Immobilien und Steuern. Albstraße Dettingen/Erms

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1 Albstraße Dettingen/Erms

2 Inhaltsverzeichnis Erwerb von Immobilien Nutzung von Immobilien Veräußerung von Immobilien Sonderthemen

3 Erwerb von Immobilien Grunderwerbsteuer Eigennutzung oder Vermietungsobjekt 5% der Anschaffungskosten

4 Erwerb von Immobilien Umsatzsteuer Eigennutzung: grundsätzlich keine Umsatzsteuer Ausnahme: gemischt genutzte Immobilien Vermietung: grundsätzlich keine Umsatzsteuer aber: Optionsmöglichkeit

5 Erwerb von Immobilien Kaufvertrag Eigennutzung Vermietung Nachfolgeplanung Früher an später denken!!! Verträge richtig gestalten!!!

6 Nutzung von Immobilien - Eigennutzung Haushaltsnahe Dienstleistungen - Reinigung der Wohnung durch Reinigungsfirmen - Pflege von Angehörigen durch einen Pflegedienst - Gartenpflege - Zubereitung von Mahlzeiten im Haushalt 20 % der Aufwendungen => aber maximal 4.000,00 Steuerersparnis

7 Nutzung von Immobilien - Eigennutzung Haushaltsnahe Handwerkerleistungen - Renovierungsarbeiten - Erhaltungsmaßnahmen - Modernisierungsmaßnahmen - Gartengestaltung (Neugestaltung) - Schornsteinfeger 20 % der Aufwendungen => aber maximal 1.200,00 Steuerersparnis

8 Nutzung von Immobilien - Eigennutzung Haushaltsnahe Dienstleistungen / Handwerkerleistungen - Durchführung vor Ort - Nur Lohn-, Maschinen- und Fahrtkosten abzugsfähig (kein Material) - Rechnung - Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers (keine Barzahlung) Bei Vermietung und Verpachtung gibt es keine haushaltsnahe Dienstleistungen / Handwerkerleistungen, da dies dort Werbungskosten sind!

9 Nutzung von Immobilien - Vermietung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Mieteinnahmen - Werbungskosten = Einkünfte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer!

10 Nutzung von Immobilien - Vermietung Einnahmen - Mieten für Wohnungen/einzelne Räume, Garagen/Stellplätze - Umlagen und Nebenkosten, die vom Mieter bezahlt werden

11 Nutzung von Immobilien - Vermietung Werbungskosten Aufwendungen zum Erwerb, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen

12 Nutzung von Immobilien - Vermietung Zu den Werbungskosten zählen insbesonders nach 9 Abs. 1 Satz 3 EStG: - Abschreibungen für Abnutzung - Finanzierungskosten (Zinsen, Disagio etc.) - Erhaltungsaufwendungen - Steuern vom Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben - Versicherungsbeiträge - Fahrten zu dem Mietobjekt - Laufende Unterhaltskosten (Energiekosten etc.)

13 Nutzung von Immobilien - Vermietung Verbilligte Vermietung - > 66 % der ortsüblichen Kaltmiete - keine Totalüberschussprognose mehr - voller Werbungskostenabzug

14 Nutzung von Immobilien - Vermietung Mietverhältnis zwischen Angehörigen Mietverträge unter nahen Angehörigen sind steuerlich nur anzuerkennen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

15 Nutzung von Immobilien - Vermietung Voraussetzungen - Mietvertrag ist bürgerlich-rechtlich wirksam abgeschlossen - Die Gestaltung und die tatsächliche Durchführung des Vereinbarten dem entspricht, was sonst bei gleichen Verhältnissen unter fremden Dritten üblich ist => Fremdvergleich und - der Mietzins sowie die übrigen Lebenshaltungskosten vom Mieter aus eigenen Mitteln erbracht werden können. Ausnahme: Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder!!!

16 Nutzung von Immobilien - Vermietung Liebhaberei - Kein positiver Überschuss über einen längeren Zeitraum - Fehlende Einkunftserzielungsabsicht

17 Nutzung von Immobilien - Vermietung Umsatzsteuer - Vermietung grundsätzlich steuerfrei (keine Umsatzsteuer) - Verzicht auf Steuerbefreiung (Umsatzsteueroption) - Berichtigung des Vorsteuerabzugs

18 Veräußerung von Immobilien Spekulationssteuer - 23 EStG erfasst nur Veräußerungen von Immobilien des Privatvermögens - Diese Veräußerungen unterliegen der Einkommensteuer wenn innerhalb der 10 Jahres-Frist - Ausnahmen: - Immobilien, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. - Bisher vermietete Immobilien, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

19 Veräußerung von Immobilien Spekulationssteuer - Gebäude / Grundstück - Anschaffung und Veräußerung: innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren - Frist: auf das obligatorische Geschäft abzustellen! - Berechnung: Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungsoder Herstellungskosten und vorgenommener Abschreibungen

20 Veräußerung von Immobilien Umsatzsteuer - Veräußerung grundsätzlich steuerfrei (keine Umsatzsteuer) - Verzicht auf Steuerbefreiung (Umsatzsteueroption) - Berichtigung des Vorsteuerabzugs

21 Sonderthemen Immobilien und Steuern Immobilien in der Nachfolgeplanung - Schenkung - Schenkung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge - Erbschaft Schenkungen und Erbschaften, sowie die vorweggenomme Erbfolge unterliegen der Erbschaft- und Schenkungsteuer! Freibeträge - Ehegatten Kinder

22 Sonderthemen Immobilien und Steuern Gewerblicher Grundstückshandel = Einkünfte aus Gewerbebetrieb Drei-Objekt-Grenze - mehr als drei Objekte - 5 Jahre seit Anschaffung bzw. Herstellung (Haltezeitraum) - Innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren veräußert Ausnahme: Wenn von Beginn an Veräußerungsabsicht besteht, dann auch bei weniger als drei Objekte möglich! Berechnung des Zeitraums Ermittlung 3-Objekt-Grenze => Objekte müssen innerhalb von 5 Jahren seit Anschaffung sowie innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren veräußert werden!

23 Sonderthemen Immobilien und Steuern Photovoltaikanlagen / Blockheizkraftwerke - Einkünfte aus Gewerbebetrieb - Abfärbetheorie - Umsatzsteuerpflicht - Vorsteuerabzug - Abschreibungen über 20 Jahre Die Dachverpachtung an den Betreiber einer Photovoltaikanlage stellt eine umsatzsteuerfreie Dachvermietung dar.

24 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Albstraße Dettingen/Erms

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