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1 Private Veräußerungsgeschäfte im Einkommensteuerrecht Hans-Joachim Beck Leiter Abteilung Steuern IVD Bundesverband

2 Veräußerung eines Grundstücks Grundstück gehört zu einem Betriebsvermögen Gewerbliche Grundstückshandel Grundstück gehört zum Privatvermögen Selbstnutzung oder Vermietung und Verpachtung Veräußerungsgewinn stets steuerpflichtig Veräußerungsgewinn nur steuerpflichtig, wenn Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren

3 4. Objekt Kein Zählobjekt Drei-Objekt-Grenze Zählobjekt Kein Zählobjekt Zählobjekt Zählobjekt Besitzdauer5/10 Jahre Beurteilungszeitraum 5 Jahre

4 Beginn der Besitzdauer Schädliche Verwertungshandlung Ankauf Zählobjekt Ankauf Ankauf Bebauung/ Modernisierung Kein Zählobjekt Zählobjekt Ankauf Aufteilung Kein Zählobjekt 10/ 5 Jahre 4

5 Grundfall Kein gewerblicher Grundstückshandel Personengesellschaft 1 vermögensverwaltend 2 Zählobjekte 1 2 Kein gewerblicher Grundstückshandel Steuerpflichtiger A Gewerblicher Grundstückshandel 4 Zählobjekte Zählobjekte 5

6 Kein gewerblicher Grundstückshandel Kein gewerblicher Grundstückshandel Personengesellschaft 1 Personengesellschaft Zählobjekte Zählobjekte Steuerpflichtiger A Gewerblicher Grundstückshandel 0 Zählobjekte 5 Zählobjekte 6

7 Spekulationsgeschäft Wird das Grundstück innerhalb von 10 Jahren angeschafft und verkauft, ist der Gewinn nach 23 EStG steuerpflichtig. Maßgeblich für die Berechnung der Frist ist das Datum der schuldrechtlichen Kaufverträge.

8 Veräußerungsgewinn A. hat am 27. April 2002 ein mit einem Neubau bebautes Grundstück zu Anschaffungskosten von 1 Mio. erworben und dieses im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung genutzt. (Lastenwechsel: ). Der Gebäudewertanteil betrug 80%. Mit Kaufvertrag vom 1. April 2012 hat er dieses Grundstück für 1,1 Mio. wieder verkauft (Lastenwechsel 1. Juni 2009). Fragen: 1. Ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig? 2. Wie errechnet sich der Veräußerungsgewinn?

9 Veräußerungsgewinn Gewinn ist der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungskosten. Davon dürfen als Werbungskosten diejenigen Kosten abgezogen werden, die zum Zwecke der Veräußerung aufgewendet wurden, wie etwa Kosten für einen Makler oder für Anzeigen. (Transaktionskosten) Die Anschaffungskosten sind um die Gebäude-AfA (sowie erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen) zu mindern, die bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen worden sind.

10 Veräußerungsgewinn, 23 EStG Immobilienverband IVD

11 Maklerprovision Verkäufer trägt die Maklerprovision und erhöht den Kaufpreis Einkommensteuer wenn der Veräußerungsgewinn nach 23 EStG steuerpflichtig ist, Erhöhung des Veräußerungserlöses Werbungskosten Grunderwerbsteuer Erhöhung der Bemessungsgrundlage

12 Maklerprovision Verkäufer Kaufpreis Grunderwerbsteuer Käufer Maklerprovision Makler

13 23 EStG, unentgeltlicher Erwerb Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Veräußerer für die Berechnung der 10-Jahresfrist die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen. Dies gilt bei Erbfall und Schenkung.

14 23 EStG, unentgeltlicher Erwerb A erbt am von seinem Vater ein Mehrfamilienhaus, das dieser im Jahre 1999 angeschafft hat. A verkauft dieses Grundstück am Es liegt kein Spekulationsgeschäft im Sinn des 23 EStG vor. Zu rechnen ist die Zeit zwischen 1998 und 2012

15 23 EStG, unentgeltlicher Erwerb Bei einem teilentgeltlichem Erwerb wird die Immobilie für Zwecke der Einkommensteuer in zwei Objekte gespalten: V hat das Grundstück im Jahre 1999 angeschafft. A erhält es am von seinem Vater geschenkt(verkehrswert 1.0 Mio. ), und übernimmt dabei die Darlehnsschuld von Er verkauft das Grundstück am für 1,2 Mio..

16 23 EStG, unentgeltlicher Erwerb Lösung A hat von V zwei Objekte erhalten: Das halbe Grundstück unentgeltlich. Für die Frist des 23 EStG ist die Anschaffung durch den Vater maßgeblich. Die Veräußerung ist nicht steuerpflichtig. Die zweite Hälfte hat er am entgeltlich für angeschafft. Diese Hälfte hat er für verkauft. Gewinn

17 23 EStG, Selbstnutzung Nach 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ist eine Wohnung, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, von der Steuerpflicht nach 23 EStG ausgenommen. Voraussetzung ist eine Selbstnutzung: während der gesamten Zeit zwischen Anschaffung und Veräußerung oder Mindestens im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.

18 23 EStG, Selbstnutzung A. hat am ein Einfamilienhaus für erworben. Am verkauft er das Grundstück wieder für Er hat das Grundstück von Anfang an seit dem mit seiner Familie selbst bewohnt. Frage: Ist der Veräußerungsgewinn nach 23 EStG steuerpflichtig?

19 23 EStG, Selbstnutzung Selbstnutzung während der gesamten Zeit Zwischen An- und Verkauf. Insofern ist auf den Lastenwechsel abzustellen. Ein Leerstand zu Beginn und am Ende ist unschädlich. Selbstnutzung 10 Jahre Ankauf Verkauf steuerfrei

20 23 EStG, Selbstnutzung Selbstnutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Nicht erforderlich ist die Selbstnutzung während des gesamten Jahre Jahre Selbstnutzung Ankauf Verkauf steuerfrei

21 23 EStG, Selbstnutzung Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt vor, bei Alleinnutzung Nutzung mit Familienangehörigen Nutzung gemeinsam mit einem Nichtangehörigen

22 23 EStG, Selbstnutzung Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, bei nur zeitweisen Nutzung Ferienwohnung Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung

23 23 EStG, Selbstnutzung Unentgeltliche Überlassung ist unschädlich bei Überlassung an ein Kind, für das Anspruch auf Kindergeld besteht oder das nach 32 Abs. 6 EStG zugeordnet wird. Überlassung eines Teils der Wohnung, so dass der Rest noch die Voraussetzungen einer Wohnung erfüllt.

24 23 EStG, Teilweise Selbstnutzung Selbstnutzung Vermietung Vermietung Vermietung Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist Ist ¼des Veräußerungsgewinns steuerfrei

25 23 EStG, Miteigentum Mutter A Das Einfamilienhaus gehört zur Hälfte dem A und zur Hälfte seiner Mutter. A bewohnt das Haus alleine mit seiner Familie. Wenn A das Haus innerhalb der Spekulationsfrist veräußert ist nur sein Anteil an dem Gewinn steuerfrei

26 23 EStG, Selbstnutzung Teilweise Selbstnutzung und Miteigentum Eigentümer sind A, B und C Prinzip der Rechtszuständigkeit: A wird so behandelt, als würde ihm die Wohnung, die er selbst nutzt, alleine gehören. Veräußerungsgewinn A zuzurechnen Steuerfrei ¼ = Steuerpflichtig Selbstnutzung Vermietung Vermietung Vermietung Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist ist ¼des Veräußerungsgewinns steuerfrei

27 23 EStG, Selbstnutzung Teilweise Selbstnutzung und Miteigentum Eigentümer sind A, B und C Prinzip der Rechtszuständigkeit: A wird so behandelt, als würde ihm die Wohnung, die er selbst nutzt, alleine gehören. Veräußerungsgewinn A zuzurechnen Steuerfrei ¼ = Steuerpflichtig Selbstnutzung Vermietung Vermietung Vermietung Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist ist ¼des Veräußerungsgewinns steuerfrei

28 23 EStG, Miteigentum Mutter A Das Einfamilienhaus gehört zur Hälfte dem A und zur Hälfte seiner Mutter. A bewohnt das Haus alleine mit seiner Familie. Wenn A das Haus innerhalb der Spekulationsfrist veräußert ist nur sein Anteil an dem Gewinn steuerfrei

29 23 EStG, Bebauung Bebauung A. hat am ein unbebautes Grundstück für gekauft. Im Jahre 2006 hat er auf diesem Grundstück für 1,0 Mio. ein Mehrfamilienhaus errichtet. Am hat er dieses Grundstück für 1,7 Mio. wieder verkauft. Fragen: 1. Ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig? 2. Wird dabei auch der Gewinn aus der Veräußerung des Gebäudes erfasst?

30 23 EStG, Bebauung Für die Frage,ob ein Fall des 23 EStG vorliegt und der Verkauf innerhalb der 10 Jahre stattgefunden hat, ist nur der Ankauf des Grundstücks maßgeblich, nicht die Bebauung. Hier liegt deshalb kein Fall des 23 EStG vor. Wennein Fall des 23 EStG vorliegt, wird auch der Gewinn aus der Bebauung des Grundstücks erfasst.

31 23 EStG, Bebauung Bebauung A. hat am ein unbebautes Grundstück für gekauft. Im Jahre 2009 hat er auf diesem Grundstück für 1,0 Mio. ein Mehrfamilienhaus errichtet. Fertigstellung zum Mit Kaufvertrag vom hat er dieses Grundstück für 1,7 Mio. wieder verkauft. Fragen: 1. Ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig? 2. Wird dabei auch der Gewinn aus der Veräußerung des Gebäudes erfasst?

32 23 EStG, Bebauung Der Gewinn aus der Veräußerung ist steuerpflichtig, weil Anschaffung und Verkauf des Grundstücks innerhalb von 10 Jahren stattgefunden haben. Bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns ist die Bebauung mit einzubeziehen.

33 23 EStG, Bebauung Immobilienverband IVD

34 23 EStG, Verlust A. hat im Jahre 2001 ein Grundstück für 1,0 Mio. erworben. Im Jahre 2009 hat er es für wieder verkauft. Außerdem hat A. im Jahre 2005 Einkünfte aus freiberuflicher Tätigkeit als Rechtsanwalt in Höhe von sowie aus Kapitalvermögen in Höhe von erzielt. Fragen: 1. Wie hoch ist der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn (Verlust), den A. im Jahre 2005 erzielt hat? 2. Kann A. den Verlust mit seinen anderen Einkünften verrechnen?

35 23 EStG, Verlust Berechnung: Veräußerungserlös: Anschaffungskosten: AfA: Summe (Verlust):

36 23 EStG Abs. 3 Satz 8 EStG Ausgleich von Verlusten aus privaten Veräußerungsgeschäften ist nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften möglich. Entsprechend 10 d EStG Abzug von den Einkünften, die der Steuerpflichtige in dem vorangegangenen Jahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat oder in den folgenden Jahren daraus erzielen wird. Gesonderte Feststellung des vortragsfähigen Verlustes. Bis 2013 Ausgleich vorrangig mit positiven Einkünften aus Gewinnen aus dem Verkauf von Wertpapieren. gem. 20 Abs. 2 EStG.

37 Grunderwerbsteuer Im Kaufvertrag sollte der Teil des Kaufpreises gesondert ausgewiesen werden, der auf das Zubehör, die Instandhaltungsrücklage entfällt. Dieser Teil unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.

38 Grunderwerbsteuer Grundstück Gebäude Zubehör Inventar Zivilrecht Grunderwerbsteuer Nein Nein

39 Photovoltaikanlage Im Kaufvertrag sollte vereinbart werden, dass der Erwerber die Photovoltaikanlage weiterhin zur Einspeisung in das Netz nutzen will. Nur dann liegt eine nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen vor ( 1 Abs. 1 a UStG). Anderenfalls würde der Teil des Kaufpreises, der auf die Photovoltaikanlage entfällt, der Umsatzsteuer unterliegen.

40 Finanzierungskosten Schuldzinsen auf ein nach der Veräußerung verbleibendes Restdarlehen sind als Werbungskosten abzugsfähig. Änderung der Rechtsprechung, BFH, Urt. Vom , IX R 67/10 Voraussetzungen: Verkauf innerhalb der 10-Jahresfristr Vermietung bis zum Schluss Erlös ist geringer als Restdarlehen Eine zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung, die bei einem Verkauf zu zahlen ist, kann nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Nur eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Umfinanzierung während der laufenden Vermietung. Ein erstattetes Damnum ist steuerpflichtig.

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