Das KaNaPE-Modell. Integration der Wohnimmobilie in die staatlich geförderte Altersvorsorge. Die Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft

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1 Das KaNaPE-Modell Integration der Wohnimmobilie in die staatlich geförderte Altersvorsorge Die Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen Haus & Grund Deutschland und ihre Partner Verfasser: Dr. Reiner Braun und Ulrich Pfeiffer empirica Forschung und Beratung Berlin Januar 2006 Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter Dachverband Deutscher Immobilienverwalter Verband deutscher Pfandbriefbanken

2 Aufgrund der demographischen Gegebenheiten in Deutschland können die mittleren Altersjahrgänge nicht mehr damit rechnen, allein mit der staatlichen Altersvorsorge ihren Lebensunterhalt im Rentenalter bestreiten zu können. Galt die Rente noch vor zehn Jahren als sicher, ist heute für jeden klar, dass er privat zusätzlich für das Alter vorsorgen muss. Die staatlich geförderten Altersvorsorgemodelle à la Riester, Eichel und Rürup stehen noch am Anfang ihrer Entwicklung, vergleicht man diese Modelle mit entsprechenden im Ausland. Die Immobilie besitzt eine hohe Wertschätzung bei der Bevölkerung in Deutschland im Hinblick auf eine sichere und preiswerte Wohnraumversorgung im Alter. Mit dem vorliegenden Modell der Einbeziehung der Immobilie in das Instrumentarium der Riester-Rente wird dieser Wertschätzung der Immobilie durch die Bevölkerung Rechnung getragen. Die Riester-Rente wurde in den letzten Jahren schrittweise verbessert und stellt derzeit die am meisten nachgefragte Form der geförderten privaten Altersvorsorge dar. Durch Bildung eines Kapitalstocks zur Kalkulation der nachgelagerten persönlichen Einkommensbesteuerung (KaNaPE) wird ein Altersvorsorgekonto aufgebaut, aus dem die Entnahme für den Immobilienerwerb finanziert wird. Die Geförderten können auf diese Weise ihre Wohnkostenbelastung im Alter absenken, während der Staat durch die nachgelagerte Besteuerung im Gegensatz zur früheren Eigenheimzulage am Nutzen aus der Immobilie im Rahmen der Besteuerung beteiligt bleibt. Diese Win-Win -Situation für den Staat und die Geförderten ist ein sinnvoller Beitrag für eine verantwortliche Altersvorsorge, denn auch der Staat hat ein Interesse, dass mittlere Altersjahrgänge für ihr Alter vorsorgen und nicht später der öffentlichen Hand zur Last fallen. Wohneigentum als gleichberechtigte Anlageform der geförderten Altersvorsorge Die Einführung der geförderten Altersvorsorge im Jahr 2002 hat für eine breite Bevölkerungsschicht den Weg zur Absicherung des Lebensstandards im Alter geebnet. Einer Mehrheit der Deutschen wurde bewusst, dass die gesetzliche Rente für viele nicht mehr ausreicht. Gleichwohl folgten dieser Erkenntnis oft keine Taten. Hier rächt sich, dass bei der Konstruktion der geförderten Altersvorsorge die Verhaltensweisen der privaten Haushalte nicht berücksichtigt wurden. Die Beschäftigung mit Geldthemen ist für die meisten ein leidiges Thema. Anstatt sich mit neuen, komplizierten Produkten zu beschäftigen, folgen die Sparwilligen lieber den alt vertrauten Wegen. Besonders beliebt sind dabei Wege, die in die eigenen vier Wände führen. erwünschten Entlastung. Bei der betrieblichen Altersvorsorge (bav) ist eine Entnahme überhaupt nicht vorgesehen. Angesichts einer ohnehin geringen Teilnahmequote an der geförderten Altersvorsorge ist dieser Zustand unbefriedigend. Und ökonomisch betrachtet ist es ineffizient, eine Geldrente anzusparen, solange die (höher verzinsten) Baukredite nicht getilgt sind. Was liegt demnach näher als das Wohneigentum als gleichberechtigte Anlageform in die geförderte Altersvorsorge einzubeziehen? Als Hinderungsgrund für eine vollständige Integration von Wohneigentum wurden bislang steuertechnische Probleme, ökonomische Nachteile und demographische Risiken vorgebracht. Alle Einwände können jedoch entkräftet werden. Das gilt insbesondere auch für die Umsetzung der nachgelagerten Besteuerung. Dazu hat empirica jetzt ein Modell entwickelt und in eine konkrete Gesetzesformulierung umgesetzt. Vermeintliche Hemmnisse Die ökonomischen Risiken von Wohneigentum werden meist überschätzt. Erstens steigt trotz des prognostizierten Bevölkerungsrückgangs die Zahl der Haushalte und damit die Wohnungsnachfrage. Zweitens kommt es nur in ca. 0,3 % zu Kreditausfällen. Die Ursachen sind i. d. R. Scheidung oder Arbeitslosigkeit und haben meist nichts mit der Immobilie selbst zu tun. Wird die Entnahme aus gefördertem Altersvorsorgevermögen auf 50 % des Immobilienwertes begrenzt, kann der Erhalt der nominalen Einzahlungen in den meisten Fällen gewährleistet werden. Drittens können biometrische Risiken wie Berufsunfähigkeit in der Tilgungsphase durch Restschuldversicherungen abgedeckt werden. Viertens ist die selbst genutzte Immobilie effizienter als meist unterstellt wird: nicht allein das mietfreie Wohnen dient der Altersvorsorge, sondern auch die Substanz. Die Immobilie selbst kann wenn dies gewünscht ist im Alter auch durch Verrentung oder Eintragung einer Grundschuld auf Vorrat effizient verwertet werden. Diese Instrumente finden derzeit kaum Verbreitung, weil heutige Rentner finanziell darauf nicht angewiesen sind. Als Folge von Rentenkürzungen sind hier erhebliche Verhaltensänderungen zu erwarten. Die Ablehnung von Leibrenten aus Vererbungsmotiven wird bei zunehmender Kinderlosigkeit und steigender Lebenserwartung ebenfalls an Bedeutung verlieren. Empirische Untersuchungen zeigen, dass Wohneigentümer infolge der hohen Tilgungsleistungen gut doppelt so viel sparen wie Mieter mit gleich hohem Einkommen und am Vorabend des Ruhestandes über das achtfache Gesamtvermögen verfügen. Vor allem bei jungen Familien führt jedoch die Doppelbelastung aus geförderter Altersvorsorge einerseits und Ansparen bzw. Tilgungssparen für Wohneigentum andererseits häufig zu einer finanziellen Überforderung. Im Ergebnis müssen sich viele zwischen geförderter Altersvorsorge oder dem Erwerb von Wohneigentum entscheiden. Daran ändert auch die bestehende Zwischenentnahme bei Riesterverträgen nichts, wonach angesparte Guthaben für den Erwerb von Wohneigentum entnommen werden dürfen. Denn die Entnahme muss schon nach zwölf Monaten in Raten wieder zurückgezahlt werden und führt deswegen nicht zur

3 Das Modell KaNaPE Die nachgelagerte Besteuerung von Wohnimmobilien ist unproblematischer als es zunächst erscheint. Das wird deutlich, wenn man sich von dem Gedanken löst, dass die Immobilie selbst bzw. eine darin enthaltene Entnahme aus einem Altersvorsorgekonto bewertet und besteuert werden muss. Statt dessen wird die Bildung eines Kapitalstocks zur Kalkulation der Nachgelagerten Persönlichen Einkommensbesteuerung (KaNaPE) vorgeschlagen. Wie funktioniert das? Für den Anleger ist es ganz einfach: er oder sein Baufinanzierungsinstitut beantragt beim Finanzamt die Auszahlung seines Riestervermögens, das er bei einer Bank oder Versicherung angespart hat, um es als Eigenkapital für den Erwerb seiner Immobilie einzusetzen. Das Finanzamt prüft den Erwerb anhand der Kaufverträge und unterrichtet die zentrale Stelle. Die zentrale Stelle, die bereits heute die Riesterzulage verwaltet, weist das betreffende Finanzinstitut zur Auszahlung an den Sparer oder direkt an das Baufinanzierungsinstitut an. Damit ist der gesamte Vorgang für den Sparer zunächst einmal abgeschlossen. Der ganze Ablauf ist nicht komplizierter als die Beantragung einer Eigenheimzulage oder eines KfW- Darlehens und kann zudem mit Hilfe eines Beraters des Baufinanzierungsinstituts abgewickelt werden. Alles Weitere läuft danach nur noch hinter den Kulissen ab. Dort kalkuliert ein Computer bei der zentralen Stelle die Bemessungsgrundlage für die nachgelagerte Besteuerung im Alter. Dazu wird der Betrag, der aus dem Riestervermögen entnommen wurde, jedes Jahr mit einem festgelegten Zinssatz 1 verzinst und das Ergebnis dem Sparer mitgeteilt zusammen mit den jährlichen Informationen zu seinen Ansprüchen an die gesetzliche Rentenversicherung. Durch die jährlichen Informationen ist der Eigentümer stets auf dem Laufenden, welche Steuerlast im Alter auf ihn zukommt. Denn mit Renteneintritt muss der Gegenwert der Entnahme besteuert werden. Trotz der Besteuerung genießt der Eigentümer ein höheres verfügbares Einkommen als vergleichbare Mieter, weil er keine Miete zahlen muss (vgl. Abbildung 1). Das vorgeschlagene Modell bietet zudem die Möglichkeit, die entnommenen Beträge jederzeit in beliebigen Raten zurückzuzahlen. In dem Ausmaß, wie der Sparer dies vornimmt, erhält er im Alter eine Geldrente. Wer also im Ruhestand nicht nur Steuern zahlen, sondern auch Einnahmen verbuchen will, dem steht es offen, die Entnahme (ganz oder teilweise) zurückzuzahlen. Allerdings kann er sich im Unterschied zum geltenden Recht mit der Rückzahlung Zeit lassen, bis er sich das finanziell leisten kann. Derzeit muss er schon nach 12 Monaten die erste Rate zurückzahlen. Künftig wird er damit einige Jahre warten (können), bis die hohen Belastungen aus anfänglichen Zins- und Tilgungsleistungen sowie ggf. die Aufwendungen für Kinder gesunken sind oder das Einkommen gestiegen ist. Außerdem kann er künftig die Höhe der freiwilligen monatlichen Rückzahlung variieren und im Notfall auch einmal aussetzen (z. B. bei größeren Reparaturen). Damit bietet das neue System erheblich mehr Flexibilitäten als das bisherige. Riestervermögen zum Renteneintritt und Höhe der Riesterrente Zeile Mieter Eigentümer A Eigentümer B ohne Rückzahlung hälftige Rückzahlung** Riester-Geldrente Riestervermögen**** 1 C C 0 C Bruttorente mtl. 2 C 562 C 0 C 281 Einkommensteuer mtl. 3 C -112 C 0 C -56 Nettorente mtl. 4=2+3 C 450 C 0 C 225 Riester-Eigenheimrente KaNaPE**** 5 C 0 C C Bruttorente mtl. 6 C 0 (C 605)* (C 605)* Einkommensteuer mtl. 7 C 0 C -112 C -56 Nettorente mtl. 8=6+7 C 0 (C 493)* (C 549)* Summe Riesterrente Riestervermögen**** 9=1 C C 0 C Immobilie*** 10 C 0 C C Summe 11=9+10 L L L Annahmen: Sparbeginn mit 25 Jahren, Immobilienerwerb mit 35 Jahren, Renteneintritt mit 65 Jahren, Einkommensteuersatz im Ruhestand 20% 4, realer Zinssatz Vorsorgevermögen 2,11% (der krumme Zinssatz gewährleistet runde Vermögenswerte zum Renteneintritt), Kaufpreis Immobilie C (25% Eigenkapital: C aus Altersvorsorge- Eigenkapital, Rest aus sonstiger Ersparnis und/oder Übertragung von Eltern); alle Angaben inflationsbereinigt. * lt. EVS 2003 beträgt der monatliche Mietwert selbst genutzten Wohneigentums im Mittel 605 C ** ab elftem Jahr nach Immobilienerwerb (monatliche Rückzahlung 220,43 C) *** ohne Wertsteigerung **** zum Renteneintritt mit 65 Jahren

4 Rechenbeispiel Ab dem Jahr 2008 werden im Rahmen der Riesterrente jährliche Sparbeträge bis zu C gefördert. Im Folgenden betrachten wir drei Haushalte; einen Mieter und zwei Eigentümer. Allen drei Haushalten ist gemein, dass sie 40 Jahre lang jährlich C in geförderte Riesterprodukte sparen und auf diese Weise bis zum Eintritt in den Ruhestand bei real 2,11 % Zinsen jeweils C angesammelt haben: 2 Der Mieter zahlt die C Jahr für Jahr in eine Riester- Geldanlage. Im Ergebnis hat er bis zum Renteneintritt ein Riestervermögen von C angehäuft. Daraus bezieht er eine Geldrente von brutto 562 C monatlich, nach Abzug von Steuern in Höhe von 112 C verbleiben ihm netto 450 C. Eigentümer A zahlt die zunächst zehn Jahre ebenfalls in eine Riester-Geldanlage. Dann setzt er die zwischenzeitlich angesparten C als Altersvorsorge-Eigenkapital für den Immobilienerwerb ein (die zentrale Stelle bildet einen kalkulatorischen Kapitalstock KaNaPE in Höhe von C). Anschließend nimmt er für die Tilgung seines Baudarlehens die Riesterförderung in Anspruch, so dass sein KaNaPE jährlich um weitere C zuzüglich (kalkulatorischer) Zinsen ansteigt. Bis zum Eintritt in den Ruhestand hat dieser Eigentümer so viel gefördertes Vermögen aufgebaut wie der Mieter mit Zins und Zinseszins C (vgl. Riestervermögen und KaNaPE in den Zeilen 1 und 5). Im Unterschied zum Mieter steckt sein Vermögen aber in der Immobilie, er bezieht also im Ruhestand eine Eigenheimrente in Form ersparter Miete, während der Mieter eine Geldrente bekommt. Die Bemessungsgrundlage für die nachgelagerte Besteuerung (ausgezahlte Rente bzw. kalkulatorische Auszahlung aus dem KaNaPE) ist mit 562 C monatlich für beide gleich hoch, entsprechend zahlen beide 112 C monatlich Einkommensteuer. 3 Weil Eigenkapital und Tilgung beim Selbstnutzer nicht allein aus gefördertem Riestersparen stammt, ist seine Eigenheimrente deutlich höher als die Geldrente des Mieters, so dass der Eigentümer aus seiner (zusätzlichen) Sparleistung im wirtschaftlichen Gesamtergebnis eine bessere Absicherung für das Alter erzielt (vgl. Zeile 11). Der Hintergrund: Wohneigentum ist eine Lebensstilentscheidung, die sich insgesamt in höheren Sparquoten niederschlägt. Bei teilweiser Rückzahlung des KaNaPE steigt dieser Vorteil weiter an. Eigentümer B unterscheidet sich zunächst nicht von Eigentümer A: er bespart ebenfalls eine Riester-Geldanlage, setzt dann das angesparte Riestervermögen als Altersvorsorge-Eigenkapital ein und nimmt für die Tilgung seines Baudarlehens die Riesterförderung in Anspruch. Im elften Jahr nach dem Immobilienerwerb trennen sich jedoch die Wege von Eigentümer A und B. Eigentümer B beginnt jetzt mit der Rückzahlung des (halben) Altersvorsorge-Eigenkapitals im KaNaPE auf eine andere Riesteranlage. Ohne weitere Förderung muss er dazu monatlich 220,43 C aufwenden. 5 Dadurch sinkt sein KaNaPE bei der zentralen Stelle bis zum Renteneintritt auf C (im Unterschied zu C bei Eigentümer A). Spiegelbildlich steigt sein Riester-Geldvermögen bis dahin auf C an. Insgesamt summiert sich damit sein gefördertes Vermögen (Riestervermögen und KaNaPE) ebenfalls auf C wie beim Mieter und bei Eigentümer A. Auch er zahlt im Ruhestand 112 C monatlich an Steuern: 56 C für die Geldrente und 56 C für die kalkulatorischen Auszahlungen aus dem KaNaPE. Riestervermögen und Immobilie summieren sich hier aber auf C. Damit ist Eigentümer B besser abgesichert als Eigentümer A bzw. mehr als doppelt so gut abgesichert wie der Mieter und das obwohl er das Altersvorsorge-Eigenkapital im KaNaPE nur zur Hälfte zurückgezahlt hat. Dies resultiert daraus, dass er im Rahmen der Entschuldung des Wohneigentums größere Sparanstrengungen unternimmt als der Mieter und zudem infolge der (hälftigen) Rückzahlung seines KaNaPE auch mehr spart als Eigentümer A. 1 Der Zinssatz kann sich nach der aktuellen SWAP-Mitte oder der mittleren Verzinsung anderer Riesterprodukte richten. Analog zu Kapitalmarktkrediten empfiehlt sich eine Zinsanpassung nach Ablauf von jeweils zehn Jahren. 2 Der krumme Zinssatz gewährleistet runde Vermögenswerte zum Renteneintritt. 3 Sozialabgaben fallen nicht an, weil die Riesterrente aus verbeitragtem Vermögen finanziert wird 4 Beim Tarif 2005 steigt der Durchschnittssteuersatz für Verheiratete erst ab einem zu versteuernden Einkommen von mehr als rd C über die 10%-Marke (Der Eckrentner mit 45 Beitragspunkten bezieht derzeit eine jährliche Rente von rd C). 5 Das ist elf Jahre nach dem Erwerb gut machbar, weil mittlerweile sein Gehalt gestiegen ist und die anfängliche Zinslast (z.b. zehnjähriges Bauspardarlehen) mittlerweile gesunken ist.

5 Abbildung 1: Drückende Mietenlast ab 55 Jahren Typische Entwicklung der Wohnkosten von Mietern und Eigentümern Wohnkosten in C/Monat Wohnkosten/Haushaltsnettoeinkommen % % % % % % % Alter des Haushaltsvorstandes Renteneintritt Wohnkosten = Miete zzgl. Nebenkosten bzw. Zins, Tilgung und Nebenkosten (empirische Werte) Steuern = nachgelagerte Besteuerung (s. Rechenbeispiel) Mieter (Kosten) Selbstnutzer (Steuern) Selbstnutzer (Kosten) Mieter (Belastung) Selbstnutzer (Belastung incl. Steuern) Selbstnutzer (Belastung) Quelle: Eigene Berechnungen von empirica auf Basis der EVS

6 Integration von Ansparphase und Tilgungsleistungen Nur auf den ersten Blick erscheinen Anlageformen mit begrenzter Laufzeit (z. B. Bausparverträge) und ohne direkte Verknüpfung mit einer Verrentung im Alter die Förderkriterien nicht zu erfüllen. Grundsätzlich stehen einer vollständigen Einbeziehung aller Anlageformen keine Hindernisse im Weg. Nach Ablauf der Vertragsdauer muss lediglich sicher gestellt sein, dass das angesparte Guthaben planmäßig in eine andere Form zertifizierter Alterssicherungsverträge fließt. Das gilt für die private Riesterrente genauso wie für die betriebliche Altersvorsorge. Die Vorteile: es steht eine größere Angebotspalette zur Verfügung. Dadurch erhöht sich der Wettbewerb zwischen den Anbietern, findet jeder Anleger eher seine bevorzugte Anlageform und sinken die Zielkonflikte. Denn viele können nicht gleichzeitig sowohl private Altersvorsorge als auch Eigenkapital für Wohneigentum ansparen. Dieser Konflikt ist durch die vollständige Integration der Immobilie hinfällig. Im Ergebnis steigt die derzeit viel zu geringe Teilnahmequote. Wenn auch Tilgungsleistungen als zulagenfähig anerkannt werden, ergeben sich zusätzliche positive Effekte für Haushalte, die andernfalls nicht in der Lage wären, parallel Wohneigentum zu erwerben bzw. Baukredite zu tilgen und für die geförderte Altersvorsorge zu sparen. Das Tilgungssparen ist problemlos integrierbar: Tilgungsleistungen einschließlich der dafür gewährten Förderung erhöhen den KaNaPE bei der zentralen Stelle. Die erforderlichen Verwaltungsschritte sind die selben wie bei der Beantragung der normalen Riesterzulage. Fazit Die Vorteile einer gleichberechtigten Einbindung von Wohnimmobilien in die geförderte Altersvorsorge liegen auf der Hand. Zum einen garantiert die Einbeziehung eingefahrener Wege eine höhere Beteiligungsquote. Gegenwärtig fühlen sich viele Bürger angesichts der Vielzahl an neuen Förder- und Anlageformen überfordert. Zum anderen sorgt der vorgeschlagene Weg einer Integration von Wohneigentum dafür, dass die privaten Haushalte ohne zusätzliche Risiken mehr Freiheiten bei der geförderten Vermögensanlage bekommen. Ohne Einbindung der Wohnimmobilien dürften viele Sparer auch mit Unverständnis reagieren, wenn sie in ihrer (betrieblichen) Altersvorsorge durch Lohnverzicht zwar hohe Beträge angesammelt haben, aber trotzdem hohe Baukredite aufnehmen müssen. Laut Umfrage von TNS Infratest sehen im Frühjahr 2005 immerhin 87 % der Bevölkerung die eigenen vier Wände als ausgesprochen sichere Anlageform an, für 82 % der Deutschen gehört zur idealen Absicherung fürs Rentenalter neben Ersparnissen auch Wohneigentum. Darüber hinaus eröffnet der Erwerb von Genossenschaftsanteilen und Dauerwohnrechten auch Haushalten mit wenig Eigenkapital ein Engagement in Immobilien. Einbeziehung aller Wohnformen Neben der selbst genutzten Immobilie kann auch das vermietete oder genossenschaftliche Wohneigentum sowie das Dauerwohnrecht integriert werden. Bei vermieteten Wohnungen entfällt die Verzinsung des KaNaPE, weil die laufenden Erträge in Form der Mieteinnahmen bereits einer Besteuerung unterliegen. Vorteil für den Finanzminister Solange im Vergleich zu dem bestehenden Entnahmemodell pro Fall keine zusätzlichen Belastungen für den Staat entstehen und solange geförderte Vermögen der Altersvorsorge dienen, sollte einer Integration des Wohneigentums als gleichberechtigte Anlageform der Altersvorsorge nichts im Wege stehen. Tatsächlich profitiert der Finanzminister sogar von dem hier vorgeschlagenen Modell. Denn im Status quo werden auf die Zwischenentnahme keine Zinsen berechnet. Im Unterschied dazu wird der KaNaPE im hier vorgestellten Modell durchgehend verzinst. Dadurch ergeben sich bei identischer Entnahme ein höherer Kapitalstock, der im Alter versteuert werden muss, und damit höhere Steuereinnahmen. Herausgeber: Die Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft c/o Haus & Grund Deutschland Mohrenstraße Berlin Telefon: Telefax: Internet: zv@haus-und-grund.net Verfasser: Dr. Reiner Braun und Ulrich Pfeiffer empirica Forschung und Beratung Berlin Gestaltung: design alliance Büro Roman Lorenz Gestaltung visueller Kommunikation München Druck: Druckerei Schlesener Berlin