Industrie Industrial Marktreport 2014/2015 Berlin

Transkript

1 Industrie Industrial Marktreport 2014/2015 Berlin

2 Industrie- & Logistikflächen Berlin Industrial & warehouse space Berlin Auf dem Markt für Logistik- und Industrieflächen in Berlin und dem direkten Umland wurde im Jahr 2014 ein Flächenumsatz von m² registriert, der leicht unter dem Vorjahresergebnis von m² liegt. Der Rückgang um rund 8 % gegenüber dem Vorjahr ist auf den verstärkten Mangel an modernen Logistik- und Industrieflächen und die verhältnismäßig geringen Umsätze ab dem zweiten Quartal ( m²) zurückzuführen. Aufgrund des geringen Angebots kann die weiterhin hohe frage nach modernen Flächen oftmals nicht bedient werden, sodass nach Einschätzung von Engel & Völkers Commercial im Jahr 2014 bis zu 15 % mehr Fläche hätte umgesetzt werden können. Potenzial für modernisierte Flächen Grundsätzlich herrscht in allen Lagen eine konstante Flächennachfrage. Zudem gibt es weiterhin einen Überschuss an nicht mehr zeitgemäßen, ungenutzten Flächen insbesondere in den einfachen Lagen. Hintergrund ist die meist mangelnde Bereitschaft der Eigentümer, hier in eine Modernisierung oder einen Umbau zu investieren. Dabei sehen wir großes Potenzial für die Vermarktung der gegenwärtig leer stehenden (unzeitgemäßen) Flächen im Berliner Stadtgebiet nach erfolgter Modernisierung. Größte Abschlüsse im südlichen Umland Insgesamt gab es sechs Abschlüsse mit einem Flächenumsatz über m². Der größte Abschluss im Jahr 2014 war im ersten Halbjahr die Anmietung über m² durch den Online-Möbelversandhändler Home24, der im südlichen Umland in Ludwigsfelde sein Europa-Logistikzentrum angesiedelt hat. Vermieter der Fläche ist der Logistikimmobilienentwickler Goodman. Mit dem Neubau über m² durch den Eigennutzer Getränke Essmann GmbH in Potsdam im südlichen Umland fand der zweitgrößte Abschluss in 2014 statt. Weitere bedeutende Abschlüsse waren die Anmietungen der FIEGE Logistik über m² im Umland Süd, der Schwarz E-Commerce GmbH & Co. KG für die Abwicklung der Online-Dienste des Discounters Lidl In 2014 a take-up of 320,000 m² was registered on the market for logistics and industrial spaces in Berlin and its direct hinterland - slightly below last year s result of 349,000 m². The decline by around 8 % in comparison with 2013 is due to the increased shortage of modern logistics and industrial spaces and the relatively low turnover figures as from the second quarter ( m²). As a result of the low range on offer, quite often the continued strong demand for modern spaces cannot be met. Consequently Engel & Völkers Commercial estimates that up to 15 % more take-up could have been achieved in Potential for modernised spaces In principle, there is a consistent demand for spaces in all locations. In addition there is still an excess of unused spaces that are no longer in keeping with present-day requirements, in particular in basic locations. The reason for this is mostly the lack of willingness on the part of owners to invest in modernisation or conversion, although we see great potential for marketing such modernised and currently vacant (non-contemporary) spaces in the metropolitan region of Berlin. Largest deals in the southern hinterland Altogether six deals were concluded with a take-up of 10,000 m². The largest deal in 2014 was during the first half-year with a lease for 35,000 m² for the online furniture shop Home24 that has established its European logistics centre in the southern hinterland in Ludwigsfelde. Lessor of the space is the logistics premises developer Goodman. With the new construction of 14,500 m² by the owneroccupier Getränke Essmann GmbH in Potsdam in the surrounding region to the south of Berlin the secondlargest deal in 2014 took place. Further significant deals were the letting of 12,350 m² in the southern hinterland to the FIEGEE Logistik, 12,000 m² in Kremmen in the northern hinterland to Schwarz E-Commerce for the development of the online services of the discounter Lidl Bedeutende Flächenumsätze Berlin Significant take ups Berlin Nutzer User Umsatzart Transaction type Fläche Space Lage Area Home24 GmbH Miete m² Umland Süd Getränke Essmann GmbH Eigennutzer/Neubau m² Umland Süd FIEGE Logistik Miete m² Umland Süd Schwarz E-Commerce GmbH & Co. KG Miete m² Umland Nord Wepoba Wellpappenfabrik GmbH & Co. KG Miete m² Umland West Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2014/2015 Berlin

3 Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Lage Take-up location Volumen in Tsd. m²/volume in '000s m² * Spandau* 17 % Reinickendorf* 9 % Mitte* 4 % Pankow* 3 % Marzahn-Hellersdorf* 2 % Sonstige* 21 % Umland Süd 30 % Umland West 5 % Umland Nord 5 % Umland Ost 4 % 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % Q1 Q2 Q3 Q4 Ø 5 Jahre * Prognose/Forecast m² * Berliner Stadtbezirk/Berlin district Flächenumsatz Branche Take-up segment Flächenumsatz Miete/Eigennutzer Take-up rental/owner occupation Sonstige 10 % Transport, Logistik 40 % Eigennutzer Kauf 4 % Miete 91 % Industrie, Gewerbe 18 % Handel 32 % Eigennutzer Neubau 5 % Flächenumsatz Größenklassen (Stadt) Take-up size categories Flächenumsatz Größenklassen (Umland) Take-up size categories < 500 m² 3 % < 500 m² 0 % m² 10 % m² 1 % m² 29 % m² 4 % m² 33 % m² 16 % m² 25 % m² 8 % > m² 0 % > m² 71 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 0 % 20 % 40 % 60 % 80 %

4 über m² in Kremmen im Umland Nord sowie der Wepoba Well- pappenfabrik GmbH & Co. KG über m² Hallenfläche in Wustermark im Umland West. Wie in den Vorjahren wurden große Flächen vorwiegend im Berliner Umland umgesetzt, da sich dort aufgrund der Flächenverfügbarkeit schwerpunktmäßig Logistikund Verteilerzentren angesiedelt haben entfielen allein 30 % (rund m²) der vermarkteten Gesamtfläche auf die Lage Umland Süd, in der auch die drei größten Abschlüsse stattfanden. Konstant hohe frage in Spandau Der Bezirk Spandau war mit einem Anteil von 17 % am Gesamtflächenumsatz die umsatzstärkste Lage im Berliner Stadtgebiet. Hier war die Anmietung von Rhenus Logistics in der Gartenfelder Straße die größte Transaktion im Jahr Aufgrund der guten Anbindung an die Berliner Innenstadt sowie der attraktiven Mietpreise von bis zu 4,00 EUR/m² (Bestandsobjekt) wird die frage in Spandau konstant bleiben. Demzufolge plant gegenwärtig der Business-Park Betreiber Sirius Facilities, mit einem Neubau seine bestehenden Flächen in Spandau um bis zu m² zu erweitern. Diese Flächen werden modular aufgebaut und können auch in kleineren Einheiten angemietet werden. Eigennutzeranteil sinkt aufgrund von Angebotsmangel an Bestandsobjekten Der Gesamtflächenumsatz setzt sich zu 91 % aus Mietabschlüssen und zu 9 % aus eigengenutzten Neubauten und Bestandsobjekten zusammen. Aufgrund der weiterhin attraktiven Finanzierungszinsen prüfen Unternehmen, insand 10,650 m² of hall space in Wustermark in the western hinterland to the Wepoba Wellpappenfabrik GmbH & Co. KG. As in previous years, large spaces were mainly turned over in the hinterland of Berlin as, due to the availability of spaces, mainly logistics and distribution centres have been established there. In 2014 the location Southern Hinterland was responsible for 30 % (about 62,000 m²) of the total space marketed. Here, too, the three largest deals were concluded. Consistently strong demand in Spandau With a share of 17 % of the total take-up the Spandau district was the location with the highest turnover in the metropolitan region of Berlin. Here, the lease concluded by Rhenus Logistics for premises in the Gartenfelder Straße was the largest transaction in Thanks to its good traffic connections to the city centre of Berlin and the attractive rents of up to 4.00 euros/m² (existing properties) the demand will remain consistent in Spandau in the future. With this in mind, the business park operator Sirius Facilities is currently planning to extend its existing premises in Spandau by up to 8,000 m² with a new construction. These spaces built in modular form can also be let in smaller units. Owner-occupiers share decreases due to the shortage of existing properties 91 % of the total take-up comprises rental deals and 9 % owner-occupied new constructions and existing buildings. Due to the continued attractive interest rates for financing, companies, in particular from the mid-sized sector, are Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2014/2015 Berlin

5 besondere aus dem Mittelstand, zunehmend die Möglichkeiten einer eigenen Immobilienfinanzierung. Dieses gilt verstärkt für Neubauprojekte, da gegenwärtig nur wenige Bestandsobjekte verfügbar sind. Auf diesen Angebotsmangel an Bestandsgebäuden ist auch der im Vergleich zum Vorjahr gesunkene Anteil an Eigennutzern zurückzuführen (2013: 18 %). Eine Auswahl an verkehrsgünstig gelegenen Grundstücken mit Nähe zur Autobahn gibt es beispielsweise noch im nördlichen Umland in Ahrensfelde oder in Bernau bei Berlin. Dort sind verschieden große Grundstücke zu Kaufpreisen von 50 bis zu 70 EUR/m² verfügbar. Konstante Mietpreise Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2014 sind die Mieten konstant geblieben. In den guten Lagen, insbesondere in Kreuzberg und Friedrichshain, sind für kleinere Flächen bis m² weiterhin im Maximum Mieten von 7,50 EUR/m² möglich. Grund hierfür ist eine weiterhin starke Flächennachfrage aus dem Kreativ- und Medienbereich nach zuvor als Industrie- und Gewerbeflächen genutzten Immobilien. Die Mehrzahl der Verträge in Berlin wird jedoch mit einer Mietspanne zwischen 3,50 EUR/m² und 5,00 EUR/m² abgeschlossen. Die Branche Transport und Logistik ist mit einem Flächenumsatz von rund m² und einem Anteil von 40 % (2013: 43 %) am Gesamtflächenumsatz wie bereits in den vergangenen Jahren wieder am stärksten vertreten. Mit einem Anteil von 32 % folgt die Branche Handel sowie Industrie, Gewerbe mit 18 %. Steigende Neubautätigkeit in 2015 Der Berliner Markt für Logistik- und Industrieflächen wird sich im laufenden Jahr positiv entwickeln, da weiterhin eine hohe Flächennachfrage vorhanden ist. Aufgrund der hohen frage durch Eigennutzer und der geringen Anzahl an geeigneten Bestandsimmobilien wird die Neubautätigkeit zukünftig weiter ansteigen. Engel & Völkers Commercial geht aufgrund der anziehenden Neubautätigkeit und somit einer leicht gestiegenen Verfügbarkeit an modernen Logistikflächen von einem Flächenumsatz von bis zu m² im Gesamtjahr 2015 aus. increasingly looking into the possibilities of financing properties themselves. This applies more and more to new building projects since there is only a limited availability of suitable existing properties at present. The reduced share of owner-occupiers is also a result of the lack of existing buildings on offer in comparison with the previous year (2013: 18 %). In the northern hinterland, there is still, for example, a selection of conveniently located sites close to the motorway in Ahrensfelde or in Bernau near Berlin. There one can find building plots in various sizes at buying prices ranging from 50 to 70 euros/m². Consistent rental prices In comparison with the first half of 2014 rents remain consistent. In good locations, in particular in Kreuzberg and Friedrichshain, maximum rents of 7.50 euros/m² are still possible for smaller spaces up to 1,000 m². This is due to a continued strong demand for spaces by the creative and media sector for spaces previously used as industrial and commercial premises. However, the majority of leases in Berlin are concluded for rents between 3.50 euros/m² and 5.00 euros/m². With a take-up of around 128,000 m² and a share of 40 % (2013: 43 %) of the total take-up, the sector Transport and Logistics is again the most strongly represented sector as in previous years. This is followed by the sector Trade with 32 % and Industry, Commercial with 18 %. More new constructions in 2015 The Berlin market for logistics and industrial spaces will experience a positive development during the current year as there is still a high demand for premises. Thanks to the great demand on the part of owner-occupiers and the low number of suitable existing properties, there will be a further rise in new construction activities in the future. Because of this and the slight rise in the availability of modern logistics spaces, Engel & Völkers Commercial foresees a take-up of up to 340,000 m² throughout the whole of Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2014/2015 Berlin

6 A24 Hamburg A9 A10 Leipzig Industrie- und Logistiklagen Berlin Industrial and logistics areas in Berlin GVZ Berlin-West Wustermark B5 Umland West Potsdam Engel & Völkers Commercial B1 Velten Spandau B96 Henningsdorf A111 Wilmersdorf A115 Umland Nord Charlottenburg Zehlendorf B96 GVZ Berlin-Süd Großbeeren Reinickendorf Flughafen Tegel A100 A10 Ludwigsfelde Steglitz Wedding Tiergarten Schöneberg A103 B101 B96a Umland Süd Pankow Mitte Kreuzberg Tempelhof A114 Weißensee Prenzlauer Berg Friedrichshain Mahlow Neukölln B96 Adlershof Hohenschönhausen Lichtenberg Treptow A113 A11 Marzahn A117 Schönefeld Stettin B96a A13 Hellersdorf Dresden Köpenick A10 B1/B5 Umland Ost GVZ Berlin-Ost Freienbrink Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Dezember Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: December Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. A12 Frankfurt/Oder Projektgebiete Project area 5,90 7,00 EUR/m² Gute Lage Good location 6,00 7,50 EUR/m² Mittlere Lage Average location 4,50 5,90 EUR/m² Einfache Lage Basic location 3,50 4,50 EUR/m² Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Gewässer Waters Mietpreisspannen (EUR/m²) für Logistik- und Produktionsflächen. Die Preise für reine Lagerflächen sind i. d. R. ca. 20 % niedriger. Rental price range (EUR/m²) for logistics and production areas. Prices for warehouse space are generally 20% lower. Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Charlottenstraße Berlin Tel. +49-(0) BerlinCommercial@engelvoelkers.com