Wohnen und Pflegen lukrativ verbinden Das Tür-an-Tür-Konzept

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1 Berlin 2013 Wohnen und Pflegen lukrativ verbinden Das Tür-an-Tür-Konzept Dr. Michael Held, Geschäftsführer TERRAGON Unternehmen, Berlin 1

2 TERRAGON Unternehmen TERRAGON PROJEKTMANAGEMENT GmbH TERRAGON INVESTMENT GmbH TERRAGON VERTRIEB Projektentwicklung, Projekt- und Baumanagement TERRAGON Berlin für Seniorenimmobilien (deutschlandweit) Spezialvertrieb für altersgerechte Wohnungen Bau von 20 Senioreneinrichtungen mit insgesamt ca Wohneinheiten und ca. 640 Pflegeplätzen Beratung und Eigenentwicklungen 2

3 Hannover/Isernhagen Berlin/Sophiengarten Bonn/Villa Camphausen Berlin/Spandauer Burgwall Frankfurt/Westend München/Trudering 3

4 Berlin 2013 I. Neubauprojekte in Pflege unter Druck 4

5 I. Neubauprojekte in Pflege unter Druck Situation: Steigende Grundstückspreise in wirtschaftlich stabilen Wachstumsregionen. Steigende Baukosten Starre Investitionskostensätzen 5

6 I. Neubauprojekte in Pflege unter Druck Auswege: Verschlechterung von Standortqualität, Bauqualität und Raumangebot Eigeninvestment der Betreiber unter Nutzung der günstigen Finanzierungsbedingungen Reduktion Renditeerwartungen Teileigentumsvertrieb an Kapitalanlagen Tür-an-Tür-Investment von Pflegeeinrichtung und Betreutem Wohnen 6

7 Berlin 2013 II. Das Tür-an-Tür-Konzept 7

8 II. Das Tür-an-Tür-Konzept Konzept und Abgrenzung: unmittelbare Nachbarschaft zu einer stationären Pflegeeinrichtung Integriert in weitere Versorgungsstrukturen Einrichtung des Betreuten Wohnens als eigenständiges und quantitativ erhebliches Angebot an Senioren. 8

9 II. Das Tür-an-Tür-Konzept Vorteile für Senioren: Bewahrung von Autonomie und Selbstständigkeit bei geringem Pflegebedarf Sicherheit der Versorgung in benachbarter stationärer Pflegeeinrichtung; 40% der Bewohner des Betreuten Wohnens wechseln ins Pflegeheim Barrierefreies Wohnumfeld mit erheblich größerem Platzangebot als in Pflegeeinrichtung Geringere wirtschaftliche Belastung als bei Vollversorgungs- einrichtung wie im stationären Pflegeheim oder Wohnstiften 9

10 II. Das Tür-an-Tür-Konzept Vorteile für Betreiber: Verbreiterung des Versorgungsangebotes und Erhöhung der Attraktivität der Gesamtanlage Höhere Verweildauer der Bewohner, eine stabile und aktive Bewohnerschaft, verstärkt die Verankerung der Einrichtung im Quartier Zusätzliche Einnahmequelle durch Servicepauschale, Vermietungsmanagement und/oder Generalanmietung Zusätzliche Auslastung der Pflegeeinrichtung 10

11 II. Das Tür-an-Tür-Konzept Bewohnerstatistiken: Durchschnittliches Lebensalter bei Erwerb & Anmietung Residenz Ort Eröffnung Lebensalter Residenz SophienGarten Berlin ,5 Jahre Bethanien-Lindenhof Heidelberg ,7 Jahre Haus Saalburg Frankfurt ,5 Jahre Residenz HavelGarten Berlin ,49 Jahre 11

12 II. Das Tür-an-Tür-Konzept Bewohnerstatistiken (nur vermietete Wohnungen): Residenz SophienGarten Altersstruktur der Bewohner April Jahre 1% 17 % Jahre 35 % Jahre über 90 Jahre Altersdurchschnitt -> 81,8 Jahre 47 % 23 % der WE in Paarnutzung 77 % der WE in Singlenutzung Eigene Auswertung aus 70 Mietwohnungen; 86 Personen 12

13 II. Das Tür-an-Tür-Konzept Bewohnerstatistiken ( ; nur vermietete Wohnungen): Residenz SophienGarten Ø Alter bei Einzug 78,5 Jahre Ø Wartezeit 11 Monate Ø Alter bei Auszug 84,1 Jahre Ø Nutzungsdauer je WE 4,8 Jahre Wechsel in Pflegeheime 25 Personen 13

14 II. Das Tür-an-Tür-Konzept Vorteile für Investoren: Zusätzliche Investitionsmöglichkeiten an guten Standorten Höhere Gesamtwirtschaftlichkeit des Investments als aus Pflegeeinrichtung allein Höhere Tragfähigkeit von Grundstückspreisen für Pflegeeinrichtung Stabilere Mieteinnahmen durch geringe Auslastungsschwankungen Zukunftssicherung des Standortes durch geringe Abhängigkeit von politischen Entscheidungen zu Lasten stationärer Pflegeeinrichtungen 14

15 II. Das Tür-an-Tür-Konzept Pflegeheimneubau: Grundstückskosten und Verkaufsfaktoren 15,50 Verkaufsfaktor bei Einzelvergabe 15,00 Verkaufsfaktoren 14,50 14,00 Verkaufsfaktor bei GU-Vergabe 13,50 13,00 12,50 12,00 11, Verkaufsfaktor bei Einzelvergabe inkl. Grundstückssubvention Grundstückskosten pro qm GF Eigene Berechnung pro Bett: 18 I-Kosten; Baukosten+NK Einzelvergabe ca /Bett; 15 GU-Vertrag: ca /Bett (8%); ca / Bett Möbel+ Preopening; Projektmarge 8%

16 II. Das Tür-an-Tür-Konzept Modellrechnung Pflegeheime mit betr. Wohnen im Tür-an-Tür-Konzept Bauvolumen Grundstückkosten KG 100 BK+NK+FFE (KG ) Projektmarge Exit Exit-Faktor 100 Betten Pflegeheim* m² GF (ca. 53 m²/bett) ca /Bett (ca. 150 /qm GF) /Bett /Bett (ca. 8%) 55 WE Betr. Wohnen** 5300 m² GF (3710 m² Mfl.) 360 /m² Mfl. (250 /m² GF) /m² Mfl. (1.320 /m² GF) 325 /m² Mfl. (ca. 15%) /Bett /m² Mfl. 13,50 Fach (18 /Bett/Tag) 17,90 Fach (12 /qm Mfl.) Durchschnittlicher Grundstückspreis: 200 /m² GF Durchschnittliche PE-Marge: 11,5 % * Annahmen Pflegeheim: Miete 18 I-Kosten*347 Tage; Baukosten+NK Einzelvergabe, /Bett, /Bett Möbel+Preopening **Annahmen Wohnen: Flächeneffizienz Mfl. zu GF 70%; Miete:12,00 /qm Mfl. 16

17 II. Das Tür-an-Tür-Konzept Grundstückspreis pro m² Mietfläche Modellrechnung Betreutes-Wohnen: Gesamtkosten pro m² Mietfläche in Abhängigkeit von Grundstückspreisen Gesamtkosten pro m² Mietfläche Annahmen Betr. Wohnen: Flächeneffizienz m² Mfl. zu m² GF 70%; Baukosten+NK: ca /m² Mfl.; Projektmarge: 15%; ohne Vertriebs/ Vermietungskosten; ohne Baugrundrisiken oder Grundstückserwerbskosten 17

18 Berlin 2013 III. Betreutes Wohnen als Teil des Tür-an-Tür-Konzeptes 18

19 III. Betreutes Wohnen als Teil des Tür-an-Tür-Konzeptes Der Bedarf: Bestand Betreuter Wohnungen unbekannt Bestand Altersgerechter Wohnungen geschätzt 1-2% des Gesamtbestandes Statistik Befragung Wohnwünsche im Alter Faustregel: 2% der über 65jährigen oder 1,6% der über 65jährigen (0,9-2,4%, empirica 2003) 3,5% der über 65jährigen (2. Landesaltenplan NRW) 19

20 III. Betreutes Wohnen als Teil des Tür-an-Tür-Konzeptes Die Vermarktung: Gesamtinvestment Wohnrechtsmodell WEG-Modell Anmerkung: spezialisierter und zielgruppenorientierter Vertrieb nötig noch begrenzte Anzahl institutioneller Investoren für betreutes Wohnen (Betreiberimmobilie oder Wohnimmobilie) 20

21 III. Betreutes Wohnen als Teil des Tür-an-Tür-Konzeptes Der Betrieb: Mindeststandard: Dienstleistungsnorm DIN für Betreutes Wohnen Leistungsangebot: Unterschiedliche Konzepte nach Größe und Standort der Einrichtung; Betreuungskonzept nach DIN mind. 30 WE Umfassendes Betreuungskonzept, das Erwartungserhaltung trifft mind. 100 WE Einnahmequellen: Service Hauswirtschaft Vermietung Umsatzrendite 5-7% 21

22 Berlin 2013 IV. Praxisbeispiele Tür-an-Tür Verbundprojekte 22

23 IV. Praxisbeispiel: Verbundprojekt Tür-an-Tür Verbundprojekte Havel Garten, Berlin-Spandau Nutzung Pflegeheim + Betreutes Wohnen Exit Eigenbestand (Pflege + Wohnen) Wohnrechtsmodell (Wohnen) Einheiten 132 Pflegebetten Wohneinheiten in 3 Bauabschnitten Fertigstellung 2006/ 2008/ 2011 Leistungen Projektentwicklung, Projektmanagement, Bauherrenvertretung, Vertrieb 23

24 IV. Praxisbeispiel: Verbundprojekt Tür-an-Tür Verbundprojekte Blumenhöfe, München-Trudering Nutzung Pflegeheim + Betreutes Wohnen Exit Gesamtinvestment (Pflege) Einzelvertreib (Wohnen) Einheiten 108 Pflegebetten 50 Wohneinheiten Fertigstellung 2012 Leistungen Projektentwicklung, Projektmanagement, Bauherrenvertretung, Vertrieb 24

25 IV. Praxisbeispiel: Verbundprojekt Tür-an-Tür Verbundprojekte Domizil am Seewäldchen, Hannover-Isernhagen Nutzung Betreutes Wohnen neben einem bestehenden Pflegeheim Exit Einzelvertrieb Einheiten 30 Wohneinheiten Fertigstellung 2013 Leistungen Eigeninvestment Projektentwicklung, Projektmanagement, Vertrieb 25

26 Berlin 2013 V. Schlussfolgerungen 26

27 Berlin 2013 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT 27

28 Kontakt TERRAGON INVESTMENT GmbH TERRAGON PROJEKTMANAGEMENT GmbH Friedrichstraße , Berlin, Germany Telefon +49 (030) Telefax +49 (030) Geschäftsführer: Dr. Michael Held, Dipl.-Wirt.-Ing. (FH) Jörg Gunne, Dipl.-Ing. Jens-Uwe Kelka TERRAGON Berlin 28