordinierung mit dem Straßenbau ist die Baumaßnahme mindestens 6 Monate vor Baubeginn bei dem zuständigen Fernmeldeamt anzuzeigen. Aus wirtschaftlichen Gründen ist eine unterirdische Versorgung des Neubaugebietes durch die Deutsche Telekom AG nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinierten Erschließung, möglichst unter Federführung der Kommune, möglich. Zusätzlich ist noch folgendes sicherzustellen, - dass für den Ausbau des Telekommunikationsnetzes im Erschließungsgebiet eine ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftigen Straßen und Wege möglich ist, - dass auf Privatwegen (Eigentümerwegen) ein Leistungsrecht zugunsten der Deutschen Telekom AG als zu belastende Fläche festzusetzen entsprechend 9 (1) Ziffer 21 BauGB eingeräumt wird, - dass eine rechtzeitige Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Leistungsträgern eingeleitet wird um den zeitlichen Ablauf und die Abstimmung der Lage sowie die Dimensionierung der Leitungszonen erfolgen kann. Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das ''Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; siehe insbesondere Abschnitt 3, zu beachten Einrichtungen der sozialen Infrastruktur In der Gemeinde Hünstetten, Ortsteil Görsroth sind notwendige sonstige Einrichtungen der sozialen Infrastruktur, wie Kindergarten, Spielplätze etc. sichergestellt Belange der Archäologie und der paläontologischen Denkmalpflege Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler wie Mauern, Steinsetzungen, Bodenverfärbungen und Fundgegenstände wie Scherben, Steingeräte und Skelettreste entdeckt werden, so sind diese nach 20 HDSchG unverzüglich dem Landesamt für Denkmalpflege - Ostflügel- in Wiesbaden-Biebrich zu melden. Funde und Fundstelle sind in unverändertem Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise bis zu einer Entscheidung gem. 3 und 20 HDSchG zu sichern.

22 Kampfmittelräumdienst Soweit entgegen den vorliegenden Erkenntnissen im Zuge der Bauarbeiten doch ein kampfmittelverdächtiger Gegenstand gefunden werden sollte, ist der Kampfmittelräumdienst unverzüglich zu verständigen Belange der Abfallwirtschaft Für das Baugebiet wird die Eigenkompostierung organischer Abfälle empfohlen. Eine geordnete Abfallentsorgung ist sichergestellt Belange des Bergbaues Nach derzeitigem Kenntnisstand liegt das Plangebiet nicht im Bereich eines Bergwerkfeldes. Aus bergrechtlicher Sicht wurde seitens des RP Darmstadt keine Überprüfung des Bebauungsplanes durchgeführt Belange der Gleichstellung Es wird ein Mischgebiet, ein Allgemeines Wohngebiet und ein eingeschränktes Gewerbegebiet entwickelt. Die Zweckbestimmung kann allen Menschen der Bevölkerung gleichermaßen dienen. Es sind keine Festsetzungen enthalten, die verschiedene Bevölkerungsgruppen bevorteilen oder benachteiligen. Die sozial-kulturellen Angebote der Gemeinde Hünstetten, insbesondere in Görsroth sind ausreichend. Es sind eine Grundschule, ein Kindergarten, ein öffentlicher Grillplatz, eine Mehrzweckhalle, ein Wald- und Naturkindergarten sowie diverse Vereine und Gruppierungen vorhanden Belange des Brandschutzes 1. Verkehrsanbindung: 1.1 Die öffentlichen Straßen sind so zu unterhalten bzw. herzustellen, dass diese durch Löschfahrzeuge der Feuerwehr ohne Beeinträchtigung genutzt werden können. 1.2 Vorgesehene Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung sind mit der örtlichen Feuerwehr und der Brandschutzdienststelle des Rheingau-Taunus-Kreises - Kreis-

23 brandinspektor -, Vorbeugender Brandschutz, Heimbacher Str. 7, Bad Schwalbach, abzustimmen. 1.3 Behinderungen im Bereich von Zufahrts-, Aufstell-, Anleiter- und Zugangsflächen für die Feuerwehr dürfen in keinem Fall vorhanden sein oder geschaffen werden. 2. Löschwasserversorgung: 2.1 Die Löschwasserversorgung für Bebauungen ist gemäß dem 38 Abs. 2 Hessische Bauordnung 2002 und gemäß den Mindestanforderungen nach dem Arbeitsblatt W 405 DVGW abs. 4 und 5 zu planen, wobei als Grundsatz folgende Mindestwassermengen zur Verfügung stehen müssen: 2.2 Zur Löschwasserversorgung für eine Wohnbebauung bis drei Geschosse (außer Fachwerkbauten u. landwirtschaftliche Anwesen) muss eine Wassermenge von mind. 800 l/min. (48 m³/h) über einen Zeitraum von mind. 2 Stunden zur Verfügung stehen, die Brandreserve im Hochbehälter muss mindestens 96 m³ betragen. 2.3 Zur Löschwasserversorgung für eine Wohnbebauung bis drei Geschosse bis zur Hochhausgrenze und für Fachwerkhäuser sowie landwirtschaftliche Anwesen, muss eine Wassermenge von mind l/min. (96 m³/h) über einen Zeitraum von mind. 2 Stunden zur Verfügung stehen, die Brandreserve im Hochbehälter muss mindestens 192 m³ betragen. 2.4 Zur Löschwasserversorgung gemischter Bauflächen, muss eine Wassermenge von mind l/min. (96 m³/h) über einen Zeitraum von mind. 2 Stunden zur Verfügung stehen, die Brandreserve im Hochbehälter muss mindestens 192 m³ betragen. 3. Hydranten 3.1 Die Löschwassermenge muss aus genormten Hydranten, die im öffentlichen Verkehrsbereich eingebaut sind, entnommen werden können. 3.2 Von der Gebäudemitte sollte in einer Entfernung von höchstens 80 m bis 100 m mindestens einer der erforderlichen Hydranten erreichbar sein. Der Abstand der Hydranten untereinander sollte das Maß von 150 m nicht überschreiten 3.3 Für den Fall, dass eine Schneeräumung im Winter nicht durchgeführt wird, sind Überflurhydranten nach DIN 3222 vorzusehen. 3.4 Der Fließdruck bei Hydranten darf bei maximaler Löschwasserentnahme 1,5 bar nicht unterschreiten und sollte aus technischen Gründen jedoch, dort wo es möglich ist, die 2 bar erreichen. 3.5 Die Hydranten sind nach DIN 1066 zu beschildern. 4. Planung Löschwasserversorgung:

24 Die Erschließungsplanungen sind bezüglich der Löschwasserversorgung mit der Brandschutzstelle des Rheingau-Taunus-Kreises, Kreisbrandinspektor-, Vorbeugender Brandschutz, Heimbacher Str. 7, Bad Schwalbach, abzustimmen Bodenordnung Die Gemeinde ist bzw. wird Eigentümerin der Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes. Ein Bodenordnungsverfahren ist nicht erforderlich Planungsrechtliche Festsetzungen A. Bauplanungsrechtliche Festsetzungen gem. 9 (1) BauGB i.v.m. 16 BauNVO für das allgemeine Wohngebiet, Mischgebiet 1 und 3, und das eingeschränkte Gewerbegebiet 1. Art und Maß der baulichen Nutzung 9 (1), Nr. 1 und 2 BauGB Nutzungsschablone Art der baulichen Nutzung Zulässige Nutzungen gemäß BauNVO in der Fassung vom Maß der baulichen Nutzung 16 BauNVO Grundflächenzahl Geschossflächenzahl Zahl der Vollgeschosse Bauweise 9 (1) 2 BauGB i.v.m. 22 (4) BauNVO Nutzungseinschränkungen, zulässige Nutzungen WA Allgemeines Wohngebiet 4 BauNVO GRZ GFZ Z 0,4 0,6 II o (offen) Die nach 4 Abs. 3 BauNVO Nr. 1-5 ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Beherbergungsgewerbe, nicht störende Gewerbe, Verwaltungen, Gartenbetriebe, Tankstellen) sind insgesamt ausgeschlossen. Bauschlossereien, Maschinenbauwerkstätten, Schreinereien, Zimmereien, Kfz- Reparaturwerkstätten, Lackierereien und Stanzereien werden nach 1 Abs. 9 i.v.m. Abs. 5 BauNVO ausgeschlossen.

25 MI 1 Mischgebiet 6 BauNVO MI 3 Mischgebiet 6 BauNVO GEe 8 BauNVO 0,6 1,0 II o (offen) 0,6 1,2 III o (offen) 0,8 1,2 II o (offen) Die nachfolgenden Nutzungen nach 6 (2) BauNVO werden ausgeschlossen: 6. Gartenbaubetriebe 7. Tankstellen 8. Vergnügungsstätten Die nach 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind insgesamt ausgeschlossen. Nach 1 Abs. 9 in Verbindung mit Abs. 5 BauNVO sind Bau- Schlossereien, Kfz- Reparaturwerkstätten, Maschinenbauwerkstätten, Schreinereien, Lackierereien, Drehereien und Stanzereien ausgeschlossen. Die nachfolgenden Nutzungen nach 6 (2) BauNVO sind ausgeschlossen: 7. Tankstellen 8. Vergnügungsstätten Die nachfolgenden Nutzungen nach 8 (2) BauNVO werden ausgeschlossen: 3. Tankstellen 4. Anlagen für sportliche Zwecke. Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach 8 (3) BauNVO werden ausgeschlossen: 1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem jeweiligen Betrieb zugeordnet sind. 2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke 3. Vergnügungsstätten. Nach 1 Abs. 9 in Verbindung mit Abs. 5 BauNVO sind Bauschlossereien, Kfz- Reparaturwerkstätten, Maschinenbauwerkstätten, Schreinereien, Lackierereien, Drehereien und Stanzereien ausgeschlossen. 2. Zulässig sind Einzel- und Doppelhäuser [ 9 (1) Nr. 2 i. V. m. 22 (2) BauNVO]

26 Das Mindestmaß eines Baugrundstückes beträgt 400 m² bei Einzelhausbebauung und 320 m² bei Doppelhausbebauung [ 9 (1) Nr. 3]. Es dürfen pro Grundstück max. 2 Wohnungen errichtet werden. 4. Höhenlage der baulichen Anlage [ 9 (1) Nr. 1 BauGB i. V. m. 16 (2) 4 BauNVO sowie 18 (1) BauNVO] Es gelten die nachfolgenden Höhenbeschränkungen: WA - maximal zulässige Firsthöhe FH max = 10,00 m - maximal zulässige Außenwandhöhe AWH max = 7,50 m - maximal zulässige Außenwandhöhe Pultdächer AWH max = 8,50 m MI 1 - maximal zulässige Firsthöhe FH max = 11,50 m - maximal zulässige Außenwandhöhe AWH max = 7,50 m - maximal zulässige Außenwandhöhe Pultdächer AWH max = 8,50 m GEe - maximal zulässige Gesamthöhe bei Flachdächern und flach geneigten Dächern bis 15 Grad. FH max = 12,00 m - Bei eingeschossiger Bauweise ist eine Dachneigung von bis zu 30 zulässig wobei die Firsthöhe 9,00 m nicht überschreiten darf. FH max = 9,00 m MI 3 - maximal zulässige Gesamthöhe bei Flachdächern und flach geneigten Dächern bis 15 Grad. FH max = 13,50 m Definition und Ermittlung von Außenwand- und Firsthöhen Als maximal zulässige Außenwandhöhe AWH gilt das Maß vom Höhenbezugspunkt bis zur Schnittkante der Außenwand mit der Dachhaut. Als maximal zulässige Firsthöhe FH gilt das Maß vom Höhenbezugspunkt bis zum oberen Abschluss des Daches. Schornsteine und Antennen bleiben hierbei unberücksichtigt. Höhenbezugspunkt für die maximale Firsthöhe ist der Schnittpunkt der straßenseitigen Außenwand des Gebäudes in der Mitte der Fassade mit der Oberkante der geplanten Erschließungsstraße. Höhenbezugspunkt für die maximale Außenwandhöhe ist der Schnittpunkt der Außenwand des Gebäudes in der Mitte der Fassade mit der Oberkante der geplanten Erschließungsstraße. 5. Überbaubare Grundstücksfläche ( 23 BauNVO)

27 Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen festgesetzt. 6. Nebenanlagen und Stellplätze und Garagen ( 14, 12 und 23 BauNVO) Einfriedungen, Stützmauern, Garagen, Carports und Stellplätze sowie Gartenterrassen und sonstige Garteneinrichtungen wie Gartenhäuser und Trockenmauern etc. sind auch in den nicht überbaubaren Flächen zulässig. Nebenanlagen entsprechend 14 (1) und 23 BauNVO werden in den nicht überbaubaren Grundstücksflächen nicht zugelassen. Nebenanlagen gemäß 14 (2) BauNVO sind insgesamt zulässig. 7. Festsetzungen für den Geltungsbereich gem. 9 (1) Nr. 24 und 9 (1) Nr. 17 BauGB 7.1 Fläche für Aufschüttungen, hier: Lärmschutzwall 9 (1) 17 BauGB Der Lärmschutzwall entlang der B 417 ist gärtnerisch oder naturnah (begrünt ohne gärtnerische Nutzung oder Pflege) anzulegen. Der Einsatz von Dünger und Pestiziden oder Insektiziden ist nicht zulässig. 7.2 Fläche für Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes gem. 9 (1) 24 und (6) BauGB Hier: zur Errichtung einer Lärmschutzwand mit einer Höhe von bis zu 4,50 m, je nach Erfordernis. Aufgrund einer gutachterlichen Voruntersuchung vom wurde zur Wahrung der immissionsschutzrechtlichen Vorgaben im Nordwesten des Plangebietes auf der Straßenparzelle eine Fläche zur Errichtung einer Lärmschutzwand festgesetzt. Das vollständige Gutachten ist derzeit noch in Bearbeitung und wird dem RP nach Vorliegen unverzüglich zur Verfügung gestellt. Die darin enthaltenen Vorgaben sind in die Planung einzuarbeiten. 8. Festsetzungen für den Geltungsbereich gem. 9 (1) Nr. 20, 23 und 25 a und b, BauGB 8.1 Umfang und Grad der Versiegelung der nicht durch Gebäude überstellten Grundstücksfläche 9 (1) 20 BauGB Befestigungen für Grundstückszufahrten und zuwege sowie für Stellplätze sind als teilversiegelte Oberflächenbefestigungen (z. B. Fugenpflaster, Rasengittersteine, Rasenziegel o. ä.) oder als vollversiegelte Oberflächenbefestigung mit einer seitlichen Entwässerung in angrenzende Grundstücksfreiflächen mit Versickerung über die belebte Bodenzone zulässig, soweit keine anderen gesetzlichen Vorschriften dem entgegenstehen. Vollversiegelungen ohne Versickerung über die belebte Bodenzone und Abdichtungen sowie sonstige Einrichtungen zur Grundwassersicherung werden insbesondere bei Betrieben, die mit wassergefährdenden Stoffen umgehen, erforderlich.

28 Nicht versiegelte Grundstücksflächen 9 (1) 25 a BauGB Die nicht versiegelten Grundstücksflächen sind gärtnerisch oder naturnah (begrünt ohne gärtnerische Nutzung oder Pflege) anzulegen. 8.3 Pflanzgebote und Pflanzbindungen und Pflanzerhaltung einschließlich Maßnahmen zur Entwicklung und Erhaltung 9 (1) 25 a+b BauGB a. Auf mindestens 10 % der Grundstücksfreifläche sind standorttypische Gehölze anzupflanzen. Je angefangener 300 m² Grundstücksfläche ist ein hochstämmiger standortheimischer Laubbaum (1., 2. oder 3. Ordnung) zu pflanzen. b. Zur Ortsrandeingrünung sind Grünflächen mit Bindung zur Erhaltung von Gehölzen festgesetzt. Innerhalb dieser Grünflächen sind Nebenanlagen, Einfriedungen und Versiegelungen unzulässig. c. Zur Durchgrünung sind Grünflächen zur Anpflanzung von Gehölzen festgesetzt. Innerhalb dieser Grünflächen sind Nebenanlagen, Einfriedungen und Versiegelungen unzulässig. d. Die Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern hat nach Maßgabe der Artenverwendungsliste des Bebauungsplanes zu erfolgen. Alle neu zu pflanzenden Gehölze sind dauerhaft zu unterhalten und bei Abgang zu ersetzen. 8.4 Solarenergieanlagen 9 (1) Nr. 23 BauGB Solarenergieanlagen (solarthermische und photovoltaische Anlagen) sind zugelassen. 8.5 Regenrückhaltebecken 9 (1) 16 BauGB In der als Fläche für die Wasserwirtschaft gekennzeichneten Fläche ist ein Retentionsbecken anzulegen. Das Becken ist als offenes Erdbecken anzulegen, mit Oberboden anzudecken und mit einer standortgerechten autochthonen Grünlandsaatmischung dauerhaft einzugrünen. Die Fläche ist mind. 2-mal jährlich zu mähen, das Mähgut ist abzutransportieren. Der Einsatz von Dünger und Pestiziden oder Insektiziden ist nicht zulässig. 8.6 Sicherung des Uferschutzstreifens Flur 2 Flurstück 20/15 tw Innerhalb des dargestellten Uferschutzstreifens sind gem. 23 HWG keine Maßnahmen zulässig, die die Sicherung des Wasserabflusses oder die ökologische Funktion des Gewässers beeinträchtigen. 8.7 Maßnahmen zum Schutz zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft, 9 (1) 20 BauGB, Flur 2 Flurstück 20/11 tw Es ist eine Grünlandbrache durch gelenkte Sukzession zu entwickeln: 1. Einsaat mit einer autochthonen Gras-Kräutermischung 2. Zur Förderung der Bestockung mehrere Schröpfschnitte im ersten Bewirtschaftungsjahr mit Abtransport des Mähgutes 3. gelenkte Sukzession, d.h. Mahd alle 3-5 Jahre mit Abtransport des Mähgutes 4. Der Einsatz von Dünger und Pestiziden ist nicht zulässig