Büroflächen Office Space Marktreport 2012/2013 Hannover

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1 Büroflächen Office Space Marktreport 2012/2013 Hannover

2 Büromarkt Hannover Office market Hanover Der Büroflächenvermietungsmarkt in Hannover hat nach dem Rekordjahr 2011 einen deutlichen Rückgang des Flächenumsatzes verzeichnen müssen. Die Gesamtvermietungsleistung von m² entspricht einem Minus von 34 % ( m²). Während die erste Jahreshälfte mit einem Flächenumsatz von rund m² ein besseres Jahresergebnis versprach, gab die Vermietungsleistung ( m²) bis zum Jahresende noch einmal nach. Das Jahresergebnis ist in erster Linie auf das in allen Bürolagen fehlende Flächenangebot mit einem modernen Standard, hauptsächlich im großflächigeren Segment ab m², zurückzuführen. Die Nachfrage ist dagegen weiterhin stabil. Unternehmen ab einer bestimmten Mitarbeiterzahl haben aber aufgrund dieser Marktsituation kaum eine Möglichkeit, sich durch einen Umzug in ein attraktiveres Bestandsobjekt zu verbessern. Neuansiedlungen von großen Unternehmen mit einer hohen Mitarbeiterzahl in Bestandsimmobilien sind in Hannover nur schwierig möglich. Maßgeblich geprägt wird das Ergebnis durch zahlreiche größere Abschlüsse der öffentlichen Hand, die auf einen Anteil von 31 % am Flächenumsatz kommt. Mit einigem Abstand folgt die heterogene Gruppe der unternehmensnahen Dienstleister mit einem Anteil von 19 % und das Segment Information und Kommunikation mit 14 %. Die drei größten Flächenumsätze sind die Deutsche Rentenversicherung mit m² (Eigennutzung) in Laatzen, die Hannover Rück mit m² (Ankauf Bestandsgebäude zur Eigennutzung) in der Bürolage Hannover Nordost sowie das Jobcenter mit m² (Anmietung) in der Vahrenwalder Straße in Hannover Nord. KMU als aktivste Neumietergruppe Die aktivste Neumietergruppe stellen in der Region Hannover weiterhin kleine und mittlere Unternehmen dar, die aufgrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung expandieren oder aus anderen Gründen neue Flächen The office services market in Hanover was forced to register a significant fall in take-up following the record year in The total rental performance of 125,000 m² corresponds to a decrease of 34 % (65,000 m²). While the first half of the year promised a better year-end result with a take-up of around 74,000 m², the letting performance (51,000 m²) declined again towards the end of the year. The year-end result is primarily due to the lack of modern space on offer in all office locations, particularly in the larger segment above 1,500 m². In contrast, demand continues to be stable. However, as a result of this market situation, companies with more than a certain number of employees have hardly any opportunity to improve themselves by moving to a more attractive existing property. It is practically impossible for major companies with a high number of employees to set up a new site in existing locations in Hanover. The result is significantly influenced by numerous larger deals by the public authorities, amounting to 31 % of the take-up. The heterogeneous group of corporate service providers follows some distance behind at 19 %, with the information and communication segment behind that at 14 %. The three largest take-ups are Deutsche Rentenversicherung with 18,000 m² (own use) in Laatzen, Hannover Rück with 9,000 m² (purchase of existing building for own use) in the Hannover Nordost office location, and the job centre with 7,050 m² (letting) in Vahrenwalder Straße in Hannover Nord. Small and medium-sized companies most active tenant group The most active new tenant group in the Hanover region continues to be small and medium-sized companies, which are expanding due to the good economic development or are seeking new space for other reasons. Almost 90 % of all rental contracts were in the size category below 1,000 m², with around 79 % of these below 500 m². Bedeutende Flächenumsätze Hannover* Significant take-ups Hanover* Nutzer User Fläche Space Bürolagen Office area Deutsche Rentenversicherung m² Messe/Laatzen Hannover Rück-Gruppe m² Hannover Nordost Jobcenter m² Hannover Nord Deutsche Telekom m² Hannover West Klinikum Region Hannover m² Hannover Nordost * Jahr 2012/year 2012 Büroflächen

3 Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Lage* Take-up location* Volumen in Tsd. m²/volume in '000s m² Hannover Nordost City Messe/Laatzen Hannover Nord Hannover West Hannover Süd Hannover Ost Lahe/Altwarmbüchen sonstiges Stadtgebiet 5 % 4 % 3 % 2 % 2 % 10 % 18 % 17 % 16 % 23 % * 0 % 10 % 20 % 30 % * Prognose/Forecast * Jahr 2012/Year 2012 Flächenumsatz Branche* Take-up segment* Flächenumsatz Größenklassen* Take-up size categories* Sonstiges 4 % Bauwesen, Vermietung, Verpachtung 2 % Industrie, Verwaltung 5 % Öffentliche Hand 31 % Unternehmensnahe Dienstleistungen 19 % < 500 m² m² m² 10 % 12 % 25 % Transport, Verkehr, Post + Kurier 5 % Gesundheit und Sozialwesen 10 % Information, Kommunikation 14 % Finanzwesen 10 % m² > m² % % 40 * Jahr 2012/Year 2012 * Jahr 2012/Year 2012 Büromieten Hannover (EUR/m²) Office rents Hanover (EUR/m²) Leerstand Hannover Vacancies Hanover in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 12,00 12,00 12,00 12,50 12,50 12,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,40 9,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,40 8,40 13,50 14,00 9,80 10,00 8,60 8, in Tsd. m²/in '000s m² , , , , , , , , ,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Quote in % / Quota in % Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete City/Average rent city Durchschnittsmiete Hannover/Average rent Hanover Leerstandsquote/Vacancy rate Leerstand/Vacancies

4 suchen. Nahezu 90 % aller Mietverträge lagen in der Größenklasse unter m², davon rund 79 % in der Größenklasse unter 500 m². Im Jahr 2012 wurden 37% des gesamten Flächenumsatzes in diesen beiden Größenklassen erzielt. Citybereich verliert an Flächenumsatz Der Citybereich zählt mit einem Flächenumsatzanteil von 18 % nach wie vor zu den gefragtesten Lagen für Büroflächen in der niedersächsischen Landeshauptstadt. Durch die dort herrschende Angebotsknappheit gewinnt der Bereich Hannover Nordost an Attraktivität. Die Bürolage rund um die Podbielskistraße und das Pelikanviertel hat der City mit einem Anteil der Flächenumsätze von 23 % erneut den Rang abgelaufen. Ausschlaggebend für diese Entwicklung ist unter anderen die kontinuierliche Aktivität der großen in Hannover ansässigen Versicherungen. So entstand vor Kurzem die neue Zentrale der VHV Versicherung mit ca m² am Pelikanviertel. In dem dadurch freigezogenen bisherigen Sitz der VHV sind nun großflächige Büroanmietungen aus dem Bestand möglich. Die Anmietung des Klinikums Region Hannover mit ca m² Bürofläche ist hier beispielhaft. Der Bereich Messe/Laatzen sticht aufgrund des eigengenutzten Neubaus durch die Deutsche Rentenversicherung heraus. Trotz des niedrigeren Flächenumsatzes ist der Leerstand weiter rückläufig gewesen. Dieser lag zum Jahresende 2012 mit etwa m² bei 4,4 %. Betroffen davon sind vor allem nicht mehr zeitgemäße Bürogebäude aus den 60er- und 70er-Jahren, wie beispielsweise das Bredero- Hochhaus am Raschplatz. Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang, dass nahezu keine zu vermietenden Flächen neu auf den Markt kommen. Eine spekulative Bautätigkeit von Bürogebäuden findet zurzeit nicht statt. Von den ca..000 m² Bürofläche, die 2013 in der Region bezugsfertig werden, 37% of the whole take-up was achieved in these two size categories in Falling take-up in the city area With an 18 % proportion of take-up, the City area continues to be among the most in-demand locations for office space in the state capital of Lower Saxony. Due to the shortage of property available there, the Hannover Nordost region is gaining attractiveness. The office location around Podbielskistraße and the Pelikanviertel has once again taken the place of the City in the ranking, with 23 % of the take-up. A decisive factor in this development is, among other things, the continuous activity of the major insurance companies based in Hanover. For instance, the new headquarters of VHV Versicherung was recently created in the Pelikanviertel with approx. 30,000 m². Large-scale office lettings are possible in the former VHV headquarters, which is now vacant. The letting of the Klinikum Region Hannover with approx. 3,800 m² of office space is an initial example here. The trade fair/ Laatzen stands out due to the new construction built and used by Deutsche Rentenversicherung. Despite the low take-up, vacancy has been falling again. This was 4.4 % at the end of 2012 with around 190,000 m². Vacancy is particularly affecting out-ofdate office buildings from the 1960s and 70s, such as the Bredero tower block on Raschplatz. In this regard, it is interesting to note that almost no new space to be let is coming onto the market. No speculative building activities are currently taking place for office buildings. Of the approx.,000 m² of office space that is ready for occupancy in the region in 2013, over 90 % is already let. Project developments can only be realised in Hanover with a high pre-let rate. Projects that currently stand out are the new buildings in the City for Deutsche Hypothekenbank and for Deloitte. Bauprojekte Fertigstellung 2013/2014 (Auswahl) New constructions completion in 2013/2014 (selection) Projektname Project name Projektentwicklung Project development Investor Investor Fläche Space Bürolage Office area Niedersächsisches Justizzentrum Land Niedersachsen m² City Deutsche Hypo Bertram Projektmanagement m² City Deloitte Gebäude Quantum Immobilien AG m² City Bürohaus Arndtstraße Alstria Office Reit AG m² City Hamburger Allee 50 Weser Wohnbau m² City Büroflächen

5 sind über 90 % bereits vermietet. Projektentwicklungen sind in Hannover nur mit einer hohen Vorvermietungsquote realisierbar. Aktuell herausragende Projekte sind die Neubauten in der City für die Deutsche Hypothekenbank sowie für Deloitte. Spitzenmiete bei 14 EUR/m² Aufgrund der Angebotsknappheit von modernen Büroflächen ist die Spitzenmiete weiter auf 14,00 EUR/m² angestiegen. Diese Miete wird in Top-Citylage bei guter Ausstattung erzielt. Bei herausragenden Immobilien liegen in der Spitze die Mieten noch etwas darüber. Die Durchschnittsmiete erhöhte sich in der City auf 10,00 EUR/m² und legte im gesamten Untersuchungsgebiet leicht auf 8,90 EUR/m² zu. Für 2013 erwarten wir einen anziehenden Markt mit einem Flächenumsatz zwischen und m². Aufgrund der Nachfrage nach höherwertigen Flächen im Citybereich wird das Mietpreisniveau mittelfristig weiteres Potenzial haben. Für Eigentümer wird es immer wichtiger, die gestiegenen Qualitätsansprüche zahlreicher Suchkunden, auch im Hinblick auf eine energiesparende und nachhaltige Bauweise zu berücksichtigen. Nach wie vor werden in der Regel Einzel- und Doppelbüros gesucht. Top rents at 14 euros/m² Due to the shortage of modern office space available, the top rent has increased further to euros/m². This rent is achieved in the top City locations which are well equipped. For outstanding property, the rents are somewhat above this at the top end. The average rent increased in the City to euros/m² and rose slightly to 8.90 euros/m² in the whole Hanover region. For 2013, we expect there to be an increasing market with take-up between 140,000 m² and 160,000 m². As a result of the current demand for high-quality space in the City and areas close to the City, the rental price level will have further potential over the medium-term. For property owners, it is becoming even more important to take into consideration the higher quality demands of many prospective buyers, including with regard to energy-saving and sustainable construction. Individual and double offices are still being searched. Büroflächen Neuzugänge Hannover Office space completion Hanover m² Nutzfläche in Tsd./m² utility space in '000s , , , , , , , , , , * * geplante Fertigstellung/scheduled completion davon vorvermietet/of which, pre-let * Prognose/Forecast Quelle:/Source: Destatis, BulwienGesa AG, Engel & Völkers Commercial Büroflächen

6 Bürolagen Hannover Office locations in Hanover B6 Garbsen Marienwerder Engel & Völkers Stöcken Ahlem Nordhafen Ledeburg Davenstedt Badenstedt B217 Vinnhorst Burg Herrenhausen Limmer Bornum Mühlenberg A352 Brink-Hafen Hainholz Nordstadt Linden Nord Linden Mitte Wettbergen Leinhausen Vahrenwald Vahrenheide Stadtmitte Calenberger Linden Süd Neustadt Oberricklingen Ricklingen List Oststadt Südstadt Sahlkamp Zoo Waldhausen Döhren Bult Wülfel Isernhagen Süd A2 Bothfeld Kleefeld Seelhorst Groß Buchholz Messe Mittelfeld Heideviertel Kirchrode Isernhagen Bemerode Laatzen A7 Lahe Misburg Nord Misburg Süd Anderten Wülferode B65 B443 A37 Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember 2012, Quelle: Engel & Völkers Commercial. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: 31 st Decembre 2012, Source: Engel & Völkers Commercial Hannover Süd Hanover south 7,00-13,50 EUR/m² Hannover Ost Hanover east 7,50-14,00 EUR/m² Messe/Laatzen Messe/Laatzen 6,00-11,00 EUR/m² Sonstiges Stadtgebiet Other municipal area Hannover West Hanover west 7,00-14,00 EUR/m² Hannover Nordost Hanover northeast 7,50-14,00 EUR/m² Lahe/Altwarmbüchen Lahe/Altwarmbüchen 6,00-10,00 EUR/m² City City 7,50-16,00 EUR/m² Hannover Nord Hanover north 5,00-10,00 EUR/m² 5,00-11,00 EUR/m² Engel & Völkers Hannover Immobilien GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Schiffgraben Hannover Tel. +49-(0)

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